Een energie neutrale corporatie voorraad in 2030 | contouren van een GreenDeal

1. Een energie neutrale corporatie voorraad in 2030 | contouren van een GreenDeal Met de juiste condities kunnen woningcorporaties hun investeringsvermogen vergroten en een belangrijke bijdrage leveren aan het vlottrekken van de bouwsector. Corporaties moeten daarvoor naast de geldstromen uit de huur ook de geldstromen uit de energienota kunnen inzetten. De afgelopen drie jaar hebben de koplopers hier al mee geëxperimenteerd. Er zijn enorme sprongen gemaakt met betrekking tot de ontwikkeling van innovatieve bouwconcepten. Meest recente voorbeeld daarvan is het NiaNesto programma van wooncorporatie Portaal waarbij de grootste spelers uit de bouw zijn uitgedaagd hoogwaardige oplossingen te bedenken voor woningen die over een geheel jaar genomen een energierekening heeft van nul euro. Inmiddels tonen een aantal experimenten van Platform31 aan dat deze prestatie ook binnen de bestaande woningvoorraad gerealiseerd kan worden. De markt kan het is nu tijd om samen met de overheid stimulerend en innovatief beleid te ontwikkelen (een Big Green Deal) die de woningmarkt de broodnodige stimulans kan geven.Om de geldstromen uit de energienota effectief te kunnen aanwenden zijn zijn die aanpassingen in het beleid een must. Rijksbegroting, CO2 doelen overheid Belastingen Betaalbaar wonen burgerNL Economische dynamiek bouw corporaties Continuïteit Betaalbaar en waardevol vastgoed • Corporaties mogen in plaats van huur voortaan woonkosten (huur+energie) in rekening brengen. • Het huidige woontoeslag-beleid is daar niet op ingericht en dient daar op aangepast te worden. • Het energetische deel van de woonfactuur wordt gekoppeld aan het feit dat de woning genoeg energie opwekt. • De huurwet laat echter (nog) niet toe dat installatieonderdelen van een woning apart in rekening worden gebracht. • Corporaties mogen voortaan binnen hun woningvoorraad (virtueel) salderen en kleinschalig energie op wekken. • Niet alle woningen zijn geschikt om energetisch optimaal te renoveren, maar door deze aanpassing kan binnen de woningvoorraad van de corporatie ongelijkheid tussen huurders worden rechtgetrokken. DE OVERHEID Van de overheid wordt verwacht dat ze de condities scheppen waarbinnen ondernemen met de energierekening van de huurder mogelijk wordt. Daarbij dient vooral gedacht te worden aan het vertalen van huurwetgeving naar woonlastenwetgeving. Ruimte voor salderen voor de voordeur en het begrip ver-nieuwbouw verankeren in het toezichthoudend kader. Ook het exploiteren van kleinschalige energievoorzieningen t.b.v.DAEB-woningen dient mogelijk gemaakt te worden. DE BOUWERS Van de Bouwsector wordt verwacht dat ze blijven innoveren waardoor ze betere producten produceren tegen lagere prijzen (25% daling de komende 10 jaar) met betere gegarandeerde prestaties. De recent gelanceerde actieagenda bouw zal haar focus moeten leggen op de ontwikkeling van een ambachtelijk ingestelde bedrijfstak naar een innovatieve woonindustrie. DE CORPORATIES Van de corporaties wordt verwacht dat zij zich gaan concentreren op de woningen met een D, E, F en G label (ca. 1,6 miljoen woningen), deze dienen binnen 17 jaar het niveau energie-nota-nul bereikt te hebben. Corporaties die dat niet verliezen op langere temrijn controle over betaalbaarheid en waarde.

2. Een energie neutrale corporatie voorraad | contouren van een GreenDeal HET FUNDAMENT • Met een zogenaamde Big Green Deal, gebaseerd op bovenstaande principes, krijgen corporaties de juiste condities en investeringsruimte om bij te dragen aan de betaalbaarheid van het wonen, de reductie van energiegebruik, de werkgelegenheid en de economische dynamiek binnen de bouwsector. Er ligt voor de corporaties immers een enorme renovatie-opgave voor de woningen uit de jaren 50, 60 en 70. Betaalbaarheid, eigentijdse woonkwaliteit en waardebehoud zijn daarbij belangrijke begrippen. • De gemiddelde corporatiewoning in Nederland kan voor € 27.000,- bovenop de reguliere investering gerenoveerd worden naar het niveau energie-nota-nul. De gemiddelde energierekening van een huurder (€ 150,-) levert een investeringsruimte op van € 40.000,-. Er zit dus een “overwaarde” in de cashflow die nu ieder jaar verdwijnt door de schoorsteen van de huurder. Met die overwaarde kan de corporatie investeren in de aanvullende maatregelen die nodig zijn om woningen gezond, comfortabel en waardevol te houden. • De voordelen zijn evident: • Aan de jaarlijkse energie-cashflow van 4,2 miljard per jaar kan een extra bouwomzet van zo’n 80 miljard gekoppeld worden = werkgelegenheid in de bouw. • De renovatie concepten die worden ontwikkeld voor de corporaties kunnen, met goede financieringscondities, ook gebruikt worden voor de particuliere voorraad (de totale energie-cashflow bedraagt ca. 13 miljard) • Er wordt weer geïnvesteerd in wijken, de leefbaarheid van straten, buurten, wijken wordt verbeterd. • De betaalbaarheid van de voorraad op lange termijn wordt geborgd door het toepassen van het “niet meer dan NU principe”, de woonlasten mogen niet stijgen. Jaarlijks betalen huurders ca. € 4 ,2 miljard aan de energiebedrijven. Met dat geld kan ook geïnvesteerd worden in de bestaande voorraad door de corporatiesector. Op energie-nota-nul renovaties kan met die kasstroom een positief rendement behaald worden en komt een investeringspotentieel van ca. 80 miljard ter beschikking. De rekensom van de Energierekening De woonbundelbenadering Vanuit het denken in woonlasten is door Energiesprong de Woonbundelbenadering bedacht. Concreet vertaald: een woonfactuur waarin huur en energie zijn verdisconteerd. De woning (of bronnen in de directe nabijheid daarvan) wekt in dit geval genoeg energie op in het hele energiegebruik van de bewoner te voorzien. Uiteraard is dat energiegebruik gelimiteerd en gebaseerd op een combinatie van gebouwspecificaties en het bewonersprofiel. Het wordt nu een specifieke keuze van de bewoner om over zijn bundel heen te gaan waardoor hij toch nog een aanvullende energiefactuur ontvangt. De verwachting is dat daar dezelfde preventieve werking van uitgaat als in het geval van een belbundel waarbij de gebruiker vooraf wordt geïnformeerd over zijn belgedrag en die kan aanpassen voordat er overschrijding plaatsvindt. De redering achter wonen zonder toeslag De E0-renovatie  moet dan een rendement leveren van +5%, de renovatieconcepten moeten dan nog zeker 30% goedkoper. Zo rond 2017 (grove schatting) kan er dan gestuurd worden met woonlasten omdat de corporaties ook genoegen kunnen nemen met een lager rendement. Daardoor kan na verloop van tijd de huurtoeslag langzaam teruggedraaid kan worden.

3. Een energie neutrale corporatie voorraad in 2030 | contouren van een GreenDeal Investeringsagenda • Waarom grote stappen: • De EnergieNota-nul woning is een heldere propositie voor de bewoner…gelijkblijvende woonlasten die inflatievolgend gaan stijgen met gegarandeerde prestaties en meer comfort. • Op label-stappen kunnen bouwpartijen geen prestatiegarantie geven, teveel complexiteit te onzeker en teveel afhankelijk van bewonersgedrag. • Het kan gewoon op dit niveau met een sluitende businesscase. • Als we deze stappen nu niet gaan zetten behalen we nooit 50% reductie op fossiel in 2030, met B-labels is hoogstens 15% te halen. • Kleine stappen vragen om een ingewikkelde constructie van huurtoeslag differentiatie. Dat moet je niet willen…alleen woningen die de gegarandeerde prestatie leveren van nul komen in aanmerking voor een mogelijkheid om te huren met behoud van huurtoeslag. • Op dat moment hoeft het energetische deel niet meer onder de huurtoeslag te vallen wat met het huidige WWS wel het geval is…de overheid gaat dus minder geld uitgeven aan huurtoeslag. In onderstaande tabel is de investeringsopgave tot 2030 uitgewerkt waarbij ca. 1.600.000 woningen worden getransformeerd naar Energie-Nota-Nul. De prijzen zijn in overleg met marktpartijen tot stand gekomen waarbij is uitgegaan dat er de komende jaren nog een flinke innovatieslag gemaakt gaat worden wat moet leiden tot betere producten tegen lagere prijzen. Er is uitgegaan van een structurele kostprijsverlaging van 25% verdeeld over 10 jaar. Energetische maatregelen kunnen niet los worden gezien van levensduurverlengende maatregelen. Een woning die een betere kwaliteit krijgt dan nieuwbouw moet zeker weer 50 jaar meekunnen. Vandaar dat de investering is aangevuld met levensduurverlengende maatregelen. . De energie-nota-nulwoning is een woning die gerekend over een compleet kalenderjaar per saldo evenveel energie duurzaam opwekt als door de bewoner wordt gebruikt waardoor het gemeten energieverbruik over datzelfde jaar uitkomt op nul. Het verbruik is gekoppeld aan woningtype en bewonersprofiel. In het geval van renovatie is gelijkblijvende of lagere woonlasten het basisprincipe. De verduurzaming van de gebouwde omgeving is hoe dan ook noodzakelijk en onontkoombaar. Argumenten tegen een snelle verduurzaming zullen vooral uit de hoek van de energiebedrijven komen. Natuurlijk ligt er ook een vraag op tafel hoe het wegvallen van de huidige belasting op energie opgelost moet worden. Maar dat vraagstuk moet vroeg of laat hoe dan ook opgelost worden en kan niet als argument worden gebruikt om niets te doen. Het is in die zin nuttig om te kijken naar de economische verduurzamingseffecten in Duitsland.

4. Een energie neutrale corporatie voorraad | Onderbouwing PERSPECTIEF In 2012 Rendabel in nieuwbouw en renovatie Geleverd door innovatieve bouwbedrijven Gewild door huurders Onderzocht door koplopende corporaties • 30% van de corporatie voorraad energieneutraal in 2020 waarbij: • huurders geen al maar stijgende energierekening hoeven te betalen maar inflatievolgende woonlasten • corporaties rendabele renovatie investeringen doen in hun woningen • De bouw sector voor de komende 10 jaar weer volop werk heeft • De overheid minder huurtoeslag hoeft te betalen Energiesprong resultaten De bouwsector heeft heeft in 2012 bouwconcepten met garanties voor een energie-nul-nota ontwikkeld. De prijzen van die woningen zijn zo’n € 20.000,- goedkoper dan een bouwbesluit-woning gebouwd volgens het traditionele bouwproces. De rekenregels en beoordelingen door toezichthouders van corporaties werken belemmerend voor de nota-nul-renovatie-markt. Woningen die beter worden dan nieuwbouw zouden ook als zodanig beoordeeld moeten worden. Dezelfde ontwikkeling is zichtbaar aan de renovatiekant. Energie-nota-nul renovaties voor grondgebonden woningen waarbij de E-nota verdwijnt in de woonfactuur blijken 100 tot 150% rendabeler dan B-label renovaties Voorlopers onder corporaties bouwen nieuwe energie –nota-nul woningen en renoveren hun bestaande voorraad naar dit zelfde niveau. Op bestuurlijk en projectmatig niveau groeit het draagvlak om de voorraad energie notaloos te maken Experimenten Energiesprong Excellente Concepten NiaNesto De Voorsprong Slim en Snel De Voorsprong Slim en Snel Project en traject regeling woningbouw Slim en Snel Rekenen aan corporatiebezit ROL OVERHEID MULTIPLIERS HET FUNDAMENT Jaarlijks betalen huurders ca. € 4 ,2 miljard aan de energiebedrijven. Met dat geld kan ook geïnvesteerd worden in de bestaande voorraad door de corporatiesector. Op energie-nota-nul renovaties kan met die kasstroom een positief rendement behaald worden en komt een investeringspotentieel van ca. 80 miljard ter beschikking. Werkgelegenheid Economie (bouwomzet) Financieel Gezonde Corpo Minder huurtoeslag Koopkrachtbehoudminima E0 in greendeal corporaties 20 december 2012 | versie 2.2 | Koppeling Energieopgave / Woningmarkt Ruimte voor de woonbundel

5. Een energie neutrale corporatie voorraad | Onderbouwing woonlasten PERSPECTIEF • 30% van de corporatie voorraad energieneutraal in 2020 corporatie waarbij: • huurders geen al maar stijgende energierekening hoeven betalen maar enkel vastgoed gerelateerde woonlasten • corporaties rendabele renovatie investeringen doen in hun woningen • De bouw sector voor de komende 10 jaar weer volop werk heeft • De overheid minder huurtoeslag hoeft te betalen • Een GreenDeal leidt voor alle betrokken stakeholders tot positief direct en indirect resultaat. • De woonconsument • Direct: gelijk blijvende woonlasten = behoud betaalbaar wonen. Indirect: gezonder binnenklimaat = minder vaak ziek = minder inkomsten derving en ziektekosten; behoud werkgelegenheid = behoud koopkracht. • De woningcorporaties • Direct: van onrendabele naar rendabele exploitatie. • Indirect: betaalhaar wonen en draagkrachtige klanten; inverdienmogelijkheid op corporatie heffing van € 2 miljard. • Financiers • Direct: fatsoenlijk rendement op duurzame investering in de Nederlandse Economie. • Conceptaanbieders • Direct: bouwvolume van € 80 miljard = continuïteit. • Indirect: innovatie impuls en bijdrage aan werkgelegenheid. • Locale overheden • Direct: bijdrage aan woningvoorraad en duurzaamheidsambitie; Indirect: hogere WOZ waarden = extra belasting inkomsten; wijk- en leefbaarheidsimpulsen; werkgelegenheid, koopkracht en betaalbaar wonen voor inwoners. • Rijksoverheid • Direct: extra inkomsten uit BTW-, loon- en winstbelasting. • Indirect: bijdrage aan beleidsgebieden werkgelegenheid, wonen, zorg en klimaat. Woonlasten staan onder druk. Mensen met de laagste inkomens dreigen grootste slachtoffer te worden omdat ze in het algemeen in de woningen met de slechtste kwaliteit wonen door de lage huurprijs. (bron: Wonion) In Engeland en Frankrijk staat het onderwerp Fuel-Poverty hoog op de politieke agenda. Huishoudens die meer dan 10% van het netto inkomen uitgeven aan energie vallen in de categorie “Household in FuelPoverty” (bron: Getting the measure of fuel poverty maart 2012) 2007 2008 2009 2010 2011 Investeringen door corporaties in nieuwbouw en renovatie (bron CfV)

6. Een energie neutrale corporatie voorraad | Onderbouwing aanbod RESULTATEN ENERGIESPRONG De corporaties zijn op dit moment het vliegwiel voor de ontwikkeling van innovatieve duurzame woningen. De Energiesprong experimenten laten zien dat er enorme stappen gezet kunnen worden in zowel nieuwbouw als renovatie. De bouwsector ontwikkelt in Hoog Tempo betaalbare nieuwbouwconcepten met garanties voor een energie-nul-nota. De prijzen van die woningen zijn zo’n € 20.000,- lager dan een bouwbesluit-woning gebouwd volgens het traditionele bouwproces (zie figuur onder). Dezelfde ontwikkeling is ook zichtbaar aan de renovatiekant. Energie-nota-nul renovaties waarbij de energie-nota verdwijnt in de woonfactuur leveren een rendementsverbetering van zo’n 100 tot 150% t.o.v.B-label renovaties. Deze innovatie-inspanningen dreigen waardeloos te worden als ze niet binnen afzienbare tijd leiden tot bouwomzet. De bouwsector heeft heeft in 2012 bouwbouwconcepten met garanties voor een energie-nul-nota ontwikkeld. De prijzen van die woningen zijn zo’n € 20.000,- goedkoper dan een bouwbesluit-woning gebouwd volgens het traditionele bouwproces. NiaNesto een initiatief van Portaal geïnspireerd op het EnergieSprongprogramma heeft aangetoond dat de bouw uitgedaagd kan worden tot forse innovatiestappen renovatie nieuwbouw

7. Een energie neutrale corporatie voorraad | Onderbouwing exploitatie RESULTATEN ENERGIESPRONG Corporaties hebben de primaire taak om woningen voor de laagste inkomensgroepen betaalbaar te houden. Het compenseren van energieprijsstijgingen door lagere huren is daarbij niet echt een optie. Door corporaties te laten ondernemen met de energierekening van de bewoner, tegen gelijkblijvende woonlasten, komt er een enorme Investeringscapaciteit beschikbaar en wordt de betaalbaarheid van (sociaal) wonen geborgd. Aangezien de businesscase een gezond rendement laat zien is er geen sprake van onrendabele toppen en teren de corporaties niet in op hun vermogen. De innovatiemogelijkheden van de bouwsector zijn op dit moment nog lang niet benut. Dat betekent concreet dat er nog beter en goedkoper geproduceerd kan worden waardoor het mogelijk wordt de energiecomponent van de woonlast te verlagen. Wanneer op die manier gestuurd kan worden op woonlasten is het mogelijk om op termijn de huurtoeslag af te bouwen waardoor een structurele besparing op de rijksbegroting mogelijk wordt. Wat nodig is zijn de condities waarmee corporaties kunnen ondernemen met de Energierekening van haar huurders. Die huurders betalen gezamenlijk ca. € 4 ,2 miljard aan de energiebedrijven. Met dat geld kan ook geïnvesteerd worden in de bestaande voorraad. Op energie-nota-nul renovaties kan met die geldstroom een positief rendement behaald worden en komt een investeringspotentieel van ca. 80 miljard ter beschikking. Dat bedrag is niet nodig voor het realiseren van deze ambitie. De financiering lijkt geen onoverkomelijk probleem met zo’n enorme cash-flow in het verschiet en rendementen tussen de 5 en 7 procent. De effecten op de betaalbaarheid van de woonvoorraad lijken evident. Het recent door ECN gepubliceerde trendrapport Energie 2012 laat zien dat er de komende tijd nog forse prijsstijgingen zijn te verwachten. Energiearmoede zal ook de schatkist niet ongemerkt voorbij gaan, zeker niet als de huren boven inflatie zullen stijgen. Dezelfde ontwikkeling is zichtbaar aan de renovatiekant. Energie-nota-nul renovaties voor grondgebonden woningen waarbij de E-nota verdwijnt in de woonfactuur blijken 100 tot 150% rendabeler dan B-label renovaties Toelichting: Door Energiesprong is een rekenmodel ontwikkeld waarmee verschillende scenario’s voor een complex doorgerekend kunnen worden. Bovenstaand de resultaten van een project in Apeldoorn. Door het hoge rendement van nota-nul-renovatie staan alle stuurvariabelen voor de corporatie op groen.

8. Een energie neutrale corporatie voorraad | Onderbouwing beleid In ‘de Roadshow’ zijn vanuit energiesprong een aantal deskundigen bij bestuurders van ambitieuze woningcorporaties op bezoek geweest om na te gaan wat deze nodig hebben om in de praktijk hun ambitie waar te kunnen maken. In de praktijk blijken ambities namelijk moeilijk waar te maken. Met hen werden kansen en knelpunten geïnventariseerd en werd gezocht naar concrete mogelijkheden om de gewenste transitie tot stand te brengen. Het leverde veel verschillende verhalen op. DE corporatie bestaat niet, luidt de hoofdconclusie  van deze rondgang. Wel is duidelijk waar de grootste bottlenecks zitten. Vijf groepen van bepalende factoren werden gedestilleerd: het financieel-economisch model het gedrag en de participatie van de gebruiker het institutionele en juridische kader organisatorische aspecten (in- en extern) beschikbare concepten van aanbieders RESULTATEN ENERGIESPRONG Voorlopers onder corporaties bouwen nieuwe energie-nota-nul woningen en renoveren hun bestaande voorraad naar dit zelfde niveau. Op bestuurlijk en projectmatig niveau groeit het draagvlak om de voorraad energie-nota-nul te maken. Woonlastenbeheersing trigger voor aanpak van de voorraad De hoeveelheid bottlenecks geeft wel aan dat het om een complexe opgave gaat. Desondanks is de verwachting dat het merendeel van deze bottlenecks is weg te nemen, mits vele partijen in de keten bereid zijn om behalve naar innovatieve oplossingen ook naar innovatieve vormen van samenwerking te kijken. Die bereidheid blijkt er bij vrijwel alle bezochte partijen te zijn. Zo streven drie woningcorporaties binnen de gemeente Tilburg er bijvoorbeeld naar om samen, binnen nu en 8 jaar zo’n 4000 woningen van hun woningbestand op het moment van mutatie energie-nota-nul te maken. Corporaties moeten een flinke slag maken met het omlaag brengen van haar bedrijfslasten. Gemiddeld worden er zo’n drie maandhuren besteed aan interne kosten die afgaan van de budgetten onderhoud, renovatie en nieuwbouw. Alleen al door slimme samenwerking met de markt is er een efficiency slag binnen de corporaties te maken. Een vereenvoudiging van regelgeving (woonlastenbenadering) en helder overheidsbeleid zullen zeker aan een effectieve efficiency ronde kunnen bijdragen. Drie voorbeelden van bewonersprofielen en gebouwtypen Bronnen: nul20, SEV, Rigo, bewerkt door EnergieSprong. Woonqoutes op basis van netto inkomens, prijsstijging energie 6%, inflatie 2,25%

9. Een energie neutrale corporatie voorraad | Doorrekening • Op basis van het SEV-model voor de sector is een eerste doorrekening gemaakt van de consequenties van het verbeteren van de woningvoorraad naar energie-nota-nul. • Bij die verbetering is steeds een dubbel oordeel aan de orde:1. De betaalbaarheid van de woningvoorraad • 2. De financiële positie van de sector • Het voorgestelde scenario is om de 1,67 miljoen slechtste woningen in de komende 18 jaar te verbeteren. Daarbij zijn twee alternatieven gehanteerd: • Standaard verbetering Label B: er is gerekend met energiebesparing van 35% volledig door te rekenen aan de huurder. De energielasten zullen blijven stijgen met energieprijsstijging. • Energie-nota-nul: er is gerekend met de hoogte van de huidige energienota die volledig door corporatie wordt geïnd. De nota stijgt met inflatie. De bewoner heeft vandaag geen voordeel, maar op termijn wel, omdat er geen stijging van woonlasten boven inflatie meer is. • Om de scenario’s goed vergelijkbaar te houden is er vanuit gegaan dat er geen harmonisatie plaatsvindt. • Conclusie scenario’s • Betaalbaarheid kan op een termijn van 30 jaar niet worden gegarandeerd door label B renovaties, wel door energie-nota-nul. Energie-nota-nul genereert op termijn veel positiever kasstromen. Daarmee is sprake van het gewenste verdienmodel voor de sector. De betaalbaarheid van label B wonen is door de sector op termijn niet op te brengen. Het annexeren van de Energierekening door de corporatie is hoe dan ook noodzakelijk om investeringen te plegen. • NB. Het SEV rekenmodel is in ontwikkeling wat betekend dat de gepresenteerde plaatjes in dit stadium vooral als richtinggevend beschouwd moeten worden. In dit scenario worden 1,67 miljoen woningen verbeterd naar energie-nota-nul. Consequentie van de ingreep is dat een zeer groot deel van de voorraad in de categorie betaalbaar blijft, doordat er een garantie is dat de woonlasten niet boven inflatie stijgen. Dat betekent met een huur tot € 524 volgens de huidige uitgangspunten. Tegelijk is sprake van een op termijn zeer positief ontwikkelende netto kasstroom. Dat betekent dat in dit scenario zelfs nog ruimte is voor verlaging van huren, of andere uitgaven van de corporatiesector. In het scenario alle woningen naar label B staat de betaalbaarheid op termijn onder druk. Door stijgen energieprijzen (gerekend met 5%) en een gematigde huurprijsontwikkeling vallen er steeds meer woningen in de dure woonlastencategorieën. Het probleem van dit scenario is daarnaast dat de kasstromen zich in eerste instantie matig positief ontwikkelen maar na verloop van tijd gaat afnemen. Dat betekent dat er eigenlijk een verhoging van huren noodzakelijk is om het scenario sluitend te krijgen, waarmee de betaalbaarheid meer onder druk komt te staan.

10. Een energie neutrale corporatie voorraad | Onderbouwing institutionele kader RESULTATEN ENERGIESPRONG Percepties Binnen corporaties leven percepties over de interpretatie van het regelgevend kader die niet altijd terecht blijkt te zijn leren gesprekken met ondermeer Centraal Fonds Volkshuisvesting en het WSW. Er ligt in de verantwoording een grote verantwoordelijkheid bij de corporatie maar er is ruimte om met een goede onderbouwing af te wijken van “normen”, die geen strakke normen blijken te zijn. De levensduurverlenging van een complex en de manier waarop die in de boeken komt is zo’n onderwerp. Met een goede onderbouwing kan richting toezichthouder en accountant duidelijk gemaakt worden dat er sprake is van (ver)nieuwbouw waardoor de woning op een totaal andere manier kan worden verwerkt in de boeken van de corporatie. Het opnemen van de woonbundel als nieuwe kasstroom levert dan een rendement waarmee er in de meeste gevallen geen sprake meer is van een zogenaamde onrendabele top. De rekenregels en beoordelingen door toezichthouders van corporaties werken belemmerend voor de nota-nul-renovatie-markt. Woningen die beter worden dan nieuwbouw zouden ook als zodanig beoordeeld moeten worden. Wat werkt belemmerend voor de grote sprongen Een nota-nul-renovatie gaat uit van een verantwoord rendement gebaseerd op degelijke economische rekensommen. Tot nu zijn corporaties niet echt gewend om in die termen te denken. Een positief rendement betekend een andere impact op de vermogenspositie van de corporatie waardoor bijvoorbeeld een hogere schuldpositie verantwoord zou kunnen zijn. Ondernemen met de energierekening van de huurders waarbij de garantie wordt gegeven dat de woonkosten inflatievolgend stijgen betekend ook iets voor de huurtoeslaggrenzen. In bepaalde gevallen kan die overschreden worden als er een energiecomponent wordt toegevoegd. Behoud van huurtoeslag voor zittende en nieuwe huurders dient geborgd te worden. Energieconcepten los koppelen van het gebouw en onderbrengen in aparte constructies geniet niet de voorkeur. Woningen kunnen energieleverend geleverd worden en de totale woning kan dan als DAEB gefinancierd worden. Extern financieren of andere exotische vormen van off-balance constructies zijn nodeloos ingewikkeld en betekenen uiteindelijk ook ineffectieve inzet van maatschappelijke middelen. Passiefhuisrenovatie Kerkrade, beterdannieuwbouwprestatie PassiefhuisrenovatieRosendaale, beterdannieuwbouwprestatie