Bustadoppf ringslova

1. Bustadoppføringslova Jeløya-seminaret 25. august 2006 Trygve Bergsåker

2. Lovens anvendelsesområde m. v. - forholdet til avhendingsloven Loven gjelder for avtaler inngått f. o. m. 1. juli 1998, jfr. § 66.For eldre avtaler gjelder avhendingsloven. Entreprenør - forbruker. "Entreprenør" = utbygger, selger. Behøver ikke være "entreprenør" i vanlig forstand. Ny definisjon av "forbruker", i kraft fra 1. juli 2002: Fysisk person, ikke hovedsaklig næring, se § 2 første ledd. Selger/utbygger må opptre i næringsvirksomhet, se § 2 annet ledd. Når foreligger “næring” på selger- eller kjøpersiden? Byggekontrakter og kjøpekontrakter, se § 1 første ledd a og b. Bare kjøpekontrakter behandles i det følgende, jfr. § 1 første ledd b Eierbolig, herunder eierseksjon. Fritidseiendom. Se § 1 tredje ledd Borettslagsleilighet, jfr. ny § 1a.

3. Full ombygging omfattes (f. eks. utbygging av loft, omgjøring av næringseiendom til boliger). Se § 1 tredje ledd. Eiertomt eller festetomt er ikke avgjørende. Avgjørende kriterium i forhold til avhendingsloven: om boligen er ferdig fra selgerens side når kjøpsavtalen inngås. Ferdigattest/brukstillatelse er ikke avgjørende her. Hva med fellesarealer og utearealer? Loven omtaler ikke disse spesielt. En viss tvil om også disse må være ferdige. Klagenemnda: ja. Overskjøtning kan skje direkte fra opprinnelig grunneier Salg av tomt med byggeklausul reguleres av avhendingsloven. Byggekontrakten reguleres av bustadoppføringslova. Separate kontrakter for tomt og bolig: En viss tvil om bustadoppføringslova gjelder for tomtesalget. Loven kan ikke fravikes til ugunst for forbrukeren, jfr. § 3.

4. Forbrukerens rett til endrings- og tilleggsarbeider - § 9 Rett for forbrukeren - kan ikke begrenses i avtalen, heller ikke gjennom tilvalgsliste. Ingen tidsbegrensning for når endringer/tillegg må bestilles. “Misforholdsregelen” i § 9 annet ledd. 15 % - begrensningen må i tilfelle avtales, se § 9 tredje ledd. Prisjustering, se § 42. Fristforlengelse, se § 11 (medfører ikke dagmulkt). NB: varsel, se § 11 siste ledd. Entreprenøren kan kreve at endring-/tilleggsbestilling gjøres skriftlig, jfr. § 9 nest siste ledd. Bestilling av endringer/tillegg kan ikke henvises til underentreprenør. Entreprenøren (selgeren) er ansvarlig for endrings-/tilleggsleveranser på vanlig måte (reklamasjonsansvar) Betaling for endringer/tillegg inngår i det vanlige oppgjøret. Utløser ikke økt § 12-garanti, men § 47-garanti må stilles hvis dette skal betales før overtakelse.

5. Obligatorisk garanti - § 12 Bank- eller forsikringsgaranti. Alternativ: Deponering av pengebeløp på egen konto (ikke meglerens klientkonto) ”på tilsvarande vilkår”. Garantien omfatter alle slags krav som forbrukeren kan få mot selgeren. § 12-garanti må stilles selv om det ikke skal være noen form for forskuddsbetaling Garantiplikten kan ikke oppfylles ved deponering av forskuddbeløp mottatt fra forbrukeren. Garantibeløpet beregnes på grunnlag av opprinnelig kontraktssum. Garantien må stilles umiddelbart etter kontraktsinngåelsen. Ingen betalingsplikt før lovbestemt garanti er stilt, se § 12 siste ledd. Medfører ikke forsinkelsesrenter.

6. Garantiens varighet: To år etter overtakelsen: Gjelder selv om overtakelsen forsinkes, og selv om dette skyldes forbrukeren. (Husk: fem års reklamasjonsrett etter § 30.) Omfang: 2 % før overtakelse, 3 % f. o. m. overtakelsen. Ikke nødvendig å navngi kjøperne. Men hver enkelt kjøper disponerer selv sin del av garantien. Garantien følger normalt med ved overdragelse av kontrakten eller den ferdige boligen. Eiendomsmeglerens oppgaver og ansvar.

7. Overtakelse - §§ 14 og 15 Loven krever ikke at det avtales en bestemt overtakelsesdato. Fristforlengelse etter § 11 f. eks. som følge av endringer/tillegg etter § 9. For sen overtakelse: dagmulkt etter § 18. Protokollasjon. Reklamasjon. Kan selgeren kreve at forbrukeren overtar før alt er ferdig? Hovedregel: nei. Unntak: ikke rimelig grunn til å nekte å overta, se § 15 tredje ledd. Uansett: Brukstillatelse må foreligge (med mindre det er avtalt at forbrukeren selv skal besørge avsluttende arbeider)

8. Også felles-/utearealer må som utgangspunkt være ferdige for at forbrukeren plikter å overta boligen. Loven regulerer ikke dette spesielt, og det er mulig at det må lempes noe på utgangspunktet. Loven åpner ikke for delt overtakelse. Problemet med flere byggetrinn. Tilsvarende gjelder for arealer som skal skjøtes over til sameiet. Dersom overtakelse finner sted før alt er ferdig (også felles-/utearealer): Holde tilbake et beløp til sikring av gjenstående arbeider, jfr. § 31 (dette er noe annet enn 10 %-regelen i § 47 første ledd c).

9. Dagmulkt - § 18 Minst 0,75 promille når kjøpet omfatter eiendomsrett til grunn. Beregningsgrunnlag: Endelig vederlag, etter justering for endringer/tillegg. Forbrukerens frist for å kreve dagmulkt. Gjelder § 48 tredje ledd? Meglerens oppgaver og ansvar.

10. Betalingstid, forskuddsbetaling og garanti for forskuddsbeløp - §§ 46, 47 og 55 annet ledd Hva gjelder når intet er avtalt? §§ 46 første ledd og 55 annet ledd. Avtale om at forbrukeren skal stille garanti, se § 46 annet ledd. Forskuddsbetaling/terminvis betaling: § 47. Det kan ikke gyldig avtales at mindre enn 10 % skal gjenstå til overtakelsen, se § 47 første ledd c. Bankgaranti e. l. kan ikke oppheve denne regelen. Enhver betaling før hjemmeloverføring må avdekkes med separat bankgaranti e. l. Kommer i tillegg til § 12-garantien. Garantien må stå ved lag inntil skjøtet er tinglyst.

11. Må § 47-garanti stilles også når forskuddsbeløpet skal stå på meglerens klientkonto frem til overtakelse/hjemmeloverføring? Forskjellige meninger om dette. § 47-garanti er ikke nødvendig ved innbetaling til meglerens klientkonto i forbindelse med overtakelse/overskjøtning. Hvis hjemmelen er overført til kjøperen: Begrensninger i adgangen til forskuddsbetaling i § 47 første ledd a og b. Mer omfattende betaling kan likevel skje mot bankgaranti e. l. (NB: Gjelder ikke begrensningen i § 47 første ledd c.)

12. Deponering av omtvistet vederlag - § 49 Forbrukeren kan kreve grunnbokshjemmel og overtakelse mot å deponere eventuelt omtvistet vederlag (tvist om mangler, prisjustering som følge av endringer/tillegg, dagmulkt osv.) Deponering på sperret konto i bank. Frigivelse ved enighet mellom partene eller etter rettskraftig dom. Nyttig regel - men kanskje bra at vi ikke har en tilsvarende i avhendingsloven? Forsinkelsesrenter i forbindelse med deponering. Deponering i Norges Bank etter deponeringsloven av 1939?

13. Avbestilling - §§ 52 - 54 Forbrukeren har rett til avbestilling mot å betale erstatning. Beregning av erstatningen. Høyesteretts dom i Rt. 2003 s. 486 gjelder avbestilling av byggekontrakt og erstatningsutmåling etter § 52. Forbruker måtte erstatte entreprenørens fortjenestetap selv om entreprenøren ikke fikk ledig kapasitet som følge av avbestillingen. Hvilken betydning har dommen for avbestilling av kjøpekontrakt og erstatningsutmåling etter § 53? Avtale om avbestillingsgebyr

14. Resalg før ferdigstillelse Godkjennelse fra entreprenøren er nødvendig dersom opprinnelig kjøper skal bli kvitt sine forpliktelser overfor entreprenøren. Ny kontrakt som alternativ til transport av opprinnelig kontrakt. Hvilken lov gjelder i forholdet mellom de forskjellige aktørene - mellom ny kjøper og entreprenør - mellom ny og gammel kjøper Betydningen av om første kjøper er forbruker eller ikke. § 12-garantier i forbindelse med resalg.