Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi

1. Den nya bostadspolitiken – några aktuella (?) diskussionsfrågor Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi Institutet för bostads- och urbanforskning (IBF) Uppsala universitet bo.soderberg@ibf.uu.se 070-510 23 70

2. Bostadsmarknaden och de två ”plötsliga” chockerna Miljonprogrammet Bruksvärdessystemet LBN, räntebidrag, statliga lån Räntenivån, inflationen, avdragsrätten Oljekriserna Finansmarknadens avreglering Fastighetstaxeringarna och fastighetsskatten Fastighetsboomen Lågkonjunkturen, finanskrisen, fastighetskraschen Demografiska förändringar Räntenivån, inflationen, avdragsrätten Smygavveckling av den ”gamla hederliga” (?) bostadspolitiken

3. Den nya bostadspolitiken. Men ”ny” i förhållande till vadå? 1992 – Danellsystemets införande 2006 – Borgerlig regering 2011 – Allmännyttans nya roll Bruksvärdesystemet modifieras Boverkets (2007), ”Bostadspolitiken”.

4. Den ”nya” (?) bostadspolitiken Ny fastighetsmäklarlag Allmännyttans nya villkor Hyreslagen ändrad Bostadsbidragen Ägarlägenheter Lägenhetsregister Stopplag borttagen 2:a-handsuthyrning främjas Fastighetstaxeringens avveckling? Översyn av kommunernas bostadsförsörjningsplaner ….och andra utredningar på gång PBL ROT-avdrag Fastighetsskatten Fastighetstaxering Bolånetak ”LBN”s nya roll Information och marknadsanalys Lex Backström borttagen Investeringsbidrag och räntebidrag Stöd till rivning

5. Diskussionsfrågor – snarare än forskningsresultat ROT-avdrag för privatbostäder Fastighetsskatt och fastighetstaxering Bostadspolitik och erfarenhetsöverföring? Bruksvärdeshyra – eller marknadshyra, redan nu?

6. Hur fungerar ROT-avdraget? Reparation, ombyggnad och tillbyggnad 1993, 2004 Inte permanent stödform Reglerna har varierat 50% av arbetskostnader, dock högst 50,000 krger staten i bidrag till fastighetsägaren. Flera ägare – ger möjlighet till flera avdrag Inte maskinhyra och material. Många typer av arbeten är undantagna. Är det bra det? För vem? Ökar efterfrågan på arbete, minskar svartarbete. Är det bostadspolitik?

7. ROT och nyproduktion ROT-bidragen2010: 13.1 miljarder kr2011: 13.6 miljarder kr Bostadsproduktion 2009Småhus 8,400 lghStorhus 14,400 lgh Ungefärlig byggkostnadSmåhus 21 miljarder (schablon, 6 omr) Total produktionskostnadSmåhus 26.4 miljarderStorhus 32.5 miljarder

8. Villaägarna gillar ROT-avdraget ROT-bidragen (2010) per capita 1,400 kr/inv i Riket 3,000 kr/inv i Lidingö+Täby 4,200 kr/inv i Danderyd Tar resurser från potentiell nyproduktion Kapacitetsbrist i produktionsledet Kostnadsdrivande och upprätthåller bidragsberoendet i byggbranschen Badrumsrenoveringar på Lidingö ger inte fler bostäder

9. Transaktionskostnader är inte bra Transaktionskostnader är HÖGA på alla fastighetsmarknader Låga TRK-kostnader skulle gynna konsumtionsanpassning Istället försämrar man uppskovsreglerna? Avskaffar fastighetsskatten? Underlättar andrahandsuthyrning? Avskaffa stämpelskatt, reavinstskatt, begränsning av uppskov! Fasa ut avdragsrätten för bostadslån – på t.ex. 10 år! Ersätt ROT-avdrag med skattesubventionerade mäklartjänster!

10. Hur fungerar fastighetsskatt? Fastighetstaxering = schabloniserad värderingav alla fastigheter, vart 3:e år. Regressionsanalys, hedoniskaprisindexar. När priserna går upp, går taxeringsvärdena upp – med viss fördröjning Fastighetsskatt, en statlig skatt, ca 0.75% på värdet Fastighetsavgift (2009), en kommunal avgift, visserligen samma skattesats, men ett tak på ca 6,500 kr/år per småhus. Fastighetstaxeringens bieffekt: Goda prisregister och prisindexar. Är fastighetsavgiften bra? För vem? Är det bostadspolitik?

11. Ingen verkar gilla fastighetsskatt • Inte ens oppositionen? • Och ingen på småhusmarknaden? • Argument om skatt på implicit kapitalavkastning går inte hem • Uppmaningen ”låna till skatten” lika litet (om det ens är möjligt) • Uppfattas som dubbelbeskattning (eller mer) • Upplevs ge dåliga incitament för ”skötsamhet” • Upplevs som orättfärdig mot vissa grupper (äldre, boende i ”fritidsorter”, t.ex.) • ”…Bara för att grannen som nyss sålde råkade få bra betalt…”

12. Måste fastighetsskatt vara statlig? • Fastighetsskatten är statlig men var tidigare kommunal. • Fastighetsskatten är lokal i andra länder, USA och UK t.ex.Dessutom högre än den svenska. • Lokal företagsskatt förekommer, t.ex. i Tyskland • Med kommunal fastighetsskatt skulle man kunna finna nya typer av argument för skatteuttaget. Fastighetsskatt skulle kunna ses som en ”avgift” för att kommunala infrastruktursatsningar höjer fastighetsvärden (och annan välfärd). ”Raka rör” mellan kommunens intäkter och kostnader.

13. Skatteutjämning och regionalpolitik • Skatteutjämningsbidrag ogillas i de större orterna. • I glesbygd finns en viss irritation över tidigare exploatering av natur- och fastighetsresurser (i ”kolonial” anda). • Finns det närande och tärande regioner? • Regionalpolitiska ”vinnare” och ”förlorare”? • Det blir angeläget på kommunal nivå att få satsningar att framstå som nationella angelägenheter.

14. Fastighetsskatt eller skatteutjämning? • Transfereringar (”bidrag”) skulle i någon utsträckning kunna ersättas med direkt skatteuppbörd regionalt. • Om regional fastighetsskatt kan kopplas till regionalt ansvar för infrastruktur minskar incitamenten för kommunal överefterfrågan på statligt finansierade projekt. • Regional fastighetsskatt skulle kunna ”återställa” en del av den tidigare exploateringen av viss glesbygd. • Istället infördes ”Fastighetsavgiften” som särskilt gynnar boende på riktigt attraktiva marknader – som en första etapp i total avveckling

15. Kan fastighetsskatten motsvara statens anslag till transportprojekt? (miljarder SEK 2006)

16. Fastighetsskatt, några siffror F-skatt F-avgift 2008, totalt 25.6 0.0 2011, totalt 11.7 14.3 2008, fys. pers. 13.2 0.0 2011, fys. pers. 0.7 11.1 Och?

17. Fastighetsskatt + fastighetsavgift för fysiska personer

18. Fastighetsskatt och bostadspriser? Grova överslagsberäkningar? Sthlm län minskat uttag från 2006 1.9 miljarder Kapitalisera (6% ränta, 2% inflation) 48.9 miljarder Värdet på stocken 2006 (1% f-skatt, 75% taxeringsnivå) 570 miljarder

19. Bostadsmarknaden och finansiell stabilitet Spekulationsbubbla på den svenska bostadsmarknaden? BKN ser stora risker i färsk rapport Hushållens höga, och ökande, skuldsättning Hög belåningsgrad Rörlig ränta Uttag av eget kapital Avdragsrätt Amorteringsfrihet De höga bostadspriserna är delvis uppdrivna av krediterna Hyresmarknad som inte fungerar

20. Bostadsmarknaden och finansiell stabilitet Riksbankens rapport 2011 Mindre pessimistisk Men påtalar vikten av kontinuerlig bevakning En arsenal av åtgärder finns i beredskap Efterlyser tydlig ansvarsfördelning Efterlyser mer/bättre statistik Det rimmar ev. dåligt med: Fastighetstaxeringen avskaffas Lantmäteriet lägger ner fastighetsprisregistret Lägenhetsregistret fungerar inte som pantregister

21. Studier av irrationellt beteende på BR-marknaden Är BR-marknaden i ”heta lägen” särskilt spekulationsdriven? Irrationell? Ineffektiv? Unga, med (tillfälligt?) höga löner, köper BR till ”orimligt höga priser”, och lånar till hela köpeskillingen. Amorteringsfria lån. Ett mått på effektivitet är då: Får månadsavgiften till BRF det genomslag i priset? Som det borde få – med rationella aktörer som kan räkna hem framtida avgifter till ett nuvärde. Kapitaliseringen av månadsavgiften är inte effektivt kapitaliserad i priserna. Men kanske (?) efter införandet av bolånetaket 2010-10-01. Något som studeras för fullt i olika C-uppsatser.

22. Ungdomsbostäder eller Ålderdomshem?

23. Oerfarna aktörer – behöver tydliga spelregler Bostadsköp med ungefär 15 års mellanrum (?) Privatekonomiskt en jätteaffär Erfarenheter är alltid inaktuella Förväntningar orealistiska Föräldragenerationen har facit av hela bostadskarriären – baserat på andra spelregler Mäklare och långivare vill sälja Bostadsbristen upplevs vara permanentad Förstår alla att vi har en ny bostadspolitik? Då behövs:Tydliga, långsiktiga avsiktsförklaringar. Som håller över regeringsskifte.