GARANTÍA POR INCUMPLIMIENTO (GPI) y REGLAS DE CAPITALIZACIÓN

1. GARANTÍA POR INCUMPLIMIENTO (GPI) y REGLAS DE CAPITALIZACIÓN Febrero de 2006

2. Indice • Garantía por Incumplimiento (GPI) • Reglas de Capitalización de Créditos Hipotecarios • Importancia de la GPI en bursatilizaciones • SWAP Salarios Mínimos vs. UDIS • Anexo Circular (Reglas de Capitalización)

3. Garantía Por Incumplimiento (GPI) Qué es la GPI?: Es un producto financiero que otorga una cobertura de riesgo al titular de un crédito hipotecario. Se trata de un producto muy similar al Seguro de Crédito Hipotecario que se opera en Estados Unidos, Canadá y Australia entre otros países.

4. Seguro de Crédito Hipotecario • La estrategia de SHF para impulsar el desarrollo de mercados primarios y secundarios de vivienda se basa en el desarrollo de un mercado activo de seguro de crédito hipotecario debido a que este producto: • Mejora los estándares de otorgamiento de crédito hipotecario, promoviendo competencia en precio y calidad (y no en base a permitir criterios crediticios laxos.) • Estimula la generación, análisis y diseminación de información crediticia de alta calidad. • Promueve la integridad de los avalúos. • Promueve la estandarización de la información y la documentación. • Da mayor accesibilidad a la población al crédito hipotecario al facilitar el otorgamiento de crédito con enganches bajos. • Promueve la liquidez del mercado al dar seguridad a inversionistas internacionales sobre la calidad de las carteras hipotecarias. • Trae capital privado al mercado de financiamiento a la vivienda.

5. Impulsando el Seguro de Crédito Hipotecario • Para impulsar el desarrollo del mercado de Seguro de Crédito Hipotecario SHF ha: • Promovido la entrada de participantes privados al mercado. • Impulsado la creación del ramo de seguro de crédito hipotecario en la Ley de Seguros.

6. Garantía Por Incumplimiento (GPI) • CARACTERÍSTICAS • SHF garantiza la primera pérdida hasta por 35% del saldo insoluto derivada de la falta de pago del acreditado final. • El saldo insoluto es igual a la suma del saldo del principal (capital no amortizado) más la cantidad correspondiente a intereses (vencidos y no pagados) a la fecha de la evidencia de la recuperación, sin incluir los intereses moratorios. • La reclamación de la garantía se podrá hacer cuando sucedan cualquiera de los siguientes eventos: adjudicación (sentencia firme), dación en pago, venta del inmueble a un tercero o cualquier medio de mitigación de pérdida autorizado previamente por SHF.

7. Garantía Por Incumplimiento (GPI) • Fecha de Adjudicación se refiere a: Cobertura del Pago Incumplimiento del Acreditado Adjudicación (Decisión del juez ) Toma de posesión Proceso Legal Proceso de Recuperación

8. Garantía Por Incumplimiento (GPI) • CARACTERÍSTICAS • Los créditos susceptibles a recibir esta garantía son aquellos originados en apego a las reglas de originación emitidas por SHF. • SHF otorgará cobertura individual a cada crédito basándose en el porcentaje del crédito respecto al valor de la vivienda (LTV) y en los niveles acordados con cada IF. La cobertura podrá variar de 5% a 35% dependiendo del LTV. • Créditos fondeados por SHF requerirán una combinación entre la suma del enganche y la cobertura de la garantía igual al 35%. • La prima para renovar la garantía será pagada mensualmente durante el mismo plazo del crédito o con un pago único al frente. • En caso de cesión del crédito, la garantía quedará sujeta a la notificación ante SHF.

9. Garantía Por Incumplimiento (GPI) (T2) • Cálculo del pago al IF Pago SHF 60 días RECLAMACIÓN 180 días T1 T0 Dación en pago, adjudicación u otro autorizado Originación del Crédito Incumplimiento del Acreditado Toma de posesión Proceso Legal Proceso de Recuperación Monto de la reclamación: {Capital sin amortizar (T0) + Intereses devengados no pagados (T1 y T2)} * % Cobertura

10. Garantía Por Incumplimiento (GPI) • SHF TIENE LA OPCIÓN PARA ADQUIRIR LA PROPIEDAD O EL CRÉDITO. • SHF podrá adquirir el crédito o la propiedad buscando la reducción de la pérdida asociada al pago de la garantía. • SHF notificará al IF con anterioridad al pago de la garantía, en caso de ejercer o no esta opción de compra. • El precio para adquirir esta opción incluirá el saldo insoluto (principal e intereses ordinarios devengados y no pagados), así como los costos y gastos –razonables– relacionados al proceso legal.

11. Garantía Por Incumplimiento (GPI) • CANCELACIÓN DE LA GARANTÍA La garantía se cancelará automáticamente en los siguientes casos: • Falta de pago de la prima (tasa de cobertura de la garantía). • Cualquier modificación no autorizada de las características o vigencia del crédito. • Transferencia o venta de la administración de cartera a un intermediario no autorizado por SHF. • Fraude.

12. Garantía Por Incumplimiento (GPI) VENTAJAS • Permite a los intermediarios financieros otorgar créditos hipotecarios con menores enganches sin aumentar riesgo crediticio para éstos. • Impone disciplina en la originación. • Los créditos que tengan una GPI serán susceptibles de ser bursatilizados ya que los inversionistas sabrán que: i) pasaron por un estricto proceso de originación, ii) fueron revisados por un tercero que enfrentará pérdidas en caso de incumplimiento y iii) cumplen con un estándar común en términos de composición de expediente, reporteo de información y mecanismos de originación y administración. • Amplia la capacidad financiera de los intermediarios permitiéndoles originar más créditos.

13. Garantía Por Incumplimiento (GPI) • Opinión de Moody´s • Al proporcionar un nuevo producto de Garantía de Incumplimiento (GPI), “SHF está fortaleciendo el proceso de bursatilización, creando liquidez en el mercado hipotecario mexicano. El nuevo producto deberá contribuir a la estandarización del sector hipotecario y a mejorar la liquidez, simplificando el análisis de los productos financieros hipotecarios para los participantes del mercado .” • La nueva GPI “proveerá un credit enhancement sustancial a las operaciones de instrumentos financieros con hipotecas como colateral (tal como Mortgage- Backed Securities).“ • “Esta garantía no tendrá impacto en la frecuencia de incumplimiento de los acreditados; sin embargo, ayudará a reducir la severidad de la pérdida cuando se presente dicho incumplimiento.” • .

14. Reglas de Capitalización de Créditos Hipotecarios • En las Reglas de Capitalización publicadas el pasado 28 de diciembre de 2005 en el Diario Oficial de la Federación, se establece lo siguiente: • Los Créditos Hipotecarios de Vivienda con garantía de la Banca de Desarrollo y/o fideicomisos públicos constituidos por el Gobierno Federal para el fomento económico y/o instituciones de seguros, tendrán un valor de conversión del 50 por ciento y dicho valor formará parte del grupo V.13. (clasificación de activos y operaciones causantes de pasivo contingente, en atención al riesgo de crédito) • Los créditos hipotecarios de vivienda para ser calificados conforme a las características del párrafo anterior, deberán contar con una garantía o seguro otorgada u otorgado por la Banca de Desarrollo y/o fideicomisos públicos constituidos por el Gobierno Federal para el fomento económico o bien contar con un seguro otorgado por Instituciones de Seguros nacionales e internacionales autorizadas por la Secretaría para conceder Seguro de Crédito Hipotecario, siempre y cuando éstas contemplen una calificación de grado de inversión o superior emitida por al menos una agencia calificadora de reconocido prestigio internacional y/o un esquema de pagos a cuenta de capital efectuados por el INFONAVIT, al amparo del artículo 43 Bis de la Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores.

15. Reglas de Capitalización • Asimismo, estos esquemas deberán contemplar lo siguiente: • a) Una garantía pari passu de cuando menos el 50 por ciento del saldo insoluto del préstamo, o en su caso • b) Una garantía que incorpore: i) una cobertura de primera pérdida más el enganche del crédito o ii) el esquema de pagos a cuenta de capital al amparo del artículo 43 Bis de la Ley del INFONAVIT más el enganche del crédito o iii) la suma de los tres componentes. En cualquiera de las tres opciones antes señaladas, la suma de los componentes deberá representar un monto equivalente a cuando menos el 35 por ciento del saldo insoluto del crédito. Para efectos de este inciso, la cobertura de primera pérdida o el esquema de pagos a cuenta de capital al amparo del artículo 43 Bis de la Ley del INFONAVIT se considerará como un 5 por ciento de enganche adicional. Asimismo, la cobertura de primera pérdida o el esquema de pagos a cuenta de capital al amparo del artículo 43 Bis de la Ley del INFONAVIT deberán representar cuando menos el 5 por ciento del saldo insoluto del crédito. • Los créditos que cuenten con un capital mayor o igual a 35% del valor vivienda pero no hayan sido garantizados o pasados por el proceso de originación de garantías establecido por los otorgantes de la garantía no contarán con el beneficio descrito en el primer párrafo.

16. Reglas de Capitalización • Los créditos que cuenten con garantías del tipo pari passu deberán cumplir con la documentación y procesos de ejercicio de la misma establecidos por el otorgante de la misma para ser elegibles al beneficio descrito en el párrafo anterior. • La institución deberá documentar la garantía, de tal forma que le permita ejercerla incondicionalmente en los plazos marcados en el contrato cobertura, a excepción de falta de pago de la prima de la garantía por parte de la Institución beneficiaria, modificaciones no autorizadas por la entidad otorgante de la garantía en las condiciones de los créditos cubiertos, transferencia de los mismos sin aviso previo a la institución otorgante o fraude. • El valor de conversión citado en el primer párrafo, no podrá ser aplicado por las Instituciones para sus créditos hipotecarios, si la institución de seguros que otorga la garantía pertenece al mismo grupo financiero que la Institución beneficiaria. • Asimismo, los créditos hipotecarios de vivienda a que se refiere esta regla deberán en todo momento ser otorgados bajo estrictos criterios prudenciales y las instituciones de crédito acreedoras de las garantías otorgadas bajo los esquemas pari passu y de primeras pérdidas deberán observar lo establecido en el Anexo E de las presentes Reglas. Adicionalmente los créditos deberán destinarse para adquirir vivienda (de uso habitacional) y no haber sido reestructurados sin la autorización expresa de la institución otorgante de la garantía.

17. Reglas de Capitalización • Por lo anterior se concluye que el requerimiento de capital para los créditos hipotecarios con GPI o Garantía Pari Passu es del 4%. • Los créditos hipotecarios que no cuenten con GPI o Garantía Pari Passu serán capitalizados al 8%. • La cobertura debe representar cuando menos el 35% del saldo insoluto del crédito.

18. Importancia de la GPI • La inclusión de la GPI o SCH en los créditos bursatilizados, permite: • a) Reducir el riesgo de crédito para los inversionistas hasta un máximo del 65% del valor de la vivienda; el remanente se transfiere al Garante; • b) Imponer disciplina en la originación: • Al establecer criterios de originación y documentación, mejora los estándares de otorgamiento y calidad del crédito hipotecario, promoviendo competencia en precio y calidad (y no en base a permitir criterios crediticios laxos). • Promueve la integridad de los avalúos. • c) Estimular la generación, análisis y diseminación de información crediticia de alta calidad. • El garante, con el objeto de cubrir sus intereses, le dará seguimiento al comportamiento de la cartera hipotecaria bursatilizada. • Esta información se puede dar a conocer al mercado para proveer de información de prepago, incumplimiento y recuperaciones, que permita valuar en forma adecuada a las emisiones posteriores. Al crear este historial, también dará pauta para acrecentar la credibilidad de los criterios de elegibilidad, la cobertura que la GPI da al incumplimiento de los acreditados, etc.

19. Importancia de la GPI • d) Proveer de capital a los mercados de financiamiento a la vivienda. • Da mayor accesibilidad a la población al crédito hipotecario al facilitar el otorgamiento de crédito con enganches bajos. • Amplia la capacidad financiera de los intermediarios permitiéndoles originar más créditos. • e) Proveer de recursos a las estructuras: • Al ejercer la garantía, se provee de recursos adicionales a la estructura, lo cual permite no consumir recursos de la Garantía Financiera que en un momento dado pudiesen ser insuficientes. • Las Garantías Financieras u otros enaltecedores serían menores a los solicitados actualmente, lo que reduciría costos en las estructuras.

20. Importancia de la GPI • f) Facilitar el desarrollo del mercado secundario, • Los bonos respaldados por créditos que tengan GPI, serán mejor aceptados por el Mercado, ya que los inversionistas sabrán que: i. Pasaron por un estricto proceso de originación, ii. Fueron revisados y certificados por un tercero (Garante) que enfrentará pérdidas en caso de incumplimiento y iii. Cumplen con un estándar común en términos de composición de expediente, reporteo de información y mecanismos de originación y administración. • En caso de que no se haya certificado la calidad de la información y originación del crédito y exista un incumplimiento o fallas en la recuperación de las garantías, se mermaría la calidad del bono y tendría efectos negativos en el Mercado. • SHF no es el único Intermediario que ofrece esta Garantía, actualmente Genworth y United están listas para entrar al mercado y con los cambios a la Ley de Seguros, se esperan más participantes.

21. Swap Salarios Mínimos versus UDIS • Adicionalmente, SHF ofrece la garantía de SWAP Salarios Mínimos vs. UDIS • Objetivo de la Cobertura • La garantía de riesgo sistémico cubre posibles caídas extraordinarias o permanentes del salario mínimo en términos reales para permitir que los deudores paguen en términos de salarios mínimos una hipotecas denominadas en UDIS a cambio del pago de una prima fija en Udis durante la vida del crédito.

22. SWAP, mecanismo de la Cobertura (Conceptual) • CREDITO • EN UDIS 2. CREDITO EN UDIS ACREDITADO FINAL INTERMEDIARIO FINANCIERO SHF 3. PAGO EN SALARIOS MINIMOS (PESOS) 5. PAGO EN UDIS 4. PAGO EN UDIS SWAP FONDO COBERTURA SALARIOS-UDIS (FOVI)

23. SWAP, Condiciones Generales del Crédito • El crédito se otorga en Udis • El saldo se amortiza como una anualidad estándar en Udis a tasa real fija y plazo fijo (en mensualidades), por medio de Pagos constantes en Udis • El pago del acreditado permanece fijo en Salarios Mínimos utilizando el valor del salario mínimo vigente en el momento de la contratación del crédito • El Fondo Salarios-Udis transforma el pago del acreditado de salarios mínimos a Udis (cubriendo las diferencias), a cambio del pago de una prima fija porcentual que se cobra sobre el pago mensual en Udis

24. Anexo E. Requisitos para los créditos hipotecarios de vivienda con garantía Pari Passu y de Primeras Pérdidas • Para efecto de las garantías otorgadas bajo los esquemas pari passu y de primeras pérdidas que respaldan créditos hipotecarios de vivienda, las instituciones de crédito acreedoras a estas garantías, al efectuar el análisis de las mismas a fin de disminuir el grado de riesgo, deberán observar lo siguiente: a) Deberán evaluar la calidad crediticia del avalista o fiador, conforme a las disposiciones aplicables. b) Deberán considerar la cobertura de la garantía, la forma en que dicha garantía se estructuró y su facilidad de ejecución, considerando cuando corresponda otras obligaciones directas y contingentes a cargo del avalista o fiador. c) Podrán considerar la garantía, siempre que se cumplan las condiciones siguientes: 1) Que el avalista o fiador sea persona moral. 2) Que se excluyan las garantías otorgadas recíprocamente entre las personas que, a su vez, garanticen el pago del crédito de que se trate.

25. Anexo E. Requisitos para los créditos hipotecarios de vivienda con garantía Pari Passu y de Primeras Pérdidas • En todo caso, las garantías de las instituciones de crédito deberán estar debidamente otorgadas en la forma y términos establecidos en las disposiciones legales aplicables. Para que una garantía sea reconocida, las instituciones de crédito deberán contar con una base legal bien fundamentada, así como llevar a cabo el seguimiento que sea necesario al objeto de garantizar su continuo cumplimiento, por lo que deberán sujetarse a: a) La garantía es una obligación explícitamente documentada que asume el garante. b) El garante cubre cualquier tipo de pagos que el deudor esté obligado a efectuar en virtud de la documentación que regula la operación, como, por ejemplo, el importe nocional, la constitución de márgenes, etc., excepto cuando la garantía cubra únicamente el principal, en cuyo caso, se considerará que los intereses y otros pagos no cubiertos no están garantizados.