Nieruchomości rolne

1. Nieruchomości rolne WYCENA Ryszard Cymerman

2. Pojęcia dotyczące przestrzeni rolniczej Ewidencja gruntów i budynków Ustawa o podatku rolnym Kodeks cywilny art.55 Kodeks cywilny Art.461 USTAWA o kształtowaniu ustroju rolnego Ustawa z 3.02.1995r o ochronie gruntów rolnych i leśnych

3. Jedna z (7) grup użytków gruntowych wyodrębniona dla celów ewidencji gruntów Użytek gruntowy – ciągła część powierzchni ziemi użytkowana w sposób jednolity.

4. Wartość użytkowa przestrzeni rolniczej

5. KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB • Bonitacji podlegają następujące rodzaje użytków: • gleby orne, • gleby użytków zielonych (łąki i pastwiska), • gleby pod lasami, • gleby pod wodami, • nieużytki.

6. KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Polskie Towarzystwo Gleboznawcze wyróżnia następujące jednostki systematyczne gleb: - typ i podtyp gleby, - rodzaj gleby, - gatunek gleby, - klasa bonitacyjna, - kompleks przydatności rolniczej gleby.

7. KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Typ gleby - wyraża określone stadium rozwoju gleby, uwarunkowane przez proces glebotwórczy. Czynniki glebotwórcze, takie jak: a) klimat, b) rzeźba terenu, c) szata roślinna, d) działalność człowieka.

8. KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Rodzaj gleby - określa pochodzenie skały macierzystej, z której dana gleba się wykształciła. Na mapach glebowo – rolniczych oznaczenia rodzaju gleby zostały zredukowane - rodzaje gleb oznaczamy tylko w terenach górzystych. Na terenach nizinnych występują gleby wytworzone z osadów lodowcowych.

9. KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Podział gleb na gatunki - oparty jest na składzie mechanicznym. Na mapach glebowo-rolniczych stosuje się podział na następujące grupy mechaniczne: 1) żwiry (części o śr. 1-20 mm) 2) piaski (ziarna o śr. 0.1 - 1 mm) 3) gliny (utwory różnoziarniste) 4) iły (utwory drobnoziarniste) 5) utwory pyłowe (cząstki o śr. 0.1- 0.02 mm) 6) lessy (utwory pyłowe) 7) rędziny

10. Klasy bonitacyjne gleb • Klasy bonitacyjne – ustala się w ramach wydzielonych jednostek glebowych. • Przy ustalaniu poszczególnych klas bierze się pod uwagę następujące cechy: • ukształtowanie terenu, • charakter użytkowania, • miąższość poziomu próchnicowego, • barwę poszczególnych poziomów, • skład mechaniczny całego profilu i poszczególnych jego poziomów, • pH (kwasowość gleby), • zawartość CaCo3, • warunki wodne, • oglejenie, • występowanie konkrecji (zagęszczenia minerałami kulistymi lub owalnymi o innym składzie chemicznym) • oraz wartość rolniczą z punktu widzenia udawania się na danej glebie określonych roślin.

11. Klasy bonitacyjne gleb

12. Kompleksy przydatności rolniczej Kompleksy przydatności rolniczej (glebowo-rolnicze) – takie zespoły różnych i różnie położonych (pod względem klimatycznym i geomorfologicznym) gleb, które wykazują podobne właściwości rolnicze i mogą być podobnie użytkowane. Stanowią one typy siedliskowe gruntów, charakterystyczne pod względem doboru roślin uprawnych.

13. Oznaczenia na mapie glebowo-rolniczej Głębokość zmiany warstw Nr kompleksu 6 Dz ps : pl Typ gleby Rodzaj gleby pod spodem Rodzaj gleby na wierzchu

14. Kompleksy rolniczej przydatności gleb ornych

15. Kompleksy rolniczej przydatności trwałych użytków zielonych

16. Zamiana gruntów rolnych i leśnych na inne

17. Zamiana gruntów rolnych i leśnych na inne przepisy prawne: USTAWA z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych T.j. Dz. U. z 2004r. Nr 121, poz. 1266) P  Rozporządzenie Ministra Środowiska z 20 czerwca 2002 r. w sprawie jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu Dz.U. Nr 99 poz.905

18. Uwaga U S TAWA z dnia 19 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych Dz.U Nr 237 poz. 1657 . Art. 5b. Przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast.

19. Ograniczenia związane z zamianą gruntów rolnych i leśnych na inne Zabudowa nierolnicza Zabudowa rolnicza III. Wyłączenie z produkcji II. Uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia I. Obowiązek sporządzenia mpzp

20. Przypadki, w których potrzebna jest zgoda na przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na inne cele. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych(Dz. U. nr 16, poz. 78)

21. Różne stany nieruchomości w zależności od zaawansowania procesu przekształcania gruntów rolnych i leśnych na inne cele.

22. Starosta Dyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych Dyrektor Parku Narodowego Lasy Grunty rolne Nieruchomości na terenie Parku narodowego Organy wydające decyzje o wyłączeniu gruntów rolnych i leśnych z produkcji.

23. OBOWIĄZEK UISZCZANIA OPŁATY ! OPŁATY BEZWARUNKOWO GRUNTY KLAS I-III GLEBY ORGANICZNE LASY OPŁATY WARUNKOWE GRUNTY KLASY IV jeżeli Gmina podejmie uchwałę o ochronie gleb klasy IV OPŁATY NIE WYSTĘPUJĄ GRUNTY KLAS IV V , VI GLEB MINERALNYCH

24. Wycena

26. Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Reguluje procedury wyceny nieruchomości rolnych Skarbu Państwa z zasobu ANR

27. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami • Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.IX.2004 r. w sprawiewyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Określa ogólne procedury wyceny oraz procedurę wyceny nieruchomości rolnych metodą wskaźników szacunkowych gruntu, a także podaje zasady określania wartości dla celów odszkodowawczych

28. Ustawa z dnia 20.XII.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (art. 58) Rozp. Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 18.XI.1992 r. - w sprawie stwierdzenia niemożliwości sprzedaży przez osoby uprawnione do emerytury lub renty z ubezpieczenia społecznego rolników oraz przejmowania tych nieruchomości na własność Skarbu Państwa (Dz.U. 89, poz. 445). Wycena dla celów przekazania gospodarstwa na Skarb Państwa

29. USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) Wycena w przypadku skorzystania ANR z prawa pierwokupu

30. Przedmiot wyceny • nieruchomości rolne przeznaczone w planie miejscowym, na cele produkcji rolnej, • części składowe nieruchomości rolnych, których wartość w szczególnych przypadkach może być określana odrębnie, • nieruchomości rolne położone na terenach, dla których nie istnieje obowiązek sporządzania planu miejscowego oraz na obszarach rolniczej przestrzeni produkcyjnej wyłączonej z zabudowy.

31. Nie są przedmiotem wyceny Nieruchomości gruntowe wykorzystywane aktualnie na cele produkcji rolnej, a przeznaczone w planach miejscowych na inne cele, wycenia się jak nieruchomości innego niż rolne przeznaczenie.

32. WARTOŚĆ f e d c b a Rolne przeznaczone na inne cele Dlatego, że wartość ich jest inna

33. Nieruchomości rolne - cechy nieruchomości niezabudowane i nie przeznaczone pod zabudowę 1. lokalizacja i położenie, 2. różnorodność rodzajów użytków gruntowych, 3. występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość, 4. różnorodność utworów tworzących glebę, 5. występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej, 6. wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji rolnej, 7. możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania.

34. Nieruchomości rolne - cechy nieruchomości zabudowane i przeznaczone pod zabudowę 1. lokalizacja, 2. różnorodność istniejącej lub możliwej zabudowy oraz stan tej zabudowy, 3. występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy, 4. wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej

35. Części składowe gruntu rolnego 1. grunty rolne 2. budynki i budowle rolnicze, • 3. rośliny: • uprawy i zasiewy, • plantacje kultur wieloletnich, • drzewa i krzewy 4. Wody (w stawach i innych zbiornikach 5. złoża kopalin pospolitych

36. Uprawy i zasiewy - są nimi rolnicze plantacje roślinne jednoroczne oraz jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, rośliny dwuletnie lub kilkuletnie.

37. Kultury wieloletnie - są to rolnicze plantacje roślinne: zielne, krzewinkowe, krzewiaste, i drzewiaste, a w szczególności sady, plantacje, szkółki roślin sadowniczych i ozdobnych, plantacje nasienne roślin wieloletnich.

38. Budynki rolnicze Są to budynki związane z prowadzeniem działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym, w tym mieszkalne i służące do produkcji, przechowywania środków produkcji i magazynowania produktów rolniczych.

39. Budowle rolnicze • są to budowle dla potrzeb rolnictwa i przechowalnictwa produktów rolnych, w szczególności takie jak: • zbiorniki na płynne odchody zwierzęce, • płyty do składowania obornika, • silosy na kiszonkę, • silosy na zboże i paszę, • komory fermentacyjne, • zbiorniki biogazu.

40. Przedmiot wyceny Może nim być • 1. nieruchomość rolna – jako całość. lub • 2. sam grunt albo określona część składowa gruntu rolnego. • W szczególności dotyczy to: zasiewów, upraw, plantacji kultur wieloletnich, budynków i innych urządzeń, a także szkód związanych z uszkodzeniem gruntu.

41. Przedmiot wyceny Wartość nieruchomości rolnej o dużej różnorodności: • użytków, • budynków mieszkalnych, inwentarskich, magazynowych, przetwórczych, • budowli: stawy rybne, melioracje, itp. można określić poprzez wydzielenie części funkcjonalnych celem ich oddzielnej wyceny.

42. szczególne źródła informacji: • dokumentacja klasyfikacji gleboznawczej, • mapy glebowo-rolnicze, • mapy zasobności gleb, • dokumenty, na podstawie których można ocenić poprawność i poziom agrotechniki, • informacje zawarte w decyzjach dotyczących wyłączenia gruntów z produkcji rolnej,

43. szczególne źródła informacji: • publikacje specjalistyczne • w szczególności instytutów naukowych i organizacji zajmujących się doradztwem rolniczym, a dotyczących charakterystyki uprawianych odmian roślin, informacji o cenach produktów rolnych, pochodzących z monitorowania rynku, kosztach produkcji i dochodach z prowadzenia działalności rolniczej, • dokumentacjegospodarcze • dotyczące zgodności kierunków produkcji, • sposobu korzystania z budynków inwentarskich, • szczególne w przypadku gruntów położonych w strefach szczególnej ochrony środowiska lub strefach ochronnych zakładów przemysłowych.

44. Procedury wyceny • metody podejść: • porównawczego, • dochodowego, • kosztowego • mieszanego. Ich zastosowanie wymaga uwzględnienia szczególnych cech nieruchomości rolnych.

45. Procedury wyceny Podejście dochodowe Przy zastosowaniu podejścia dochodowego - metody inwestycyjnej, dochód z nieruchomości może być określany wyłącznie na podstawie czynszów dzierżawnych i nie może być utożsamiany z dochodem z działalności rolniczej prowadzonej na tej nieruchomości. • Wysokość czynszu dzierżawnego określa się na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszów.

46. Procedury wyceny Metoda wskaźników szacunkowych gruntów może być stosowana tylko wówczas jeżeli brak jest na danym rynku lokalnymdanych o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, jak też danych o wysokości stawek rynkowych czynszów dzierżawy.

47. Procedury wyceny jednostka porównawcza Przy wycenie gruntów rolnych jednostką porównawczą jest 1 ha fizyczny

48. Procedury wyceny • W przypadku gdy na  nieruchomości znajdują się uprawy lub zasiewy, wartość tej nieruchomości określana jest jako suma wartości rynkowej gruntu i wartości zasiewu lub uprawy.

49. Procedury wyceny Wartość nieruchomości gruntowej z plantacją kultur wieloletnich może być określona: • jako całość w podejściu porównawczym lub dochodowym przy uwzględnieniu w szczególności takich cech jak: lokalizacja, gatunek i odmiana rośliny, poziom prowadzenia plantacji, warunki glebowo-przyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia, • jako suma wartości rynkowej gruntu (wraz z budowlami i urządzeniami) i wartości plantacji określanej w podejściu mieszanym lub poprzez obliczenie kosztów odtworzenia.

50. Procedury wyceny • ugorowane lub odłogowane • można wyceniać: 1. w podejściu porównawczym przy przyjęciu jako obiektów porównawczych podobnych nieruchomości ugorowanych lub odłogowanych