Les indemnités accessoires

1. TraeschAvocat

3. L’appréciationde l’indemnité d’éviction par les juges La loi ne fixe aucune règle impérative au juge pour le calcul de l’indemnité d’éviction.

5. Le juge apprécie souverainement le montant de l’indemnité d’éviction au vu des éléments qui lui sont soumis et selon le mode de calcul qui lui paraît le meilleur. Les juges du fonds fixent souverainement, par la méthode qui leur parait la mieux appropriée, la valeur du fonds de commerce à la date de l’éviction.

7. Dans le cadre de la détermination de l’indemnité principale d’éviction, le juge du fond apprécie souverainement, selon la méthode qui lui apparaît la mieux appropriée, la valeur du droit au bail.

9. Précision Dans le cadre de la détermination de l’indemnité principale d’éviction, le juge du fond apprécie souverainement, selon la méthode qui lui apparaît la mieux appropriée, la valeur du droit au bail. Tel est l’enseignement d’un arrêt de la Cour de cassation du 15 octobre 2008. Les juges du fond peuvent, en conséquence, refuser de considérer que le droit au bail n’aurait aucune valeur en raison des conditions restrictives stipulées au bail auxquelles est subordonnée sa cession.

11. Cetarrêtprécise, également, que la sommereprésentant le ”pas-de-porte” réglé par le preneur pour saréinstallationdans des locauxéquivalentsdoitêtreintégréedans le montant qui luiestdû au titre de l’indemnitéd’éviction. Toutedécision accordant l’allocation de l’indemnitéd’évictiondoitêtremotivée. Les élémentsretenus et ceuxécartés pour le calcul de cetteindemnité font l’objet d’un contrôle.

13. Précision Avant la réforme de la loi n° 57-6 du 5 janvier 1957, la Cour de cassation admettait le principeselonlequel la fixation du montant de l’indemnitéd’évictionentraitdans les pouvoirssouverains des juges du fond.En effet, aucune mention légale ne venaitpréciser les éléments à prendre en compte pour fixer le montant de l’indemnitéd’éviction.

15. Cependant, teln’est plus le casaujourd’hui et ce, depuis la loi du 5 janvier 1957 qui est venue modifier l’article L. 145-14 du Code de commerce. A cette époque, la question s’estposée de savoir si la Cour de cassation allait changer sa position vis-à-vis des juges du fond. Dans la mesureoù la nouvelle loivenaitpréciser les éléments à prendre en compte pour la fixation du montant de l’indemnitéd’éviction, ilétaitnécessaire de revoir cette conception traditionnelle de l’évaluation du préjudice par les juges du fond.

17. Ainsi, la Cour de cassation, en exerçant un contrôle sur les éléments retenus ou écartés par lesjuges du fond, a considéré que ces derniers se devaient de donner des précisions suffisantes, refusant, par là même, que ceux-ci fixent une indemnité d’éviction sans motiver leur décision.

19. C’est pourquoi certains arrêts se sont vus cassés, soit en raison d’un manque d’explication sur les chefs de préjudice allégués par le locataire, soit en raison d’un refus de prendre en compte la valeur de l’ensemble des éléments du fonds dans la fixation du montant du préjudice. En revanche, la Cour de cassation reconnaît un large pouvoir d’appréciation aux juges du fond en ce qui concerne la méthode de calcul et l’évaluation chiffrée de l’indemnité d’éviction.

21. Lejuge doit indiquer avec précision les éléments dont il a tenu compte pour le calcul de l’indemnité d’éviction. Les juges doivent justifier le montant de l’indemnité d’éviction qu’ils fixent maisne sont pas tenus d’évaluer séparément les divers éléments de l’indemnité. La valeur du fonds de commerce est souverainement appréciée au moment du départ du locataire.

22. Le juge peut appliquer la méthode du différentiel de loyer pour évaluer l’indemnité d’éviction. Celle-ci est fondée sur la différence entre la valeur locative du marché etle loyer payé par le preneur, qui se voit appliquer un coefficient multiplicateur. L’indemnité d’éviction est réduite dès lors que l’appartement, bien que loué en vertu d’un bail commercial unique, est un bail à prédominance d’habitation bourgeoise et subsiste très partiellement à titre commercial.

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