Les juges rejettent l'évaluation par l'expert de recettes potentielles après travaux de rénovation non effectués

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3. En introduisant avec malignité dans le contrat de bail une clause par laquelle il feignait de renoncer par avance à son droit, consacré par des dispositions d’ordre public, à une indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail commercial, sachant pertinemment que cette clause était sans portée alors qu’elle était pour le bailleur une condition substantielle du contrat,

4. le preneur, société spécialisée dans la gestion des résidences de tourisme, a agi dans le dessein de surprendre par la ruse le consentement du bailleur investisseur profane, en le rassurant faussement dans la croyance légitime que sa renonciation constituait un réel engagement de sa part et qu’elle participait à un équilibre des obligations réciproques constituant l’économie générale du contrat.

6. Les époux Y... ont fait l’acquisition auprès de la société Bacotec d’un appartement et d’un parking en l’état de futur achèvement dans un immeuble « [...] » au Cap d’Agde, ayant vocation de résidence hôtelière et para hôtelière. La livraison de l’immeuble intervenait le 9 août 2002. La société Bacotec Gestion, appartenant au même groupe financier que le promoteur a signé avec les époux Y un bail commercial. L’objet du bail était défini en ces termes : « le propriétaire a procédé à l’acquisition du bien immobilier compris dans un ensemble immobilier offrant des services hôteliers ou parahôteliers, aux fins d’en conférer la jouissance pour une durée au moins égal à 9 années à un exploitant unique agissant lui-même dans le cadre de son activité commerciale de gestion desdites résidences. »

8. sans revendiquer quelques droits que ce soit, nés des présentes, et notamment le droit à indemnité d’éviction visé à l’article 8 du décret du 30 septembre 1953. » Les époux Y..., en vue de l’arrivée du terme des 9 années et demi, ont fait signifier à la société Bacotec Gestion un congé pour le 31 décembre 2011, avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction conformément au paragraphe no 6 dudit bail.

9. Le gestionnaire de la résidence de tourisme conteste le congé sans indemnité devant le TGI L’exploitant de la résidence de tourisme a assigné les époux bailleurs devant le tribunal de grande instance en nullité du congé. Le gestionnaire de la résidence de tourisme prétend que la renonciation à l’indemnité d’éviction lui est inopposable. (sans effet à son égard).

10. Une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction serait clause nulle selon les dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce, à raison du caractère d’ordre public de ces dispositions interdisant de faire échec au droit du preneur au renouvellement du bail ou à une indemnité d’éviction. Cet article est fait pour protéger le locataire commercial, partie faible. Or, en résidence de tourisme, la partie forte est le locataire qui rédige le bail commercial et la partie faible le bailleur, souvent un simple particulier.

12. En défense, les bailleurs soutenaient la nullité de la convention sur le fondement du dol ayant vicié leur consentement, au visa des dispositions de l’article 1116 du code civil. Ils faisaient valoir notamment que : - la société Bacotec, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, leur a proposé un contrat dans lequel était insérée une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction, clause substantielle pour eux au regard de la rentabilité de l’investissement, et ce alors même que ce professionnel avait une connaissance obligée de l’absence de portée de ladite clause au regard des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux ;

13. eux-mêmes, petits investisseurs étaient totalement profanes en matière de baux commerciaux et tenus dans l’ignorance de l’inefficacité d’une clause contraire aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux ;

15. ce comportement constitue une manœoeuvre qui a surpris leur consentement par la ruse de sorte qu’ils sont bien fondés à solliciter la nullité du contrat pour vice du consentement par dol.

16. en conséquence de la nullité du bail, il y a lieu de débouter la société Bacotec Gestion de ses demandes et de juger que les indemnités d’occupation dues par le preneur se compenseraient avec les loyers versés. Les juges donnent raison aux bailleurs et annulent le bail commercial pour dol. L'indemnité d'éviction n'est donc plus dû.

18. L’appelante soutient en cause d’appel, au visa des dispositions de l’article 1117 du code civil, que les époux Y... ne pouvaient ignorer, dès la signature du bail litigieux, la présence dans ledit contrat d’une clause dont ils ne bénéficieraient pas puisque celle-ci est contraire à l’ordre public. En d’autres termes, elle prétend que l’action en nullité du bail serait prescrite du fait que ses bailleurs auraient eu connaissance, dès la signature du bail, que leur consentement était vicié par la clause litigieuse qui emportait leur consentement alors qu’ils ne pourraient s’en prévaloir. Ce raisonnement n’est pas sérieusement fondé.

20. En effet, si le dol est établi comme ayant vicié le consentement des époux Y... au jour de la signature du contrat, on ne voit pas comment ils auraient pu dans le même temps s’en apercevoir et néanmoins signer le contrat. La question du dol et celle de la prescription qui est opposée ne peuvent donc être traitées que concomitamment.

22. La société Bacotec Gestion, qui fait partie du même groupe financier que le promoteur Bacotec, est la rédactrice du bail-type qu’elle a fait signer à l’ensemble des acquéreurs de l’immeuble. Alors que l’immeuble ne serait livré que le 9 août 2002, il ressort du courrier de la société Bacotec Gestion adressée aux époux Y... en date du 12 décembre 2001, et produit par ces derniers en pièce 2, que la régularisation du bail qu’elle leur soumettait était présentée aux acquéreurs comme un préalable nécessaire à l’acte d’acquisition devant notaire de leur futur appartement. 

23. https://traesch-avocat.fr/Residence-Tourisme/Etudiante-Baux-commerciaux/indemnite-d-eviction-et-bail-annule-dol.htmlhttps://traesch-avocat.fr/Residence-Tourisme/Etudiante-Baux-commerciaux/indemnite-d-eviction-et-bail-annule-dol.html