Településüzemeltetés (Közigazgatási Urbanisztika II)

1. Településüzemeltetés(Közigazgatási Urbanisztika II) INGATLAN- ÉS LAKÁSPOLITIKA A TELEPÜLÉSEKEN

2. Az ingatlanok csoportosítása

3. Az ingatlanok csoportosítása • kapcsolatos építésügy • lakásügy

4. Ingatlanpolitika és ingatlangazdálkodás ingatlanpolitika ingatlangazdálkodás a település stratégiai céljainak szolgálatában ingatlanszektor mint az önkormányzati vagyongazdálkodás része

5. A jogszabályi háttér Rendszerváltás előtti szabályozás • 1997. évi LXXVIII. Törvény (az épített környezet alakításáról és védelméről) • 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (az országos településrendezési és építési követelményekről) + Környezeti szemléletmód - Ágazati szemléletmód szakmaiság Helyi érdekek figyelembevétele

6. Építésügy és településrendezés Szoros összefüggés a településrendezéssel, illetve annak dokumentumaival Az ún. építésjogi követelmények között: építési tevékenységet végezni csak a helyi építési szabályzat, szabályozási terv előírásainak megfelelően szabad

7. A településrendezési folyamatok megvalósulását biztosító sajátos jogintézmények a) építésjogi követelmények, b) tilalmak, c) telekalakítás, d) elővásárlási jog, e) kisajátítás, f) helyi közút céljára történő lejegyzés, g) útépítési és közművesítési hozzájárulás, h) településrendezési kötelezések, i) kártalanítási szabályok, j)településrendezési szerződés, k) összevont telepítési eljárás, l)településképi véleményezési eljárás, m) településképi bejelentési eljárás, n) közterület-alakítás. (Étv. 17. §) Ezek közül az egyes ingatlanokhoz (építési telkek, lakói- és egyéb ingatlanok) szorosan nem kapcsolódó jogintézményeket csupán megemlítjük: e) Kisajátítás, f) helyi közút céljára történő lejegyzés, g) útépítési és közművesítési hozzájárulás, h) településrendezési kötelezések, i) kártalanítási szabályok, j)településrendezési szerződés, k) összevont telepítési eljárás, l)településképi véleményezési eljárás, m) településképi bejelentési eljárás, n) közterület-alakítás.

8. A telek Telekalakítás • telekcsoport újraosztása • telekegyesítés • telekfelosztás • telekhatárrendezés Df. egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület Újonnan beépítésre vagy jelentős átépítésre kerülő területek esetén a kialakítandó telkekre vonatkozó szabályozást a településrendezési dokumentumok tartalmazzák. 338/2006. (XII. 23.) Korm. rend alapján elsőfokú hatóság (mint ingatlanügyi hatóság): a járási – másodfokon a megyei – földhivatal Kiterjedésük változtatásának szándéka

9. A telekpolitika néhány egyéb sajátos eszköze Kisajátítás (2007. évi CXXIII. Tv.) (kivételes esetekben, közérdekből, törvényben meghatározott esetekben és módon – teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás) (Kiszolgáló és lakóút céljára történő lejegyzés) Telekalakítási tilalom Elővásárlási jog Ök. az eljárást az ingatlan fekvése szerinti általános hatáskörű területi államigazgatási szervnél (fővárosi/megyei kormányhivatalok) kezdeményezi

10. Az építési tevékenység építési telkeken (az építésügyi hatósági eljárások szabályait a a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet részletezi) • 343/2006. (XII. 23.) Korm. Rend. • Elsőfokú építésügyi hatóság: 175+23 járásszékhelytelepülési ök. (fővárosi kerületi ök.) jegyzője • Másodfokú építésügyi hatóság: • Fővárosi és Megyei Kormányhivatal szakigazgatási szerveként működő Építésügyi és Örökségvédelmi Hivatal önálló feladat- és hatáskörrel rendelkező szervezeti egysége Az ún. „sajátos építményfajtákra”, ill. repülőterekre, leszállópályákra külön szabályozás De az úgynevezett kiemelt első fokú építéshatósági feladatok esetében a járási (fővárosi kerületi) hivatal ágazati szakigazgatási szerveként működő járási építésügyi hivatalok (38), és/vagy a járási építésügyi és örökségvédelmi hivatalok (21) járnak el  utóbbiak látják el minden esetben a műemlékekkel kapcsolatos feladatokat is

11. A kiemelt első fokú építéshatósági feladatok •  a Kormány által rendeletben (nemzetgazdasági szempontból) kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánított általános építésügyi hatósági ügyek, • eljáró hatóságként az összevont telepítési eljárással kapcsolatos ügyek, • integrált hatósági eljárás esetében külön jogszabály szerinti közreműködő vagy társhatósági feladatok, • kihirdetett veszélyhelyzetben szükséges építésügyi hatósági intézkedések megtételét érintő ügyek, • valamint az első fokú általános építésügyi hatóságot érintő kizárási ügyek • Az úgynevezett építésfelügyeleti feladatok esetében ajárási építésügyi hivatalok és/vagy a járási építésügyi és örökségvédelmi hivatalok számos feladatot átvettek az építésügyi hatóságtól, pl.: • építési folyamat felügyelete • építmény műszaki állapotának ellenőrzése • szabálytalan építkezések feltárása

12. Az építési folyamat szabályozása (Elvi építési keretengedély) Építési tilalom Építési engedély - A 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 1. számú mellékletben sorolja fel az építési engedély nélkül végezhető építési tevékenységek körét Változtatási tilalom • Használatbavételi • bontási • fennmaradási • településrendezési kötelezések (beépítési, helyrehozatali, beültetési) • összevont telepítési eljárás (pl. nagyberuházások esetén) • településképi véleményezési eljárás (hatósági engedélyhez kötött építési tevékenységek esetén) • településképi bejelentési eljárás (hatósági engedélyhez nem kötött építési tevékenységek e.) • településrendezési szerződés engedélyek Építésügyi bírság

13. Ingatlangazdálkodás a településeken Jogi megközelítés (tulajdonviszonyok) Gazdasági megközelítés (fejlesztés/hasznosítás) Műszaki megközelítés (üzemeltetés/fenntartás) 2011. Évi CLXXXIX. Törvény VI. fejezet (önkormányzati üzemeltetésű /fenntartású ingatlanok esetén) 1991. évi XXXIII. Törvény az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzati tulajdonba adásáról • törzs-, ill. üzleti vagyon elkülönítése • (ingatlan-értékkataszter) Volt tanácsi kezelésű ingatlanok önkormányzati tulajdonba kerültek Településfejlesztés hatékony eszköze

14. A lakáspolitika fogalma • Törvényalkotói, kormányzati szinten: • a lakásszektor fő változási irányai • a lakáshoz jutás stratégiai céljai • megvalósítás eszközei Piaci hatásmechanizmusok érvényesülésének biztosítása Hátrányos lakáshelyzetű csoportok segítése Települési önkormányzatok helye, szerepe?

15. A lakáspolitika a szocialista korszakban (1950-1990) Az „ötvenes évek”: Az infrastruktúrafejlődés utólagos típusának megfelelően az állami lakásépítések alacsony szintje jellemzi A „hatvanas évek”: A lakásépítési volumen növekedésének kezdete (60 ezer lakás/év) A „hetvenes évek” A lakásépítési volumen növekedése folytatódik (1975: 90 ezer lakás/év),

16. A lakáspolitika jellemzői a késő kádárizmus idején erőteljes redisztribúció állami bérlakásszektor támogatása munkahelyi lakástámogatás a lakás tulajdonlását segítő rendszer TORZ LAKÁSPIAC • - lakásárak a jövedelmekhez képest magasak • állami lakások minősége leromlik

17. A szocialista lakáspolitika válsága és bukása • Az állam kivonulása a lakásépítésből: • (Állami lakásépítések aránya) • 1976-80:40% • 1981-85:25% • 1986-90:13% • 1991:6,4% • 1992:5,2% (b)A lakástámogatási rendszer leépítése: 1989-ben a hosszú lejáratú, fix és alacsony (3%) kamatozású lakáshitelek 168-183 md forint terhet jelentettek a költségvetésnek

18. Lakáspolitika a rendszerváltás után • (a) 1990-94: „szanálás” • lakásprivatizáció • hitelállomány rendezése • (b) 1995-2000: a piaci • lakásrendszer • alapintézményeinek kiépülése: • - építőanyag- és építőipar privatizációja • új pénzintézetek • (jelzálogbankok, lakástakarék-pénztárak) • ingatlanpiac intézményei (c) 2000-2009: a lakáspolitika „reneszánsza” a fokozódó állami szerepvállalás azonban szinte reprodukálja az 1990-es állapotokat

19. A lakástámogatási rendszer egyszerűsített ábrája a kilencvenes években Egyéb támogatások közvetlen állami támogatások közvetett állami támogatások szociálpolitikai támogatás → lakásépítési kedvezmény (szocpol) lakásbővítési támogatás (félszocpol) munkahelyi és önkormányzati támogatások törlesztési támogatás ÁFA → SZJA-visszatérítés állami kamattámogatás

20. Lakáspolitikák 2000 után • (a) 2000-2002: „Otthonteremtési Program” • jelzálogleveles és kiegészítő kamattámogatás • ÁFA-visszaigénylés újból, SZJA-visszaigénylés megemelése • bizalom a „filtráció” automatizmusában • panelprogram • önkormányzati lakásépítés serkentése (75%-os állami támogatás) • (b) 2002-2008:a költségvetésre nehezedő terhek miatt • a megszorítások, illetve a kompenzációk sajátos elegye • 125/2009. (VI. 15.) Korm. Rendelet: lakástámogatási rendszer felfüggesztése

21. Lakásépítések Magyarországon a rendszerváltás után A lakásalap pótlásához elegendő 2012: mindössze 10560 lakás

22. Egy kellemetlen következmény: a devizahitelezek tündöklése és bukása Romló makrogazdasági helyzet Mentsük, ami menthető? Beszűkülő állami szerepvállalás a lakáspolitikában Magas jegybanki alapkamat Végtörlesztés? avagy mi lesz azzal, aki nem volt képes rá? 2004-től: A forinthiteleknél látszólag kedvezőbb kamatozású devizahitelek Árfolyamrögzítés De: árfolyamkockázat -> a 2008-ban beköszöntő válság a legrosszabb forgatókönyvet realizálja

23. Az árfolyamrögzítésről részletesebben 2011. évi LXXV. törvény a devizakölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítéséről • Közszférában • dolgozók • esetében további kedvez-mények • kamat-támogatás • egyszeri, vissza nem térítendő támogatás Hatályos: 2011. október 1-jétől (igénylés lehetősége: 2013. március 29-ig meghosszabbítva) (max. 20 millió Ft értékű devizakölcsön esetén) Max. 60 hónapos védőernyő, amely alatt az adósok fix árfolyamon (180 HUF/CHF, 250 HUF/EUR, 2,5 HUF/JPY) törleszthetnek Havi törlesztőrészlet árfolyamgát feletti része gyűjtőszámlára kerül, amelyből a tőkerészt az adós, a kamatrészt a rögzített árfolyam alkalmazási időszaka alatt az állam és a bankok 50-50%-ban megosztva fizetik ki (extrém árfolyamok – pl. 340 HUF/EUR – feletti törlesztési kötelezettséget az állam teljes mértékben megtéríti)

24. Az Új Otthonteremtési Program256/2011. (XII. 6.) Korm. Rend. A lakásépítési támogatásokról • SZOCPOL újra • Lakástulajdonnal nem rendelkező, köztartozásmentes természetes személyek (ill. házas- vagy élettársak) igényelhetik, ha legalább egyikük munkaviszonyban áll • összege függ az eltartott/vállalt gyermekek számától, a lakásnagyságtól és a lakás energiakategóriájától (1-1,3 *os szorzó alkalmazandó energiakategóriák szerint)

25. Az Új Otthonteremtési Program341/2011. (XII. 29.) Korm. Rend. Az otthonteremtési kamattámogatásokról • (b) Kamattámogatott hitelek • Köztartozásmentes természetes személyek igényelhetik, ha – házas- vagy élettársak esetén legalább egyikük – munkaviszonyban áll • kamattámogatás időtartama maximum 5 év, mértéke változatlan • Állampapírhozam 50%-a gyermekszámtól függetlenül • (b1) Új lakás vásárlása, építése esetén: • (Max. 30 millió Ft értékű ingatlan, 15 millió Ft értékű hitel esetén) • (b2) Használt lakás vásárlása, lakóingatlan korszerűsítése esetén: • (Max. 20/15 millió Ft értékű ingatlan/költség 10 millió Ft értékű hitel esetén) • (b3) Késedelmes jelzáloghitellel vagy felmondott kölcsönnel terhelt lakóingatlanok megvásárlásához, • (b4) a hátralékos adós által kisebb lakás vásárlásához, • (b5)lakóingatlan fedezetű késedelmes deviza jelzáloghitel kiváltására felvett hitelintézeti kölcsön kamatainak megfizetéséhez a kormány szintén nyújt kamattámogatást!

26. Önkormányzati lakásgazdálkodás Főleg a rendszerváltást közvetlenül követő időszakban előtt volt jelentős a tanácsok kezelésében álló állami lakásszektor súlya miatt 1991/XXXIII. tc.„egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak (pl. a lakásszektor) önkormányzatok tulajdonába adásáról” - együtt járt az állami támogatások teljes megszüntetésével az eladás domináns volt: a 90’es években Bp-en a forgalmi érték 25-30%-áért! • eladni? • fenntartási-üzemeltetési költségeket csökkenteni? • lakbéreket emelni? • egyéb külső forrásból származó bevételek növelni?

27. A jelenlegi lakáshelyzet problémái • Lakásépítés és gazdasági növekedés: • A jelenlegi válság egyik fő • kárvallottja az építőipar • magára találása nem csak a szűk értelemben vett • lakáspolitika miatt fontos • Lakások megfizethetősége: • a lakások megfizethetőségének • mutatói (pl. LÁ/J) • a nyugat-európai átlag alatt • a szociális lakásprobléma: • az önkormányzati lakásépítés serkentésének kivérzése után lényegében megoldatlan • - önkormányzati tulajdonban a lakásszektor mindössze 3%-a

28. A lakásszektor tulajdonviszonyai az EU-ban