Time-Sharing DL nº 275/93 de 5 de Agosto

1. Time-Sharing DL nº 275/93 de 5 de Agosto Regime actual versus Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro

2. Definição de Time-sharing • vocábulo de origem britânica que, à letra, significa "partilha de tempo" e que hoje em dia é uma expressão usada universalmente para designar um; Direito real de habitação periódica”, é um direito real de habitação limitado a um certo período de tempo de cada ano e que se pode constituir sobre as unidades de alojamento integradas em hóteis-apartamentos, aldeamentos turísticos e apartamentos turísticos” Artigo1º DL nº275/93, de 5/8, alterado pelo DL nº180/99, de 22/5, numa unidade independente equipada e mobilada. • O titular deste direito não é proprietário de nenhuma fracção do empreendimento, mas tem o direito de habitar determinada fracção, por um período específico, durante um certo número de anos ou perpetuamente. • Desta forma, uma mesma unidade de alojamento pode acolher vários utentes, sucessivamente, ao longo do ano. • O seu preço depende do estado, da lotação e do tipo de alojamento, da época escolhida.

3. Evolução • Foi desenvolvido mediante a prática e inovação no sector hoteleiro. • A primeira utilização do nome deu-se pela Societé de Grands travaux de Marseille em 1965, e que devido ao sucesso obtido registou em 1967 a nova modalidade, promovendo assim a nova técnica jurídica. • O desenvolvimento do timesharing como indústria deu-se em simultâneo na Europa (anos 80) e na América do Norte (inicio em 1974), onde teve uma maior difusão e regulação mais rápida.

4. O Time-sharing pode incidir sobre as unidades de alojamento dos seguintes tipos de empreendimentos turísticos: • hotéis-apartamentos; • aldeamentos turísticos; • e apartamentos turísticos • Artigo 1º do DL nº 275/93 de 5 de Agosto (redacção dada pelo DL nº 180/99, de 22 de Maio) • Dois direitos de utilização a tempo parcial de bens • DRHP - Direito Real de Habitação Periódica • DHT – Direito de Habitação Turística

5. Direito Real de Habitação Periódica (DRHP): • Direito de Natureza mista Núcleo Real e Núcleo Creditício • Aproveitamento das utilidades de coisa corpórea, com oponibilidade erga omnes,(oponível a terceiros devido ao título constitutivo) • Radica no facto titular do DRHP poder exigir do proprietário do empreendimento certo tipo de comportamentos. • O DRHP é, em princípio, perpétuo mas pode ser fixado um período de duração não inferior a 15 anos, Artigo 3º nº1 DL nº275/93, de 5/8, alterado pelo DL nº116/2008, de 04/Julho. • O DRHP pode variar entre 7 dias seguidos até um máximo de 30 dias seguidos. Artigo 3º nº2 DL nº275/93, de 5/8, alterado pelo DL nº180/99, de 04/Julho.

6. DRHP • Limitados em cada ano • Autorização pela DGT (Artigo 5º/1 DL nº 275/93, de 5/8, alterado pelo DL 180/99, 22/5) • Artigo 21º - Conteúdo do direito real de habitação Periódica DL nº 275/93 de 5 de Agosto (redacção dada pelo DL nº 180/99, de 22 de Maio) • Artigo 22º - O titular é obrigado a pagar anualmente uma prestação cujo valor está indicado no titulo de constituição, DL nº 275/93 de 5 de Agosto (redacção dada pelo DL nº 180/99, de 22 de Maio) • Artigo 25º e 26º - O proprietário é responsável pela administração e conservação das unidades de alojamento, (DL nº 275/93 de 5 de Agosto)

7. Direito de Habitação Turística (DHT): • Direito pessoal de gozo (artigo 407º C.Civil) dado que o seu titular beneficia das utilidades de uma coisa corpórea. • Incluem direitos obrigacionais • Aspecto central diferença reside na natureza do direito • Existência de direitos de habitação turística, dos quais fazem parte os direitos obrigacionais dos cartões ou dos clubes de férias(Artigo 45ºnº2do DL nº 275/93, DE 5/8, alterado pelo DL nº 180/99, de 22/5):

8. DHT • (Artigo 45º do DL nº 275/93, DE 5/8, alterado pelo DL nº 180/99, de 22/5): • Limitados em cada ano • Que não constituam DRHP • são na falta de indicação em contrário, perpétuos, não podendo ser fixado um período de duração inferior a 3 anos, (Artigo 47º DL nº275/93, de 5/8, alterado pelo DL nº 22/2002, de 31/Janeiro) • Autorização pela DGT (Artigo 46ºnº1 DL nº 275/93, DE 5/8, alterado pelo DL nº 22/2002, de 31/1).

9. Diferença entre DRHP e DHT • No Direito de Habitação Turística; o titular habita o empreendimento turístico • Mas não está ligado a uma fracção específica, não existindo igualmente um registo predial de aquisição. • Ao contrário do DRHP a lei não prevê um período de gozo anual, cabe livremente ás partes. • Aspecto central da diferença reside na natureza do direito

10. Condições de Exploração do empreendimento no regime de DRHP: • Artigo 4º (DL nº 275/93 de 5/8, aditado pelo DL nº 180/99 de 22/5) • a) As unidades de alojamento, além de serem independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do empreendimento ou para a via pública; • b) Sobre pelo menos 30% das unidades de alojamento afectas à exploração turística, não sejam constituídos direitos reais de habitação periódica ou direitos de habitação turística, mantendo-se a exploração turística integrada da totalidade do empreendimento; • c) O empreendimento turístico onde se situem as unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitação periódica deve abranger a totalidade de um ou mais imóveis, excepto no caso dos hotéis-apartamentos e dos apartamentos turísticos, em que apenas têm de ocupar a maioria das unidades de alojamento de um ou mais edifícios, no mínimo de 10, que formem um conjunto urbanístico coerente;

11. A constituição • Compete à Direcção-Geral do Turismo autorizar a exploração do empreendimento do direito real de habitação (Artigo nº5 nº1 do DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 180/99, de 22/5) • Respeitando elementos do Artigo nº5 nº2 do DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 116/2008, de 4/7) • Autorizado o projecto de constituição a DGT emite uma certidão (na qual devem constar os elementos referidos no nº2 do mesmo artigo) Artigo 5ºnº3 do DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 180/99, de 22/5) Direcção-Geral de Turismo Avenida António de Aguiar n.º 86, 1069-021, Lisboa Telefone: 00351/21 358 64 00 Fax: 00351/21 358 66 66

12. O DRHP é constituído por escritura pública ou por documentoparticular autenticado(Artigo nº6 do DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 116/2008, de 4 de Julho) • O acto de constituição de DRHP é instruído com cópia da certidão emitida pela DGT(Artigo nº6 nº2 do DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 116/2008, de 4 de Julho) • O título de constituição está sujeito a inscrição no registo predial (Artigo 8º nº1, DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo nº 180/99, de 22/5); • Artigo 2º nº1 b) do Código do registo Predial. • “Só pode ser objecto de direito real de habitação periódica o edifício, grupo de edifícios ou conjunto imobiliário objecto de uma única descrição no registo predial” - Artigo 8º nº2, DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo nº 180/99, de 22/5);

13. Artigo nº10 (DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo nº 180/99, de 22/5); Relativamente a cada direito real de habitação periódica é emitida pela conservatória do registo predial um certificado predial que titule o direito e legitime a transmissão ou oneração do mesmo. • O certificado predial só pode ser emitido a favor do proprietário das unidades de alojamento sujeitas ao regime de DRHP e depois de efectuado o registo definitivo do titulo de constituição do DRHP. Artigo nº10 nº2 (DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo nº 180/99, de 22/5); • Artigo nº11(DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo nº 116/2008 de 4/7) enumera quais os requisitos a que devem constar no certificado predial.

14. Oneração e Transmissão de DRHP • Opera-se mediante declaração das partes no certificado predial, com reconhecimento presencial das assinaturas do constituinte do ónus ou do alienante Artigo 12º (do DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 180/99, de 22/5). • Quando a transmissão é a titulo oneroso tem de se indicar o valor da mesma (Artigo 12º nº2). • Efeitos da Transmissão - “implica a cessão dos direitos e obrigações do respectivo titular face ao proprietário do empreendimento ou do cessionário da exploração, sem necessidade de concordância deste, considerando-se não escritas quaisquer clausulas em contrário.” (Artigo 12º nº2). • A transmissão não está sujeita a sisa (Artigo 61º do DL nº 275/93 de 5/8 )

15. Direito à Informação • O proprietário ou vendedor de time-sharing deve elaborar um documentoinformativo, a distribuir gratuitamente a quem o solicite, em que, de uma forma clara e precisa, descreva o empreendimento turístico entre outros elementos. • Este documento deve conter todas as informações necessárias que permitam uma decisão consciente (Artigo 9º DL nº275/93, de 5/8, alterado pelo DL nº180/99, de 22/5):

16. Directiva 2008/122/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho de 14 de Janeiro de 2009

17. O domínio dos contratos de aquisição de um direito de utilização a tempo parcial de bens imóveis evoluiu tendo surgido no mercado novos produtos de férias semelhantes, bem como determinadas transacções relativas à utilização periódica de bens Contratos de Revenda e de Troca, não eram abrangidos pela Directiva 94/747/CE, de 26 de Outubro. • Regime será substituído por uma Directiva mais actualizada (tem-se assistido a um desenvolvimento de produtos destinados a contornar a directiva) • Turismo apresenta um papel cada vez mais importante nas economias dos E-M, devendo ser fomentada a produtividade e crescimento do timeshare e dos produtos de férias de longa duração com a aplicação de regras comuns.

18. Necessidade de aproximar as legislações dos E-M • Harmonização plena da comercialização, venda, revenda (DRHP/DHT) troca de direitos decorrentes de contratos de utilização periódica de bens) • Noção de contratos de utilização periódica de bens não inclui • Reservas múltiplas de alojamento (quartos de hotel) • Contratos de arrendamento comuns, ainda que a sua duração exceda um ano, uma vez que o alojamento tem de ser para mais do que um período.

19. Artigo 3º/2 – A Natureza dos produtos revela a existência de práticas comerciais desleais por parte das empresas para com os consumidores, tornando necessário aprovar disposições mais pormenorizadas e específicas no que toca aos requisitos de informação e eventos de vendas, sendo que a finalidade comercial dos “convites para eventos” deve ser claramente comunicada ao consumidor. • Disposições relativas Informações pré-contratual e contratual devem ser mais claras e actualizadas. • Artigo 4º - Antes de o consumidor se encontrar vinculado por um contrato ou proposta, o profissional faculta ao consumidor informações exactas e suficientes de forma clara e compreensível. • Artigo 4º nº1 - A Directiva contém Formulários para cada tipo de contrato, constantes em Anexos.

20. Artigo 5º – Forma do Contrato; fornecido por escrito, em papel ou noutro suporte duradouro(Artigo nº2 nº1 h)) redigido na língua com que esteja familiarizado à sua escolha, podendo ser fornecidas ao consumidor outras versões linguísticas do contrato. • Artigo 5º nº2 – As Informações pré-contratuais são parte integrante do contrato não podendo ser alteradas. • Artigo 5º nº3 - Além das Informações Pré-contratuais o Contratodeveainda mencionar a : A) Identidade e residência de cada uma das partes contendo a respectiva assinatura; B) A data e o local da celebração do contrato.

21. Artigo 5º nº4 – Antes da celebração do Contrato o profissional tem de informar o consumidor para: • Existência de um Direito de Resolução e sua duração (Artigo 6º) • Proibição de pagamentos de sinal durante esse prazo (Artigo 9º) • O Contrato deve ainda incluir separadamente, um formulário normalizado de resolução constante no Anexo V da Directiva, destinado a facilitar o Direito de Resolução. • O consumidor deve receber uma ou várias cópias do contrato no momento de celebração do mesmo.

23. Artigo 6º nº1 - Direito de Resolução Para que o consumidor possa compreender os direitos e obrigações que decorrem do contrato, é concedido um prazo de 14 dias. • A duração, a forma e o exercício do prazo devem ser harmonizados. • Artigo 6º nº3 - Se o profissional não cumprir as disposições em relação às informações pré-contratuais ou relativas ao contrato, o consumidor beneficia de uma prorrogação do prazo de resolução. • Artigo 7º - Formas de exercício do direito de Resolução O consumidor deve notificar antes da expiração do prazo de resolução (14 dias corridos) o profissional, em papel ou noutro suporte duradouro.

24. Artigo nº9-Pagamento de Sinal. Proibição de qualquer pagamento antes do final do prazo de resolução • Artigo nº9/2 - Contratos de Revenda • Artigo nº10 - Contratos de aquisição de produtos de férias de longa duração. O preço a pagar faz-se de acordo com um calendário de pagamentos escalonado. • Artigo nº11 - Resolução de contratos acessórios. Se o contrato estiver coberto por um contrato de crédito , o mesmo é automaticamente resolvido, se o consumidor exercer o direito de resolução. • Artigo nº16 nº1 - Transposição. Os Estados-Membros devem aprovar e publicar até 23 de Fevereiro de 2011 as disposições legislativas de forma a dar cumprimento à Directiva.

25. Estados-Membros; devem assegurar • que os consumidoressejam informados das respectivas disposições nacionais de transposição da recente directiva e incentivar os titulares de códigos a fornecerem informações relativas a códigos de conduta existentes de forma a proporcionar um elevado nível de protecção do consumidor e de forma a que as organizações de consumidores poderão ser informadas e envolvidas na redacção dos códigos de conduta. • A nova directiva revê ainda as disposições relativas às línguas em que os contratos devem ser celebrados e às informações que devem constar do documento. • Inclui novos produtos que surgiram no mercado (clubes de férias com desconto, férias semelhantes ao time-sharing em navios de cruzeiro, embarcações de recreio e caravanas) estendendo a protecção à venda e revenda de time-sharing.

26. Vantagens Henrique Mesquita; • Natureza do direito real (segurança) • Mobilidade (negociabilidade) • Direito isentar o titular da gestão do imóvel • Regime decorre directamente do estatuto real fixado na lei Titular do DRHP, interessado condições: • Titularidade de um direito real que garante um valor que o direito de crédito ou pessoal de gozo não lhe oferece. • Segurança (oponibilidade ergaomnes) maior valor económico (valorização do bem) e fácil alienabilidade do direito. • Interesse em deter um conjunto de direitos de créditos que lhe proporcionem um vasto conjunto de prestação de serviços enriquecedores da vida turística de veraneio; e que lhe garantam boa manutenção do imóvel, enquanto não o habita. • Despesas fixas da residência são repartidas entre os vários “donos”

27. Do ponto de vista socioeconómico, o time-sharing oferece uma série de vantagens.Para os consumidores: - muitos sonham com um lugar de férias, mas o orçamento é limitado. A fórmula do time-sharing pode tornar esse sonho realidade;- as despesas fixas da residência de férias são repartidas entre os diferentes detentores de timeshare.Para os industriais deste sector: - que vêem aumentar a lotação dos locais de férias.O time-sharing em si, não é uma fórmula perigosa, mas muitas práticas comerciais que lhe estão ligadas deixam muito a desejar. Estes problemas existem devido ao facto de, na maioria dos países europeus, os promotores ou vendedores não estarem submetidos a nenhuma regra para aceder à profissão, contrariamente ao que acontece no sector das agências de viagens.A Bélgica é o único país que obriga os vendedores a inscreverem-se oficialmente.

28. É do conhecimento público e comum que na promoção e venda de "timesharing" têm sido utilizadas; • técnicas diversas de "marketing" agressivo, aptas a "convencer" os potenciais compradores, nem que para tal os tenham que «vencer» pelo cansaço físico e psicológico decorrente de horas seguidas a ouvir os vendedores. • Alguns dos locais de estadia não são classificados por categorias de conforto. Convinha introduzir um sistema uniforme de estrelas, como já acontece nos hotéis. • No que diz respeito aos clubes e pontos de férias, é importante saber qual o valor exacto desses locais, do inventário dos bens e dos serviços incluídos, da propriedade dos projectos, e das semanas disponíveis. Em caso de troca, é importante ficar a par das despesas anuais e da sua evolução futura.

29. Eis alguns exemplos mais comuns de práticas duvidosas.1.Alguns vendedores não hesitam em recorrer à publicidade enganosa, apresentando o timesharing como um direito de propriedade.2. As técnicas de venda são, por vezes, agressivas (telemarketing ligado a concursos falsos, questionários e sorteios, viagens, venda após demonstração num hotel de luxo ou uma excursão, prestações baixas, etc.).3. Os prospectos de venda são, muitas vezes, sucintos e omitem a natureza jurídica dos direitos adquiridos, a qualidade do alojamento, as despesas suplementares, de transporte, o inventário das residências e as semanas disponíveis, etc.4. A falta de informação reduz as hipóteses de troca ou de venda do time-sharing. Por vezes, são mesmo impossíveis caso o empreendimento e a semana sejam desinteressantes.5. Algumas empresas menos honestas contactam os titulares do time-sharing e prometem arranjar um comprador para a semana que eles detêm e, em troca, pedem para adquirir um novo time-sharing(técnica conhecida por "compra e venda"). Alguns vendedores prometem assim revender o time-sharing a um preço irrealista. Na maioria das vezes, a promessa não se realiza com prejuízo grave para as finanças do consumidor.

30. Conselhos • Certos vendedores são pouco escrupulosos e utilizam práticas comerciais duvidosas, por vezes agressivas, para fazer o consumidor adquirir uma fracção de time-sharing (contactos insistentes por telefone, concursos, com prémios..). • Atenção à utilização do termo "proprietário" ou de outras expressões que possam criar nos consumidores a ideia de que são proprietários ou comproprietários do empreendimento (Artigo 44º DL nº 275/93, de 5 de Agosto) • Este sector tem conhecido numerosos conflitos com os consumidores, nomeadamente a falência de empresas envolvidas em que o comprador perdeu tudo. • Ora esta fórmula de férias pode revelar-se mais complicada do que parece!

31. Principais diferenças no Regime do timesharing • Âmbito de Aplicação Objectiva • Actualmente (Artigo 1ºDL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 180/99, de 22 de Maio e Artigo 45º ) aplica-se a bens imóveis. • Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro(Artigo 1º) Inclui novos produtos que surgiram no mercado (clubes de férias com desconto, férias semelhantes ao time-sharing em navios de cruzeiro, embarcações de recreio e caravanas), estendendo a protecção à venda e revenda de time-sharing. • Âmbito de Aplicação Subjectiva • Actualmente “adquirente ou titular” do Direito Real de Habitação Periódica. • Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro, essas expressões são substituídas por “Consumidor” • Artigo 1º nº2, a Directiva aplica-se aos contratos entre profissionais e consumidores.

32. Direito Real de Habitação Periódica • Actualmente (Artigo 3ºDL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 116/2008, de 4/7) limite mínimo de 15 anos. • Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro(Artigo 2º nº1 a) ) limite mínimo de 1 ano • Direito de Habitação Turística • Actualmente (Artigo 47ºDL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 22/2002, de 31/1 ) limite mínimo de 3 anos • Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro ( Artigo 2º nº1 b)) limite mínimo de 1 ano • Prazo para exercer o Direito de Resolução • Actualmente (Artigo 16ºDL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 180/99, de 22/5 ) 10 dias úteis • Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro ( Artigo 6º) 14 dias de calendário

33. Forma de exercício do Direito de Resolução • Actualmente (Artigo 16º nº2 DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 180/99, de 22/5 ) através de carta registada com aviso de recepção • Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro ( Artigo 7º) em papel ou noutro suporte duradouro • A nova directiva revêainda as disposições relativas às línguas (Artigo5º) em que os contratos devem ser celebrados e às informações (Artigo 4º) que devem constar do documento, impondo a necessidade de os E-M estabelecerem sanções efectivas e dissuasivas no caso de incumprimento da Directiva.

34. Visa essencialmente por termo a práticas restritivas da concorrência; • Aumentar a clareza e certeza jurídica dos mecanismos de protecção do consumidor; • Garantir que os consumidores europeus possam usufruir das vantagens que o Mercado Interno lhes proporciona; • Regras quanto aos meios legais ao dispor dos consumidores para a resolução de litígios que ocorram entre os consumidores e profissionais. • A implementação de regras comuns no que concerne a esta matéria é da maior importância dado o relevo cada vez maior que o turismo desempenha nas economias dos Estados-Membros.

35. Curiosidades • As férias em regime de timeshare são muito populares em vários países da UE. • O Reino Unido, a Suécia, a Alemanha, a Itália e a Espanha, por exemplo, encabeçam a lista dos países com maior número de consumidores que adquire férias em regime de timeshare. • Espanha, Portugal, Alemanha, Itália e França têm uma indústria nacional importante neste sector. A República Checa, a Hungria e a Polónia revelam um crescimento significativo a nível do número de consumidores que adquire férias neste regime. • De acordo com dados recentes da indústria, existem aproximadamente 1500 complexos turísticos de timeshare, que dão origem a 85000 unidades de timeshare por ano. • Esta actividade traduz-se por um produto total de 10,5 mil milhões de euros e cria 40000 postos de trabalho na UE.

36. “Passe férias fantásticas para o resto da sua vida!” Esta é na maioria dos casos, a promessa que as empresas de timesharing fazem para “agarrar” os clientes. • DECO • Em 2007 foram feitas 155 reclamações de utilizadores de timesharing. • Modo geral as Reclamações recaem sobre: • vendas agressivas associadas à assinatura de contratos, • revenda do Direito Real de Habitação Periódica • más condições das instalações.

37. “Crise obriga milionários a dividir iates” • (Notícia) • Propriedade partilhada de grandes iates está a aumentar • Comprar um iate de luxo (Ocean Emerald) custa 15 milhões de euros, mas “alugá-lo” por duas semanas custa cerca de 2 milhões, sendo assim um valor que mais milionários podem pagar…. • O fabricante do referido modelo pretende inclusive, construir um determinado número de iates só para um programa de timesharing, assim • Este modelo de “propriedade partilhada” também tem certas vantagens “ajudando” certos sectores…

38. Obrigada e boas férias!