Download
1 / 67
670 likes | 904 Views
שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי דצמבר 2009. הרקע שלי. כלכלה וגיאוגרפיה – BA גיאוגרפיה - MA עיריית ירושלים מהנדס העיר האגף למדיניות תכנון – כלכלן. עסקה ראשונה – דירה. אגף התקציבים במשרד האוצר - רפרנט לתחום מנהל מקרקעי ישראל ותחום התכנון והבניה.
E N D
שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ןרן חקלאי דצמבר 2009
הרקע שלי • כלכלה וגיאוגרפיה – BA • גיאוגרפיה - MA • עיריית ירושלים מהנדס העיר האגף למדיניות תכנון – כלכלן. • עסקה ראשונה – דירה. • אגף התקציבים במשרד האוצר - רפרנט לתחום מנהל מקרקעי ישראל ותחום התכנון והבניה. • אגף התקציבים באוצר – סגן הממונה על התקציבים תחומי אחריות – שכון, מקרקעין תכנון פיסי תחבורה תקשורת. • שכון עובדים – מנהל מחוז תל אביב והמרכז. • מנהל – כלכלה אורבנית בע"מ.
הרקע שלי • ספרינט השקעות בע"מ. • אופק גמל מקבוצת בנק לאומי, יו"ר וועדת ההשקעות. • בנק לאומי למשכנתאות בע"מ. • ד. רוטשטיין חברה לבניה ונכסים בע"מ . • צים חברת ספנות ישראלית בע"מ - מועצת מנהלים וועדת כספים. • שיכון ופיתוח בע"מ חברה לשיכון ובניה - מועצת המנהלים וועדת כספים. • רשות הנמלים - מועצת המנהלים ויו"ר ועדת כספים. • רשות שדות תעופה - מועצת המנהלים וועדת כספים. • ק.ב.עי. - חברה לפיתוח אשדוד בע"מ . • קרתא חברה לפיתוח מרכז ירושלים - מועצת מנהלים וועדת כספים.
נהלים • מייל haklai_r@netvision.net.il • טלפון 0522-603713 . • ניתן לפנות אלי בכל עניין רלוונטי לשיעור או לנדל"ן.
אתרי אינטרנט • http://www.mof.gov.il/ - שער ממשלה • http://www1.cbs.gov.il - הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה • http://www.mmi.gov.ilasp מנהל מקרקעי ישראל • http://www.bankisrael.gov.il – בנק ישראל • http://www.mof.gov.il/ - משרד האוצר • http://www.moch.gov.il/Moch- משרד הבינוי והשיכון
מבוא "על קצה המזלג" המשבר הכלכלי SUB PRIME
שוק- מהות הפעלה הבסיסית • שוק וכלכלה – קונים ומוכרים • ממי קונים ולמי מוכרים • ממה מורכבת עסקה – מהבנות והסכמות • על מהות הנכס • מועד העברת הבעלות / זכויות השימוש • המחיר והתשלומים • בוררויות
שוק משוכלל – תנאים • מחיר – נקבע בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון • שוק משוכלל מהווה תנאי הכרחי לקביעת מחיר "נכונה" • שוק משוכלל מודל אוטופי– כל השחקנים הקונים והמוכרים יודעים הכל כל הזמן • בעסקה "פשוטה" קל ליצור מודל של שוק משוכלל
עסקת ה"עגבניה"- שוק מחנה יהודה • כל הסחורה על המדפים נגישה, ניתן למשש ולעיתים גם לטעום • כל המחירים גלויים ומפורסמים בכתב ובקול רם • יש הרבה מוכרים, הרבה קונים ומוצר אחיד פשוט ואדום – עגבנייה • מהות העסקה – בוחרים ממלאים בשקית שוקלים משלמים ולוקחים את הסחורה • משך זמן העסקה – 3 דקות Cash and Delivery
עסקת ה"עגבניה"- שוק מחנה יהודה • רמת הוודאות גבוהה • אין צורך ב"ערב" מקובל על שני הצדדים על טיבה של העגבנייה מועד קבלתה ומועד התשלום
עסקת נדל"ן - רכישת דירה "על הנייר" • מוצר מורכב רב משתנים: גודל הדירה, גודל הבניין, קומה, כיוונים, מיקום ספציפי, עיר וסביבה • טיב חומרים, טיב ביצוע, רמת גימור. • לוח זמנים לקבלת דירה – 24 חודש מעורר שאלות האם נקבל את הדירה? האם נקבל אותה בזמן? האם הטיב יהיה כמובטח.
עסקת נדל"ן - רכישת דירה "על הנייר" • מוצר עם שירות "מתמשך" בהגדרתו (שלא כמו עגבנייה שמתכלה במהירות בין אם אוכלים אותה ובין אם לא. • מחיר, מה נכלל במחיר ומה תוספת • תנאי התשלום מתי משלמים ואם נוכל לעמוד בהם
עסקה מתמשכת – גישור על פערי זמן • פער זמן בין יצירת העסקה לבין קבלת המוצר – 24 חודש מעלה שאלות של אי עמידה בהתחייבויות של שני הצדדים • פער זמן בין ההתחייבות לשלם למוכר לבין יכולת התשלום של הקונה • פערי הזמן הללו מחייבים גורם המסייע לגשר על פערי האמון ויכולת התשלום לאורך חיי העסקה והפרויקט
ניהול הסיכון בעסקה • כגודל הסיכוי כך גודל הסיכון • רמת המרכבות = רמת אי הוודאות • רמת אי הוודאות = רמת הסיכונים • רמת הסיכון = השפעה על המחיר • רמת האמון בין השותפים לעסקה משפיעה על רמת הסיכון ועל המחיר
אמון, דירוג בתיאוריה ובפרקטיקה • דרגת האמון בין הקונה למוכר נמוכה ולקונה אין את מלוא המשאבים לקניה בעת החתימה • המוכר ירצה מקדמה והקונה ירצה לשלם עם קבלת הנכס • הקונה ירצה לקנות ב"תשלומים" ואילו המוכר ירצה מזומן. • אם למרות המרכבות יש בין הצדדים אמון ומשאבים – העסקה תתנהל בקלות במתווה כדוגמה להלן: • ייחתם הסכם, במעמד ההסכם ישלם הרוכש 50% • עם קבלת הדירה ישלם את יתר ה 50%.
ערב, מממן – צד שלישי בעל יכולת כלכלית ו"שם טוב" • קיים צורך לשירותים מסוג זה • שירותים בנקאיים עונים על הצורך • הבנק הוא הגדרתו "עסק גדול" • עיסוקו של הבנק הלוואה וכוחו לגבות אותה גם בטווחי זמן ארוכים • יש לו שם טוב בגלל הגודל ה"מכובדות" שבין היתר מקורה ברגולציה גדולה וכבדה
המתווך והדירוג • המומחיות של הבנק היא ניהול סיכונים • ברכישה הבנק יכול לערוב ולהיכנס לנעלי המוכר במקרה של כשלים מסוגים שונים כגון: • אי קבלת המוצר כי הוא לא נבנה או נבנה למחצה • הרמה השנייה היא קבלת המוצר לא בזמן או פגום.
המתווך והדירוג • גישור על פערי זמן מכירה ב"תשלומים" • העמדת הלוואה שתגשר בין היכולת של הקונה למחיר אותו הוא משלם-משכנתא
ניהול הסיכון • סיכוני הקונה הועברו לבנק כערב • סיכוני המוכר התמשכות העסקה והתשלומים הועברו לבנק כמממן לאורך זמן • הבנק צריך להעריך את הסיכון בעסקה כולה המורכבת משני העסקאות ולתת לסיכון תג מחיר בדמות מחיר הכסף - הריבית
הסיכון הגלום בקונה • רמת האמון שהבנק נותן בקונה ובמוצר תקבע כמה פרמטרים • עצם מתן ההלוואה • שיעור המימון ממחיר דירה • מחיר הכסף • שיטת ההחזר • לוח הזמנים • דרישה לערבים
דרוג הסיכון • אדם בעל עושר מוכח של 100 מיליון $ משכורת חודשית נטו של 100אלף $ ירצה לרכוש דירה במחיר של 500 אלף $ במקום טוב שרמת תנודתיות המחיר נמוכה ומבקש מבנק הלוואה בגובה של 95% ממחיר הבית • מעצם מהותו הוא לא צריך את הכסף ולכן הבנק לא יהסס מלתת לו הלוואה.
דרוג הסיכון • "בנק נותן כסף למי שמוכיח מעבר לכל ספק שהוא לא צריך אותו" • אדם ללא עושר פיננסי משכורת חודשית נטו של 15אלף ₪ ירצה לרכוש דירה במחיר של 500 אלף $ במקום חדש שאין לא היסטוריית מחירים ומבקש מבנק הלוואה בגובה של 95% ממחיר הבית
"בנק נותן כסף למי שמוכיח מעבר לכל ספק שהוא לא צריך אותו"
דירוג הסיכון – פריים וסבפריים • המקרה הראשון ידורג כפריים כלומר לווה טוב, ויקבל את ההלוואה במחיר נמוך ולאורך זמן • המקרה השני – על פניו יתקשה הלווה לפרוע את ההלוואה ולכן יש להעלות את המחיר שישקף את הסיכון לזמנים קצרים והמחיר הגבוה מקטין את הסיכוי כי הלווה יוכל להחזיר את ההלוואה
שוק הסבפריים - הרגולציה והמשבר • ניתנו הלוואות גדולות ללווים המוגדרים סבפריים • ההלוואות ניתנו על סמך ההנחה כי גם אם ההלוואה הלא תיפרע שוק יימצא לדירה קונה אחר במחיר גבוה יותר • כאשר הלוואות לא נפרעו, והביקוש ירד והמחירים ירדו גם כן לא הייתה יכולת לממש את הנכס
מה למדנו? • נדל"ן – המוצר מרכב ביותר • שוק "משוכלל" הוא תנאי הכרחי (ואטופי) • רמת אי הוודאות עשויה להיות גדולה • אמון היא מילת מפתח • מימון מהווה חלק נכבד בשיקולים • וכדאי שאנשים יעמדו בהתחייבויותעהם
תועלות • הגדלה של הצבר ההון של משקי הבית הקיימים באזור. • העלאה של איכות החיים הכללית. • ניצול נאות יותר של קרקע.
מטרות,יעדים ומשמעותם הכלכלית,החברתית והפרוגרמאתית • למטרת העל של התכנית יש ליצוק תוכן בכלים כלכליים וחברתיים. • לתת ביטוי כמותי פרוגרמאתי.
ההיבט הכלכלי של התכנון מתייחס לשאלות כגון • מה הביטוי הכלכלי והחברתי למשמעות היעדים בתכנית פיסית? • מהי מידת ההשפעה ההדדית של התכנית על העיר ושל העיר על התכנית? • מה הם הפרמטרים הכלכליים הרלוונטיים לבחינת המשמעות וההצלחה של תכנית עירונית? • התייחסות לבעלי העניין תוך כדי הגדרת "הכדאיות לציבור". • כלים לבחינת חלופות להשגת יעדי התכנית. • כלים ליישום התכנית.
התוכן הפרוגרמאתי מתייחס לשאלות כגון • מה? - מה הם השימושים הרצויים. • כמה? - מהי מידת האינטנסיביות של השימושים הרצויים, גודל, תפרוסת וגובה; ומה היחס ביניהם. • איפה? - המיקום הספציפי של השימושים הרצויים.
הגדרת יעדי התכנית מנקודת המבט של "טובת הציבור" • תכנית מתאר ארצית, מעצם טיבה, בוחנת את יעדי התכנית ואת תוצאותיה האפשריות מנקודת ראות ציבורית רחבה, שניתן גם להגדירה כ"טובת הציבור" כולו. • מיהו "כלל הציבור"? • מה הפרמטרים ובעיקר הפרמטרים הכמותיים המגדירים את "טובתו"?
הגדרת יעדי התכנית מנקודת המבט של "טובת הציבור • נקודת המבט הציבורית שונה מנקודת מבטם של בעלי עניין ספציפיים כגון בעלי נכסים בתחום התכנית, דיירים, בעלי עסקים וכו'. בעלי עניין אלו הם פירמות ופרטיים שהאינטרס שלהם קל לזיהוי ולאומדן. • בדרך של הגדרת טובתם של בעלי העניין הספציפיים בתחילה, ניתן להגדיר את השוני ביניהם לבין "טובת הכלל".
הקמת כפר גמלאים בתחום שטח חקלאי • לבעלי עניין ספציפיים כדוגמת חברות בעלות שטח בנמל או בעלות חזקה יש "שם ברור וכתובת". • בעל עניין ספציפי רוצה להגדיל את רווחיו. במובן זה "מבחן השורה התחתונה" (שורת הרווח) הוא המבחן הפשוט והקל להגדרה של בעלי העניין הספציפיים. • על רקע זה ניתן להניח כי טובתו גדלה ככל שזכויות הבניה בתחום התכנית גבוהות. יתר על כן חברה או פרט רואה נכס הספציפי, וההשפעות הישירות והעקיפות של הבניה אינן מעניינו.
טובת הציבור • "הציבור" נמצא בתחום התכנית, בקרבה לה בחיפה כולה, וגם מעבר לתחום המוניציפאלי של חיפה, אך אין לו כתובת וזיהוי ברורים. לציבור זה אין הגדרה מספרית מדויקת. • בניגוד לבעלי העניין הספציפיים שם "מבחן השורה התחתונה" פשוט ויש לו ביטוי כמותי ברור, לטובת הציבור אין "מבחן שורה תחתונה" טריוויאלי.
טובת הציבור • "הציבור" נמצא בתחום התכנית, בקרבה לה וגם מעבר לכך,אין כתובת וזיהוי ברורים. • ציבור זה אין הגדרה מספרית מדויקת. • בניגוד לבעלי העניין הספציפיים שם "מבחן השורה התחתונה" פשוט ויש לו ביטוי כמותי ברור, לטובת הציבור אין "מבחן שורה תחתונה" טריוויאלי.
טובת הציבור • המבחן הוא ביצירת עיר בעלת "איכות חיים עירונית", מקום שנעים להיות בו, אטרקטיבי, נאה, בטוח, מושך אנשים, ומהווה נקודת מפגש נעימה. • הביטוי הכלכלי של תכונות אלו הוא פעילות כלכלית משמעותית, יציבה ובת קיימה, היוצרת ערך מוסף לאזור ולעיר.
המודל הכלכלי כמגדיר את יעדי התכנית • "תוצרים של תכנון העיר הם מוצרים ציבוריים, כגון איכות חיים פעילויות תרבות וכו שברובם אינם "סחירים", אין להם מחירי שוק כפי שיש למוצרים בכלכלת בעלי עניין ספציפיים. • כיוון שכך, יש ליצור פרמטרים כמותיים חליפיים למחירי השוק שיהוו אמת מידה כמותית ומדידה דרכה שניתן באמצעותה להגדיר את מטרותיה.
מודלים כלכליים להערכת התועלת הציבורית • מתודה זו הנה מודל הֶדוני. • הדוני, מהמילה היוונית הֶדוניזם, נהנתנות. כלומר, מסיקים את ערך המוצר הציבורי ממידת ההנאה שיש במוצר סחיר שיש לו מחיר שוק. • ממחיר הדירות ניתן להסיק על תחומים אחרים. דהיינו, המודל עושה שימוש במחירי דירות כסַמָן (אינדיקאטור) שבאמצעותו מוגדרות מטרות התכנית, וניתן להשוות בין חלופות על בסיס כמותי.
מודלים כלכליים להערכת התועלת הציבורית • הגדלת האטרקטיביות של האזור והגדלת הביקוש לשימושי קרקע בתחום התכנית ובתחום הסובב לה. • הגדלת הביקושים משמעותה גם שינוי במערך מחירי הנדל"ן באזורים אלו. המוצר הנדל"ני העיקרי בתחום הסובב את התכנית הוא יחידות דיור המתפקדות בעיקר כדירות אך גם לעסקים שונים. • דירות הן מוצר סחיר והשינוי במחיריהן לאורך סמן מהווים סמן (אינדיקציה) לרמת הביקושים באזור. • כלומר נעשה שימוש במודל הֶדוני ובשוק הדיור ככלי בתהליך התכנון, הגדרת היעדים והסתברות למימושה.
האינדיקאטורים העיקריים בהיבטים הכלכליים • שינוי במחיר הדירות • כגודל הסיכוי כן גודל הסיכון • קיימים שני סוגים עיקריים של סיכונים בביצוע וביישום התכנית: • סיכוני הביצוע – כשלים בביצוע באומן העלויות ולוח הזמנים. • סיכוני שוק – כשל באומדן הביקוש, במחיר ובהכנסות.
מטרת תכנית - סיכום • המטרה הכלכלית חברתית של התכנית היא שינוי דפוס הביקושים לשימושי קרקע כגון מגורים, מסחר ותעסוקה בכל האזור, ופועל יוצא מכך הוא שינוי במחירים. • השינוי במחירים על פי המודל המוצע מהווה את המטרה מחד ואת האינדיקציה להשגתה מאידך.
כלים כלכליים וארגוניים בפיתוח וחידוש עירוני
חידוש פיסי • תשתיות תת קרקעיות "אין הברכה שורה אלא על הנסתר מן העין". • מראה הרחוב והסביבה העירונית. • חזות המבנים הקיימים. • תוספת מבנים (אם נכון, אם צריך) • דירות. • מסחר. • תעסוקה.
חידוש חברתי • מעבר של אוכלוסייה לאזור ? • צעירה יותר? • אמידה יותר? • הגירה של תושבי האזור לאזורים אחרים? • "הדרה"? • לאן ?
חידוש כלכלי עלייה במחיר הנכסים באזור ביחס לאזורים אחרים
עלייה בערך הנכסים • המשמעות לגבי הדיירים • אם בעלי הנכסים הם הדיירים המשמעות היא הגדלת הצטבר ההון של משקי הבית, הם עשירים יותר. • אם הדיירים הם שוכרים המשמעות היא עליית שכר הדירה • המוביליות של הדיירים • דיירים בעלי נכסים יכולים לעזוב את המקום ולממש את הרכוש בערכים גבוהים. • דיירים שוכרים באם אינם יכולים לשלם את שכר הדירה יהיו חייבים לעזוב.
גופים ציבוריים כבעלים • הדיור הציבורי ערך הדירות יעלה • מדיניות ציבורית חלופית • למכור את הנכסים לדיירים • למכור את הנכסים למרבה במחיר • להעלות את שכר הדירה או לא • השארת המצב הקיים מגדילה את הסבסוד במחיר הדירות ומגדילה את הביקושים.
אזור מתחדש הוא משק סגור, אין תועלות חיצוניות להתחדשות, האזור "חייב" לממן את תהליך ההתחדשות ממקורותיו הוא. המימון משמעותו להוסיף דירות ולצופף. ככל שהאזור "טעון התחדשות" כך יש לכאורה לצופף יותר. ציפוף גורם להגירה לאזור ולשינויים חברתיים. ציפוף יתר עשוי לגרום לאיכות חיים נמוכה למחירים נמוכים ולא ישיג את המטרה של "חידוש עירוני". מימון כגורם מוביל מדיניות
הציפוף והתהליך העסקי • עסקת מקרקעין הבעלים מוכר את הנכס/דירה בתמורה בדרך של כסף או שווה כסף. • רכישת הדירות, מחיר הרכישה הוא מחיר הקרקע. • רכישת הדירות בכסף או בשווה כסף. • תכנון פיתוח ובניה. • מכירות הדירות בשוק על ידי היזם. • מכירת דירות בשוק על ידי הבעלים הפרטיים.
