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1. Company name 중대형 민간임대주택의 수요·공급에 관한 실증분석과 공급 활성화 방안 2007. 3. 20 발 표 자 : 장태일 박사

2. 목 차 Ⅰ. 서론 (문제의 제기) Ⅱ. 민간 임대주택 공급 현황 및 제도 Ⅲ. 중대형 민간임대주택의 수요자 및 공급자 특성 분석 Ⅳ. 중대형 민간임대주택사업의 수익성 분석 : 사례연구 Ⅴ.중대형 민간임대주택 공급 활성화 방안

3. Ⅰ. 서론 : 연구의 배경 및 목적 정부의 임대주택 공급확대 정책 2012년까지 장기임대주택 150만호 공급계획 (공공 100만, 민간 50만) 재무적 투자자 등 민간참여 확대를 위한 다각적 방안 검토 중 주택시장의 환경변화  소유에서 주거로의 인식전환 및 주거수요 다양화  중산층이 선호하는 중대형 임차수요 증가 민간사업자의 임대주택 사업 참여 저조 임대기간 장기화에 따른 투자자금조달방안 미흡  중대형 민간임대주택 수요 불투명  장기사업 리스크 및 수익성, 자금 회전율 저조 실현 가능한 중대형 민간임대주택 공급 확대책 필요 연구의 목적 : 중대형 민간임대주택 공급 확대를 위한 활성화 방안 모색  수요자 및 공급자 만족도 충족  민간사업자 [재무적 투자자 등]의 참여 여건 확대  적정 수익률 보장 등 지원체제 구축  제도 개선방안  사업 장애요인 개선 1

4. 임대주택 제도권 임대주택 비제도권 임대주택 건설임대주택 매입임대주택 공공건설임대 민간건설임대 영구임대주택 50년 임대주택 국민 임대주택 (다가구매입 포함 5년 임대주택 10년 임대주택 사원임대주택) 공공자금지원 지원 없음 5년 임대주택 10년 임대주택 사원임대주택 순수민간건설 Ⅰ. 서론 : 연구의 범위 및 방법 임대대상 주택 연구의 범위 • 민간이 사업주체인 10년 장기 임대주택 중 전용면적 85㎡이상 중대형 임대주택 • 수요자 의식조사 : 소득분위 5~8분위 이상 중산층 : 서울 및 신도시 등 수도권 지역 거주 • 재무적 투자자 의식조사 : 임대사업에 참여했거나 검토한 기관 • 수익성분석: 중대형 공급 3개지구 사례 연 구 방 법 • 제도적접근법, 행태과학적접근법, 의사적결정방법, 통계분석법, 재무분석법 • 수요분석  잠재수요자 특성분석[설문] : 빈도분석, 교차분석, X 검정, 로짓모형 분석 • 공급자분석  재무적 투자자 특성분석[설문] : 빈도분석, 교차분석, X 검정 • 수익성분석  수익성 및 민감도분석[사례] : 현금흐름분석 (DCF분석→IRR,NPV] 연구대상 계층 2 2 2

5. 가 정 현행 제도(여건) 하에서 중대형 민간 임대주택의 사업성이 확보되면 공급 활성화가 가능할 것이다 실 증 분 석 실 태 분 석 잠재수요자의 수요 여부 공급자(재무적 투자자)의 사업 참여의사 여부 실제 사업대상지의 사업성이 확보되는지의 여부 (수익성 및 민감도 분석) 사 례 연 구 수요자 측면  수요자 수요 충분 공급자 측면  사업 참여의사 높음 사업성 측면  사업지에 따라 유동적 결 과 사업성이 있는 지역은 정부지원의 필요성이 크지 않으나 사업성이 없는 지역은 정부지원이 있어야만 공급 활성화 가능 대 안 중대형 민간임대주택 공급 활성화 방안 모색 Ⅰ. 서론 : 연구의 틀 3

6. Indirect environment 간접환경 주택시장 환경 변화(2장) 연구의 필요성 (1장) 현행 제도 (3장) •소유에서 주거로의 인식 전환 •주거수요의 다양화 - 중산층 임차수요 증가 •중산층 중대형 임대주택 수요잠재 - 중대형 임대주택 수요 사회적 압력 - 민간임대 사업자 참여 의지 - 연구자의 연구 필요성 •임대주택법 • 부동산 투자회사법 •간접 투자자산 운용업법 이론 및 집적된 정보(,2,3장) 설 문 조 사 (4,5장) 통계 분석 Functional environment 기능환경 •행태과학과 부동산 의사결정이론 •임대주택 관련이론 •임대주택 정책 제도 •선행연구 검토 •수요자 특성분석 •재무적 투자자 특성분석 •빈도 분석 •교차 분석 • χ2 검정 • Logit분석 시 간 개선된 민간 중대형 임대주택 공급지원 합리화 방안 (5장) 사례 연구 (5장) DCF 분석 Statics 정역학 •수요자와 공급자의 만족도 충족 •민간사업자 참여 확대 - 수익성과 안정성 확보 •정부지원 및 제도개선 - 민간 임대시장 육성, 인프라 구축 •수요자 특성분석 •재무적 투자자 특성분석 • IRR • NPV 바람직한 장래의 민간 중대형 임대주택 공급의 제도개선 및 사업자 참여 확대방안 Value 추구하는 가치 중산층용 임대주택 원활한 공급 / 주거안정화 Ⅰ. 서 론 : 연구 내용 및 흐름도 4

7. Ⅱ. 민간임대주택 공급 현황 및 제도 임대주택 및 민간임대주택 실태 • 2005년 말 임대주택은 총 124만호 (전체 1,322만호의 9.3%), 민간 78만호(63%) • 2000년 이후 민간건설 임대주택 감소 추세 •임대주택사업은 분양사업(최근 3~4년간 호조) 비해 저 수익사업, 자금회전이 긴 사업 •사업장애요인(표준건축비 적용, 분양전환 집단민원 등)이 많아 대형 건설업체 기피 • 2004년 중대형 임대주택용지 공급(약 3,300세대) : 판교 신도시(17:1), 용인 흥덕(15:1) • 2006년 중대형 임대주택 공급(약 400세대) 청약 경쟁률 : 판교 신도시 (10:1) [사업주체 별 임대주택 건설실적] (단위 : 천호, %) 5

8. Ⅱ. 민간임대주택 공급 현황 및 제도 10년 장기임대주택제도 1) 도입배경 : 서민 ·중산층의 주거안정기반 조기 구축 •향후 10년간 (2003년-2012년) 150만호 건설계획 • 2012년에는 장기임대주택 비율이 15%(현재 3.4%) 선진국 수준 2) 기본방향 : 사업장애요인 개선 및 적정수익률 보장을 통한 민간사업자의 자발적 참여 확대 • 사업상 현실성이 있는 제도 개선  원활한 임대주택 공급 유도 •수익률 보장을 위한 제도적 지원방안 모색 (단위 : 만호) 민간 중대형 임대주택 지원제도 1) 목 적 : 10년 장기임대주택 활성화를 위한 민간중대형 임대주택 지원 2) 주요내용 • 택지공급 지원 : 중형 임대주택용지 공급 •용적률 완화 : 임대주택건설 및 도시재정비 촉진지구사업에서의 용적률 인센티브 제공 •조세지원 : 종합부동산세 합산 및 양도세 중과배제, 20호 이상 취득시 취.등록세 감면 •재무적 투자자 지원 : 임대주택개발사업에 대한 리츠 투자규모제한 적용배제, 10년 장기 임대주택 투자에 대한 소득세 분리 과세, SPC 임대사업자 지위인정 등 6

9. Ⅲ. 수요자 및 공급자 특성 분석 : 수요자 특성 3. 표본 특성 1. 개요 2. 설문 분석방법 7

10. Ⅲ. 수요자 및 공급자 특성 분석 : 수요자 특성 8

11. Ⅲ. 수요자 및 공급자 특성 분석 : 수요자 특성 9

12. Ⅲ. 수요자 및 공급자 특성 분석 : 재무적 투자자 특성 (1) 설문조사 개요 (2) 설문조사 분석 10

13. Ⅲ. 수요자 및 공급자 특성 분석 : 재무적 투자자 특성 11

14. Ⅲ. 수요자 및 공급자 특성 분석 : 재무적 투자자 특성 12

15. Ⅳ. 수익성 분석 : 사례연구 13

16. Ⅳ. 수익성 분석 : 사례연구 14

17. Ⅳ. 수익성 분석 : 사례연구 15

18. Ⅴ. 공급 확대 방안 16

19. Ⅴ. 공급 확대 방안 17