STIMA DEI FABBRICATI CIVILI Istituto Tecnico per Geometri A. Pozzo Prof. Romano Oss

1. STIMA DEI FABBRICATI CIVILI Istituto Tecnico per Geometri A. Pozzo Prof. Romano Oss

2. SINTESI DEI CONTENUTI DI UNA VALUTAZIONE IMMOBILIARE Committente: nominativi, qualifiche, indirizzi Scopo della valutazione: deve essere chiaro (bilancio, compravendita, mutuo …) Data di riferimento: della perizia, apertura successione, dell’evento,sinistro … non può essere mai futura Aspetto economico: come derivato dallo scopo Ipotesi: trasformabilità, piani urbanistici, concessioni edilizie, vincoli … Ubicazione e identificazione del bene: riportare documentazione, fotografica, catastale, fiscale Impianti: precisa valutazione dello stato degli impianti. Fonti: citare fonti e attendibilità Proprietà: documentare la proprietà e i vincoli esistenti su questa Sopralluoghi: citare date e natura dei sopralluoghi. Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

3. Definizione generale: un fabbricato è costituito da una o più unità immobiliari riunite in un corpo unico, in una porzione di fabbricato o in più corpi che nello stato in cui si trovano sono atti a produrre un reddito proprio. Gli aspetti economici utilizzati nelle stime sono: Valore di Mercato Rilevazione dei prezzi di vendita Valore di Costruzione o Rilevazione del costo di costruzione Ricostruzione Modifica in base alla vetustà Valore di Trasformazione Valore del fabbricato trasformato meno i costi di trasformazione Valore Complementare Valore di una parte di fabbricato separata Valore di Capitalizzazione Valore attuale dato dai redditi futuri Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

4. Il metodo di stima impone che la valutazione si basi sulla comparazione . Nel caso dei fabbricati esistono elementi oggettivi che permettono sia la comparazione sia la definizione dei beni comparabili. Tali elementi possono inquadrarsi in una serie di caratteristiche di similarità che permettono di costruire un database di immobili simili di cui si conoscono le valutazioni di mercato e che permettono di stabilire il valore ordinario inteso come valore medio di riferimento per ogni categoria di fabbricati. Tali caratteristiche riguardano: l’ambiente l’immobile Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

5. Caratteristiche estrinsecherelative all’ambiente nel quale si trova l’immobile Centro Zona intermedia Periferia (periferia urbana, suburbana, zona agricola) Ubicazione Vie di comunicazione Servizi Qualità urbanistico-ambientale Trasporti pubblici (ferrovie, metropolitane, pullman a percorso urbano o interurbano) Strade (autostrade, statali) Negozi, supermercati Scuole dell’infanzia, dell’obbligo Altri servizi, pubblici o privati ,chiese, ospedali, banche, impianti sportivi Aree residenziali pregiate Aree residenziali di nuova espansione Aree degradate Verde Microcriminalità Inquinamento (emissioni gassose, traffico ecc.) Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

6. Caratteristiche intrinsecheproprie del fabbricato Case singole (ville, villini, case singole comuni) Case singole raggruppate (ville bifamiliari e a schiera) Case condominiali (appartamenti in palazzo, in palazzina) Tipologia edilizia Tipologia costruttiva Muratura, Cemento armato, Prefabbricato Ferro, Tipologia mista, Casa clima Qualità edilizia Età, Stato di conservazione, Finiture, Impianti Ubicazione nel fabbricato Piano, Esposizione, Prospetto Piccolo (monolocale), inferiori a 45 m2 Medio-piccolo (bilocale), da 45 a 70 m2 Medio (3-4 locali), da 70 a 120 m2 Medio-grande (4-5 locali), 120-150 m2 Grande, oltre 150 m2 Dimensione Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

7. Aspetti legali e catastalirelativi apassato e presente Permesso di costruire o concessione edilizia. Condoni Agibilità o abitabilità Regolarità della costruzione Regolarità degli impianti Conformità degli impianti (legge 46/1990) Regolarità catastale Dichiarazione al catasto dell’edificazione e delle unità immobiliari Diritto di usufrutto o abitazione Contratto di locazione Ipoteche Diritti di terzi Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

8. VALORE DI MERCATO Rappresenta il valore che il fabbricato realizza sul mercato confrontato con altri di caratteristiche simili e compravenduti recentemente (il periodo economico da considerare è inferiore all’anno) I procedimenti utilizzabili sono: sintetico e analitico I procedimenti sintetici sono di vari tipi anche se il più condiviso è il procedimento comparativo monoparametrico; qualora ci siano molte variabili in gioco conviene utilizzare un procedimento comparativo per coefficienti, definendo gli aspetti da comparare. Il procedimento analitico si basa esclusivamente sulla capitalizzazione del Reddito Netto Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

9. Procedimento sintetico monoparametrico Si basa sull’equazione ΣV : Σp = Vx : px da cui ΣV Vx = px Σp Fondamentale è la definizione del parametro di comparazione e il mercato impone il mq commerciale per gli immobili ad uso abitativo, professionale o commerciale mentre per altri casi viene utilizzato il metro cubo. Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

10. La base per il confronto diventa la superficie commerciale espressa in metri quadrati. La superficie commerciale si ottiene sommando:  100% della superficie abitabile (netta calpestabile)  100% dei muri divisori interni  100% dei muri perimetrali esterni  50% dei muri perimetrali interni (confinanti con altre unità immobiliari)  25% dei balconi o terrazzi scoperti  35% dei balconi coperti, chiusi su 3 lati, patii e porticati  50% di taverne, cantine, solai comunicanti  25% delle cantine o solai non comunicanti  15% dei giardini a uso esclusivo In prima approssimazione si può calcolare pari al 15-20% della superficie calpestabile dell’unità immobiliare. (non può in ogni caso superare il 30%) Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

11. Superficie commerciale degli accessori Coefficienti di differenziazione da moltiplicare per la superficie Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

12. DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE CONVENZIONALEDESTINAZIONE COEFFICIENTICANTINE 0.30 SOFFITTE H > 1.80 m 0.50 SOFFITTE H < 1.80 m 0.15 TERRAZZE COPERTE 0.35 TERRAZZE SCOPERTE 0.25 LOGGE 0.40 BOX AUTO 0.50 POSTO AUTO COPERTO 0.30 GIARDINO 0.15 CORTILE 0.10 PIAZZALE CARICO-SCARICO 0.15 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

13. ALTEZZA DI PIANO COEFFICIENTERESIDENZE E UFFICI con ascensore senza ascensoreINTERRATO 0.70 0.70SEMINTERRATO 0.75 0.75PIANO TERRA 0.85 0.85PIANO RIALZATO 0.90 0.90PIANO PRIMO 1.00 0.95PIANI INTERMEDI 1.00 0.90PIANO ULTIMO 1.10 0.90ATTICO 1.20 0.90 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

14. ALTEZZA DI PIANO COEFFICIENTECOMMERCIALE con ascensore senza ascensoreINTERRATO 0.70 0.70SEMINTERRATO 0.75 0.75PIANO TERRA 1.20 1.20PIANO RIALZATO 0.95 0.95PIANO PRIMO 0.90 0.85PIANI INTERMEDI 0.85 0.80PIANO ULTIMO 0.85 0.80ATTICO 1.00 0.80 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

15. ALTEZZA DI PIANO COEFFICIENTEMAGAZZINO con ascensore senza ascensoreINTERRATO 0.70 0.50SEMINTERRATO 0.90 0.80PIANO TERRA 1.00 1.00PIANO RIALZATO 0.80 0.75PIANO PRIMO 0.60 0.50 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

16. ALTEZZA DI PIANO COEFFICIENTELABORATORIO con ascensore senza ascensoreINTERRATO 0.70 0.50SEMINTERRATO 0.90 0.80PIANO TERRA 1.00 1.00PIANO RIALZATO 0.80 0.75PIANO PRIMO 0.60 0.50 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

17. ALTEZZA DI PIANO COEFFICIENTECAPANNONE con ascensore senza ascensoreINTERRATO 0.70 0.50SEMINTERRATO 0.90 0.80PIANO TERRA 1.00 1.00PIANO RIALZATO 0.80 0.75PIANO PRIMO 0.60 0.50 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

18. Parametri utilizzati dal Consulente Tecnico d’Ufficio e dal Catasto per la valutazione delle superfici relative all’interno di un immobile Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

19. Valore Unitario del mq commerciale espresso in €/mqΣV (di immobili simili) Vu = Σp (delle sup. comm. relative) Il Valore unitario è un dato che si deve acquisire dal mercato e deve essere riferito a un preciso ambito spaziale (zona) e a un preciso ambito temporale (6 mesi - 1 anno) • Le “fonti” del valore unitario possono essere: • mediatori • listini di agenzie immobiliari • riviste specializzate • listini CCIAA (mercuriali) • Agenzia del territorio (catasto) • professionisti (notai, tecnici ecc.) Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

20. Una volta ottenuto il dato medio, ordinario di mercato si deve valutare se il bene è effettivamente molto aderente all’ordinarietà oppure differisce per alcuni aspetti fondamentali. In questo ultimo caso si può ricorrere ai coefficienti di comparazione. Stima multiparametrica per coefficienti di differenziazione Quando si dispone di scarsi elementi di confronto e si voglia effettuare una stima sintetica, dopo un’accurata verifica del bene da stimare è possibile impostare una valutazione basata sull’adozione di una serie di coefficienti di merito relativi a caratteristiche estrinseche e intrinseche che caratterizzano il bene. Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

21. Si tratta di impostare una stima multiparametrica ponderata (più parametri con diverso peso definito da coefficienti) Procedimento in alcuni casi approssimato che necessita della massima attenzione!!! Si può definire di utilizzare tabelle parametriche fornite da agenzie o istituti di ricerca o stabilire che il valore ordinario ha parametro 1 e possono trovarsi situazioni migliori o peggiori tali da modificare il coefficiente in + o – Non si può stabilire una scala predeterminata dei coefficienti, ma devono essere studiati e adattati caso per caso: questa operazione rappresenta la vera stima. Inoltre non è necessario utilizzarli tutti. Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

22. Parametri zonali detti anche estrinseci Fascia urbana di ubicazione zonale Centrale, tra centro e periferia, periferica, nuova zona di espansione, zone degradate, zone di particolare pregio. Attribuendo il valore 1 alla zona centrale si possono definire i coefficienti delle altre zone: Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

23. Altri parametri che possono essere utilizzati in relazione alle condizioni sono: Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

24. FINITURE COEFFICIENTI • Ottime 1.00 • Normali 0,90 • Scadenti 0,70 • STATO DEGLI IMPIANTI COEFFICIENTI • Ottimo e recente 1,10 • A norma 1,00 • Da mettere a norma 0,90 * • La spesa andrà in detrazione al valore. • DISPONIBILITA’ COEFFICIENTE • Immobili liberi 1,00 • Immobili locati con contratto 0,90 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

25. ESPOSIZIONE IMMOBILE COEFFICIENTEVEDUTE PANORAMICHE 1.20 GIARDINI DI PREGIO 1.10 STRADE 1.00 CORTILI 0.80 CHIOSTRINE 0.70 VANI SENZA FINESTRE 0.60 LOCALI CANTINATI 0.60 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

26. Tabella dei coefficienti relativi alla vetustà Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

27. Infine si moltiplicano i coefficienti parametrici fra di loro ottenendo il coefficiente globale che, moltiplicato per il valore unitario ordinario a mq dell’immobile di confronto, ci permette di ottenere il valore di stima cercato. Ad esempio se l’immobile di confronto vale 2800 €/mq e i coefficienti rilevati sono 0,85 x 1,1 x 1,00 x 0,93 il coefficiente globale risulta 0,87 perciò il valore a mq dell’immobile di stima risulterà: 2800 x 0,87 = 2436 €/mq Ovviamente si deve verificare la presenza assenza di eventuali aggiunte o detrazioni non considerate: debito residuo di mutuo, posto macchina, diritti … Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

28. COEFFICIENTI QUALITATIVI Applicati al valore a mq. delle abitazioni nuove permettono di stabilire il valore indicativo dei principali accessori Cantine e soffitte (da non abitabili ad abitabili) 0,10-0,75 Balconi 0,25-0,40 Balconi protetti anche sui lati 0,30-0,50 Verande e mansarde 0,35-1,00 Terrazze scoperte 0,15-0,25 Terrazze coperte 0,30-0,50 Posti macchina 0,30-1,25 Giardino esclusivo 0,05-0,50 Box auto in relazione alle difficoltà di parcheggio 0,60-1,5 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

29. Procedimento analitico Tradizionalmente per stima analitica si intende la capitalizzazione dei redditi, che consiste nell’effettuare la comparazione in base al parametro reddituale (il reddito netto). Si ha quindi: Rn ΣRn V= dove r/cap si ricava dal mercato attraverso beni di r/cap ΣV confronto Il Reddito netto da attribuire al bene è quello ordinario e non quello attuale reale e si ricava dalla formula: Rn = Rpl - (Q +Tr + Amm e Svz. + Sf e In + I) Rpl = Sommatoria delle rate di locazione a fine anno ad esempio con rate mensili anticipate: Rpl = rata (12 + r x 78/12) Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

30. Le spese possono essere calcolate come una percentuale sul Canone Annuo (Mai dell’Rpl) Q(reint, ass, man.str.)6 - 8% Tributi 23 - 26% Amm e Serv. 4% Sf e In 2% Interessi mediamente anticipati sulla somma totale Totale 35 - 40% Con buona approssimazione si possono ritenere le spese pari al 40% del Canone annuo e considerarle mediamente anticipate; il Reddito netto nel caso di rate mensili anticipate diventa: Rn = rata (12+r x 78/12) - canone annuo x 0,40x(1+r x 6/12) Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

31. Valore ordinario Quale sia il procedimento adottato si arriva al Valore ordinario attribuito all’immobile considerando che si trova nelle condizioni desunte dagli immobili presi a confronto: Stima sintetica: Valore ordinario = Valore unitariomq x mqcomm. Stima analitica: Valore ordinario = Rn ordinario r cap Tale valore non corrisponde, nella grande maggioranza dei casi, alla realtà, ma deve venire modificato tenendo conto di situazioni particolari collegate con l’immobile. Tali condizioni possono essere non modificabili o modificabili con qualche intervento. Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

32. MODIFICHE AL VALORE ORDINARIO Comodi e scomodi Con procedimento sintetico i comodi sono considerati con coefficienti di differenziazione. Devono essere considerati globalmente e non uno per uno. Sono di difficile valutazione e possono generare errori. Solitamente si considerano: altezza di piano con o senza ascensore; esposizione; prospetto; parcheggi; rumorosità … In totale ci si orienta in un 5-10% in più o in meno del valore ordinario Con procedimento analitico i coefficienti di differenziazione devono essere applicati al saggio di capitalizzazione. In questo caso si modifica il saggio di capitalizzazione individuato sul mercato con una variazione di più o meno 2,5 per mille (±0,0025) in presenza di comodi si passa da 0,02 a 0,0175 in presenza di scomodi si passa da 0,02 a 0,0225 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

33. Aggiunte e detrazioni Le aggiunte e detrazioni possono essere applicate sia nel procedimento sintetico sia analitico (è una fase ulteriore ed eventuale della stima) e vanno calcolate singolarmente. • Le più comuni aggiunte: • stato di manutenzione superiore alla norma, finiture di pregio (pavimentazioni, serramenti, impianti di sicurezza ...) • valore di mobili e arredi. • valore di pertinenze eccedenti • Le più comuni detrazioni: • stato di manutenzione inferiore alla norma • oneri per sanare irregolarità edilizie • mutui ipotecari • mancati redditi temporanei • valore dell’usufrutto • valore di rendite perpetue o vitalizie Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

34. Valore di costruzione o ricostruzione • Si applica quando: • non esiste un mercato di fabbricati simili • nelle stime dei danni; • per la stima del valore di trasformazione di un’area edificabile Procedimento analitico Procedimento sintetico Costo sostenuto da imprenditori edili per edificare fabbricati simili (costo unitario €/m3 o €/m2) Analisi e calcolo dettagliato di tutte le spese da sostenere per edificare il fabbricato da parte di un imprenditore ordinario Computo metrico estimativo Costo unitario  dimensione Coefficiente di vetustà (per l’età e lo stato di usura) Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

35. Coefficiente di vetustà Si applica al costo di costruzione a nuovo, quando la stima riguarda un fabbricato esistente, con una certa età e stato di conservazione. Si può utilizzare la formula funzione di degrado: n 2 x 100 + 20 Eu Cv (%) = - 2, 86 140 Nella formula: n = età del fabbricato; Eu = vita utile del fabbricato Si applica solamente quando non siano stati fatti lavori di rinnovamento La stima del coefficiente di vetustà può essere effettuata considerando lo stato di manutenzione del fabbricato in modo sintetico applicando una percentuale che può variare dal 70 al 98% Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

36. Valore di trasformazione Il fabbricato è ordinariamente destinato ad essere trasformato: fabbricati da restaurare o ristrutturare fabbricati dismessi fabbricati non ancora ultimati la convenienza ad eseguire un determinato progetto Si ottiene dalla differenza tra il valore di mercato del fabbricato considerato già trasformato e il costo della trasformazione: Vt = Vm - K Considerando la disposizione temporale dei valori: Vm Vt = - K0 (1+r)n Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

37. Valore complementare La stima riguarda una parte di un fabbricato unitario. Vengono interrotti gli originari rapporti di complementarietà. Caso tipico, previsto dalla normativa, l’esproprio parziale. Il valore si ottiene per differenza: Va = V - Vb Valore dell’intero meno valore della parte residua La somma dei valore delle parti, considerate separatamente, è inferiore al valore del bene unitario. Tuttavia l’ipotesi della complementarietà tra le parti non è automatica: i fabbricati possono essere frazionati in unità immobiliari senza che vi sia una diminuzione del valore complessivo. Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

38. COSTI MEDI DI COSTRUZIONE DEI FABBRICATI Riferimento anno 2009 Tali costi riguardano la pura messa in opera del fabbricato e non comprendono: Valore dell’area; progetto e direzione lavori; sicurezza, collaudo; oneri di urbanizzazione; profitto del costruttore; IVA Tali costi sono da considerarsi medi e indicativi Alloggi tipo signorile €/mq.comm 1320 Alloggi tipo civile €/mq.comm 1100 Alloggi tipo economico €/mq.comm 1100 Alloggi tipo schiera €/mq.comm 1045 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

39. Al costo secco di cantiere vanno aggiunte le maggiorazioni dovute: Progettazione, direzione, sicurezza, collaudo 2,5 – 14% Oneri di concessione e urbanizzazione 7 – 16% Profitto medio 25% IVA variabile 10 – 20% Nel caso di progettazione in zona sismica i costi possono aumentare dal 10 al 30% in relazione alla raffinatezza dell’intervento e si riferiscono a strutture in c.a. Tali percentuali sono molto variabili in relazione alle diverse situazioni, zone e momento economico. Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

40. INDAGINI CAUTELATIVE NELLA COMPRAVENDITA DI IMMOBILI • Assumere informazioni sul venditore per evitare che nel caso di fallimento dello stesso si subisca la revocatoria fallimentare e perdita dell’immobile. • Registrare all’Ufficio Tavolare il proprio preliminare di vendita per far scattare le garanzie della legge provinciale n°30 del febbraio 1997 che prevede che in caso di fallimento della ditta costruttrice al compratore venga restituita la caparra secondo un canale preferenziale. • Verificare all’Ufficio Tavolare se il venditore ha la piena proprietà del bene • Verificare se l’immobile è gravato da diritti, vincoli, servitù, ipoteche. • Verificare l’accatastamento del fabbricato e che consistenza e planimetria corrispondano a quelle denunciate e, in caso di discordanza, verificare che sia stata presentata la domanda di condono. • Assicurarsi mediante visione della dichiarazione dei redditi del venditore che l’immobile sia stato denunciato al fisco (condizione indispensabile alla vendita) Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

41. Scheda per la rilevazione delle caratteristiche • di un fabbricato • Utilizzata per: • descrizione sintetica di un fabbricato da stimare • stabilire la similarità per i fabbricati di confronto • formare una banca dati dei fabbricati • descrivere un fabbricato per l’erogazione di un mutuo • Si considerano le caratteristiche: • Estrinseche o ambientali che descrivono la zona in cui è inserito il • fabbricato da stimare • Intrinseche che descrivono le qualità del fabbricato • Legali e catastali che considerano gli aspetti giuridici Corso Praticanti - Prof. Romano Oss

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49. Schema di perizia relativa alla valutazione di un appartamento Premessa Il Geom. Mario Albertini ha ricevuto dal sig. Mario Scartezzini l’incarico in data 15 settembre 2007 di stimare l’appartamento, sito nel rione di Cristo Re a Trento in via Moggioli, 8 al secondo piano di una palazzina di quattro piani, allo scopo di compravendita. Ricerche e indagini svolte L’appartamento è parte di un piccolo edificio condominiale costituito da otto unità immobiliari di cui occupa la parte ovest al secondo piano. L’edificio è simile a molti altri edificati in zona all’inizio degli anni ‘90. La superficie calpestabile misurata in occasione di sopralluogo risulta pari a mq 92, è presente un balcone con vista sul parco e sull’Adige misurato in 12 mq collegato al soggiorno. L’appartamento dispone di un garage di m.2,50 x 4,90 e di una piccola cantina di m. 3x2. Dall’indagine effettuata risulta la necessità di rifare l’impianto di riscaldamento passando da centralizzato ad autonomo come deliberato dalla decisione all’unanimità presa dalla assemblea condominiale nella primavera 2007. Lo stato di conservazione è buono e non si ravvedono motivi di intervento. Il condominio è recintato e una agevole zona di rispetto permette di accedere comodamente ai garages. La tipologia costruttiva è in cemento armato.

50. L’appartamento è censito nella partita catastale n° 35422 del Catasto Urbano di Trento con i dati riportati in tabella: Foglio Mappale Categoria Classe Vani Rendita € 22 35/3 A/2 9 5,5 875,25 Presso il Libro Fondiario l’immobile risulta nella P.T. 896 del Mandamento di Trento, Comune catastale di Trento, porzione materiale 4 Il Foglio A2 indica come unico proprietario il sig. Scartezzini Mario. IL Foglio C indica l’esistenza di un mutuo ipotecario a favore della Cassa Rurale di Trento per un importo di € 60.000 acceso all’inizio del 1992 al saggio del 4,5% per la durata di 20 anni ad estinzione mensile. L’appartamento è costituito da: ingresso, soggiorno, cucinotto, due stanze, ripostiglio, bagno e balcone. I locali hanno un’altezza di m 2,70. Il pavimento è in legno in tutti i locali con esclusione di cucinotto e bagno che presentano piastrelle di buona qualità. Gli infissi sono di buona qualità e conservazione con vetri antirumore. La zona in cui sorge l’edificio è interna a via Maccani, ben collegata al centro, dispone dei servizi essenziali e non risente di rumorosità di traffico. La qualità urbanistico ambientale è buona. Corso Praticanti - Prof. Romano Oss