人口老化和反向房貸 Aging and Reverse Mortgage

1. 人口老化和反向房貸Aging and Reverse Mortgage 國立中央大學財金系系主任 楊曉文 Email: syang@ncu.edu.tw

2. Outline • 國外實施反向房貸之經驗與市場發展 • 台灣發展反向房貸貸款之理由 • 台灣推行反向房貸之潛在問題與風險 • 台灣實施反向房貸之相關配套措施

3. 國外實施反向房貸之經驗與市場發展

4. $ $ $ $ $ $ $ $ $ Age 62 Die Loan Period What’s Reverse Mortgage Products? • The loans accrue interest and are only repaid once the people is died or the house is sold. • The loan amount is based on borrower’s age, home value, and current interest rates. 4

5. Product Features • Provider • Government or Private • Bank or Insurance Company • Borrower’s Age • Interest Rate • Risk Management

6. Product Features-Con’t

7. Reverse Mortgage-美國 • 由聯邦住宅管理局提供貸款保險(FHA-Insured RM) • 由聯邦住宅及都市發展部(HUD)推出，即住宅權益轉換抵押貸款(HECM)。 • 法規通過日：1987年。 • 第一筆貸款：1989年核貸。 • 2008年已達美國反向房貸貸款總數的90%。

8. R.M歷年承作數量 2007年為107,558件、2008年112,154件、2009年114,692件。 近三年平均貸款金額分別為289.7仟美元、261.9仟美元、241.7仟美元 資料來源：HUD、NRMLA

9. HECM / USA - Numbers

10. 1989至2007年R.M平均預定利率與國庫券利率 資料來源：Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM LoansSeptember, 2008

11. 借款者的性別及婚姻狀況 資料來源：Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM LoansSeptember, 2008

12. Reverse Mortgage-英國 • 房屋移轉機制(Home Reversion) • 早期 • 退休屋主將房屋所有權部份或全部移轉至房屋移轉機構，惟屋主仍保有居住權及維護責任，其發展已超過40年歷史。 • 終身抵押貸款(Lifetime Mortgage) • 目前較盛行 • 退休屋主保有所有權、居住權及維護責任，貸款於住宅出售後方需償付。

13. Reverse Mortgage-英國 • 英國Equity Release主要由SHIP (Safe Home Income Plan)提供 • 現行equity release 規模尚小，僅為一般房貸市場規模約1%。 • 隨著英國人口高齡化、低利率，該市場規模預估會再擴增。

14. 英國equity release市場變化 資料來源：SHIP equity release, “SHIP business figures since 2001” ,2010 March.

15. 英國equity release市場變化 • 申辦人數自2006年2.8萬人增加為2007年2.9萬人高峰，2008、2009年分別縮減為2.8萬、2萬人。2006至2009年平均每年2.6萬人申辦(約占65歲以上人口0.6％)，每人取得貸款額度約4.2萬英鎊。 • 選擇終身型民眾，比例達90％以上 • 終身型中，選擇一次提領者下降，自2007年47.9％降為2008年41.1％，選擇隨時提領者增加，自2007年46.9％增為2008年55％。

16. 在台灣發展反向房貸貸款之理由

17. 在台灣發展反向房貸貸款之理由 • 人口老化? • 退休金不足? • 社會福利不足? • 自有住宅比率? • 房屋淨值佔財富例? • 家庭結構改變? • 頂客族愈來愈多

18. 台灣人口平均壽命

19. 人口平均壽命比較

20. 主要國家65歲以上人口占率 資料來源：內政部統計處”內政國際指標”，2008年

21. 人口結構變化

22. 台灣推行反向房貸之潛在問題,風險與配套

23. Risk factors Longevity risk Property risk Interest raterisk The Risk from Lender Prospective Key risk • If a borrower lives a longer time than the expected lifespan that may lead the loan balance above the sale proceed of the property. • If the house price grows at a lower rate than expected, the loan balance may exceed the home value. Lenders may suffer from the losses. $ Home Value Loan balance • The rise of interest rates increases the possibility of non-repayment when the loan eventually terminates. time Introduction

24. 台灣潛在問題與風險－放款者 • 放款者可能無法了解長壽風險或性別差異(男女死亡率不同)對貸款成數之影響 • 放款者對房價預測難度高 • 放款者因貸款金額隨期間增加而遞增，風險難以評估 承作意願可能不高，日後倘若承作，恐對估價成數過度保守，造成貸款金額偏低。

25. 台北市

26. 台北縣

27. 利率風險

28. House Price Risk • House price data:S&P Case-Shiller10-City Composite (CSXR) • Data range:1987-01 ~ 2009-12 • Source:http://www.standardandpoors.com/home/en/us/ Modeling Housing Price Dynamics

29. House Price Risk-Taiwan

30. 潛在問題與風險－借款人 • 產品過於複雜 • 台灣社會，民眾習慣將房屋遺贈給子女，反向房貸恐引發繼承問題。(現行方案只接受單身老人申辦?) • 規劃之貸款成數是否偏低? • 搬離住宅即須償還債務，對需至專業照顧機構看護之老人而言，恐降低承作意願或造成專業看護不足。

31. 潛在問題與風險－借款人 • 偏遠地區房地產於價值及流動性普遍不佳，在經營利潤考量上，可能影響放款者承作意願。 • 對未來利率波動預測之不確定性，造成放款者對日後收回款項評估不易。(是否限採固定利率承作？) • 因與一般住宅貸款有所差異，須重新設計表單、流程及人員訓練，作業收益恐不符成本。 • 放款者無法掌握借款者對房屋維護情況。

32. 潛在問題與風險－公部門 • 未明確界定商品定位：社會福利VS.金融商品？ • 無「無負淨值」保證，即未成立保證機構(政府部門或獨立團體)，現行方案雖由公部門全額保證，惟倘房地產景氣不佳，將造成財政負擔。 • 未成立專責部門(如FHA)，借款人無相關可諮詢單位，對日後業務推展亦較不易。 • 金融機構風險管理與監理 • 相關法律(如銀行法、民法…)等尚未進行修改，反向房貸之法律問題尚待釐清。

33. 報告完畢！