2010. 9. 27.

1. Real Estate Specialist이 남 수hinamsoo@naver.com 통계로 살펴본 부동산시장 및 상품별 투자전략 2010. 9. 27.

2. Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ CONTENTS CONTENTS 주택시장에 대한 이해 2010년 주택시장 전망 중장기 주택시장 전망 상품별 투자전략

3. ▨ 최근 주택시장 동향 1. 주택거래 및 가격 동향 < 매매시장 > - 2008년 9월 글로벌 금융위기의 발발을 정점으로 큰 폭의 하락세를 기록 - 집값은 위기가 한풀 꺾인 2009년 4월부터 빠른 회복세를 보이면서 2009년 9월 이후 수도권, 서울의 상승세가 둔화, 10월 부터 감소폭 확대 < 거래량 > • 2009년 10월 이후 수도권 중심으로 예년보다 적은 거래량을 보이며, 위축되기 시작하여 • 감소폭이 확대(다만, 지방은 예년 수준 유지)  • * 6∼7월에는 수도권 모두 예년 대비 50% 이상 감소, 금융위기(’09. 1월) 이후 최저수준 • 지역별로는 서울 강남권(-54.4%) 보다 강북권(-60.8%)이 큰 폭으로 감소(’10.1∼7월),경 • 기도에서는 1기 신도시(-63.4%) 등 서울 인접지역의 거래가 크게 위축 • 7월에 서울 25개구 중 20개, 경기 31개 시군 중 20개, 인천 8개구 중 6개 지역에서 50% 이 • 상 감소

4. 1. 주택거래 및 가격 동향 • 2005∼’06년 중 크게 상승했던 과천․분당 등은 고점대비 10% 이상 하락하여 체감하락률 • 이 높은 상황 •  최근 신규입주가 집중된 고양‧용인 등도 하락폭이 커지면서 분양 당시 가격보다 시세가 • 낮은 단지도 발생 • 신규주택 시장도 위축되어 대부분 지역에서 청약경쟁률이 저조하고, 분양물량도 감소 • • 1∼7월 민간분양 130개 단지중 청약미달 94개(수도권 46, 지방 48) • • 수도권 7월 공동주택 분양승인은 최근 5년 동월평균 대비 39% 감소 • - 아파트 경매 낙찰가율도 지속적으로 하락 추세 < 아파트 매매가격 증감률(%) > < 대법원 아파트 경매 낙찰가율(%) >

5. 2. 주택건설 및 입주 동향 • 주택건설(인허가)은 금융위기 이후 급감했던 작년보다는 증가했으나, 예년보다 저조한 • 수준 < 주택건설 인‧허가 현황(단위 : 만호) > • 미분양은 장기평균(7～8만호) 보다 많은 11만호로 적체 지속, 특히, 준공후(47%)와 중 • 대형(60%) 비중이 높아 시장기능을 통한 해소에 한계 < 미분양 아파트 현황(단위 : 만호) >

6. 주택시장에 대한 이해 Ⅰ ▨ 부동산투자환경 분석방법 • 부동산시장을 분석시 거시적인 측면에서부터 접근하여 미시적으로 좁혀가는 방법을 활용하는 것이 바람직 • 먼저 포괄적인 투자환경으로서 전반적인 경제상황을 분석하고 그리고 부동산시장으로서 지역시장을 분석 • 지역시장의 범위도 일반시장, 하부시장, 부지의 주변시장 등으로 범위를 좁혀갈 수 있음 • 시장의 범위가 좁혀지면 좁혀질수록 분석이 구체화됨

7. 주택시장에 대한 이해 Ⅰ ▨ 부동산수요의 결정요인 • 부동산수요는 소득, 인구, 다른 재화의 가격, 기호(Taste), 선호도(Preference) 등에 의해 영향을 받음 • 이외에 금리(이자율)나 신용의 유용성(Availability), 미래에 대한 예상 등도 재화의 수요에 영향을 줌

8. 주택시장에 대한 이해 –선행지표 동향 Ⅰ • 유동성, 신용위험, 주택담보대출 등 일부 지표가 주택가격에 선행 또는 동행한다 • 는 점에 착안하여 향후 주택가격의 움직임을 파악하기 위해 개발, 운용(금융감독원) • 매매가격대비 전세가격 비율, 건축인허가면적, 강남지역의 주택가격 움직임 등

9. 주택시장에 대한 이해 Ⅰ ▨ 주택시장 사이클 • 전국 아파트 매매가격 지수는 정책 변화에 따라 민감하게 반응하면서 가격 조정 및 • 상승세 이어옴 • - 2000년 이후 가격 등락은 있었지만 꾸준한 상승세를 보임

10. 전국 아파트 매매가격변동률 추이 주택시장에 대한 이해 Ⅰ ▨ 아파트가격의 국지적 회복세, 중대형 아파트의 시장가격 주도에서 중소형으로 이동 • 2008년 하반기 6차례의 부동산규제완화 정책에도 불구하고 2008년 4분기 이후 가격 급락 • 2009년 2월부터 규제완화와 더불어 강남권을 중심으로 중소형, 재건축 회복세 나타남 전국 규모별 아파트 매매가격변동 비중

11. 주택시장에 대한 이해 Ⅰ ▨ 평형별 가격 차별화 나타남 • 경기침체의 영향으로 중대형보다는 소형의 가격 상승률이 높게 나타남 • 이는 1인 가구 및 2인 가구 증가에 기인

12. 전국 규모별 아파트 매매가격변동 비중 전국 규모별 아파트 매매가격변동률추이 198㎡이상 165~198㎡미만 중대형 주도 132~165㎡미만 99~132㎡미만 중소형 주도 66~99㎡미만 소형주도 66㎡미만 주택시장에 대한 이해 Ⅰ ▨ 중대형 아파트 가격 약보합 속에 소형 아파트 강세 지속 • 2001~2002년 재건축 대상 아파트에서 가격 폭등 발생 • 2002~2005년 대체 수요시장의 성장으로 중대형아파트 선호 급증하면서 가격 대폭 상승함 • 2007년 이후 중대형 아파트는 가격조정국면을 맞은 반면, 소형 주택의 강세 두드러짐 • 2008년 중대형아파트 및 재건축 10∼20% 하락 후 2009년 상반기 중 80∼90% 수준 회복

13. 주택시장에 대한 이해 Ⅰ ▨ 지역별 가격 차별화 양상 뚜렷 • 서울과 지방의 아파트 평당 매매가격의 격차가 2000년 들어 크게 확대 • 수도권과 지방의 차별화 현상 지속 • 서울 평당 평균가격 1,831만원은 지방광역시 평균가격 501만원의 3.65배 수준 보임

14. 주택시장에 대한 이해 Ⅰ ▨ 주요지역 아파트 거래현황 • 전국은 32,227건으로, 전월(30,454건) 대비 5.8% 증가하였고, 최근 4년간 동월평균(40,394건) 대비로는 20.2% 감소 • 서울과 수도권은 전월 대비 각각 7.4%, 5.5% 증가, 최근 4년간 동월평균과 비교해서는 58.8%, 55.4% 감소 • 지방은 대구(31.9%), 경남(23.0%), 부산(18.3%) 등에서 최근 4년간 동월평균과 비교하여 증가

15. 중장기 주택시장 전망 Ⅲ ▨ 주택시장 수급요인 점검 • 수요요인에서 주택 주수요층의 감소, 공급요인에서 미분양 물량 부담 등이 중장기 주택 가격의 하락요인으로 작용할 것으로 예상됨

16. 중장기 주택시장 전망 Ⅲ • 주택시장은 조정국면(∼2012)을 거쳐 2013년부터 하락국면으로 접어들 전망 • 주택시장내 수도권과 지방, 국지적 가격 차별화 현상이 심화될 전망

17. 중장기 주택시장 전망 Ⅲ ▨ 주택 수요 욕구는 거주소비, 자산투자, 사화문화적 수요패턴의 변화 등의 영향을 받음 • 향후 환금성 중시, 자산포트폴리오 재조정, 특정지역 선호 경향 등 다양한 주택시장 내 변화가 예상됨

18. 중장기 주택시장 전망 Ⅲ ▨인구감소에도 불구하고 가구수는 증가 - 생활패턴의 변화에 따라 1인 가구 및 부부가구 증가에 따른 결과임 - 가구당 평구 가구원수의 지속적인 감소 : 1980년 평균 가구원수 4.54명 [ 가구당 인원수 변화 전망 ] • 1인 가구 : 2000년 전체가구의 15.5%에서 2005년 20% • 2인 가구 : 19.1%→22.2% 증가 • 소형주택 및 임대주택에 대한 수요 증가 예상 • 소득증가를 가정하면, 1인당 주거면적의 확대로 인한 주택수요 증가 예상됨

19. 중장기 주택시장 전망 Ⅲ • ▨1, 2인 가구 증가에도 불구, 중소형 주택공급은 감소세 • 2000년 이후 1인 및 2인 가구 비중은 34.7%에서 2008년 43.1%로 8.4%P 증가 • 중‧소형주택 공급은 같은 기간 동안 78.3%에서 69.4%로 오히려 8.9%P 감소 [ 1, 2인 가구 및 중소형주택 비중 변화 추이 ]

20. 중장기 주택시장 전망 Ⅲ 주택 주 수요층 35~54세 인구비중은 2011년부터 감소 • 주요 경제 활동 및 주택 주 수요층인 35~54세 인구는 2010년 33.87%(1,655만4천명)로 정점을 보인 후 꾸준한 감소세를 보일 것으로 예상됨(실제 은퇴연령 56.3세로 추정) • 연령대별 인구는 35세 미만의 인구가 1988년 이후 감소 추세를 보이고 있고, 주택 주 수요층인 35~54세 인구는 2011년을 정점으로 감소로 돌아섬 • 55세 이상 인구는 2021년 35~54세, 2024년 35세 미만 인구수를 앞지를 것으로 예상됨 연령대별 인구 변화 연령대별 인구 추계 변화 2024년 35세미만<55세이상 주택 수요층(35~54세) 2021년 35~54세<55세이상 자료: 통계청 자료: 통계청

21. 중장기 주택시장 전망 Ⅲ • 단기적인 전망 경기, 개발호재, 부동산세제 등 부동산정책에 민감 • 중장기적인 전망 인구나 경제성장 등 거대한 흐름에 의해 결정 65세 이상의 노령인구 : 2005년 전 인구의 10.7%, 2019년 14.4%(고령사회), 2026년 20%(초고령사회) • 과거의 주택시장 흐름 과거 20년간 전국 주택가격 상승률은 물가상승률보다 낮았음 (전국 평균 주택가격 연평균 4.09% 상승 < 물가상승률 4.74%) • 주택시장의 차별화가 더욱 거세게 진행될 듯 : 전국은 안정, but 서울은 불안정 - 서울의 중심성이 더 커질 것(경제구조가 서비스산업 위주로 재편, 집적의 경제 커짐), 인 구 회귀 현상 - 강북과 강남의 격차가 점차 줄어들 게 될 것임 - 그린벨트 개발이 본격적으로 추진 : 택지공급 부족 - 수도권 신축주택의 90% 이상이 아파트로 채워질 것

22. 서울 오피스 신규공급 연면적 및 누적공급 연면적 상품별 투자전략 - 오피스 Ⅳ ▨ 90년대 오피스 신규 공급 최다 → 2000년대 오피스 신규 공급 둔화 • 2009년 기준 서울 오피스 총 누적 연면적은 3,175만㎡, 이 중 43%가 ‘90년대에 공급 • 2000년대 들어 오피스 신규공급이 둔화되면서 연평균 약 63만㎡가 공급되어, ’90년대 대비 46% 수준 • 2007년, ‘상암DMC’ 및 ‘서초삼성타운’ 등의 공급 영향으로 신규 공급 일시적 증가 • 2008년에는 전년대비 오피스 공급이 감소 (-43%) 했으며, 2010년까지는 공급 부진 예상 서울 오피스 신규 빌딩수 및 연평균연면적 변화

23. 상품별 투자전략 - 오피스 Ⅳ ▨ 오피스 수요 증가세 지속되고 있으나, 최근 경기 침체로 일시적 수요감소 발생 • 전체 취업자 중 사무직 종사자 비중 지속적 증가세 • 서비스업 성장과 함께 1인당 오피스 사용 면적의 증가도 지속되고 있음 • 국제적 금융위기 및 이에 따른 경기침체 우려로 공실률 지속적 상승 중 사무직종사자수비중 및 1인당오피스면적 추이 신설/부도법인 및 공실률 추이

24. 상품별 투자전략 - 오피스텔 Ⅳ ▨ 오피스텔 소형 강세 • 오피스텔 매매가격은 2009년 3월까지 하락세가 이어졌으나 4월부터 회복세를 보이며 전년동월 대비 가격하락폭이 줄어듦 • 특히 역세권의 소형 오피스텔 강세가 이어지며 소형오피스텔이 매매가격 상승을 주도하고 있음 • 임대수익률은 `09년 1월 6.14%에서 2009년 7월 6.07%로 0.07%p 하락함. • 경기침체에 따른 업무용 오피스텔의 공실 증가가 임대수익률 하락의 원인으로 작용하고 있음 오피스텔 매매가격 변동 7월 오피스텔 임대수익률 (단위 :%) 자료: 부동산 114 주 : 전년동월 대비 자료: 부동산 114

25. 오피스텔 시장 상품별 투자전략 - 오피스텔 Ⅳ • 서울특별시 오피스텔 공급동향 (자료: 부동산114) 오피스텔 전망

26. 도시형생활주택 오피스텔 시장 상품별 투자전략 - 도시형생활주택 Ⅳ 1. 도시형생활주택 개요 도시형생활주택 정의 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 도시지역에서 주택법에 의해 주택건설사업계획 승인을 받아 건설하는 20세대 이상 150세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 공동주택 도시형생활주택의 특징 • 입 지 : 도시지역 • 규 모 : 20세대 이상 150세대 미만 • 인허가 : 주택법에 따른 사업계획승인 대상 • 유 형