Mgr. Ing. Jiří Komárek, advokát ŠACHTA & PARTNERS, v.o.s. advokátní kancelář

1. Legislativa, právo a reality Mgr. Ing. Jiří Komárek, advokát ŠACHTA & PARTNERS, v.o.s. advokátní kancelář

2. Možné roviny zkoumání: • Majetkoprávní vztahy • vlastnické právo, věcná břemena, zástavní smlouvy • Evidence nemovitostí („katastrální“ právo) • návrhy na vklad a ohlášení, opravné prostředky proti zamítnutí provedení, prostředky proti nečinnosti • Závazkové vztahy při převodu nemovitostí, jednotek, členských podílů v družstvu • kupní a darovací smlouvy, smlouvy o převodu členského podílu, zprostředkovatelské smlouvy apod. • Závazkové vztahy týkající se správy a užívání nemovitostí • nájemní a podnájemní smlouvy, leasingové smlouvy, smlouvy o facility managementu • Daňové otázky • daň z příjmů, DPH, daň z převodu, darovací daň, daň z nemovitostí

3. Nejdůležitější zákonné předpisy: • občanský zákoník – č. 40/1964 Sb. • zákon o vlastnictví bytů – č. 72/1994 Sb. • zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor – č. 116/1990 Sb. • obchodní zákoník – č. 513/1991 Sb. • živnostenský zákon – č. 455/1991 Sb. • stavební zákon – č. 183/2006 Sb. • lesní zákon – č. 289/1995 Sb. • katastrální zákon – č. 344/1992 Sb. • zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem – č. 265/1992 Sb. • zákon o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích – č. 265/1992 Sb. • zákon o daních z příjmů – č. 586/1992 Sb. • zákon o dani z přidané hodnoty – č. 235/2004 Sb. • zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí – č. 357/1992 Sb.

4. Očekávané legislativní změny: • Nový občanský zákoník • nová komplexní úprava – sjednocení úpravy většiny občanskoprávních vztahů do jednoho předpisu – návrat k „tradičnímu“ pojetí • v současnosti v PSP – 3. čtení (bude projednáván na 30. schůzi od 4. 11. 2011) • předpokládané datum nabytí účinnosti - od 1.1.2014 • Zákon o obchodních korporacích • zcela nová komplexní úprava práva obchodních společností – zásadní koncepční změny • v současnosti v PSP – 2. čtení (obecná rozprava) • předpokládané datum nabytí účinnosti - od 1.1.2014 (spolu s novým ObZ)

5. Očekávané legislativní změny: • Novela zákona o státní památkové péči - zák. č. 20/1987 Sb. • Zcela nové pojetí archeologického výzkumu (definice jednotlivých fází) • Bude se zpracovávat projekt archeologického výzkumu (bude veřejně přístupný) • Orgány st. památkové péče budou vést Registr zásahů (oznamovací povinnost k určitým druhům prací, 40 denní lhůta pro vyjádření orgánu st. památkové péče) • Předpokládané datum nabytí účinnosti - od 1.7.2012

6. Očekávané legislativní změny: • Novela zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem – zák. č. 265/1992 Sb. • Budou zavedeny povinné formuláře návrhů na vklad (1 rok bude možné podávat i stávající formou) • Možnost podat i elektronicky (webový on-line formulář) • Vypouští se povinnost převodců předkládat své nabývací tituly, podle nichž byly provedeny zápisy před 1.1.1993 do evidence nemovitostí • (KÚ stejně neměly pravomoc přezkoumávat jejich platnost) • Vypouští se obecná povinnost p. o. předkládat výpis z obchodního rejstříku • Proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu bude možné se bránit pouze žalobou (odpadá použití mimořádných opravných prostředků podle správního řádu)

7. Očekávané legislativní změny: • Novela zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem – zák. č. 265/1992 Sb. • Opatření proti duplicitní zápisům - u zápisů záznamem (rozsudky, rozhodnutí státních notářství atd.) bude KÚ zkoumat, zda listina navazuje na dosavadní zápisy v katastru, jinak záznam neprovede • Nový institutu poznámky spornosti – cílem je zabránění podávání šikanózních žalob na určení • Jednoduchý princip – KÚ i přes poznámku provede navrhovaný vklad • Pokud soud později rozhodne, že žaloba byla důvodná, KÚ vklad a všechny na něj navazující vklady vymaže • Možnost výmazu starých zástavních práv (z pozemkových knih, zemských desek, železničních knih) na základě ohlášení vlastníka, sepsaného formou NZ

8. Očekávané legislativní změny: • Novela zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem – zák. č. 265/1992 Sb. • Změna výše správních poplatků za řízení o vklad • Jeden návrh na vklad 500,- Kč1000,- Kč • Nejvýše za více návrhů najednou 5.000,-Kč 10.000,- Kč • Současný stav projednávání – schváleno v PSP i v Senátu – zbývá podpis prezidenta • Předpokládané datum nabytí účinnosti - od 1.1.2012

9. Zcela aktuální legislativní změna: • Novela občanského zákoníku - zák. č. 132/2011 Sb. • Obecným účelem je: • snížení nepřiměřeně vysoké ochrany nájemců bytů • odstranění některých přežilých institutů • odstranění rigidnosti smlouvy o nájmu bytu • Účinnost – po šesti měsících ode dne vyhlášení ve Sbírce zákonů

10. Zcela aktuální legislativní změna: • Novela občanského zákoníku - zák. č. 132/2011 Sb. • Zaniká institut služebních bytů (je možnost navázání trvání nájemní smlouvy na trvání pracovního poměru) • Kauce – výslovně se upravuje, kde je možné se od dikce zákona odchýlit (např. je možné se dohodnout na tom, že se kauce vracet nebude nebo se bude vracet později než v 1 měsíční lhůtě) • Použití ustanovení o automatické obnově nájmu na dobu určitou, které bylo u bytů vyloučeno, lze nyní sjednat ve nájemní smlouvě • Ohledně provádění drobných oprav a běžné údržby se lze dohodnout odlišně od vládního nařízení č. 258/1995 Sb. • Oznamovací povinnost nájemce, kdo konkrétně v bytě dále bydlí vedle něj

11. Zcela aktuální legislativní změna: • Novela občanského zákoníku - zák. č. 132/2011 Sb. • Oznamovací povinnost nájemce při dlouhodobé nepřítomnosti v bytě, spojené se složitou dosažitelností nájemce (povinnost zajistit kontaktní osobu, jinak se má za to, že to pronajímatel) • Po skončení platnosti části první zákona o jednostranném zvyšování nájemného je možné se domáhat u soudu určení nové výše nájemného na úroveň obvyklou (jak nájemce, tak pronajímatel) • Omezení přechodu nájmu bytu na osoby ve společné domácnosti při smrti nájemce (obecně nejdéle na dva roky, u tzv. osob spolužijících pouze s písemným souhlasem pronajímatele)

12. Zcela aktuální legislativní změna: • Novela občanského zákoníku - zák. č. 132/2011 Sb. • V případě výpovědi nájemci s přivolením soudu bude soud nově rozhodovat i: • o určení délky výpovědní lhůty, která začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po právní moci rozsudku o přivolení • o povinnosti nájemce vyklidit byt (nebude nutné žalovat ještě zvlášť na vyklizení bytu - bude možné přistoupit po uplynutí výpovědní lhůty a poskytnutí bytové náhrady přímo k exekuci) • V případě výpovědi bez přivolení soudu se poskytuje vždy pouze přístřeší: • nově časové omezení maximálně na 6 měsíců • odpadají „důvody hodné zvláštního zřetele“, kdy bylo možné zřídit na návrh nájemce právo na náhradní ubytování, popř. náhradní byt.

13. Zcela aktuální legislativní změna: • Novela občanského zákoníku - zák. č. 132/2011 Sb. • Výměna bytů do budoucna možná pouze se souhlasem obou pronajímatelů • Odpadá tak možnost při odepření souhlasu žalovat na tzv. nahrazení projevu vůle soudním rozhodnutím

14. A ještě jedna očekávaná legislativní změna na závěr: • Novela zákona o rozhodčím řízení a výkonu rozhodčích nálezů - zák. č. 216/1994 Sb. • Rozhodčí smlouva pro řešení sporů ze spotřebitelských smluv musí být sjednána samostatně a nikoliv jako součást podmínek, jimiž se řídí smlouva hlavní (jinak je neplatná) • obsah náležitostí rozhodčí smlouvy vylučuje činnost soukromých rozhodčích soudů v té formě, jaká byla doposud (soukromý rozhodčí soud nemůže mít stejné pravomoci jako Rozhodčí soud při HK a AgK ČR, který je zřízen zákonem) • Nová úprava se použije pro rozhodčí doložky (smlouvy) uzavřené po účinnosti novely • Nicméně stávající rozhodčí doložky soukromých soudů jsou posouzeny jako neplatné soudní judikaturou (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 31 Cdo 1945/2010 ze dne 11.5.2011) • Stav projednávání – 3. čtení (na programu 30. schůze od 4.11.2011)

15. Děkuji Vám za pozornost. Mgr. Ing. Jiří Komárek, advokát ŠACHTA & PARTNERS, v.o.s. advokátní kancelář