Les choix résidentiels des ménages propriétaires: une analyse des motivations et des critères de localisation

1. Les choix résidentiels des ménages propriétaires: une analyse des motivations et des critères de localisation François Des Rosiers, Ph.D., Université Laval, Marius Thériault, Ph.D., Université Laval et Yan Kestens, Ph.D., Université de Montréal Les 18ème Entretiens du Centre Jacques-Cartier, Lyon, 5 et 6 décembre 2005

2. Introduction: Contexte et objectif de l’étude • L’objectif de la recherche: étudier les motivations des acheteurs de maisons unifamiliales eu égard au déménagement ainsi que leurs critères de choix en matière tant de propriété que de voisinage • Fondée sur un sondage téléphonique auprès d’acheteurs de maisons unifamiliales à Québec qui a permis de recueillir de l’information tant sur les motivations et critères de choix des ménages en matière résidentielle que sur leurs caractéristiques • À l’aide d’une série de régressions logistiques, on mesure la probabilité d’un déménagement ou de choisir tel ou tel critère selon le profil du ménage

3. Introduction: Contexte et objectif de l’étude • Abondance de la littérature sur les comportements résidentiels (cycles de vie, décisions de relocalisation): • Rossi,1955 - Why families move: A Study in the Social Psychology of Urban Residential Mobility, Free Press, Glencoe, Illinois) • Dieleman F M, 2001 - Modelling Residential Mobility: A Review of Recent Trends in Research, Journal of Housing and the Built Environment,16, 249-265: • forte corrélation entre taux de mobilité et cycle de vie • forte corrélation entre d’une part la mobilité résidentielle et, d’autre part, la taille du logement et la tenure • les comportements résidentiels sont étroitement reliés aux autres aspects de la vie

4. Introduction: Contexte et objectif de l’étude • Plusieurs études ciblent des types particuliers de ménages: • jeunes adultes (Clark et Mulder, 2000) • personnes âgées (Megbolugbe et al., 1999) • divorcés (Timmermans et al., 1996) • groupes ethniques(Deng et al., 2003; Gabriel et Painter, 2001) • Difficile de démêler les raisons sous-jacentes à la décision de déménager • Confusion entre les événements ou les motivations pouvant conduire à un déménagement et celles qui sont associées à au choix de la propriété et du quartier

5. Introduction: Contexte et objectif de l’étude • Mobilité résidentielle: étudie la propension à déménager et les raisons sous-jacentes • Choix résidentiels: concernent le niveau de satisfaction, les préférences ou les motivations des ménages en rapport avec les attributs de la propriété et de son environnement • Pour les analyser, on utilisera des méthodes fondées sur des informations…: • …soit “déclarées” (hypothétiques): évaluation contingente de la volonté de payer (willingness to pay, WTP), méthodes d’analyse conjointe, analyse conjointe fondée sur les choix (Intégration de l’information hiérarchique) • …soit “révélées” (biais de sélection fréquents): sondages ou analyse des prix observés (modèles de choix discret, modélisation des prix hédoniques) 

6. Banque de données • Territoire de l’étude: la Ville de Québec • Période couverte: 1993 à 2001 – marché déprimé, caractérisé par un fort ratio vendeurs/acheteurs et un pouvoir de négociation à l’avantage de ces derniers • Enquête téléphonique auprès des ménages ayant fait l’acquisition d’une propriété unifamiliale entre 1993 et 2001: • 2 521 appels répondus; • 1 134 acceptations (45%); • 774 réponses complètes;

7. Banque de données • Nature des informations recueillies: • Motifs de déménagement (21 catégories identifiées) • Critères de choix du quartier (19 catégories) • Critères de choix de la propriété (20 catégories) • Type de ménage et revenu • Niveau d’éducation et âge du répondant • Ancien / Nouveau propriétaire • Enquête « libre », réponses spontanées et non contraintes

8. Distribution spatiale de l’échantillon (n=774)

9. Hypothèse générale et approche analytique • Hypothèse générale: Les motifs de déménagement ainsi que les critères de choix résidentiels sont hétérogènes relativement à l’espace et au profil des ménages • Question de recherche: La propension à opter pour un critère de choix résidentiel est-elle liée de façon significative au profil du ménage et/ou à sa localisation? • Approche analytique: • Analyse de la fréquence des motivations et critères de choix • Factorisation des choix de localisation (par analyse factorielle – ACP) et des critères relatifs à la propriété et au voisinage (par analyse de correspondance) • Régressions logistiques binomiales

10. Profil sociodémographique des répondants

11. Motifs de déménagement

12. Motifs de déménagement 70% 70%

13. Critères de choix de la propriété

14. Critères de choix de la propriété

15. Critères de choix du voisinage

16. Critères de choix du voisinage

17. Factorisation des choix de localisation et des critères résidentiels • À l’aide de l’analyse factorielle (ACP), 19 variables d’accessibilité sont regroupées en 2 facteurs spatiaux qui caractérisent la dichotomie Centralité/Haute-Ville vs. Périphérie/Basse-Ville (Des Rosiers et al., 2000) • À l’aide de l’analyse de correspondance, 26 critères de choix résidentiels sont regroupés en 8 facteurs orthogonaux relatifs à la propriété (4) et au voisinage (4) (Kestens, 2004) • Chaque «facteur» est une combinaison linéaire de variables ou de critères dont il oppose deux groupes, ce qui permet de l’interpréter en conséquence

18. Critères et facteurs de choix

19. La régression logistique binomiale • La régression logistique est utilisée ici pour estimer la probabilité qu’un critère donné soit mentionné compte tenu du profil du ménage propriétaire, tout en contrôlant pour le genre du répondant et le nombre de critères mentionnés • Plusieurs variables interactives bidimensionnelles combinant deux attributs du ménage sont également intégrées aux modèles • Une procédure “pas-à-pas” (stepwise) est utilisée dans un premier temps, suivie d’une sélection manuelle des variables

20. La régression logistique binomiale • Dans la régression logistique, le Nagelkerke R2, adapté de Cox and Snell (1989) par Nagelkerke (1991), sert d’équivalent au R2 classique de la régression linéaire • La statistique Wald (W), qui obéit à une distribution du Khi-deux, teste le degré de signification des coefficients Bi associés à chaque variable • Enfin, le rapport de cotes (odds ratio) désigne le rapport entre les probabilités d’occurrence et de non-occurrence d’un événement et s’obtient en prenant l’exponentielle du coefficient Bi correspondant • Les tableaux qui suivent présentent, pour chaque modèle, ses performances globales ainsi que le rapport de cotes et la signification statistique de chaque variable indépendante

21. Modèles relatifs aux motifs de déménagement

22. Modèles relatifs au choix de la propriété

23. Modèles relatifs au choix du voisinage

24. Conclusion générale • L’étude corrobore les recherches de Rossi (1955) quant aux liens entre le cycle de vie et les motifs de déménagement • Forte influence des attributs du ménage – en particulier accession à la propriété – sur la décision de déménager • Par contre, le niveau d’éducation n’est pas significatif, bien qu’il le soit comme facteur explicatif eu égard au critère nouvel emploi • Le critère de prix dans le choix d’une propriété diminue avec le revenu, est moins important pour la femme alors qu’il domine le comportement du nouvel accédant • L’importance de la taille et du style, par contre, augmente avec le revenu et joue surtout pour le ménage déjà propriétaire

25. Conclusion générale • Le choix du voisinage est principalement relié à l’âge du répondant, au revenu du ménage et à la structure familiale • Le critère proximité au réseau de transport en commun caractérise les ménages familiaux dont les enfants adolescents sont dépendants de ce moyen de déplacement • Le concept de place-identité s’avère très pertinent pour expliquer le comportement résidentiel des ménages, plus d’un répondant sur quatre (27%) mentionnant l’attachement au quartier comme critère de choix

26. Conclusion générale • En raison de la structure sociodémographique de Québec (proportion deux fois plus élevée de couples en union libre et de divorcés; deux fois moins de résidents d’origine étrangère), les conclusions de cette étude ne s’appliquent pas nécessairement aux autres villes canadiennes de même taille • L’analyse des relations entre les critères de choix résidentiels et le profil des ménages se prête à d’autres applications méthodologiques, telle l’approche hédonique et la régression de type panel qui permet de suivre l’évolution du phénomène dans le temps