Der Baurechtsvertrag

1. Der Baurechtsvertrag Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

2. I. Vertragsobjekt II. Form des Vertrags III. Inhalt des dinglichen Rechts und persönliche Verpflichtungen der Parteien Schlussfolgerung Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

3. I. Vertragsobjekt A. Das Baurecht Art. 779 1Ein Grundstück kann mit der Dienstbarkeit belastet werden, dass jemand das Recht erhält, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten. Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

4. I. Vertragsobjekt B. Die verschiedenen Baurechtsarten 1. Das Baurecht als Grunddienstbarkeit Art. 730 1Ein Grundstück kann zum Vorteil eines andern Grundstückes in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers diese andern Grundstückes gefallen lassen muss … Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

5. I. Vertragsobjekt B. Die verschiedenen Baurechtsarten 2. Das Baurecht als Personaldienstbarkeit Art. 655 3Als selbstständiges und dauerndes Recht kann eine Dienstbarkeit an einem Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden, wenn sie: 1. weder zugunsten eines berechtigten Grundstücks noch ausschliesslich zugunsten einer bestimmten Person errichtet ist; und 2. auf wenigstens 30 Jahre oder auf unbestimmte zeit begründet ist. Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

6. I. Vertragsobjekt B. Die verschiedenen Baurechtsarten 2. Das Baurecht als Personaldienstbarkeit BGE 135 III 103 Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

7. I. Vertragsobjekt C. Die verwandten Rechte 1. Das Recht auf Überbau Art. 674 1Bauten und andere Vorrichtungen, die von einem Grundstücke auf ein anderes überragen, verbleiben Bestandteil des Grundstückes, von dem sie ausgehen, wenn dessen Eigentümer auf ihren Bestand ein dingliches Recht hat. 2Das Recht auf der Überbau kann als Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden. Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

8. I. Vertragsobjekt C. Die verwandten Rechte 2. Leitungsrechte Art. 676 2Soweit nicht das Nachbarrecht Anwendung findet, erfolgt die dingliche Belastung der fremden Grundstücke mit solchen Leitungen durch die Errichtung einer Dienstbarkeit. Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

9. I. Vertragsobjekt C. Die verwandten Rechte 2. Leitungsrechte Art. 15a Elektrizitätsgesetz Leitungen mit den erforderlichen Nebenanlagen zur Übertragung und Verteilung von Elektrizität stehen im Eigentum der Unternehmen der Energiewirtschaft, die sie erstellt oder von Dritten erworben haben. Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

10. I. Vertragsobjekt C. Die verwandten Rechte 3. « Pflanzensuperficies » Art. 678 2Eine dem Baurecht entsprechende Dienstbarkeit für einzelne Pflanzen und Anlagen von Pflanzen kann auf mindestens zehn und auf höchstens 100 Jahre errichtet werden. Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

11. II. Vertragsform Art. 779a 1Das Rechtsgeschäft über die Errichtung eines Baurechts bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. 2Sollen der Baurechtzins und allfällige weitere vertragliche Bestimmungen im Grundbuch vorgemerkt werden, so bedürfen sie zu ihrer Gültigkeit ebenfalls der öffentlichen Beurkundung. Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

12. III. Inhalt des dinglichen Rechts und persönliche Verpflichtungen der Parteien Art. 779b 1Die vertraglichen Bestimmungen über des Inhalt und Umfang des Baurechtes, wie namentlich über Lage, Gestalt, Ausdehnung und Zweck der Bauten sowie über die Benutzung nicht überbauter Flächen, die mit seiner Ausübung in Anspruch genommen werden, sind für jeden Erwerber des Baurechtes und des belasteten Grundstückes verbindlich. 2Weitere vertragliche Bestimmungen können im Grundbuch vorgemerkt werden, falls die Parteien dies vereinbaren. Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

13. III. Inhalt des dinglichen Rechts und persönliche Verpflichtungen der Parteien Art. 779b 2Weitere vertragliche Bestimmungen können im Grundbuch vorgemerkt werden, falls die Parteien dies vereinbaren. Art. 779a 2Sollen der Baurechtzins und allfällige weitere vertragliche Bestimmungen im Grundbuch vorgemerkt werden, so bedürfen sie zu ihrer Gültigkeit ebenfalls der öffentlichen Beurkundung. Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

14. Schlussfolgerung • Das Baurecht als Grunddienstbarkeit hat sich innerhalb der in Art. 730 Abs. 1 vorgesehenen Grenzen zu bewegen. Wie ein Recht auf Überbau und wie jede andere Grunddienstbarkeit hat es in zeitlicher Hinsicht, in Bezug auf die belastete Fläche oder in Bezug auf seinen Inhalt beschränkt zu sein. Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

15. Schlussfolgerung • Die Übertragungsbeschränkungen, welche ein in der Form einer Personaldienstbarkeit errichtetes Baurecht betreffen, sind persönliche Verpflich-tungen, welche im Grundbuch vorgemerkt werden können. Es ist nicht Sache des Grundbuchamts, die Einhaltung dieser Beschränkungen zu ge-währleisten. Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

16. Schlussfolgerung • Die elektrischen Leitungen mitsamt den dazuge-hörigen Anlagen sowie die über- und unterir-dischen Telekommunikationsleitungen sind m.E. gemäss Gesetz als Mobilien zu qualifizieren. Die diesbezüglichen Dienstbarkeiten werden durch die Art. 730 oder 781 geregelt und sind keine Baurechte. Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

17. Schlussfolgerung • Die Begründung oder Abänderung eines Bau-rechts hat neu immer in der Form der öffentlichen Beurkundung zu erfolgen. Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

18. Schlussfolgerung • Die Bestimmungen, welche den Inhalt der Bau-rechtsdienstbarkeit selbst definieren, sind ding-licher Natur und entfalten infolgedessen Wirkung gegenüber jedermann. Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

19. Schlussfolgerung • Die dauerhaften persönlichen Pflichten, welche direkt mit dem Baurecht zusammenhängen (insbesondere die Pflicht zur Bezahlung der Baurechtszinsen), können, sofern sie öffentlich beurkundet wurden, im Grundbuch vorgemerkt werden. • M.E. muss die Vormerkung für jede einzelne Pflicht separat angemeldet und eingetragen werden. Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

20. Schlussfolgerung • Die Vormerkung verwandelt die persönliche Verpflichtung in eine Verpflichtung propter rem, welche Bestand hat zwischen dem jeweils aktuellen Baurechtsnehmer und dem aktuellen Eigentümer des Grundstücks. • Der Notar hat die Parteien über die Wirkung der Vormerkung insbesondere bezüglich Baurechts-zins zu informieren. Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

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