1 / 29

Ingatlanbefektetések elemzése

Ingatlanbefektetések elemzése. Előadás Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő Szakképzés, Ingatlankezelő Szakképzés A-V. modul. „Bevétel-kiadás-hozam” modell:. Lehetséges teljes bevétel - Kihasználatlanságból eredő veszteség + Egyéb bevétel = Effektív bevétel (EGI)

orsin
Download Presentation

Ingatlanbefektetések elemzése

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. Ingatlanbefektetések elemzése Előadás Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő Szakképzés, Ingatlankezelő Szakképzés A-V. modul

  2. „Bevétel-kiadás-hozam” modell: Lehetséges teljes bevétel - Kihasználatlanságból eredő veszteség + Egyéb bevétel = Effektív bevétel (EGI) - Működési költségek = No működési bevétel (NOI)

  3. No működési bevétel (NOI) - Adósságszolgálat (ADS) - (Tőkeráfordítás) = (Adózás előtti) cash-flow (CF) - Jövedelemadó = (Adózott) cash-flow

  4. Sajáttőke-arányos megtérülés: ahol INVBS: sajáttőke befektetés

  5. Az ingatlanbefektetés kockázatai: • Országkockázat, • Politikai kockázat, • Ágazati kockázat, • Régió kockázat, • Vállalkozás specifikus kockázatok, • Árfolyamkockázat, • Inflációs kockázat, • Kamatláb kockázat, • Jogi kockázat, • Vis major kockázata.

  6. Ország- és politikai kockázat: • Az országos és helyi politikával és szabályozással összefüggő kockázatok, • Sok tekintetben fedi egymást a két fogalom, • A legnagyobb politikai kockázat a kisajátítás (államosítás) veszélye, • A nemzetközi hitelminősítők kockázati besorolása mérvadó.

  7. Ágazati kockázat: • Az ingatlanpiacon belül az adott szegmens sajátos kockázatait jelenti: • Lakáspiac, • Irodapiac, • Kereskedelmi ingatlanok piaca, • Idegenforgalmi, vendéglátóipari létesít-mények, • Ipari, logisztikai célú ingatlanok, • Mezőgazdasági ingatlanok, stb.

  8. Régió kockázata: • Régió: Az ingatlan legtágabb kör-nyezete, mely gazdaságilag még hatással van annak keresletére, • Nem feltétlenül esik egybe valamely tervezési-statisztikai régióval, • A kockázat megítélésénél elsősorban a régió rövid-, közép- és hosszútávú fejlesztési stratégiájából kell kiindulni.

  9. Vállalkozás specifikus kockázatok: Meghatározza: • A vállalkozás mérete, • Tulajdonosi összetétele, • Tőkeellátottsága, • „Goodwill”, • A menedzsment (pl.: ingatlankezelő), • A vállalkozás jelenlegi piaci pozíciója, • A vállalkozás stratégiája.

  10. Árfolyamkockázat: • Attól függ, milyen devizanemben tervezzük a bevételeket és ráfordításokat, • Az ingatlanbefektetések esetében a befektetők mindig banki eladási árfolyamon számolnak.

  11. Inflációs kockázat: Kezelése történhet: • A kamatlábak megválasztásával, • A bérleti díjak, ill. működési költségek indexálásával.

  12. Kamatláb kockázat: • A külső finanszírozás kockázatát jelenti. • Mindig számításba kell venni az esetleges későbbi refinanszírozás lehetőségét is.

  13. Jogi kockázatok: • A tevékenység (helyi) szabályozása, • Szerződések, • Bérleti díjak behajtásával kapcsolatos kockázatok, stb.

  14. Vis major kockázata: • Azon kockázatok, melyek bekövet-kezésének oka kívül esik a befektető hatáskörén, • Némiképpen mérsékelhető az ingatlan biztosításával.

  15. Külső eladósodottság • Pozitív: A hitel felvételével nő a saját tőkére jutó megtérülés (ROE). • Negatív: A hitel felvételével csökken a saját tőkére jutó megtérülés.

  16. Példa:(Külső eladósodottság vizsgálata) Az ingatlan vételára: 58 mFt NOI (az 1. évben): 7,3 mFt 1. eset: Az ingatlant saját tőkéből vásároljuk meg. (0% külső eladósodottság)

  17. 2. eset: A megvásárláshoz hitelt veszünk fel. Hitelösszeg (P): 19,6 mFt (33,79%-os külső eladósodottság) Futamidő (n): 15 év Kamatláb (r): 8% A hitelt évente törlesztjük.

  18. 3. eset: A megvásárláshoz hitelt veszünk fel. Hitelösszeg (P): 19,6 mFt (33,79%-os külső eladósodottság) Futamidő (n): 15 év Kamatláb (r): 26% A hitelt évente törlesztjük.

  19. Megoldás: 1. eset:

  20. 2. eset:

  21. 3. eset:

  22. Az eredményeket táblázatba foglaljuk:

  23. Fedezeti pont: Az a kihasználtság (%-ban), mely éppen elegendő a költségek fedezéséhez: Kiszámítása: Működési ktg. + ADS Lehetséges Bo bevétel 100

  24. Nettó jelenérték: NPV = PV – I PV – a befektetés jövőbeni hozamainak jelenértéke I – befektetett összeg (beruházás) I = CF0

  25. Példa: 161 mFt-ért vásárolunk meg egy ingatlant, amely a következő 2 évben várhatóan évi 14 mFt CF-t fog termelni, majd várhatóan 180 mFt-ért lehet eladni. A hasonló befektetések megtérülési rátája 10,5%. Mennyi a befektetés nettó jelenértéke? Érdemes-e ennyiért megvásárolni az ingatlant?

  26. I = 161 n = 2 r = 0,105

  27. Belső megtérülési ráta: Jele: IRR Kiszámítása: egyenlet megoldásával lenne lehetséges.

  28. NPV r IRR A befektetés akkor fogadható el, ha r < IRR

  29. NPV r Ilyen esetben IRR mindig a kisebbik (az origóhoz legközelebbi) zérushellyel egyenlő!

More Related