Title Insurance Manual

1. Title Insurance Manual 정 진 훈 jhjeong@ibskorea.co.kr 17th., Sep., 2001

2. Title Insurance 1. Title Insurance • 부동산권리보험이란? • 부동산권리상의 하자를 부동산권리보험증서에 기술하고 기술된 것 이외의 사항들로부터 발생되는 잠재적 손해에 대하여는 보험에 붙임으로써 부동산권리의 불확실성 속에 내재하는 위험을 보호하는 수단으로 미국에서 널리 이용되고 있는 방법 • 부동산 또는 동산의 소유자, 담보권자, 기타 권리자에게 그 부동산 또는 동산 위의 우선특권(liens), 토지부담(encumbrances), 부동산권리의 하자(title defects), 담보권의 실효 및 부정확한 부동산권리조사로 인하여 발생한 손실(loss or damage)을 보험으로 인수하고, 보증하고, 보전하는 것 • 부동산을 거래하는 경우 사전에 권리에 하자가 있는 가를 부동산권리분석자가 조사.분석하여 봄으로써 어느 수준까지는 부동산권리관계를 명백히 할 수 있겠으나, 부동산권리관계가 매우 복잡하여 분석 당시에는 파악할 수 없는 하자가 추후 발견됨으로서 예상치 못한 손실이 발생할 우려가 상존 • 이러한 부동산권리관계의 불확실성으로 인한 피해를 담보하기 위한 제도가 부동산권리보험제도인 것이다.

3. Title Insurance 1. Title Insurance(Cont.) • 부동산권리보험계약은 부동산권리의 하자로 인하여 피보험자가 입게 되는 손실을 보험금으로 보전하는 손해보전계약이다. • 손해보전계약(a contract of indemnity) • 부동산 자체나 그 부동산의 가치를 부동산권리보험의 목적으로 하는 것이 아니며, 부보된 부동산에 대한 피보험자의 부동산권리를 침해할 수 있는 부동산권리의 하자를 보험으로 인수 • 부합계약(contract of adhension) :부동산권리보험계약의 내용은 표준화되어 있으므로, 부동산권리보험계약자는 부동산권리보험계약 내용에 관하여 부동산권리보험자와 협상(negotiation)할 수 없으며, 부동산권리보험 계약을 체결할 것인지 아닌지를 결정할 수 있는 계약체결의 자유밖에 없다. • 부동산권리보험의 보조자 • 부동산권리보험인수회사(Underwritten title companies) : ① 부동산권리조사를 하고, 부동산권리보험증서를 발생 ② 부동산권리조사는 자기의 이름으로 독자적으로 행하지만, 부동산권리보험증서는 자기의 이름으로 다른 부동산권리보험회사의 부동산권리보험증서를 발행한다. ③ 독립한 부동산권리보험중개인(independent insurance broker)으로서 자신의 부동산권리보험증서를 발행할 수 없고, 특정한 부동산권리보험회사와 중개계약에 의하여, 다른 부동산권리보험회사의 부동산권리보험증서에 자신도 함께 서명하는 방법으로 부동산권리보험증서를 발행하고 있다. ④ 그러므로 부동산권리보험인수회사는 보험자는 아니다.

4. Title Insurance 1. Title Insurance(Cont.) • 부동산권리보험사고 : 부보된 부동산권리의 불연속성과 부동산권리의 하자. • 보험자의 책임범위(coverage)에 속하는 구체적인 책임사유의 발생 • 부동산권리보험증서에는 책임사유를 열거하고 있다. • CLTA표준부동산권리보험에서의 보험사고 : 공적 등록만을 조사 ① 소유자부동산권리보험으로서의 보험사고 : 보험증서상의 소유자 이외의 자에게의 귀속에 해당하는 권리 등의 존재 - 부동산권리의 연속성의 중단 - 부보된 부동산권리의 하자 - 부동산권리 위의 우선특권 또는 부담의 존재 - 부보부동산권리의 유통 불능 - 공로에로의 통행을 위한 주위토지 위의 통행권의 부재 등 ② 대출자부동산권리보험으로서의 보험사고 : 소유자부동산권리보험에서의 보험사고 이외에 - 부보된 MORTGAGE의 무효(Invalidity)(그러나 그 무효사유가 고리대금(usury)이나, 금전대차상의 소비자신용보호에 기인하는 때에는 보험사고에서 제외) - 부보된 mortgage보다 우선순위에 있는 우선특권이나 부담의 존재 - 부보된 mortgage의 양도무효가 더 추가 • ALTA부동산권리보험에서의 보험사고 : 공적 등록의 조사는 물론 현지조사까지 한 뒤에 부동산권리보험증서를 발행 ① 소유자부동산권리보험으로서의 보험사고는 CLTA와 동일하고, 대출자부동산권리보험으로서의 보험사고는 CLTA에서의 보험사고 이외에 부보된 MORTGAGE보다 우선순위에 있는 법정담보권인 공사수급인우선특권의 존재, 부보된 MORTGAGE보다 우선순위에 있는 수익자부담금(Special assessment)의 존재 등이 추가된다.

5. Title Insurance 1. Title Insurance(Cont.) • 일반적으로 부동산권리보험증서에 의해 보호받을 수 있는 위험 • 부동산권리조사의 과실 : 부동산권리조사를 하고 그 결과를 분석하는 데 있어서 회사의 고용인 또는 대리인에 의한 어떠한 태만이나 부주위에 의해 나타난 것 ① 공적 등록에 나타나는 권리상의 하자를 부주의로 인식하지 못한 것. ② 회사 또는 승복할 수 있는 독립한 측량사에 의하여 그러한 조사가 실제 행하여 질 때마다 그 토지에 대한 측량 또는 다른 조사에 의하여 나타나는 하자를 인식하지 못하는 경우. • 발생가능성이 있는 하자 : 현재에는 어떠한 하자도 없으나 장래 발생될 가능성이 있는 것을 말하는 데 이는 보험증서에 기록되어 보호를 해 준다. ① 단형후퇴부분(예 ; 기점의 부정확성으로 인하여 측량상 발생된 하자) ② 부작위약관, 지역권의 회복, 재점유권, 이웃 토지의 개량으로 인한 경미한 침해 등 • 회사가 고의로 하지 않은 조사에 의하여 나타날 하자 • 공부, 사전에 실시된 물리적인 검사 및 측량의 안전한 조사에 의해서도 나타나지 않는 잠재적인 하자 ① 외관상 유효하지만 위조되었거나, 무능력자에 의하여 부보되었거나 작성되어 무효가 될 수 있는 등록된 증서 ② 등록상으로는 유효하나 관권력의 결여로 인하여 무효인 판결 ③ 혼인사실이 기록에 나타나지 않는다고 하더라도 양도인이 미혼이라고 잘못 기술하고 있는 각인증서(deed) ④ 조사시에 알려지지 않은 상속인 또는 수증자의 청구권을 포함하여 등기법에 의하여 등기될 필요가 없는 것 또는 소유권이 공부(public recording)에 기록되지 아니한 것 ⑤ 등기부에 기재되지 않았거나 정확한 사본을 만들지 못한 것을 포함하여 등기법에 의하여 보호받지 못할 정도의 것으로 공무원에 의해 발생된 공부기록의 과실 ⑥ 지급수표로 수령하고 즉시 납세된 것으로 보았다가 수표가 자금부족으로 반환되어 이 등록을 변경하는 세무공무원이 직무상 야기시킨 과실

6. Title Insurance 1. Title Insurance(Cont.) • 일반적으로 부동산권리보험증서에 의해 보호되지 않는 위험 • 부동산권리조사에 의하여 나타난 하자 • 토지에 대한 물리적 조사 및 측량에 의하여 나타난 하자 • 보험일자 후에 발생한 하자 • 보험계약자가 알고 있거나 보험일자전에 확실히 발생된 하자 • 부동산에 부착되어 있는 동산에 대한 권리 • 공적 기록에 대한 충분한 조사, 토지에 대한 물리적 조사 또는 측량에 의해서도 나타나지 않은 잠재적인 하자 중 보호받을 수 있는 사항을 제외한 하자 • 보험증서의 발행시에 기록되지 않은 선취특권으로서 기능공 등이 업자의 미지급건축비용에 대한 대금의 대가로써 갖는 선취득권 등은 포함 • 보험계약자의 미망인이 받는 남편의 유산(dower), 특별우대 재산권(courtesy), 공동체재산 등도 이에 포함

7. Title Insurance 1. Title Insurance(Cont.) • 손해배상 : • 피보험자에게 부동산권리보험계약에서 약정한 보험금액을 초과하지 않는 범위 내에서 실손해를 배상하여야 하며, • 부동산권리방어에 필요한 변호사비용을 포함한 방어비용을 지급 • 원칙: 부동산권리보험에서 보험자가 피보험자에게 배상해야 할 손해금은 실손액(actual loss) ① 소유자부동산권리보험에서의 전손해 : 피보험자인 소유자가 부동산권리의 하자로 인하여 부보된 부동산의 권리를 취득하지 못하는 경우 ② 대출자부동산권리보험에서의 전손해 - 부보된 부동산권리가 완전히 상실되고, - mortgage가 설정된 부동산의 가격이 피담보채권액과 같거나 초과하는 경우 ③ 2번 mortgage권리자의 전손해 : 1번 mortgage 권리자의 전손액을 공제한 나머지로써, 1번mortgage권리자에서와 같이 손해액을 산정

8. Title Insurance 1. Title Insurance(Cont.) ※ 권원보험자의 책임범위와 면책 • 일반적으로 부동산권리보험증서의 머리부분에서 부동산권리보험자의 책임범위(coverage)를 약정하고 있다. • 권원보험자의 책임범위는 보험가입시 약관과 특약사항에 의해 확대되어질 수도 있고, 감축될 수도 있다. • 부동산권리보험자와 부동산권리보험계약자가 특히 권리보험자의 책임범위를 확대하고자 할 때에는 권리보험 당사자는 특약사항(indorsements)을 부가함으로써 부동산권리보험자의 책임범위를 확대할 수 있다. • 각 유형의 부동산권리보험증서에서 기본적 책임범위를 정하고, 특약사항의 부가에 의해 책임범위를 확대할 수 있다. • 권원보험의 책임범위는 권원보험증서가 발행될 때에 이미 존재하고 있는 권원에 대한 부담이나, 권원의 피해로 인하여 발생하는 손실에 국한된다. • 권원보험증서가 발행될 당시에 존재할 지도 모를 권원에 영향을 주는 권원의 피해, 우선특권, 혹은 부담에 의하여 발생하는 손실로부터 부동산권원의 양수인이나 mortgage권리자를 보호하고, 그에게 아무런 손실을 입지 않도록 구제하기 위하여 발생된 제도 • 배상의 대상 : 권원의 하자로 인한 것만이며, 물리적 하자나 정부의 규제로 인해 초래된 손해는 배상하지 않는다.

9. Title Insurance 1. Title Insurance(Cont.) • 부동산권리보험증서에 의한 부동산권리보험의 책임범위 • 조작된 각인증서(forged deeds) • 위조된 부동산권리증서 • 양도인 또는 양수인 사망 후에 교부된 날인증서 • 양도인의 동의 없는 날인증서 • 사기.강박 등으로 인한 날인증서의 부적절한 교부 • 무권대리인에 의하여 작성된 증서 • 검인을 받지 않은 유언장 • 무능력자에 의해서 작성된 날인증서 또는 mortgage날인증서 • 양도인이 법인인 경우 부동산처분자에게 대표권이 없는 때 • 유언장 및 기타 부동산권리증서의 부정확한 해석 및 착오 • 허무인을 진실한 소유자로서 명기(impersonation of the real owner)한 경우 • 부동산권리증서의 등록상의 착오 • 부동산권리에 영향을 미치는 사법절차에 있어서 인적 관리권의 부재 • 등록상의 색인의 착오 또는 등록의 변조(falsification of records) 등으로 피보험자가 부동산권리를 취득할 수 없는 때

10. Title Insurance 1. Title Insurance(Cont.) ※ 손해보험과의 차이점 • 손해보험은 위험의 인수와 손실의 분산이 주된 목적이지만 권원보험은 위험의 제거와 손실의 예방이 주된 목적 → 권원보험의 보험료는 위험의 제거비용의 비중이 높고 손실전보의 비중은 매우 낮다. • 권원보험은 권원보험회사가 부동산 거래과정에 참여하여, 권원의 피해를 철저히 조사하여, 그로 인한 손실의 발생을 사전에 예방한다. • 권원보험회사는 자체의 title plant를 이용하여 권원의 피해를 조사하여, 인증서를 교부하기 전에 치유할 수 있는 권원의 피해는 가능한 한 치유하고, 권원조사에 의해서도 밝혀지지 않은 숨은 권원의 피해에 대해서만, 그로인한 손실을 보상한다. → 권원보험회사가 인수하는 위험은 다른 종류의 손해보험에 비하면 극히 사소하다. • 손해보험에 있어서는 보험사고는 장래에 발생할 사고지만, 권원보험의 보험사고는 권원보험계약 체결전에 발생한 권원의 하자이다. • 손실보험에 있어서는 보험료의 지불이 보험기간동안 계속되지만 권원보험에서는 단 한번의 보험료 지불로 끝난다. • 권원보험자의 권원방어의무 → 권원보험회사는 자기의 비용으로 피보험자인 양수인이나 저당권자를 위해, 보험에 가입된 부동산권원에 대하여 권리를 주장하는 제3자를 상대로 하여 소송상 또는 소송 외에서 권원방어를 한다.

11. Title Insurance 1. Title Insurance(Cont.) ※ 비용(등기와 관련된 비용의 문제) • 저당권설정등기를 하는 경우 등기비용 • 대출기관이 이를 유동화중개기관에 저당권과 그 피담보채권을 매각할 때에도 이전등기비용 발생 • 유동화중개기관이 채권을 발행하기 위해 그 저당권 등을 신탁회사에 신탁을 맡길 때에도 역시 등기비용 발생 • 최초에 저당권설정등기를 할 때에 권원보험료 추가 • 따라서 저당권과 관련된 제등기.등록비를 현재의 수준보다 훨씬 낮춰주는 조치가 필요

12. Title Insurance 1. Title Insurance(Cont.) • Title Insurance는 국내에서는 Owner’s policy(소유자권원보험)보단 Lender’s Policy(대출자권원보험)가 시장성이 있음 • Owner’s policy(소유자권원보험)은 피보험자가 소유자인 것으로, 부보부동산이 양도되면, 보험은 종료되며, 다만, 상속, 물적유증(devise) 혹은 회사합병의 경우에는 그 승계인에게 이전된다. • 국내은행들은 이미 Risk Management System이 잘 갖춰져 있기 때문에 판매 tarket을 국내 시중 은행에 맞추기 보단 상호신용금고에 맞춰야 함. • 국내 등기제도는 공시력만 있고, 공신력이 없기 때문에 국내 Title Insurance 잠재시장은 충분하다고 봄. • 국내 등기제도는 의무사항이 아니라 실제 부동산과 등기부상 차이가 있으며, 이로인한 손해배상은 국가가 소송을 통해 등기부직원의 고의 또는 과실이 판정된 경우에만 한해 국가배상을 지기로 되어 있어, 현재까지 실제적으로 한번도 국가손해배상이 이루어진 경우는 없음. • 이에 비해, 국내 부동산 등기 사고사례는 본인이 전에 만든 자료와 같이 빈번히 발생하고 있음. • Title Insurance의 핵심인 Title Survey는 국내에선 보험사가 자체인력 육성을 통해 자체 실행해야 함.

13. Title Insurance 1. Title Insurance(Cont.) ※ Escrow제도 • 정의 : 독립적인 escrow회사나 변호사, 부동산브로커, 보험회사, Title Company(국내의 경우 Title Company나 Escrow Company가 별도로 있는 것이 아닌 보험회사가 자체 업무 수행을 해야 할 것으로 생각됨.) 등이 제3자의 중립적인 입장에서 매수인으로 부터 대금 수령, 매도인으로 부터 양도증서를 수령하는 일, 당해 물건에 대한 Title Survey를 의뢰하는 일, 금융기관에서 융자받는 일 등과 같은 사무수속서비스를 제공하는 것. • 역할 : 매수인으로부터 대금 수령 / 매도인으로부터 양도증서 수령 / 해당물건의 Title에 대한 조사를 Title Company에 의뢰 / 양도증서작성 / 매수인에게서 남은 대금 수령 / 매도인과 매수인 측 금융기관으로부터 관련서류 수령 / 관련서류 등기소에 제출 / 등기 및 제양도증서를 수령

14. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ Escrow Overview 많은 시간과 노력을 들여 자신에게 꼭 맞는 부동산을 찾아내어 제반 사항들을 결정하고 계약까지 끝마친 다음의 절차, 즉 합의한 조건대로 정확하게 소유권이전절차가 진행되기 위해서는 어떻게 해야 하나?  [OPEN ESCROW]-보증금과 매매관련 서류들을 공정한 제3자 즉 에스크로우회사에 맡긴다. ESCROW의 사전적 의미는 조건부증서이다. 즉 양자간에 어떤 조건이 성립해 증서의 내용이 실행되기 까지 제3자가 보관해주는 증서이다. 매매계약한 날짜와 잔금을 치르고 거래가 끝나는 날짜사이에는 상당한 시차가 있는데 이 사이에 세금체납이나 저당권설정, 이중계약 등의 소유권관련 문제가 발생할 수 있다. 이러한 부동산 거래와 관련된 사고를 방지하고자 소유권이 완전히 이전될 때까지 매수대금과 양도증서 같은 서류들을 보관하는 것.

15. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ Escrow Overview(Cont.) 1.What is escrow 1.소유권이전이 공정하고 확실하게끔 만들어 주는 수단. 2.Minimum risk  매도자와 매수자가 자금과 서류를 처리할 수 있는 모든 책임을 제3자에게 맡긴다. 3.Escrow holder’s legal obligation 이해관계가 없는 중개인으로서 계약 당사자들의 이익을 보호한다. 4.Escrow는 부동산매매분야에서 가장 광범위하게 이용 기타 거래 종류보다는 부동산거래관련금액이 크다.

16. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ Escrow Overview(Cont.) 2.What are the requirements for escrow 1.성립요건 • Competent parties • Property as subject matter • Mutual agreement as to the terms and conditions • Valid consideration 2.Escrow절차에 필요한 서류 • Real estate purchase agreement • Receipt for deposit • Escrow instructions 성립조건+절차상 필요한 서류Binding contract

17. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ Escrow Overview(Cont.) 3.Why should I open escrow 1.적절하게 그리고 합법적으로 계약자의 돈을 취급하는 동시에 부동산거래의 동시이행을 보증한다. [Concurrent performance]양도증서의 등기와 융자금, 권원등기비용, 흰개미검사비용 등의 지불이 동시에 이루어지는 것을 말한다. 2.법적책임을 가진 공정한 제3자가 돈과 중요한 서류들을 안전하게 보관한다는 것을 보증한다. 3.부동산 거래가 이루어지기 전에 그 거래의 모든 조건이 충족되었는지를 알게 해주고 자금과 서류의 clearing house 역할을 한다. 4.계약당사자는 escrow의 진행기간동안 법적보호를 받게 되어 사기나 계약조건위반이 일어날 가능성을 최소화할 수 있다.

18. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ Escrow Overview(Cont.) 4.What does the escrow officer do -매도자와 매수인 모두에게 personal secretary역할 1.법에 따라 지침서에 정해진 사항을 준수해야 한다. 2.별도의 escrow계좌에 계약금 등의 돈을 안전하게 예치해야 한다. 3.업무상 알게 된 기밀을 발설하지 않도록 해야 한다. -Escrow officer가 수행하는 사무들은 다음과 같다. • A. 예비보고서작성 • B. 지불요구서와 lender로부터 수취인청구서를 수령하고 escrow에서 지불된 신탁증서의 재양도를 요청 • C. 새로운 lender로 부터 지침서와 융자 서류들을 수령 • D. 부동산에 남아있는 미결제담보권을 말소하기 위한 서류들을 수령

19. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ Escrow Overview(Cont.) 4.What does the escrow officer do(Cont.) • E. 서류와 자금보관에 대한 영수증을 발행하고 별도의 계좌에 자금을 예치(만약 $1000나 그 이상의 계약금이 며칠이상 escrow에 맡겨진다면 계약자는 이자수익률이 높은 예금 계좌에 예치해줄 것을 요청해야 한다. 그렇게 되면 escrow의 종결시점에서 누적된 이자를 얻게 된다.) • F. 세금,이자,임대수익 등을 배분 • G. 매수인과 매도인의 escrow instruction를 정리하고 모든 서류들이 제대로 작성되었는지 확인하며 언제 거래를 종료할 것인지 결정 • H. 매수인과 lender를 위한 권원보험에 가입 • I. 화재보험증서가 적시에 이전되도록 조정하고 매수자가 새로운 보험에 가입하는 것을 확인 • J. 모든 거래 조건들이 충족되었을 때 양도증서, 신탁증서, 변호사위임장, 부채의 인수, 재양도 등과 같은 서류들의 등기 • K. 매도인에게는 매수대금을 배분하고 매수인에게는 양도증서 등의 서류들을 건네주고 나서 최종마감내역서를 작성

20. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ Escrow Overview(Cont.) 4.What does the escrow officer do(Cont.) [Escrow officer에 대한 조언] -의문이 생길 때마다 escrow officer에게 질문을 해라. 이때 솔직히 터놓고 이야기해야 한다. -섣불리 서명하지말고 반드시 먼저 escrow officer에 문의해라. [Please note well] -Escrow업무의 기밀을 유지해야 한다.

21. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ Escrow Overview(Cont.) 5.How does the escrow holder get paid -Escrow fee는 권원보험비용을 제외한 모든 escrow서비스에 대한 대가로 총거래비용으로부터 계산된다. -각 지역마다의 관습에 따라 누가 지불해야 하는지 결정된다. • 매수인이 다 낸다. • 매수인과 매도인이 반반씩 낸다. • 매도인이 다 낸다. -Escrow fee는 부동산매매수수료와 마찬가지로 누가 지불할 것인지 협상할 수 있으며, 나중에 분쟁이 일어나지 않도록 매매계약서에 서명하기 전에 결정해야 한다.

22. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ Escrow Overview(Cont.) 6.Is there such a thing as a timetable for the typical escrow 1주 Open escrow 2주~4주 예비권원보고서 작성 / 융자물색 5주~6주 융자신청완료 / 선취권,판결,문제점 등을 위한 예비권원보고서 확인 / 흰개미조사보고서 검토 6주~8주 Escrow instruction 준비 / 융자서류 서명 매수인: 치러야 할 잔액 예치 매도인: 권리양도증서와 escrow instruction 서명 8주~10주 Close escrow / 서류들의 등기 / 매수인의 매수대금 인도 / 기존융자와 miscellaneous charges 지불 / 양도증서를 매수인에게 인도 / The closing statement를 작성

23. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ Escrow Overview(Cont.) -우리나라의 부동산 중개업과 미국의 ESCROW의 비교 부동산 중개업:거래 당사자가 계약을 체결하도록 중간적인 입장에서 조언해주고 매매계약체결 후에 업무가 종료 ESCROW: 매매계약체결 후에도 계약이 완전히 이행될 때까지 업무를 수행 - 우리나라에서의 ESCROW 유용성 1.우리나라에서의 부동산매매거래의 실정 부동산 거래과정에서 피해를 입더라도 사전에 예방하거나 보상 받을 수 있는 제도가 제대로 갖추어져 있지 않다. 요즘의 부동산 거래가 단순히 직접적인 거래뿐만 아니라 다양한 매체( 생활 정보지, 인터넷 등)를 통해서도 이루어 지고있고 또 그 수가 증가하고 있기 때문에 공정한 제3의 기관이 거래과정을 일괄적으로 처리해줄 필요성이 대두되고 있는 실정이다. 2.ESCROW의 유용성 계약체결 이후에 소유권 관련 등의 위험에서 완전히 보호된다. Escrow가 설정되면 도중에 그만 둘 수 없기 때문에 합리적인 부동산 거래질서가 확립될 수 있다. 거래상 필요한 비용을 줄이는 기능을 가지고 있다.

24. Title Insurance 1. Title Insurance(Cont.) ※ Title Survey제도 • 정의 : 부동산권리분석은 부동산의 권리관계에 영향을 미치는 제요인을 분석하여 부동산 문제해결의 실마리를 제공해 주는 작업이며, 이러한 작업과정에서 도출된 결과는 제반부동산활동을 수행하기 위한 의사결정에 기초가 되는 것이다. • 계약체결의 전후를 막론하고, 공법상의 흠이나 계약내용상의 흠에 국한하지 아니하며, 부동산의 가치의 증감요인이 되는 권리관계에 대한 공.사법상의 계약이나 조장에 관한 모든 사항을 조사.분석하여 진실한 권리관계, 권리의 연속성, 권리의 관계성 등을 맑힘으로써 부동산활동을 안전하게 하려는 작업 • 작업순서 : ① 권리분석의뢰서의 접수 → ② 기본적 사항의 조사 → ③ 활동계획의 수립(일정계획 등) → ④ 자료의 수집 및 정리(법률적 가치와 관련된 자료; 비법률적 사항으로 부동산의 가치에 영향을 주는 자료) → ⑤ 임장활동(대상 부동산의 실제 상태의 조사; 기타의 사실관계의 조사) → ⑥ 판독(등기능력이 있는 법률관계; 기타 법률적 가치; 사실관계 등) → ⑦ 권리분석 보고서의 작성 • 역할 : 매수인으로부터 대금 수령 / 매도인으로부터 양도증서 수령 / 해당물건의 Title에 대한 조사를 Title Company에 의뢰 / 양도증서작성 / 매수인에게서 남은 대금 수령 / 매도인과 매수인 측 금융기관으로부터 관련서류 수령 / 관련서류 등기소에 제출 / 등기 및 제양도증서를 수령

25. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ 권원조사(Title Analysis) 제도 • 정의 : 권원의 연속과 권원의 피해를 조사하여 권원의 확실성을 확보하는 레코딩 시스템 하에서의 특수한 권원보호방법 • 권원상실 또는 권원침해의 위험성을 사전에 제거하기 위하여 매수인은 변호사, 권원조사자, 권원보험회사 등의 부동산권원관계전문가에게 위탁하여 자기가 취득하고자 하는 목적부동산에 관한 권원의 연속과 권원의 피해를 조사케 하고, 그 조사결과를 바탕으로 한 변호사의 권원의견(opinion of title)을 기초로 하여 당해 부동산의 권원을 취득함으로써 자기의 권원을 보호할 수 있다. • 레코딩 시스템 하에서의 부동산의 거래안전을 위한 제1차적인 권원보호방법이다. • 권원조사는 부동산거래가 있을 때마다 행하여지게 된다.

26. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ 권원조사(Title Analysis) 제도(조사내용) • 권원의 연속 • 권원의 뿌리(root of title)에서 부터 현재의 권원자에 이르기까지의 권원의 연속(chain of title)을 조사.확인하여야 한다. • 권원의 연속은 등록소 및 기타 등록기관의 당해 부동산에 관한 권원의 증서를 모두 조사하여야 비로소 확인할 수 있다. • 권원의 증서를 조사하는 방법에 의하므로 결국 권원의 뿌리는 토지의 동일성을 파악하기에 충분하고, 권원의 처분을 표시하고 있고, 그 권원에 의심할 만한 내용을 포함하고 있지 않는 최초의 증서(document)이다. • 권원의 피해(defects of title) • 각종의 토지부담(encumbrances)을 조사한다. • 지역권, 이용제한의 특약(restrictive covenants), 용제지역지구규제(zoning regulation), 우선특권, mortgage, 조세부담, 수익자부담금(special assessments)등 • 부동산권리가 이전되기 전에 치유될 수 있는 피해는 치유하고, 치유불가능한 피해가 발견되었을 때에는, 매수인은 양수를 포기하던가 매매대금의 감액을 청구할 수 있다. • 이와 같이 권원조사에 의해서 비로소 매수인은 권원의 피해를 보정받을 수 있는 기회를 갖게 된다.

27. Title Insurance 1. Title Insurance(Cont.) ※ Check List 제도 • 정의 : 국내에서는 2000년 8월부터 새로운 “표준계약서”형식으로 시행 • 토지 : 권리관계(등기부등본), 지적 및 토지이용규제(토지이용계획 확인원 / 도시계획 확인원), 지가수준(공시지가 확인원), 기타입지조건(도로/공공시설/교통/유해시설) 등 • 주택 : 권리관계, 주택 내.외부상태(화장실/도색/도배 등), 수도/전기/가스/열 공급시설/오.폐수/쓰레기 등 환경처리시설의 상태, 환경조건(배치/조망/악취/소음/일조 등), 입지조건(학교/주차장/유해시설/대중교통 등), 임차여부와 조건 등 → 현행 확인설명서에다 주택 내.외부상태, 환경 및 입지조건을 보충. • 역할 : 매수인으로부터 대금 수령 / 매도인으로부터 양도증서 수령 / 해당물건의 Title에 대한 조사를 Title Company에 의뢰 / 양도증서작성 / 매수인에게서 남은 대금 수령 / 매도인과 매수인 측 금융기관으로부터 관련서류 수령 / 관련서류 등기소에 제출 / 등기 및 제양도증서를 수령

28. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ 권원보험의 보험법적 측면 • 손해보험 • 부정액보험 : 보험사고가 발생할 때에는 그 보험금액의 범위 내에서 실손해를 보전하며, 이 이외에도 권원방어를 위해 소송을 제기한 때에는 소송비용 및 기타 권원에 관련한 비용을 보전 • 사보험 • 영리보험 • 물적보험이지만 부동산권원(title)이 보험의 목적인 권리보험 • 소유자권원보험 : 피보험자인 소유자가 소유하고 있는 동안만 유효하며, 그 부동산권원의 이전이 있을 때 그 부동산권원과 함께 이전되지 않는다. • 대출자권원보험 : 피담보채권이 존속하는 동안만 유효하며, 피담보채권이 변제될 때까지만 그 부동산권원과 함께 이전된다. • 임의보험 : • 도시토지거래의 대부분은 권원보험에 부보 • 매수인 또는 mortgage 권리자는 권원의 확실한 취득을 위하여 권원보험에 부보하고 권원보험증서를 받고 있다. • 제도적인 금융업자(institutional lender)가 부동산을 담보로 하여 대출하고자 할 때에는 언제나 권원보험증서의 첨부를 요구하고 있다. • 기타의 재산보험(miscellaneous property insurance)

29. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ 권원보험산업(일반사항) • 권원보험산업은 부동산거래의 서로 다른 면, 즉 권원조사, 권원위험의 평가, 권원보험, 그리고 escrow업으로 구성되어 있다. • 권원보험증서 종류 : 다양한 부동산거래의 유요에 따라 여러 가지 종류가 개발.이용되고 있다. • 피보험자가 소유자이냐 mortgage권리자이냐에 따라 : 소유자권원보험증서 / 대출자권원보험증서 • 그 각각의 소유자와 mortgage권리자가 취득하는 부동산권원이 무엇이냐에 따라 다시 다양한 권원보험증서가 이용되고 있다. • 소유자권원보험증서와 대출자권원보험증서에 한정되지 않으며, 권원보험자의 책임범위를 확대하기 위한 부대적인 특약인 특약 사항(endorsements), 특정한 조건의 권원보험인 권원보증서(guaranties)도 포함 • 이와 같은 권원보험증서로는 100종류 이상이 이용되고 있다. • 보험료 : 권원조사 등 권원보험의 비용과 인수하는 위험의 범위와 직접적으로 관련되어 있다. • 권원보험의 보험료는 위험의 제거를 위한 권원조사비용이 큰 몫을 차지하고 있는 반면, 손실의 보상을 위한 부문은 매우 적다. • 자연히 권원보험은 보험료 수입중에서 손실보상의 보험금이 차지하는 비율이 다른 손해보험에 비해 낮다.

30. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ 권원보험의 목적 • 부동산권원(title)을 보험의 목적으로 하며 물리적인 부동산 그 자체나, 그 부동산의 가치를 보험의 목적으로 하는 것이 아니다. • 권원보험의 가장 중요한 보험의 목적(insurable interest)은 말할 것도 없이 부동산의 소유권과 mortgage이다. • 부동산의 소유권, mortgage, 임차권이 가장 중요하지만, 그외 부동산권원에 대해서도 권원보험이 이용될 수 있고, 부보될 수 있다. • 광업권(mineral estate), 가스 및 석유에 관한 권리(gas and oil interest), 공중권(air rights), 지역권(easement), 심지어는 양도될 수 있는 개발권(transferable development rights), 부동산임차권자의 그 임대차계약의 갱신, 임차기간을 연장할 수 있는 권리(option)도 권원보험의 목적이 될 수 있다. • 동산에 관한 권리의 권원보험에의 부보는 극히 드물다. 왜냐하면, 동산에 관한 권리를 권원보험회사가 권원보험의 목적으로 인수한 때에는 높은 위험을 인수하는 것이기 때문이다.

31. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ 권원보험 사고 • 정의 : 부보된 부동산권원의 불연속성과 권원의 피해., 단 권원조사에서 밝혀진 권원의 피해와 보험개시 이후에 발생한 권원의 피해는 보험사고가 되지 않는다. • CLTA표준권원보험에서의 보험사고 • 소유자권원보험으로서의 보험사고: 부보된 부동산권원의 보험증서상의 소유자 이외의 자에게의 귀속, 즉 권원의 연속성의 중단, 부보된 부동산권원의 피해, 그 부동산권원 위의 우선특권 또는 부담의 존재, 부보부동산권원의 유통불능, 공로에로의 통행을 위한 주위토지 위의 통행권의 부재 • 대출자권원보험으로서의 보험사고: 소유자권원보험에서의 보험사고 이외에 부보된 MORTGAGE의 무효(INVALIDITY)(그러나 그 무효사유가 고리대금(usury)이나, 금전대차상의 소비자신용보호에 기인하는 때에는 보험사고에서 제외한다.), 부보된 mortgage보다 우선순위에 있는 우선특권이나 부담의 존재, 부보된 mortgage의 양도무효가 더 추가된다. • ALTA권원보험에서의 보험사고 • ALTA대출자권원보험으로서의 보험사고: CLTA표준권원보험의 대출자권원보험으로서의 보험사고 이외에, 부보된 mortgage보다 우선순위에 있는 법적담보권인 공사수급인우선특권의 존재, 부보된 mortgage보다 우선순위에 있는 수익자부담금(special assessment)의 존재 • ALTA소유자권원보험으로서의 보험사고: CLTA표준권원보험의 소유자권원보험에서의 보험사고와 동일

32. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ 권원보험산업(구성) • 권원보험증서는 일반적으로 4부문으로 구성되어 있다. • 보험인수조항(insuring provision) : 특정의 부동산권원을 권원보험의 목적으로 인수하고 특정한 권원의 피해로 인한 피보험자의 손해를 보상한다. • 명세서 A(schedule A) : 권원보험계약의 주된 내용을 담고 있다. • 명세서 B(schedule B) : 권원보험자의 면책사유를 규정 • 약관(conditions and stipulations) : 권원보험회사와 피보험자간의 권원보험계약의 이행에 관한 상세한 내용을 규정 • 권원보험증서의 유형 : 각 권원보험회사가 이용하는 권원보험증서는 거의 전적으로 장안.공표한 증서이다. • 소유자권원보험증서 : 권원보험의 목적인 부동산권원이 어떠한 권리이냐에 따라 다시 나누어지며, • 대출자권원보험증서 : 대출자가 취득하는 mortgage가 어떠한 권리 위에 설정되느냐에 따라서 다양하게 세분된다.

33. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ 소유자권원보험증서(ALTA Owner’s Policy-1970) • Form A는 Form B와 한가지 사항을 제외하고는 동일 • Form B의 책임범위에는 권원의 유통불능이 포함되나 Form A에서는 권원의 유통불능을 면책사유로 하고 있다. • 등록상의 권원의 피해뿐만 아니라, 등록외의 권원의 피해도 책임범위로 함은 ALTA 대출권원보험증서에서와 마찬가지이다.

34. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ 거주자권원보험증서(ALTA Residential Title Insurance Policy-1979) • 1~4 가구의 거주용 건물의 소유자를 위해서만 발행되는 권원보험증서 • 공지, 상업용지 및 농지에 대해서는 이 ALTA소유자권원보험증서를 이용할 수 없다. • 책임범위는 ALTA소유자권원보험의 책임범위를 포함하며, • 그 외에도 추가적으로 다음의 사유로 인한 피보험자의 손해를 권원보험자가 담보한다. • 부보된 건물의 경계침범, 토지이용규제 위반이외의 사유로 인한 건물의 강제철거, 토지이용규제로 인한 단독세대거주용토지(land for a single-family residence)로의 이용불능이 추가적인 권원보험자의 책임사유이다. • 상세서 A에서는 인플레이션, 건물의 수선, 또는 이웃 토지의 개발 등으로 부보된 부동산가격이 상승하여, 약정한 보험금액을 초과할 것을 예상해서 그 보험금액을 처음 5년동안 매년 10%씩 자동적으로 인상하도록 규정 • 부보된 부동산에 대한 제3자의 권리주장에 의해 거주자가 그 부보부동산을 이용하지 못하고, 다른 부동산을 대차하여 이용한 경우, 그 제3자의 권리주장이 해결되기까지 지급한 임차료는 권원보험회사가 피보험자에게 상환하여야 한다.

35. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ 대출자권원보험증서(ALTA Loan Policy-1970) • 대출자가 현지조사까지 하여 등록외의 권원의 피해도 책임범위로 하므로, 멀리 떨어져 있는 주에 주소를 두고 있는 대출자가 주로 이용 • 대부분의 제도금융출자(institutional lenders)가 차용자에게 요구하는 대출자권원보험증서이다. • 권원보험자의 책임범위가 넓기 때문에 계약사항을 추가할 필요성이 적은 것이 특징. • 가장 중요한 것은 공사공급인우선특권이다. 왜냐하면 공사수급인우선특권으로 인한 손해보상이 가장 빈번하기 때문이다. • 책임범위가 되는 사항은 등록외의 권원의 피해, 우선특권, 토지부담, 지역권, 경계침범, 점유자의 권리, 점유자조회에 의해서 발견할 수 있는 수권, 광업권, 경계불일치 혹은 경계분쟁, 면적의 부족 등을 열거할 수 있다.

36. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ CLTA 표준권원보험증서(CLTA Standard Coverage Policy-1973) • 본래 부동산의 소유자와 비제도적인 대출자(non-institutional lenders)가 권원의 피해로 인하여 입은 손해를 보상하기 위하여 고안. • 소유자를 위해서도 대출자를 위해서도 그리고 소유자와 대출자 모두를 위해서도 발행된다. → 양용권원보험증서(joint protection policy) • 실무에 있어서는 소유자권원보험증서로 일반적으로 이용되고 있다. • 책임범위 : 공적 등록의 조사에 의해서 확인할 수 있는 피해에 한정되며, 등록외(off-record)의 권원의 피해는 책임범위에서 제외된다. 등록외사항은 권원보험계약자 자신이 현지를 조사하여야 한다. → 책임범위를 등록상의 권원의 피해에 한정하기 때문에 책임범위를 확대하기 위한 특약조항(indorsements)을 많이 추가하여 활용한다. • 일반적으로는 CLTA표준권원보험증서에 ALTA대출자권원보험증서를 추가하는 방법이 널리 이용되고 있다.

37. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ 손해보상의 내용 • 권원보험계약에서 약정한 보험금액을 초과하지 않은 범위내에서 실손해를 보상하여야 하며, 권원방어에 필요한 변호사비용을 포함한 방어비용을 지급하여야 한다. • 권원보험회사의 권원조사 및 예비적 권원보고서 작성상의 과실로 인하여 피보험자가 손해를 입은 때에는 그 손해도 아울러 배상하여야 한다. • 권원보험회사가 escrow업을 겸업한 때에는 그 업무수행상의 과실로 인하여 피보험자가 손해를 입은 경우, 그 손해도 함께 배상하여야 한다. • 권원보험회사가 고의 또는 과실로 권원보험계약을 위반한 때에는 보험금액을 초과하여 실손해를 배상하여야 한다. • 거의 대부분의 Mortgage의 2차 시장기구들은 대출자의 권원보험을 요구한다. → 목적물의 담보가치의 확보를 위해 필요

38. Title Insurance 4. Title Insurance(Cont.) ※ 권원보험계약에 의하지 않는 손해배상 • 후발적 손해의 배상 • 선의 및 공정거래의 원칙(rule of good faith and fair dealing) • 권원보험계약의 불이행과 불법행위로 인한 손해배상 • 징벌적 손해배상 • 위자료 지급 • 권원조사자로서의 손해배상책임 : 권원보험회사가 권원조사를 하고 예비적 권원보고서를 작성함에 있어서 고의 또는 과실로 권원의 피해를 충실히 조사하지 못하여 피보험자가 손실을 입은 때에는 권원보험회사는 권원보험계약에 의한 손해보상 이외에 권원조사자로서 보험금액을 초과하는 손해를 배상하여야 한다. • Escrow agent로서의 손해배상책임 • Escrow계약은 신탁계약이다. 그러므로 부동산거래 참여기관으로서 escrow agent는 다른 신탁계약에 있어서와 마찬가지로 그가 양당사자로부터 거래과정에서 취득한 정보를 상호 전달하여야 할 의무를 지고 있다. • 또한 escrow agent는 양당사자의 지시를 엄격히 이행하여야할 의무가 있다. • 이러한 의무에 위반하되 당사자가 부동산권원을 취득하지 못한 때, 손해배상