Vypracoval: Ing. Jozef Faith, PhD Znalec

1. Vypracoval: Ing. Jozef Faith, PhDZnalec Hodnotenie nehnuteľností , prístup a postavenie znalca z pohľadu bánk do roku 2008 a po zavedení jednotnej meny - eura.

2. 1/ Prístup znalca : Predvstupové obdobie našej činnosti do EÚ bolo poznačené legislatívnymi zmenami a novými prístupmi i v našej oblasti znaleckej činnosti . Svetlo uzrel nový Zákon o znalcoch a prekladateľoch, ktorý sa stal základným dokumentom pre našu činnosť. Tento je už v súlade s EURO legislatívou. Na základe tejto skutočnosti a konkurenčného prostredia , ktoré sa stále len vytvára si musíme hlbšie uvedomovať dôležitosť a význam pojmu a funkcie znalca. Znalcom sa stáva ten , ktorý má dostatok odborných , praktických vedomostí a dôsledne pozná situáciu na trhu s nehnuteľnosťami a stav ekonomického vývoja v danom regióne. Vzhľadom na interdisciplinárny charakter odboru si znalecká činnosť vyžaduje dostatočné odborné a praktické vedomosti z oblasti práva ,psychológie , ekonomiky a stavebníctva . Odborníkom a znalcom sa môže stať a bude zapísaný do zoznamu znalcov až vtedy ak tieto poznatky , skúseností a odborné predpoklady dokáže uplatniť pri riešení úloh na požadovanej odbornej úrovni. Prečo o tom hovorím ? Pretože to priamo súvisí s postavením znalca , jeho odbornosťou , kvalitou jeho práce a to je v priamej úmere s výsledkom jeho práce. Výsledok je zasa dôkazom úrovne poznania .

3. 2.1 Schéma a postavenie znalca do vstupu do EÚ : Predpoklady: prax, odbornosť VŠ, Postgraduál , odborné skúšky. 2/ Postavenie znalca:

4. Predpoklady: pre výkon v rámci legislatívy(certifikácia), prax, poznanie realitného trhu a odbornosť, jazyk. 2.2 Schéma a postavenie znalca po vstupe do EÚ :

5. 3/ Súčasný stav na trhu s nehnuteľnosťami: Súčasní , naši i zahraniční autori v tejto oblasti uvádzajú , že dôležitou hodnotou sú reprodukčné náklady , to sú čisté náklady na nehnuteľnosť/ jej výstavbu /, znížené o opotrebenie z hľadiska pôsobenia času a vonkajších vplyvov/ ŠANDART IV EÚ – Základné metódy a techniky stanovenia trhovej hodnoty /. V trhovom hospodárstve existujú sily , ktoré v dlhodobom priemere ženú hodnotu týchto nehnuteľností k reprodukčnej hodnote. Dôvod je jasný a to , ak bude určitý druh nehnuteľností , z hľadiska účelu využitia veľmi ziskový , vznikne po takejto nehnuteľnosti dopyt , ak však trh zareaguje na uvedenú skutočnosť tak , že sa začnú vo veľkom množstve stavať určité nehnuteľností / napr. bytové domy , rodinné domy , prevádzkové objekty a pod. / , môže vzniknúť nadbytok a nastať problém ich predať alebo prenajať . Táto skutočnosť bude mať dopad aj na ich výnosovú hodnotu. Takáto situácia potom môže trvať až do času , do kedy sa tieto nehnuteľností začnú prestavovať a využívať na iný účel . Jedine potom môže nastať rovnováha , ktorá zapríčiní ich nedostatok a začne sa pomaly obnovovať ich výstavba. Na základe uvedených skutočností je potrebné stanovovať všeobecnú / predajnú / hodnotu takým spôsobom , aby nepodliehala konjukturálnym vplyvom a odrážala vyššie uvedené okolnosti , ktoré ju v podstatnej miere ovplyvňujú v danom mieste a čase.

6. V zahraničí , ale aj u nás sa od minulého storočia až do druhej svetovej vojny , všeobecná cena uvažovala ako priemer medzi hodnotou časovou a výnosovou. V súčasnom období je však časová ( technická ) hodnota podstatne vyššia ako je výnosová hodnota , preto využitie kombinovanej metódy , ako váhového priemeru technickej a výnosovej hodnoty je pre výpočet všeobecnej hodnoty málo použiteľný. Objektívna všeobecná hodnota sa tvorí až pri konkrétnom predaji resp. kúpe a môže sa od stanovenej všeobecnej hodnoty aj výrazne odlišovať. Ani na základe náhradnej metódy nie je ju možné presne stanoviť . V bankovom sektore sa v poslednom období ujal i pojem reálna všeobecná hodnota . Pod týmto pojmom rozumieme takú cenu za akú by bola daná nehnuteľnosť rýchle predajná v danom mieste a čase. V súčasnom období sa banky zameriavajú na kvalitu zábezpeky pri minimálnom riziku obchodu. Čo to znamená ?V každej banke v ktorej klient zakladá nehnuteľnosť je posudzovaný aj z pohľadu hodnotového kritéria zábezpeky. Preto zakladajúca sa nehnuteľnosť je podrobená hodnotovej analýze na základe polohy a miesta v ktorom sa nachádza , technického stavu , účelu využitia a porovnania s porovnateľnými nehnuteľnosťami v danom mieste a čase . Analýza je komplexná a podrobná. Na základe tejto je stanovená aj všeobecná hodnota zakladanej nehnuteľností. Táto však môže byť upravená ak nie je odrazom reálnej ceny na trhu a z hľadiska jej východiskovej hodnoty. Banky teda využívajú v súčasnom období metódy polohovej diferenciácie a porovnania .

7. Súčasne platná legislatíva a to vyhláška č.492/2004 Z.z. stanovuje metódy a postupy vyčíslenia všeobecnej hodnoty pre účely , ktoré sú v § 1 uvedené. Jej využitie je však v súčasnej dobe širšie. Všeobecnú hodnotu stanovuje ako súčin časovej hodnoty a vypočítaného koeficientu triedy polohy pre stavby. Koeficient triedy polohy však vychádza z priemerného koeficientu predajností , ako určitej tabuľkovej hodnoty pre danú skupinu stavieb z hľadiska využitia , ktorý nezohľadňuje dynamiku úrovne a stavu na trhu s nehnuteľnosťami , teda reálnej skutočnosti. Tu je veľmi dôležitá úloha znalca objektívne stanoviť priemerný koeficient predajností pre daný druh nehnuteľností. To si však vyžaduje u znalca odborné znalosti a poznanie trhu s nehnuteľnosťami v danom regióne . Tak, ako je vyššie uvedené, skutočná všeobecná hodnota sa vytvára na trhu. Keď však ju stanovujeme pomocou náhradnej metódy , musíme situáciu v danom mieste a čase modelovať tak, aby sa čo najviac priblížila danej reálnej skutočnosti.

8. 4/ Ohodnocovanie a prístupy bánk po zavedení jednotnej meny : Rozhodujúcimi kritériami pri posudzovaní všeobecnej hodnoty nehnuteľností po zavedení jednotnej meny  musia byť : Všeobecná situácia Intenzita využitia Ekonomika príslušného regiónu Technická infraštruktúra Kvalita životného prostredia Stavebno-technická charakteristika

9. Znalecký posudok musí byť analýzou všetkých vyššie uvedených faktorov , ktoré sa musia odrážať aj v stanovenej všeobecnej hodnote. Preto pri posudzovaní všeobecnej situácie musíme vychádzať z charakteru , predpokladaného záujmu o región , veľkosti obce , mesta a polohy ohodnocovanej nehnuteľností vzhľadom k centru . Kritérium intenzity využitia by mal byť odrazom charakteru nehnuteľností , jeho vybavenia a štandardu . Kritérium ekonomiky príslušného regiónu by malo odrážať pracovné možnosti, priemyselnú a obchodnú sieť, skladbu obyvateľstva ich kúpyschopnosť, občianskú vybavenosť a trh s nehnuteľnosťami . Kritérium posúdenia technickej infraštruktúry zasa vybavenie technickou infraštruktúrou , prístupové možnosti a ich napojenie na hlavné komunikačné ťahy , pokrytie telekomunikačnou sieťou a signálmi operátorov. V kritériu kvality životného prostredia by sa malo odrážať a posudzovať kvalita ovzdušia , vôd, hlučnosť a vibrácie z okolitej priemyselnej zástavby. Každú nehnuteľnosť je potrebné posudzovať aj z hľadiska jej stavebno – technickej charakteristiky a to konštrukčného vyhotovenia , jej matriálovej charakteristiky , typu , podlažnosti a orientácie. Len na základe takejto komplexnej charakteristiky je možné objektívne stanovenie koeficientov zohľadňujúcich uvedené faktory vplyvu a výpočet objektívnej všeobecnej hodnoty , ktorá bude najobjektívnejšie vystihovať jej hodnotu v danom mieste a čase.

10. Takýto prístup je veľmi dôležitý z hľadiska rizika , ktoré pri stanovení nesprávnej všeobecnej hodnoty t.j. z podhodnotenia , alebo nadhodnotenia nehnuteľností môže znalec objednávateľovi znaleckého posudku , alebo banke spôsobiť. Všetky vyššie uvedené faktory majú vplyv na hodnotu nehnuteľnosti , ako objektívne činitele jej vyjadrenia. Z hľadiska vývoja cien na realitnom trhu s nehnuteľnosťami je možné konštatovať , že ceny nehnuteľností od roku 2002 stúpajú. Faktorov , ktoré spôsobujú nárast cien na trhu je veľa , ale rozhodujúcim je ekonomický faktor. Položme si však otázku . Je tento nárast objektívny , odrážajúci realitu trhu ? Odráža realitu niekedy až živelnosti a nerovnovážneho stavu na trhu s nehnuteľnosťami na jednej strane a na strane druhej nerovnomernosť ekonomického vývoja jednotlivých regiónov. Pokiaľ nenastane rovnovážnosť stavu nedôjde k ustáleniu cien na trhu s nehnuteľnosťami. Príklad vývoja cien na trhu s nehnuteľnosťami je zobrazený v priložených grafoch.

13. Zdroj : www.nbs.sk

14. Po zavedení jednotnej meny dôjde k ustáleniu stavu na trhu s nehnuteľnosťami a po určitom období sa ceny nehnuteľností ustália a bude možné aj v bankách a ich prístupoch bude uplatňovať porovnávaciu metódu v plnej miere a v prístupoch a hodnoteniach prevádzkových objektov zasa vychádzať z ich výnosu . Znamená to uplatnenie vo väčšej miere výnosovej , alebo kombinovanej metódy pre stanovenie všeobecnej hodnoty..

15. 5/ Závery a odporúčania : Odbornosť , kvalita a čas sú a budú pre túto činnosť tri najdôležitejšie kritéria , ktoré majú byť výsledkom našej práce , pretože práve tieto napomáhajú vytvárať korektné a zdravé konkurenčné prostredie. Najdôležitejšími zásadmi pre objektívny výsledok našej práce sú : poznanie danej oblasti/ regiónu/ a jej jednotlivých atribútov ekonomického rozvoja poznanie trhu s nehnuteľnosťami mať dostatočné množstvo podkladov a vlastných analýz z realizácie predajov v danej oblasti byť dostatočne odborne zdatný