Byggesaksbehandling Klage Dispensasjon

1. ByggesaksbehandlingKlageDispensasjon Bydelsopplæring mars 2012 Karen Marie Glad Visnes Avdelingsdirektør i avdeling for byggprosjekter

2. Kommunens rolle • Byggesaksbehandling • Behandler innsendte byggesøknader for byggeprosjekter som nybygg, riving, tilbygg, påbygg, bruksendringer og skilt- og reklame frem til ferdigattest. • herunder dispensasjonssøknader, endringssøknader og klagesaker • Lovens formål er at vi skal sikre at tiltak blir i samsvar med loven, forskriftene og vedtatte planer, og at det enkelte tiltak utføres forsvarlig. Videre er formålet at universell utforming, hensynet til barn og unges oppvekst vilkår og estetisk uforming er forhold som skal ivaretas i krav til det enkelte byggetiltak. (Pbl. § 1-1)

3. Søknadssystemetfire kategorier PBL PBL PBL PBL § 20-2 § 20-3 § 20-4 § 20-1 Søknadsplikt med krav om ansvarlige foretak Søknadsplikt uten krav om ansvarlige foretak Unntak fra krav om søknad og tillatelse Tiltak som behandles tilstrekkelig etter annet regelverk 3

4. Forskriftene til loven • Byggesaksforskriften • inneholder saksbehandlingsregler • (SAK10) • Byggteknisk forskrift • inneholder regler som sier hvordan vi skal bygge • (TEK10)

5. Tidsfrister for saksbehandlingen Forvaltningsloven sier generelt at man skal få et svar ”Innen rimelig tid”, og praksis tilsier at det er 4 uker. • Plan – og bygningsloven har egne tidsfrister i tillegg: 3 uker Saker i tråd med lov og plan uten protester Ved brudd ansees tillatelse som gitt 12 uker Andre saker uten dispensasjon fra plan Ved brudd mister kommunen sitt krav på gebyr

6. Forhåndskonferanse Et møte mellom tiltakshaver, kommune og eventuelle andre berørte parter for å avklare rammer og innhold i det planlagte tiltak før søknad sendes inn. Ett-trinnstillatelse En tillatelse som gir deg rett til å bygge med en gang. Rammetillatelse Rammesøknad er en søknad i to trinn hvor trinn en, rammesøknaden, setter rammene for tiltaket. En tillatelse må følges opp med søknad om igangsettingstillatelse. Sentrale begreper

7. Tiltakshavers rolle • Ansvarsrett Ansvarsrett er en rett til å kunne påta seg bestemte oppgaver i et byggetiltak. Tiltakshaveren (byggherren) må sørge for å ha bestemte fagfolk til å stå ansvarlige for bygging som er av en viss størrelse. • Ansvaret for bestemte oppgaver: • sende inn og koordinere søknaden (ansvarlig søker) • prosjektere det som skal bygges (ansvarlig prosjekterende) • utføre selve byggingen (ansvarlig utførende) • kontrollere andre • Hver ansvarsrett gjelder for forskjellige fagområder, for eksempel brann, ventilasjon, miljø, tømrer- eller murerarbeid. Den som er ansvarlig innestår for at tiltaket er i tråd med gjeldende regler.

8. Nabovarslingpbl. § 21-3 • Hvorfor Naboer skal ha kjennskap og anledning til å uttale seg til/protestere mot tiltak de berøres av. • Når Eventuelle protester skal sendes tiltakshaver/ansvarlig søker før søknaden sende kommunen for at det skal være mulig å etterkomme naboens protester før kommunen behandler søknaden. • Hvem • Naboer • Gjenboere • Sameie • Borettslag • Fritak Kommunen kan frita søkeren fra å varsle naboer og gjenboere når deres interesser ikke eller i liten grad berøres av arbeidet.

9. Kun oversendelse av byggesaker som antas å ha særlig interesse for bydelen og dens miljø. Byggesaker som ikke oversendes: Søknader som er innenfor lov og regelverk og i samsvar med kommunedel-, regulerings- og bebyggelsesplaner med planbestemmelser. Søknader som bare angår naboforhold som feks bygnings plassering på tomta, gesims/mønehøyder, forandringsarbeider på eksisterende bygning, oppføring av støttemurer, skjermvegger, gjerder og annet mindre byggearbeid. Søknader med mindre avvik eller som innebærer mindre vesentlige dispensasjon fra plan og bygningsloven mv., regulerings- eller bebyggelsesplan og bestemmelser. SAMARBEIDSAVTALE MELLOM BYDELENE OG PLAN- OG BYGNINGSETATEN AV 14.05.96.

10. Byggesaker som oversendes: Saker med større avvik fra plan- og bygningsloven, arealplan og bestemmelser Dispensasjon fra krav til regulerings- eller bebyggelsesplan anses som større avvik. Likeledes dersom flere dispensasjoner i sum innebærer større avvik samt bruksendring fra bolig til næringsformål dersom dette er i strid med planen. Oppføring av offentlige bygninger med angitte formål og andre bygninger med særskilt allmennyttig formål hvor bydelene ikke er byggherre. Oppføring/etablering av kiosk/gatekjøkken/herberge og bevertningssted. Oppfyllingsarbeid ved utviding/etablering av havn og lukking av bekker. Alle byggetiltak innenfor Marka. Søknader som innebærer at regulert friområde omdisponeres eller berøres. Søknader om rivetillatelse hvor bygningen har eller må antas å ha bevaringsverdi. Søknader om byggetillatelse og meldinger hvor bydelen skal vurdere tiltaket som helsemyndighet jfr pbl § 95 nr. 2. SAMARBEIDSAVTALE MELLOM BYDELENE OG PLAN- OG BYGNINGSETATEN AV 14.05.96.

11. Kommunenssaksbehandling • Ivareta plangrunnlagets intensjoner • Vurdere behov for midlertidig forbud mot tiltak og omregulering • Sikre visuell kvalitet i seg selv og i forhold til omgivelsene • Sikre bokvalitet • Påse tilgang til vei, vann og avløp og tilknytning til fjernvarme • Avveie alle de ulike hensynene som kulturminnevern, naturmangfold, universell utforming, trafikksikkerhet, energieffektivitet…mv • Påse at det i byggeprosessen er tilstrekkelig ansvar og kompetanse på plass

12. Tillatelsens varighet En rammetillatelse er gyldig i 3 år, og hvis man ikke har klart å søke om igangsettingstillatelse innen dette bortfaller tillatelsen. Igangsettingstillatelse Del av en søknad i to trinn. Tillatelse til å igangsette arbeid som er godkjent i rammetillatelse. Kontrollerer for eksempel evt. vilkår i rammetillatelse, forhold til vei, vann og avfall Kontrollerer alle ansvarsretter – er alle områdene tilstrekkelig ansvarsbelagt? Vurdering av om det er greit at tiltakshaver begynner å bygge Sentrale begreper

13. Midlertidig brukstillatelse Kan gis i de tilfeller det gjenstår mindre vesentlig arbeid og kommunen finner det ubetenkelig at hele eller deler av tiltaket brukes. Vi skal sette en frist for ferdigstillelse og følge opp at denne overholdes. Ferdigattest Ferdigattest markerer avslutningen av byggesaken. Kommunen skal gi ferdigattest når det dokumenteres at tiltaket er prosjektert og utført i samsvar med tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av pbl., og at nødvendig kontroll er utført. Sentrale begreper

14. Klage • Enkeltvedtak kan påklages av en part eller annen med rettslig klageinteresse, jfr. Fvl. § 28 • Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunktet man har fått underretning om vedtaket eller man har fått eller burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket, jfr. Fvl. § 29 • I saker etter plan- og bygningsloven er Fylkesmannen klageinstans • Klage på dispensasjon fra plan skal behandles av Byutviklingskomiteen iht. Bystyrets delegering av myndighet (forsøksordning i Bydelene Vestre Aker, Grünerløkka og Bjerke) • Alle andre klager på vedtak etter plan- og bygningsloven går direkte til Fylkesmannen

15. Motta anmodning om forhåndskonferanse Motta søknad om endringstillatelse (større prosjekter ca 30% med endringssøknader Søknad om byggetillatelse Tillatelse i ett trinn/ avslag, rammetillatelse Motta søknad om midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest Avholde forhåndskonferanse Motta søknad om igangsettingstillatelse Vedtak om midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest Nabovarslig før innsendelse av søknad Gi tillatelse til endring Vedtak om igangsettingstillatelse Lovpålagt frist SAK § 23 2 uker 2 uker 12 uker/3 uker 12 uker/ 3 uker 3 uker 1 – 3 uker Veilede i byggesaks- prosessen Forberedende avklaring av dokumentasjon og medvirkning Behandle ett- og to-trinns søknad Behandle igangsettings -søknad Behandle søknad om endrings -tillatelse Behandle søknad om midlertidig brukstillatelse og ferdigattest Behov Byggverk Vurdere om søknaden og byggetiltaket tilfredsstiller plan, lov- og forskriftskrav. Analysere og vurdere byggetiltaket i forhold til områdets karakter og i forhold til seg selv. Vurdere uttalelser fa naboer, interesseorganisasjoner, andre myndigheter, bydeler. Saken registreres, mottatt- brev sendes i løpet av 21-35 dager. Vurder krav i fht. vann, avløp, avfall og veiopparbeidelse Avklare om saken er mangelfull opplyst, om saken må forelegges andre myndigheter, om andre rådgivende sektoretater som BYA, FRI, SAM og Bydeler mv. (ref. samarbeidsavtaler) skal høres i saken. Tiltakshaver/ Søker ber om veiledning ved oppmøte i kundesenteret, over telefon eller ved skriftlig anmodning om forhånds-konferanse Kontroller at vilkår i rammetillatelser oppfylt. Behandles etter samme regelverk som ny søknad. Kontroller at alle kontrollerklæringer foreligger Fylkesmannen klageinstans BUK i saker med disp. fra plan Behandle klage på vedtak Fvl. Kap. VI 8-12 av alle vedtak Alle enkeltvedtak kan påklages av berørt fylkeskommunal eller statlig organ eller andre med rettslig klageinteresse – ikke bydeler! Fylkesmannen er klageinstans. Saker med dispensasjon fra plan skal klagesaken først behandles i Byutviklingskomiteen (BUK) eller Bydel iht. forsøksordningen. Kommunen har 8 ukers frist for behandling. Tilsyn - kommunen kan føre tilsyn med at bestemmelser gitt i eller i medhold av pbl. holdes og at tiltaket utføres iht. gitte tillatelser. Tilsyn kan utføres på et hvert tidspunkt i byggeprosessen inntil ferdigattest er utstedt, jfr. Pbl kap 25 g SAK kap 15. PBE, rev 9.2.11

16. Dispensasjon • Ny bestemmelse fra 1.7.2009 • ”Gammel” § 7: ”særlige grunner” • Ny bestemmelse er klarere mht. at vurderingstema skal forholde seg til det bestemmelsen det søkes dispensasjon fra skal ivareta. • Innstramming av praksisen mange kommuner har hatt

17. Om dispensasjon • En særskilt tillatelse til å kunne fravike fra bestemmelser i plan- og bygningsloven, tilhørende forskrift eller vedtekt, reguleringsplan eller reguleringsbestemmelse. Dispensasjon krever grunngitt søknad • Naboer skal varsles • Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt skal få muligheten til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet mot bygging i strandsonen • Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon • Det kan settes vilkår for dispensasjonen

18. Hoffsjef Løvenskiolds vei 72 - UllernDispensasjon fra byggegrense - avslag

19. Vilkår for dispensasjon§ 19-2 • Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt • I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering – klar overvekt

20. Spesielt for dispensasjon fra arealplan§ 19-2 fjerde ledd • Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt • Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelse om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden

21. Spesielt for dispensasjon fra lov§ 19-2 tredje ledd • Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet

22. Raschs vei 14

23. Eksisterende og nye fasader Raschs vei 14 FØR ETTER

24. Eksisterende og nye fasader Raschs vei 14 FØR ETTER

25. Møllegata 10Dispensasjon fra formålet forretning til kontor - avslag

26. Dispensasjonens varighet § 21-9 • Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort • Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år • Reglene om bortfall av tillatelse gjelder tilsvarende for dispensasjon • Fristene kan ikke forlenges

27. Takk for oppmerksomheten! Spørsmål? Oslo bys arkitekturpris 2010 ”Smykkeskrinet” Lærernes hus Osterhaus gate 4A