2012 年酒店业发展及 2013 年展望

1. 2012年酒店业发展及2013年展望 • 华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师； • 中国饭店业采购供应协会首席信息官； • 星程酒店集团首席咨询顾问； • 上海社会科学院旅游研究中心特约研究员； • 新浪微博：赵焕焱

2. 出发点 • 对行业而言，在任何困难的情况下，总是有出类拔萃的企业、企业家脱颖而出。 • 对个体而言，在任何困难的情况下，总需要寻找最好的对策。

3. 原则 • 重要问题 • 基本问题 • 概念模糊问题

4. 方法 • 理论、实践、案例 • 举一反三 • 触类旁通

5. 第一部分 • 酒店行业分析 • 财务报表分析 • 酒店业ABC

6. 第二部分 • 收入 • 毛利 • 净利润

7. 第三部分 • 酒店投资 • 住宿业概况 • 供求关系

8. 第四部分 • 酒店性质 • 酒店交易 • 酒店管理方

9. 第五部分 • 信托基金 • 酒店管理 • 酒店营销

10. 第六部分 • 酒店发展趋势

11. 第一部分 • 酒店行业分析 • 财务报表分析 • 酒店业ABC

12. 酒店的吸引力 • 全球最理想的投资是金融、房地产、稀有资源三大类，酒店业包含了金融、房地产两大类的优点。酒店业的现金流确保，不存在超市、卖场等应收账款、多角债务问题，客户付账是即时进行的，酒店投资还可以在全盘财务上发挥重要作用。

13. 酒店管理的估值 • 全球酒店业务市盈率25至30倍，而地产业务仅8至10倍。美国的房地产信托基金总共是400多个，其中酒店行业有30个。

14. 酒店对地产的支撑 • 我一次参加论坛入住香港黄金海岸酒店，旁边是黄金海岸楼盘，楼盘共享了酒店的岸边设施，酒店开往机场和市中心各点的定时巴士每次都在楼盘门口等候楼盘的主人上车。 • 我觉得诸如此类很实在的措施使酒店和楼盘实现了共赢，楼盘主人也是酒店餐饮的常客。

15. 世茂股份酒店业出彩 • （00813.HK）2013年3月16日公布2012年年报披露酒店业毛利率62.88%；而房地产毛利率43.52%、比2011年下滑6.97%。我档案记录世茂集团酒店业2009年亏损1.31亿元；2010年酒店业转亏为盈，税前利润6156万元人民币，上海的3家酒店2010年的营业收入10亿元、毛利率50%。

16. 我的初期追踪 • 世茂股份酒店业2009年上半年客房出租率40%；2009年酒店营业收入6.42亿元、占公司总营业收入4%；2010年上半年营业收入4.49亿元、同比上升56%。

17. 世茂股份酒店业的毛利 • 2010年利息、税项、折旧、摊销前利润1.93亿元，同比2009年上升1.05亿元。

18. 解读评论金陵饭店 • 2012年年报净利润下降5.92%；总营业收入下降13.38%；其中酒店营业收入下降5.92%；其中商贸营业收入下降21.97%；酒店业营业收入下降是一个严重的信号，说明酒店规模上升不能带来市场消费的上升；商品贸易收入同比下降21.97%是一个严重的信号，是网络商业交易迅速发展的冲击。

19. 进一步解读评论金陵饭店 • 2012年年报 • 1、作为旗舰店的金陵饭店的客房、餐饮营业收入全部下降； • 2、房地产贡献利润5472万元、占公司总净利润49.66%； • 3、酒店管理公司管理费收入7803万元、管理成本5638万元，净利润2165万元。

20. 酒店A营业收入、B毛利 • 营业收入减人工、能耗、低值易耗、洗涤、维修、销售费用、营业税等经营成本后 • 为（B毛利）

21. 酒店C净利润 • （B毛利）减利息、折旧、摊销、所得税、管理费、许可证费、特许经营费、物业租金、资本重置金、房产税、物业税、建筑保险、公众责任险、非员工保险、设备租赁、利息支出等非经营费用后 • 为（C净利润）。

22. 第二部分 • 收入 • 毛利 • 净利润

23. 酒店业经营指标 • RevPAR系平均房价乘以平均出租率。 • 2011年度各类酒店平均值分别为615家五星级430元、2148家四星级220元、华住165元、锦江之星154元、如家152元、7天136.2元、5473家三星级130元、3276家二星级80元、164家一星级60元。

24. 2012年四季度比较 • 全国11706家星级酒店平均每间可供房收入RevPAR(平均房价乘以平均出租率)分别为654家五星级425.80元、2201家四星级225.68元、5545家三星级132.00元、3155家二星级99.45元、151家一星级72.20元。

25. 2010年以来五星级 • 2010年595家平均RevPAR为401.59元、2011年615家平均RevPAR为430元、2012年三季度658家平均RevPAR为431.34元、2012年四季度654家平均RevPAR为425.80元。

26. 2005年上海五星级 • RevPAR平均1188.55、波特曼2038.07、威斯汀虹桥2034.50、四季2126.28、金茂君悦1837.71、瑞吉红塔1753.42、香格里拉1722.95、希尔顿1395.36、虹桥万豪1389.28、花园1346.72、锦沧文华1341.89、汤臣洲际1254.52、富豪环球1238.15、扬子江1226.49、东锦江881.29。

27. 2005年上海四星级 • RevPAR平均596.39、古象833.57、海仑801.65、浦东万怡710.19、银星假日691.33、浦东假日648.17、城市549.38、海神诺富特547.97、贵都545.96、富豪东亚477.08、广场长城472.33、巴黎春天452.60。

28. 2005年上海所有星级 • 25家五星级1.15万间客房RevPAR为984.73元、41家四星级1.47万间客房RevPAR为440.37元、131家三星级2.33万间客房RevPAR为211.72元、141家二星级1.16万间客房RevPAR为126.21元、13家一星级0.07万间客房RevPAR为109.89元。

29. 最佳年上海2006年、北京2007年 • 上海2007年跨国品牌酒店39家14805间客房的RevPAR为752.84元，比2006年下降65.27元，下降8%。北京2007年跨国品牌酒店21家8683间客房的RevPAR为721.24元，比2006年增长20.36元，增长3%。

30. 2006年上海酒店业 • 上海浦东香格里拉营业收入8.80亿元、利润1.74亿元；上海金茂君悦营业收入7.35亿元、利润2.94亿元。

31. 酒店经营判断 • 宾州大学乔-W-奥尼尔教授考察千余家美国饭店后根据数据库用回归分析法得出营收水平评估标准，以单个客房每天的收入作分子，其资产价值为分母，在分子为1的情况下，分母分别为经济型720、中档规模634、全套服务948；全套服务中供餐饮910、不供餐饮1003。

32. 各月度经营差异 • 以锦江经济型酒店2012年RevPAR为例，从高到低的月度分别为1月181元、7月170元、8月169.95元、4月166元、10月157.32元、3月157元、6月157元、5月156元、9月151.97元、11月145.92元、2月144元、12月138.20元。请考虑节日因素。

33. 高端酒店月度差异 • 赵焕焱研究上海高端酒店的月度经营差异。 • 历年1月、2月、8月、12月为低点，3月、4月、6月、9月、10月、11月为高点，5月、7月为一般。

34. 美国酒店业RevPAR和毛利率 • 2009年美国整体酒店业 • RevPAR为53.53美元； • GOP为34.0%。

35. RevPAR评估经营和投资 • RevPAR扣除人工、能耗、低值易耗、洗涤、维修、销售费用、营业税等分摊经营成本后成为每间房经营利润，再扣除利息、折旧、摊销、所得税等分摊业主投资成本后成为每间房净利润。从每间房净利润就可以推算酒店的投资回收情况。

36. 营业成本结构 • 酒店营业成本中人工30%、折旧30%、维修5%、能耗12%、物耗8%、其他15%。酒店采购占总成本20%至30%。

37. 维护费用 • 美国酒店维护1间客房每年资本净支出3870美元，其中维护餐厅的1个餐类85美元1年，娱乐设施包括酒吧、夜总会150美元，后台支持，水、能耗、物业维护2235美元1间房。

38. 毛利GOP的计算办法 • 净利润+固定资产折旧+无形资产和开办费摊销+各种税费（土地使用税、房产税、保险费、利息净支出、汇兑净损失、董事会费、审计费、上缴管理费等）。

39. 毛利率比较 • 亚龙湾红树林度假酒店开业7年64%；三亚五星级2009年和2010年52%；2010年海南全省四星和五星受访酒店47%；全国五星37%；全国四星20%；2011年中国跨国管理品牌五星38%、本土管理品牌五星33%、业主自管五星27%；2011年万豪49%，2011年洲际53%。

40. 全国星级酒店利润 • 1990年4亿元，1997年8.14亿元，1998年至2004年连续亏损，1998、1999、2000年三年亏损额分别为45.56亿元、53.64亿元和26.43亿元，2005年利润10亿元，2006年33亿元，2007年55亿元，2008年32亿元，2009年亏损12亿元，2010年11781家50.70亿元，2011年11676家61.43亿元。

41. 2010年至2011年重点数据 • 全部星级经营效益； • 各星级平均利润； • 各星级平均利润率； • 五星级投资效益。

42. 2010年全部星级经营效益 • 11781家占87.21%的挂牌星级酒店 • 利润总额50.70亿元， • 营业收入2123.79亿元， • 固定资产原值4549.42亿元， • 净利润率为2.39%， • 资产利润率为1.11%。

43. 2011年全部星级经营效益 • 11676家占90.44%的挂牌星级酒店 • 利润总额61.43亿元， • 营业收入2314.82亿元， • 固定资产原值4587.13亿元， • 净利润率为2.65%， • 资产利润率为1.34%。

44. 2010年全国各星级平均利润 • 549家五星1100.242万元； • 2034家四星9.475万元； • 5550家三星-22.036万元； • 3833家二星1.032万元； • 235家一星4.823万元。

45. 2011年全国各星级平均利润 • 615家五星1054.146万元； • 2148家四星9.730万元； • 5473家三星-11.200万元； • 3276家二星1.648万元； • 164家一星平均利润6.707万元。

46. 2010年全国各星级酒店平均毛利率 • 549家五星52.06%， • 2034家四星42.36%， • 5550家三星49.33%， • 3833家二星30.29%， • 235家一星29.43%。

47. 2011年各星级酒店平均净利润率 • 615家五星8.87%， • 2148家四星0.27%， • 5473家三星-9.31%， • 3276家二星0.40%， • 164家一星3.63%。

48. 2010年全国595家五星级投资效益 • 营业收入627.78亿元； • 固定资产原值1505.64亿元； • 利润总额60.18亿元； • 净利润率9.59%； • 资产利润率4.00%。

49. 2011年全国615家五星级投资效益 • 营业收入730.94亿元； • 固定资产原值1632.28亿元； • 利润总额64.83亿元； • 净利润率8.87%； • 资产利润率3.97%。

50. 三星级亏损原因 • 在于设施设备与市场需求相左。 • 2011年中国三星级酒店的数量占全部星级酒店的46.87%、从业人员占全部星级酒店的36.97%、营业收入占全部星级酒店的28.44%；最关键的是平均每家三星级酒店亏损11万元、2010年是亏损22万元。原因在于观念上的标准不能代替市场需求的标准。