OSWALDO E. ABLAN CANDIA

1. Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso ComercialNOVEDADES PROCESALES OSWALDO E. ABLAN CANDIA Junio 2014

2. DERECHO PREFERENTE vs PRÓRROGA LEGAL Art. 25. Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley. Art. 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: … Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. Éstas instituciones jurídicas son excluyentes la una de la otra y por lo tanto, resultan antagónicas.

3. CAUSALES DE DESALOJO Art. 40. Son causales de desalojo: … g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. Cómo queda la subrogación arrendaticia inmobiliaria del nuevo propietario? i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. Ejemplos: La obligación de contratar una póliza de seguro, el pago del IVA, patente, otros.

4. PROHIBICIONES Art. 41. En los inmuebles (sic) regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido: … j. El arbitraje privado para resolver los conflictos surgidos entre arrendador y arrendatario con motivo de la relación arrendaticia. CRBV Art. 258: “…La ley promoverá el arbitraje, la conciliación, la mediación y cualesquiera otros medios alternativos de resolución de conflictos”. k. La resolución unilateral del contrato de arrendamiento. Es una figura que no existe en nuestro ordenamiento jurídico positivo.

5. PROHIBICIONES Art. 41. En los inmuebles (sic) regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido: … l. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa. • Prejudicialidad en cualquier caso. • Operaría el silencio administrativo positivo o negativo?

6. PROCEDIMIENTO JUDICIAL Principios Constitucionales que deben aplicarse CRBV Art. 26: Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles. CRBV Art. 257: El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las Leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

7. PROCEDIMIENTO JUDICIAL LAI-2000 Procedimiento Breve CPC Art. 881 al 894 Primera Instancia Días de Despacho: 20 Segunda instancia Días de Despacho: 10 LRAIUC-2014 Procedimiento Oral CPC Art. 859 al 880 Art. 516 al 522 Primera Instancia Días de Despacho: 114 Segunda Instancia Días de Despacho: 88

8. PROCEDIMIENTO ORAL CONFORME AL C.P.C.

9. MEDIDAS CAUTELARES Secuestro del inmueble arrendado CPC Art. 599, Ord. 6° y 7° Ord 6°. De la cosa litigiosa, cuando sea dudosa su posesión. Ord 7°. • Falta de pago del canon de arrendamiento. • Estar deteriorada la cosa arrendada. • No haber hecho el arrendatario las mejoras a las que se obligó según el contrato. De conformidad con lo dispuesto en el Art. 41, literal l. y en la Disposición Transitoria Tercera, el decreto y/o ejecución de medidas cautelares quedan sometidos al pronunciamiento previo de la instancia administrativa correspondiente (SUNDDE). Así , el pronunciamiento previo de la instancia administrativa sobre las medidas cautelares pasa a constituir una “cuestión prejudicial” que debe resolverse en un proceso distinto. Ref.: CPC Art. 346, ordinal 8°. NOTA: Cabe destacar que, se eliminó o suprimió la medida de secuestro del inmueble arrendado, al vencimiento de la prórroga legal, establecida en la LAI-2000, en su Art. 39.

10. CASOS DE INTERVENCIÓN DE LA INSTANCIA ADMINISTRATIVA CORRESPONDIENTE (SUNDDE) Art. 7°. En caso de dudas o controversias, en todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento a suscribirse. Art. 9°. En caso de daños maliciosos causados al inmueble arrendado. Art. 22. En caso de discordia en el finiquito de la relación arrendaticia, por obligaciones insolutas de cualquiera de las partes, será la SUNDDE la que determine el monto a reintegrar. Art. 27. y 28. Como organismo competente para recibir las consignaciones arrendaticias efectuadas por el arrendatario en beneficio o a favor del arrendador, cuyo derecho a retirarlas prescribirá si no las hubiese requerido dentro de los dos (2) años siguientes, quedando las cantidades consignadas a la disposición de la SUNDDE para ser utilizadas de acuerdo con lo establecido en el Reglamento respectivo.

11. CASOS DE INTERVENCIÓN DE LA INSTANCIA ADMINISTRATIVA CORRESPONDIENTE (SUNDDE) Art. 31. Le corresponde a la SUNDDE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar para determinar el valor rental del inmueble, a los fines de la fijación del canon de arrendamiento. Art. 32. En caso de no poder acordar las partes de la relación arrendaticia el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación. Art. 41. literal l. y Disposición Transitoria Tercera. El decreto y/o ejecución de medidas cautelares quedan sometidos al pronunciamiento previo de la instancia administrativa correspondiente (SUNDDE).

12. Gracias por su atención