V Asuminen ja yksityistalous

VAsuminen ja yksityistalous 11. Vuokralle vai omistusasuntoon? 12. Kaupankäynnin pelisäännöt 13. Rahoitus ja vakuudet 14. Maksuvaikeudet ja maksukyvyttömyys 15. Vahingonkorvaus ja vakuutus Oppikirjan tehtävien vastaukset

11. Vuokralle vai omistusasuntoon? Oppikirjan sivut 100-114 Ydinsisältö Tuntitehtävät

Ydinsisältö 1: Vuokrasopimus • Vuokrasopimus solmitaan määräaikaisena tai toistaiseksi voimassaolevana. • Toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen voi irtisanoa kumpi osapuoli tahansa. • Vuokralaisen ei tarvitse kertoa syytä, ja vuokranantaja voi irtisanoa minkä tahansa hyvän tavan mukaisen syyn perusteella. • Toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen irtisanomisajat: • vuokralaisen irtisanoessa 1 kk • vuokranantajan irtisanoessa 36 kk. • Vuokrasopimuksen voi purkaa ainoastaan erityisen painavin syin, esimerkiksi vuokranmaksun laiminlyönnin tai häiritsevän elämän vieton takia. • Purku tehdään kirjallisena.

Ydinsisältö 2: Vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet Vuokralaisen velvollisuudet: • maksaa vuokra sopimuksen mukaisesti • asua tuottamatta häiriötä naapureille • hoitaa huoneistoa huolellisesti ja korvata huoneistolle aiheuttamansa vahingot. Vuokranantajan velvollisuudet: • huolehtia huoneiston kunnossapidosta • vastata asunnon tavanomaiseen kulumiseen liittyvistä kustannuksista ellei vuokralaisen kanssa ole toisin sovittu.

Ydinsisältö 2: Asunto-osakeyhtiön kauppa • Kerrostalot, rivi- ja paritalot ovat asunto-osakeyhtiöitä. • Ostaessasi asunnon ostat irtainta omaisuutta eli osakkeita, jotka oikeuttavat asumaan asunto-osakeyhtiön jossain asunnossa. • Varmista aina, että myyjällä on oikeus myydä asunto – esimerkiksi aviopuoliso ei voi ilman toisen puolison suostumusta myydä perheen yhteistä kotia. • Asunto-osakeyhtiöissä on isännöitsijä, johon kannattaa olla yhteydessä. Häneltä saat isännöitsijäntodistuksen ja asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen. • Ostaessasi asunnon uudesta asunto-osakeyhtiöstä pyydä asunto-osakeyhtiön turva-asiakirjat nähtäväksi.

Ydinsisältö 2: Asunto-osakeyhtiön kauppa Asuinhuoneiston kauppakirjaan merkitään: • myyjän ja ostajan henkilö- ja yhteystiedot • osakkeiden tarkka yksilöinti: nimi, osakkeiden numerot ja asunnon koko • kauppahinta numeroin ja kirjaimin • maksuehdot • viivästyskorko korkolain mukaisesti • omistusoikeuden siirtymishetki • osakekirjojen luovutushetki ja mahdolliset panttausjärjestelyt

Ydinsisältö 2: Asunto-osakeyhtiön kauppa (jatkuu) • huoneiston vapautumisajankohta • viivästyssakko huoneiston luovutuksen viivästyessä • mihin asti myyjä vastaa yhtiövastikkeesta ja muista maksuista • mitä kodinkoneita tai muita varusteita kauppaan ehkä kuuluu • varainsiirtoveron maksuvelvollisuus (ostajalla, jos muuta ei ole sovittu) • päiväys ja ostajan ja myyjän allekirjoitukset.

Ydinsisältö 3: Kiinteistökauppa Tutustu seuraaviin asiakirjoihin: a) Kiinteistön sijaintipaikkakunnan maanmittaustoimistosta löytyvät • lainhuutotodistus, josta selviää kiinteistön laillinen omistaja • rasitustodistus, josta selviää, onko kiinteistö velan vakuutena tai kohdistuuko kiinteistöön muita rasitteita, esimerkiksi elinikäinen käyttöoikeus kiinteistöön • kiinteistörekisteriote, josta selviää alueeseen kohdistuvat tieoikeudet. b) Kiinteistön sijaintipaikkakunnan rakennusvirastosta saa • selvityksen kaavoituksesta • tiedot kiinteistön käyttötarkoituksesta ja rakennusoikeudesta. c) Kuntotarkastusraportti • yleistynyt viime aikoina sekä kiinteistö- että asunto-osakeyhtiökaupoissa, tavallisimmin myyjä teettää. • raportin luotettavuuden ratkaisee tekijän ammattitaito ja huolellisuus.

Ydinsisältö 3: Kiinteistökauppa (jatkuu) Kiinteistö on • asemakaava-alueella tontti • muualla tila • voi olla rakennettu tai rakentamaton • jos rakennettu, rakennukset muodostavat maapohjan kanssa kokonaisuuden. Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi. Kauppa on tehtävä kirjallisesti. Kauppakirjassa on mainittava ainakin • kaupan osapuolet • kaupan kohde • luovutustarkoitus • kauppahinta.

Ydinsisältö 3: Kiinteistökauppa (jatkuu) • Muihin kuin kauppakirjassa mainittuihin kaupan ehtoihin ei voi vedota. • Myyjän ja ostajan sekä kaupanvahvistajan on oltava läsnä yhtä aikaa. • Myyjä ja ostaja allekirjoittavat kauppakirjan. • Kaupanvahvistaja todistaa • että ostaja ja myyjä ovat allekirjoittaneet kauppakirjan • että heidän henkilöllisyytensä on tarkistettu • että ovat olleet yhtä aikaa läsnä • ja toteaa, että luovutuskirja on tehty maakaaren 2 luvun 1§:ssä säädetyllä tavalla • HUOM! Myös käsirahasopimus on tehtävä määrämuotoisena.

Ydinsisältö 4: Asumisoikeusasunto • Sopimuksella hankitaan oikeus asumiseen, ei omistamiseen. • Varainsiirtoveroa ei makseta. Asumisoikeusmaksun lisäksi asukas maksaa kuukausittaista käyttövastiketta. • Asumisoikeusmaksu on yleensä 15 % asunnon hinnasta. • Sopimus voidaan purkaa samantapaisilla syillä kuin vuokrasopimuskin.

Tuntitehtävä 1: Vuokrasopimuksen irtisanominen 1. Miksi vuokrasopimus kannattaa aina tehdä kirjallisena? 2. Pohdi, miksi vuokralaisen irtisanomisaika on lyhyempi kuin vuokranantajan 3. Tutustu oppikirjan sivun 102 vuokrasopimukseen. Ota selville, mitä tarkoitetaan vuokravakuudella. • Vuokralaisen suoja on parempi, koska hän joutuu etsimään uuden asunnon ja hoitamaan muuttojärjestelyt. • Vuokranantaja ei asu asunnossa, vaan hän joutuu etsimään vain uuden vuokralaisen. Toinen menettää kotinsa, toinen ehkä vain esimerkiksi kuukauden vuokratulot. Varsinkin asutuskeskuksissa vuokranantajan on helppo löytää uusi vuokralainen. • Vuokravakuus, ks. http://www.laki24.fi/vuok-asuinhuoneistonvuokra-vuokravakuus.html

Tuntitehtävä 2: Asunnon kauppa • Parityö: Toinen selvittää asunnon kaupan pääperiaatteet, kun asunto ostetaan vanhasta asunto-osakeyhtiöstä, toinen selvittää puolestaan asuntokaupan periaatteet, kun asunto ostetaan uudesta asunto-osakeyhtiöstä. • Lue oppikirjan sivut 103-106, lisätietoja: http://www.kuluttajavirasto.fi/fi-FI/asuminen/ostaminen/

Tuntitehtävä 3: Asumisoikeusasunto • Laadi oppikirjan sivun 108 ja oheisen nettisivun perusteella käsitekartta asumisoikeusasunnosta http://www.kuluttajavirasto.fi/fi-FI/asuminen/ostaminen/asumisoikeusasunto/

Tuntitehtävä 3: Asumisoikeusasunto asumisoikeusasunto

VAsuminen ja yksityistalousOppikirjan tehtävien vastaukset 11. Vuokralle vai omistusasuntoon? 12. Kaupankäynnin pelisäännöt 13. Rahoitus ja vakuudet & 14. Maksuvaikeudet ja maksukyvyttömyys 15. Vahingonkorvaus ja vakuutus

11 Vuokralle vai omistusasuntoonTehtävät s. 115-116 1 Vastaa seuraaviin väitteisiin kyllä tai ei ja perustele kantasi: a) Vuokralainen ei vastaa asunnon kulumisesta.b) Vuokralaisen ei tarvitse noudattaa taloyhtiön järjestyssääntöjä.c) Vuokralainen voi maksaa vuokran hänelle sopivana päivänä.d) Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupassa pätee suullinen sopimus.e) Asunto-osakeyhtiön osakas omistaa asuntonsa.f) Asunto-osakeyhtiön osakas saa maalata ulko-ovensa haluamallaan värillä.g) Osakkeet ovat irtainta omaisuutta.h) Omakotitalo on kiinteistö.i) Omakotitalossa voi metelöidä mihin aikaan vuorokaudesta tahansa.(jatkuu seuraavassa diassa)

11 Vuokralle vai omistusasuntoonTehtävät s. 115-116 Vastaus tehtävään 1 • a) Kyllä/ei: Tavanomaisesta kulumisesta ja niistä johtuvista korjaustöistä vastaa vuokranantaja, ellei toisin ole sovittu. • b) Ei: Vuokralainen on asukkaana sitoutunut asunto-osakeyhtiön määräyksiin. • c) Ei: Maksupäivä on sovittava vuokrasopimuksessa. • d) Kyllä, koska kyseessä on irtain omaisuus. • e) Ei: Osakas omistaa ainoastaan yhden tai useamman osakkeen asunto-osakeyhtiöstä. • f) Kyllä/ei: Riippuu asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksestä, pääsääntöisesti ei. • g) Kyllä: Asunto-osakeyhtiössä asuva omistaa asumiseen oikeuttavat osakkeet. • h) Ei: Kiinteistö on rakennettu tai rakentamaton tila tai tontti. Sille on toki voitu rakentaa asunto. • i) Ei: Naapurit on otettava huomioon kaikissa asumismuodoissa.

11 Vuokralle vai omistusasuntoonTehtävät s. 115-116 2 Selitä ja jäsennä tarvittaessa miellekartan avulla, mitä merkitsevät a) tontti b) tila c) määräala d) määräosa e) lainhuuto f) lohkominen. • a) Tontti on asemakaava-alueella oleva kiinteistö. • b) Tila on asemakaava-alueen ulkopuolella oleva kiinteistö. • c) Määräala on rajoiltaan määrätty alue tilasta. • d) Määräosa on murtoluvun, esimerkiksi 1/3, osoittama osa, ei maa-alue. • e) Lainhuudolla tarkoitetaan kiinteistön omistajan merkitsemistä julkiseen rekisteriin. • f) Lohkomisella tarkoitetaan rajoiltaan määrätyn alueen eli määräalan erottamista tilasta uudeksi itsenäiseksi tilaksi.

11 Vuokralle vai omistusasuntoonTehtävät s. 115-116 3 Mitkä ovat vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet? Vuokralaisen oikeudet: • käyttää asuntoa ”rauhassa”, kotirauha koskee vuokra-asujaakin • irtisanomisaika ja mahdollisuus hakea käräjäoikeudelta muuttopäivän siirtoa • purkaa vuokrasopimus terveydellisistä ja vastaavista erittäin painavista syistä. Vuokralaisen velvollisuudet: • maksaa vuokra sopimuksen mukaisesti • asua tuottamatta häiriötä naapurille • hoitaa huoneistoa huolellisesti ja korvata huoneistolle aiheuttamansa vahingot.

11 Vuokralle vai omistusasuntoonTehtävät s. 115-116 4 Mitkä ovat vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet? Vuokranantajan oikeudet: • saada sovittu vuokra • oikeus irtisanoa vuokrasopimus millä tahansa hyvän tavan mukaisella perusteella • poikkeustapauksissa ja erityisen painavin perustein oikeus purkaa vuokrasopimus. Vuokranantajan velvollisuudet: • huolehtia huoneiston kunnossapidosta • vastata asunnon tavanomaiseen kulumiseen liittyvistä kustannuksista ellei toisin ole sovittu.

11 Vuokralle vai omistusasuntoonTehtävät s. 115-116 5 Tarkastele määräaikaisen ja toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen eroja vuokranantajan ja vuokralaisen kannalta. (Yo-tehtävä, kevät 2006) • Määräaikaisen sopimuksen vuokrasuhde päättyy vuokranantajan ja vuokralaisen yhteisesti sopimana ajankohtana. • Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasuhde päättyy irtisanomiseen. Vuokranantajalla on pidempi irtisanomisaika kuin vuokralaisella ja vuokranantajalla tulee olla hyvän tavan mukaiset perusteet. • Toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa vuokralainen voi hakea käräjäoikeudelta muuttopäivän siirtoa enintään vuodella. • Vuokrasuhteen purkaminen erityisistä syistä: esimerkiksi vuokranantaja voi purkaa sopimuksen, jos vuokralainen laiminlyö vuokranmaksun. • Vuokralainen voi purkaa sopimuksen esimerkiksi silloin, kun huoneiston käytöstä aiheutuu hänelle terveydellistä haittaa • Vuokrasuhde päättyy välittömästi ilman irtisanomisaikoja, mikäli se puretaan.

11 Vuokralle vai omistusasuntoonTehtävät s. 115-116 6 Kirjoita kuvitteellinen tai tosielämään liittyvä kertomus vuokra-asunnon etsinnästä, itse asumisesta ja poismuutosta. Mitä oikeudellisia seikkoja joudut eri vaiheissa ottamaan huomioon? • Kertomuksen voi aloittaa eri asumismuotojen vertailusta ja tutustumisesta eri asuntoihin sekä vuokrasopimuksen solmimisesta ja sisällöstä. Sitten voi kertoa omista ja vuokranantajan oikeuksista ja velvoitteista. Poismuuton yhteydessä on huomattava ainakin irtisanomisajat ja niiden merkitys sekä asunnon kunto, jolloin pohdittavaksi tulee esimerkiksi, mikä on tavanomaista kulumista ja mikä ei.

11 Vuokralle vai omistusasuntoonTehtävät s. 115-116 7 Millä tavoin asumisoikeusasuminen poikkeaa a) vuokra-asumisesta ja b) asumisesta asunto-osakeyhtiössä? • Asumisoikeusasumisella pyritään yhdistämään omistusasumisen ja vuokra-asumisen hyvät puolet: hyvä asumisturva, mutta pienellä pääomalla. • Asumisoikeusasunnossa henkilö maksaa asumisoikeusmaksun, joka on yleensä 15 % asunnon hinnasta sekä sen päälle kuukausittaista käyttövastiketta. Asumisoikeusmaksusta ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa. • Sopimus oikeuttaa asumiseen, ei omistamiseen, ja se voidaan purkaa samantapaisilla syillä kuin vuokrasopimuskin. Samanlainen sopimuksen irtisanominen kuin vuokra-asumisessa ei onnistu.

11 Vuokralle vai omistusasuntoonTehtävät s. 115-116 8 Mitä eroa asunnonostajan asemassa on, kun hän ostaa osakkeita a) uudesta, rakenteilla olevasta talosta b) vanhasta asunto-osakeyhtiöstä? • Toisessa ostetaan ”lupaus”, toisessa konkreettista tarkastettavissa olevaa omaisuutta. Erot johtuvat tästä. Uudessa ostajaa suojelevat niin kutsutut turva-asiakirjat, vanhaan asuntoon jokaisella on mahdollisuus ja velvollisuus tutustua ennen ostoa. • Vanhassa yhtiössä turva-asiakirjoissa mainitut seikat ovat tarkastettavissa, uudessa niistä voi saada vain lupauksen, joiden katteeksi on luotu turvajärjestelmä. • Lupausta ostavaa suojellaan enemmän tästä syystä.

11 Vuokralle vai omistusasuntoonTehtävät s. 115-116 9 Jos asut asunnossa, jonka osakkeet omistat, mitkä ovat oikeutesi ja velvollisuutesi? Asunto-osakeyhtiössä asuvan oikeudet: • asua osakkeiden osoittamassa huoneistossa ilman pelkoa irtisanomisesta • osallistua asunto-osakeyhtiön hallintoon ja päätöksentekoon yhtiökokouksessa ja mahdollisesti hallituksessa Asukkaan velvollisuudet: • on otettava huomioon naapurien, muiden osakkeenomistajien ja yhtiön edut • on noudatettava yhtiön järjestyssääntöä • on hoidettava huoneistoaan huolellisesti • ei saa aiheuttaa kenellekään tarpeetonta häiriötä tai haittaa • on maksettava yhtiövastiketta. • Huom! Asunto-osakeyhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa, jos osakas laiminlyö velvollisuutensa.

11 Vuokralle vai omistusasuntoonTehtävät s. 115-116 10 Miten kiinteistökauppa eroaa osakehuoneiston ostamisesta? • Kiinteistökauppa on määrämuotoinen oikeustoimi, joten sen säännöt ovat ehdottomia ja niiden laiminlyöminen aiheuttaa oikeustoimen pätemättömyyden. Osakehuoneiston kauppa taas ei ole määrämuotoinen oikeustoimi, joten sitä koskevat vain yleiset sopimusoikeudelliset säännöt.

11 Vuokralle vai omistusasuntoonTehtävät s. 115-116 11 Rivitalossa asuvan perheen lapset olivat musiikkikoulussa ja harjoittelivat pianonsoittoa. Soittaminen lopetettiin viimeistään puoli yhdeksältä illalla. Naapuria soitto häiritsi, ja hän uhkasi perhettä häädöllä, ellei melu loppuisi. Onko naapurilla perusteet perheen häätämiseen? Pohdi seuraavia seikkoja: • Asunto-osakeyhtiön mahdollisen järjestyssäännön merkitys tässä tapauksessa. • Rivitaloasukkaan oikeus elää normaalielämäänsä tai asukkaan velvollisuus sietää normaalielämän aiheuttamaa asumismelua. • Häätö edellyttää talon järjestyssäännön jatkuvaa ja törkeää rikkomista tai muuta jatkuvaa ja normaalista elämänmuodosta selvästi poikkeavaa häiritsevää elämää. • Häädöstä ja asunnon haltuunotosta ei päätä yksittäinen naapuri, vaan asunto-osakeyhtiön hallitus. • Tässä tapauksessa häätö ei onnistunut.

11 Vuokralle vai omistusasuntoonTehtävät s. 115-116 12 Leskirouva asui miehensä kuoleman jälkeen yksin omakotitalossa asemakaava-alueella. Tontin laidalla ruostui vanha autonromu, ja aikaisemmin hyvin hoidetusta kompostista oli tullut roskatunkio. Lisäksi raja-aita oli jäänyt useana kesänä leikkaamatta. Naapurien mielestä ikä ei ollut peruste jättää tontti hoitamatta. Olivatko naapurit oikeassa ja mitä he saattoivat tehdä tilanteen korjaamiseksi? Ratkaisussa huomioitavia seikkoja: • Kunnan mahdollisten rakennussäädösten ja kaavamääräysten merkitys. • Mahdolliset hoitamattoman kompostin aiheuttamat terveyshaitat. • Oma tontti tai kunnan vuokratontti, jota ehkä koskevat omat säännöt. • Hoitamattomuuden aste, esimerkiksi pensasaidan leikkaus. • Kunnan viranomaisten mahdollinen velvollisuus toimia tai velvollisuus olla tarpeettomasti puuttumatta kansalaisen elämään.

11 Vuokralle vai omistusasuntoonTehtävät s. 115-116 13 Kaupunkilaisperhe on päättänyt toteuttaa yhteisen haaveensa muuttaa maalle. Sopiva omakotitalo on löytynyt vanhempien entiseltä kotiseudulta. Millaisia tietoja heidän tulisi hankkia ostettavasta kiinteistöstä ja mitä oikeudellisia vaatimuksia ottaa huomioon kauppaa tehtäessä, jotta kauppa olisi pätevä? (Yo-tehtävä, kevät 2008) • Ostajan tulee hankkia lainhuutotodistus ja rasitustodistus, joista selviävät kiinteistön omistus ja mahdolliset rasitteet. Kiinteistön kunto on tarkastettava (varsinaista kuntotarkastusta ei edellytetä) • Ostajan kannattaa tutustua myös alueen kaavaanmahdolliset tulevat rakennushankkeet • Kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi ja se tehdään kirjallisesti. Kauppakirjaan tulee merkitä esimerkiksi kaupan osapuolet, kaupan kohde, kauppahinta ja luovutusajankohta. • Ostajan ja myyjän on allekirjoitettava kauppakirja samanaikaisesti julkisen kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Kuuden kuukauden kuluessa kaupasta ostajan on haettava lainhuuto kiinteistön omistusoikeuden siirtoa varten. • Kaupan jälkeen havaituista virheistä myyjällä on yleensä 5 vuoden virhevastuu, jonka perusteella ostajalla on mahdollisuus saada korvausta.

11 Vuokralle vai omistusasuntoonTehtävät s. 115-116 14 Nuori aviopari Jenni ja Toni on päättänyt ostaa asunto-osakkeen 1950-luvulla rakennetusta kerrostalosta. Mitä asuntoon liittyviä tietoja ja kaupan oikeudellisia vaatimuksia tulisi ottaa huomioon, jotta kauppa olisi laillinen ja Jenni ja Toni olisivat tyytyväisiä? (Yo-tehtävä, syksy 2005) Jenni ja Toni ovat ostamassa irtainta omaisuutta: osakkeita, jotka oikeuttavat heidät hallitsemaan osakkeiden määrittelemää asuntoa. Jennin ja Tonin tulee: • tarkistaa, että myyjä omistaa asunnon ja voi esteettä myydä sen. • selvittää kaikki taloyhtiöön liittyvät asiat isännöitsijäntodistuksesta, yhtiöjärjestyksestä, yhtiön toimintakertomuksesta ja viimeisestä tilinpäätöksestä • varmistaa, ettei yhtiön osakkailla ole etuosto-oikeutta • tutkia tarkoin huoneiston kunto, koska he eivät voi vedota sellaiseen puutteeseen, joka olisi ollut nähtävissä • selvittää tarkoin, että selviävät rahoituksesta • varautua varainsiirtoveron maksuun, jos kyseessä ei ole ensiasunto • tehdä kirjallinen kauppakirja, johon merkitään kaikki kaupan ehdot • ostaa osakkeet molempien nimiin.

V Asuminen ja yksityistalous