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자산재평가 업무제안서 - 기업회계기준 변경과 관련하여 - 2009. 01. 경기도 의정부시 의정부동 486-7 대정프라자701호 TEL)031–879-3900 / FAX)031–879-6661

목 차 2 3 5 6 7 8 11 15 16 17 18 26 27 28 30 31 32 Ⅰ. 회사소개 1. 회사개요 2. 회사연혁 3. 본.지사현황 4. 조직구성도 5. 업무내용 및 업무제휴현황 6. 당사의 강점 Ⅱ. 자산재평가소개 및 장단점 1. 자산재평가 추진배경 2. 자산재평가 추진 방안 3. 자산재평가에 대한 문답 4. 자산재평가 장단점 Ⅲ. 업무제안 1. 당사가 감정평가하여야 하는 이유 2. 감정평가절차 및 기간 3. 감정평가 수수료 Ⅳ. 최근 자산재평가 실적

국제회계기준과 감정평가 Ⅰ. 회사소개 JaA Asset Revaluation Services

1 회사개요 회사명 ㈜중앙감정평가법인 대표이사 김 석 기 설립근거 「부동산 가격공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」 제19조 제3항 설립일자 2006년 07월 01일 舊㈜중앙감정평가법인설립일 : 1991.07.01 舊㈜코리아감정평가법인설립일 : 1994.09.06 자본금 4,100,050,000원 자산 13,597,590,686원 (2007년 12월 31일)

1 회사개요 매출 40,384,723,020원 (2007년) 인적구성 감정평가사136명 / 일반직원202명 설립목적 • 동산, 부동산 기타재산의 감정평가에 관한 업무 • 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업전문관리업무 • 국가, 지방자치단체 또는 정부투자기관 등으로 부터 위탁받은 보상업무에 관한 용역 • 어업보상 및 이와 관련한 물건조사용역 업무 • 부동산 등에 관한 상담 및 자산의 투자운용에 관한 자문 및 평가업무 • 부동산 관련 정보의 제공 및 유통업무 • 부실채권의 매입, 매각 등의 대행 및 유동자산의 관리업무 • 부동산 정보와 관련한 출판업무 • 부동산 관리업 • 부동산 중개업 • 부동산 임대업 • 전 각호에 부수 또는 관련되는 업무

2 회사연혁 1991. 07. 01 중앙감정평가법인 설립 (서울본사, 경인지사, 대구경북지사) 1997. 08. 23 북부지사 설립 2000. 06. 10 충북지사 설립 2001. 07. 01 합명법인에서 주식회사로 전환 2001. 07. 26 중개법인 CRA 설립 2001. 09. 15 본사사옥 매입 2003. 03. 12 전북지사 설립 대전충남지사 설립 2003. 05. 26 2006. 06. 28 ㈜중앙코리아감정평가법인 설립인가( 51호)-㈜코리아감정평가법인과 합병 2006. 07. 01 경기지사, 경남지사 설립 2007. 06. 05 우수감정평가업자 지정(건설교통부장관) 2007. 10. 01 울산지사 설립 2007. 12. 26 감정평가법인 변경인가서(61호)-㈜중앙감정평가법인으로 상호변경

3 본.지사현황 ⑩ 북부지사 ① 본 사 지사장 - 윤 재 선 소재지및 연락처 - 경기도 의정부시 의정부동 486-7 대정프라자 701호 - 031) 879-3900 / fax 031)879-6661 - jungang5@kapaland.co.kr 지사장 - 김 석 기 소재지및 연락처 - 서울특별시 서초구 서초동 1599-11 리더스빌딩 2층 - 02)598-9500 / fax 02)598-6900 - jungang1@kapaland.co.kr ② 경인지사 지사장 - 류 인 득 소재지및 연락처 - 인천광역시 부평구 부평동 397-4 로얄프자라 909호외 - 032)428-0428 / fax 032)428-2121 - jungang2@kapaland.co.kr ⑨ 경기지사 지사장 - 이 두 환 소재지및 연락처 - 경기도 수원시 장안구 이목동 897 2층 - 031)254-5700 / fax 031)254-5954 - jungang14@kapaland.co.kr ⑩ ③ 대전충남지사 ① ② 지사장 - 박 영 무 소재지및 연락처 - 대전광역시 서구 탄방동 732 그랑수아빌딩 501호 - 042)365-0900 / fax 042)365-0901 - jungang10@kapaland.co.kr ⑨ ⑧ ⑧ 충북지사 ③ 지사장 - 신 호 식 소재지및 연락처 - 충청북도 청주시 상당구 북문로2가 116-173 영진빌딩 4층 - 043)225-3800 / fax 043)225-3807 - jungang6@kapaland.co.kr ④ 전북지사 ④ ⑦ ⑥ 지사장 - 김 재 하 소재지 및 연락처 - 전북 전주시 완산구 서신동 813-1 (전북농업인회관 3층) - 063)272-0001 / fax 063)275-0099 - jungang9@kapaland.co.kr ⑤ ⑦ 대구경북지사 지사장 - 최 재 환 소재지및 연락처 - 대구광역시 수성구 만촌동 413-6 만촌우방하이츠 4층 - 053)751-3600 / fax 053)751-5232 - jungang6@kapaland.co.kr ⑥ 울산지사 ⑤ 경남지사 지사장 - 이 관 조 소재지및 연락처 - 울산광역시 남구 달동 637-10 우성빌딩 2층 - 052)261-1505 / fax 052)261-1504 - jungang16@kapaland.co.kr 지사장 - 박 경 종 소재지및 연락처 - 경남 진주시 상대동 730-44 2층 - 055)762-9661 / fax 055)762-9663 - jungang13@kapaland.co.kr

4 조직구성도 대표이사 조정위원회 기획실 이사회 기획위원회 경리실 정비사업부 운영위원회 총무실 종전자산 종후자산 절세/수익성 자문 가격심의위원회 전산실 부동산감정부 지자체공익사업부 기업감정부 특수업무추진부 부동산컨설팅 담보평가 일반거래 경 매 공시지가 보 상 조성용지분양 부동산매각/매입 부동산운용자문 기업구조조정자산평가 자산재평가 무형자산평가 선 박 평 가 기업가치평가 개발타당성검토 부동산투자자문 부동산자산운용자문

5 업무내용 및 업무제휴현황 ［국내외 제휴업체］ 보상 자산재평가 구조조정평가 공시지가 중앙감정평가법인 조성용지 분양 재개발 재건축 부동산 컨설팅 자산관리 경매 소송

5 업무내용 및 업무제휴현황 보 상 • 각종 공공사업과 관련된 보상감정평가 조성용지분양 • 관계법령에 의하여 조성된 주, 상, 공업용지 등의 가격산정을 위한 감정평가 • 환지청산 또는 체비지 매각을 위한 토지의 감정평가 공시지가 • 건설교통부 지가공시를 위한 표준지 가격의 평가 및 개별공시지가의 검증 • 재개발, 재건축 사업계획, 조합설립자문, 종전/종후 자산평가, • 관리처분계획 수립 등의 컨설팅 재개발·재건축 자산재평가 기업구조조정 자산평가 • 기업회계기준에 의한 유형자산 재평가 • 산업발전법 제14조 제4항 및 제7항에 의한 자산평가

5 업무내용 및 업무제휴현황 부동산컨설팅 • 입지선정 및 투자분석, 타당성 검토, 부동산의 최유효이용 및 활용에 관한 분석 • 대규모 부동산 개발사업의 타당성 분석, 부동산의 자산운용 자문 자산관리 • 공공단체의 자산관리(매입,매각)을 위한 감정평가 • 사립학교법, 사회복지법 등의 법률에 의한 자산매입, 매각 등을 위한 감정평가 경매 및 소송 • 경매, 공매, 민·형사 및 행정소송 등을 위한 감정평가 부동산투자자문 • 부동산투자회사 (일반 REITs, CR-REITs)의 투자 운용, 관리, 개발 등에 • 투자자문 자산관리회사의 운영 등의 투자자문 무형자산평가 • 영업권, 특허권, 상표권, 회원권 등 무형자산가치 평가

6 당사의강점 평가의 전문성 당사는 국내진출 외국인 투자회사 및 국제적인 평가기관과의 업무제휴를 통해 평가의 전문성을 높이고 종합부동산 서비스 기반을 구축한 우수한 평가법인 입니다.

6 당사의강점 책임감과 사명감 당사는 평균경력 23년의 감정평가사와 평균경력 16년의 직원구성으로 풍부한 경험을 바탕으로 고객의 기대에 부응하는 책임감과 사명감을 갖춘 믿을 수 있 는 평가법인 입니다.

6 당사의강점 공신력 상위 당사는 국민은행, 우리은행, 신한은행, SC제일은행 등 모든 제1금융권 및 대부분의 제2, 3금융권과도 감정평가협약을 체결하고 있으며, 현재 최상등급의 감정평가기관으로 인정 받고 있는 공신력 상위의 감정평가 법 인입니다.

6 당사의강점 당사는 오랜 전통을 바탕으로 종합 부동산 서비스기반을 구축하고 있는 공신력 있는 감정평가법인으로서 우수법인체제를 맞아 대형 우수법인으로서 자산재평가 감정평가 업무를 원활히 수행하고 사업진행상에 발생하는 귀사의 다양한 문제들을 함께 풀어 나갈 수 있는 책임감과 사명감 책임감 사명감 공신력 전 문 성 신뢰성 을 갖춘 평가법인입니다.

국제회계기준과 감정평가 Ⅱ. 자산재평가 소개 및 장단점 JaA Asset Revaluation Services

1 자산재평가 가. 자산재평가란? 의의 및 목적 자산재평가는 기업이 보유한 자산(유형자산, 무형자산등)을 현실에 적합하도록 평가하는 것으로 그 기업자본의 정확을 기함으로써 경영의 합리화를 도모함을 목적으로 함. 유형 긍정적 효과 • 유형자산재평가 • (토지, 건물, 기계장치, 선박, 항공기 • 차량운반구, 집기, 사무용비품 등) • 2. 무형자산 및 영업권 재평가 총자본 증가 부채비율 감소로 인한 재무비율 개선 부정적 효과 ROE(Return of Equity) 감소 ROA(Return on Assets)감소 경제적 실질가치 불변

1 자산재평가 나. 과거의 자산재평가 제도와 차이점 자산재평가(구) IFRS 자산재평가법 기업회계기준 근거법 가치증가 가치증가 및 감소 적용범위 1회 주기적으로 평가수행 (1년, 3년, 5년) 반복시행횟수 자본잉여금 기타포괄손익 (자본항목) 재평가증가액 1% ~ 3% 재평가세 세금부담없음 (안) 세금효과

1 자산재평가 다. 한국회계기준과 국제 회계기준의 주요 차이 K-GAAP IFRS 개별 재무제표 연결 재무제표 공시체계 역사적원가 공정가치 자산/부채 평가 통제력 (지분율30%이상 최대주주 등) 통제력 (지분율50% 초과) 연결대상기준 Rule-Based Principle-Based 회계원칙적용 상이한 기준 허용 회계원칙일치성 지배·종속회사간 반드시 일치

2 자산재평가 추진 배경 및 방안 가. 회계 처리 개선 배경 배경 기업 금융기관 비정상적 환율급등 기업들의 대규모 환손실 및 연말재무재표 악화예상 신용등급 하락 조기상환 압박 금융비용 상승 신규여신 곤란 BIS비율 하락 기업대출 축소 자산재평가를 통한회계부담 완화 2011년 국제회계기준 중 재무제표 개선에 도움이 되는 사항을 조기도입

2 자산재평가 추진 배경 및 방안 나. 유형자산에 대한 재평가 추진 방안 현황 개선방안 2001년 이후 재평가 불허 과거 10년간의 자산가치 상승분 미반영 기업회계기준서 개정 부동산, 항공기 및 선박 등 유형자산에 대한 재평가 허용 기대효과 자산재평가를 통한 부채비율 감소 등 재무지표 개선 가능

3 자산재평가의 대한 문답 가. 모든 기업이 반드시 의무 시행여부 및 매년 재평가 하여야 하는지? 의무 시행여부 판단기준 • 자산재평가는 기업이 필요에 따라 적용 • 여부를 선택할수 있는 사항 • 의무사항이 아님 • 공정가액이 빈번하게, 급격하게 • 변동하는경우 • 매년실시 • 공정가액 변동성이 낮은 경우 • 3년내지 5년 주기로 • 재평가 가능 재평가제도 선택시 • 주기적으로 재평가를 하여야 하나 • 반드시 매년 재평가 할 필요는 없음

3 자산재평가의 대한 문답 나. 재평가 가액이 증가한 자산만 골라서 재평가 할 수 있는지 여부? 유형자산 그룹 일부자산 가치가 변동된 경우 • 가격이 상승한 자산에 대해서만 재 • 평가 할 수 없고, 유형자산 별 그룹 • 내 모든 자산을 재평가 하여야 함. • (ex) 토지 중 일부만의 가치상승이 • 있는 경우 가치가 감소한 토지도 • 재평가 하여야 함 토지

3 자산재평가의 대한 문답 다. 공정가액이 장부가액보다 낮은 경우에도 재평가하여여 하는지와 공정가 액이 장부가액 보다 낮을 경우 재평가 감소액의 회계처리는? 재평가 여부 • 공정가액이 하락한 경우에도 재평가액으로 장부에 반영해야 함 재평가 감소액 기타포괄손익(자본항목)으로처리하되 과거 당기손실로 인식한 재평가감소액이 있는 경 우 당기손익으로 인식 재평가증가액 공정가액 과거재평가증가로인한기타포괄손익(자본 항목)의잔액이있는 경우에는기타포괄손익 에서차감 후 재평가시점의당기손실로인식 재평가감소액

3 자산재평가의 대한 문답 라. 재평가모형을 선택한 이후 다시 원가모형으로 변경 가능한가? 회계정책변경 정당성 재평가모형을 선택했던 기업이 원가모형으로 환원하는 것은 “회계정책변경” 에 해당함 현행기업회계기준에따르면 “회계정책변경”은회계정보의 유용성이증대되는등, ‘정당성’ 이 입증되어야 함 변경 가능성 일반적으로 재평가모형을 선택했던 기업이 다시 원가모형으로 환원하는 것은 정당성이 입증되기 어렵다고 보여짐

3 자산재평가의 대한 문답 마. 유형자산 재평가 허용으로 인해 무분별한 자산의 과대평가로 재무제표가 왜곡될 수 있다는 의견에 대해서 공정가치 감사절차 토지, 건물 등 유형자산의 공정가치는 시장에 근거한 가치(공인된 평가인의 감정가액 등)에 의함 외부감사인의 감사를 통하여 평가액의 적정성을 검증하는 등의 감사절차를 취하여야 함. 왜곡 가능성 고의적인 과대 과소평가 곤란하며, 재무제표가 왜곡될 수 없음

3 자산재평가의 대한 문답 바. 유형자산을 재평가하는 경우 법인세 등 세금에 미치는 영향은? 법인세법 『법인세법』 제42조(자산·부채의평가) ① 내국법인이 보유하는 자산 및 부채의 장부가액을 증액 또는 감액(감가상각을 제외하며, 이하 이 조에서 "평가"라 한다)한 경우에는 그 평가일이 속하는 사업연도 및 그 후의 각 사업연도의 소득 금액계산에 있어서 당해 자산 및 부채의 장부가액은 그 평가하기 전의 가액으로 한다. 영향 법인세법에따르면법인이보유하는유형자산을재평가하는경우재평가로 인하여 세금이 증가하거나 감소하지 않음

4 자산재평가의 필요성 가. 공정가치 확보의 요구 공정가치란? 일반적으로 토지와 건물의 공정가치는 공인된 감정평가인의 감정에 의하고 시장에 근거 한 증거로 결정되며, 설비장치와 기계장치의 공정가치는 감정에 의한 시장가치임. -기업회계기준서 1016호 32문 공정가치 인식 • 국내 상장기업은 2011년에 의무적으로 K-IFRS적용이 요구됨 • 국제회계기준에 따르면 기업 재무자료의 공시는 2년(전기 및 당기)을 대비하도록 요구 • 실질적으로 2010년 회계기간 이전에 자산의 공정가치를 확보하여야 함

4 자산재평가의 필요성 나. 기업의 재무지표 개선 자본구조 개선 • 공정가액이 상승한 경우 자본항목으로 처리되어 자본구조 및 BIS비율 개선 예 시 유형자산 장부가치 600억원인 경우 자산 1,200억 부채 500억 자산 1,000억 부채 500억 재평가 후 유형자산의 공정가치 800억원인 경우 자본 700억 자본 500억 기타포괄손익 200억 증가 유형자산 200억 증가

4 자산재평가의 필요성 다. 유형자산 분류별 재평가 가능 분류별 재평가 • 유형자산 분류별 공정가치 판단 후 선택적으로 재평가 가능 구 조(예시) 장부가치 토지만의 선택적 재평가 공정가치 사전검토 (토지가치 상대적 증가)

4 자산재평가의 필요성 라. IFRS 적용 후의 요구 해외중시 상장 향후 국내기업이 해외증시에 상장할 경우 국제회계기준을 적용한 재무제표에 대해 별도 의 차이조정없이 상장가능하며, 유럽 및 미국에서는 다수 기업이 공정가치법 (자산재평 가모형)을 선택하여 자산 가치를 적정화 하고 있음 IFRS 적용 후 • 비상장기업의 경우 지배회사와의 연결재무제표 작성을 위하여 공정가치자료가 요구됨 • 투자부동산의 경우 원가모형을 선택하더라도 공정가치를 주석 공시함 • 기업인수·합병시 매수법만 인정되며, 매수법은 취득자산의 공정가치로 인식함

국제회계기준과 감정평가 Ⅲ. 업무제안 JaA Asset Revaluation Services

1 당사의 업무제안 사전공정가치검토 공정가치평가 재평가필요성검토 공정가치의 사전 파악을 통한 자산재평가의 필요성 검토 자산재평가의 필요성 제기 시 공정가치 평가를 통하여 기업목적 실현 매기간 말 공정가치 검토 후 장부가치와의 차이 및 재평가 필요성 여부를 컨설팅 전문성과 책임감, 파트너쉽으로 귀사의 기업목적 달성에 있어 최소의 비용으로 최고의 효용을 창출하겠습니다.

2 당사가 감정평가하여야 하는 이유 1. 감정평가의 전문성 ㈜ 중앙감정평가법인은 1991년 창립이래 수많은 감정평가업무의 처리를 통해 축적된 경험과 자료, 국내 진출 외국인 투자회사 및 국제적인 평가기관과의 업무제휴를 통해 평가의 전문성을 높이고 종합부동산서비스기반을 구축한 우수한 감정평가법인 입니다. 2. 자산재평가에 대한 감정평가실적 및 담당구성원의 전문성 당사는 자산재평가에 대한 풍부한 경험과 실적(후면 실적참조)을 바탕으로 자산재평가에 대한 Knowhow가 풍부하고, 각 구성원은 다양한 경력을 지닌 전문가[감정평가사, MAI(미국 공인감정사), RICS(영국왕립평가사),부동산 컨설턴트, 건축기사, 토목기사 등]로 구성되어 있어 국제화시대에 발맞추고 있으며 외부전문가그룹(세무사, 변호사, 법무사)과의 업무협약 체결로 감정평가 뿐만 아니라 세무 및 회계에 관해서도 자문서비 스를 신속, 정확하게 제공할 수 있습니다.

2 당사가 감정평가하여야 하는 이유 3. 금융기관 최상등급으로 최고의 공신력 인정 ㈜ 중앙감정평가법인은 국민은행, 우리은행, 신한은행, SC제일은행 등 모든 제1금융권 및 대부분의 제2, 3금융권과 감정평가협약을 체결하고, 최상등급의 감정평가기관으로 공 신력을 인정받고 있습니다. 4. 고객중심의 서비스정신 및 책임감 ㈜ 중앙감정평가법인은 고객감동을 위한 지속적인 서비스의 실천으로 한국경제 및 산업발전에 크게 기여한 성과가 인정되어 “2005 올해의 CEO & 기업”으로 선정되었으며, 2004년 품질ㆍ혁신ㆍ고객만족도 등 종합평가에서 “2004 대한민국 QIS 대상”을 수상 하였습니다.

3 감정평가 절차 및 기간 3 5 2 2 2 2 2 대상물건의 확인 현장실사 및 자료수집 및 자료검토 가격형성요인분석 평가방법의 채택 및 적용 가격심의위워회 심의 시산가격조정 및 감정평가서 작성 및 발송 처리계획의 수립 기본적 사항의 확정 및 상기의 일정은 통상적인 일정으로 평가대상 과다여부 및 의뢰인과의 협의에 따라 조정 가능함.

4 감정평가 수수료 감정평가수수료는 감정평가가 완료된 후의 감정평가액을 기준으로 「감정평가업자의 보수에 관한 기준 (국토해양부공고 제2008-71호)」에 의하여 산출한 수수료에 출장여비 등 각종 실비의 합계액으로 합니다. (VAT별도) 감정평가수수료는 『감정평가업자의 보수에 관한 규정 제10조』및 『감정평가사 윤리규정(2002.07.01제정) 제5조 제3항』의 규정에 의하여 엄격히 준수하도록 강제되어 있으며 이를 위반할 경우의 징계규정이 강력한 바, 귀 사와의 감정평가기관으로 선정된 후 제 규정과 충돌하지 아니한 제 방법으로 의뢰인의 부담을 최소화 하도록 귀 사와 협의하여 결정하겠습니다.

국제회계기준과 감정평가 Ⅳ. 자산재평가 실적 JaA Asset Revaluation Services

자산재평가 실적 일반제조업 삼성종합화학㈜ 한화석유화학㈜ 대성쎌틱㈜ 삼양물산㈜ 한화종합화학㈜㈜공영사 필코전자㈜ 한맥중공업㈜㈜코스틸 동서기연㈜ 제일모직㈜㈜동명기술공단 삼성물산㈜ 광양중공업㈜㈜LG상사 대성흥업㈜ 세계물산㈜ 현대정유㈜㈜삼중 우진전자㈜ 삼공물산㈜ 대한페인트잉크㈜㈜봉신 유풍무역㈜ 신대양㈜ 삼표산업㈜ 우성세라믹공업 동도자동차㈜ 삼손퍼라이트㈜ 후성산업㈜㈜화승T&C 동방산업㈜ 후성정밀화학㈜㈜시흥 동화기업㈜ 서일이화㈜ 우일정밀공업㈜ 삼진전기 ㈜대호 포스코개발㈜ 우일금속공업㈜ 동양산업㈜㈜태웅 한국모자㈜ 금성정밀㈜㈜신광 ㈜세화공업 동곡상사㈜ 한림철강㈜ 삼양통상㈜ LG산전㈜ 코오롱씨트50㈜ 동명철강㈜ BHP Korea㈜ 대성산소㈜ 정신기전㈜ 동진기계㈜ 동방금속㈜㈜한국문원한림철강㈜ 후성산업㈜ 대륙증기㈜ 그랜드산업개발㈜ 대원C&A홀링스

자산재평가 실적 제약업 금융업/보험 경동제약㈜ 종근당 ㈜ 삼진제약㈜ 한센㈜ 서흥캅셀㈜ 현대약품㈜ 일진제약㈜ 농업협동조합 신한은행㈜ 대동금고㈜ 축산업협동조합 한국상호신용금고㈜ 삼화상호신용금고㈜ 우정상호신용금고 ㈜ 동양생명보험㈜ SK생명보험㈜ 건설업 벽산건설㈜ 금호개발㈜ 한진종합건설㈜ 동방산업㈜ 흥진㈜ 동부건설㈜ 회림건축

자산재평가 실적 유통/레저/숙박업 식음료/스포츠 쉐라톤워커힐호텔 프린스호텔 서울로얄호텔(대한관광개발㈜) 퍼시픽호텔 그랜드백화점 희망백화점 코오롱스포렉스㈜㈜ 화승 ㈜기린 ㈜서울낫소 남부햄 ㈜신아스포츠 동양제과㈜ 운수업 부성여객㈜ 영신여객㈜ 삼부해운㈜㈜우신운수

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