Ingatlanok értékelése hozamszámítással 1-2.

1. Ingatlanok értékelése hozamszámítással 1-2. Előadás Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő Szakképzés, Ingatlankezelő Szakképzés A-V. modul

2. Piaci érték: Az az ár, amelyért az ingatlan méltá-nyosan, magánjogi szerződés keretében és az értékelés időpontjában várhatóan eladható, feltételezve a következőket: • Az eladó hajlandó az eladásra • Az adásvétel lebonyolítására kellő idő áll rendelkezésre

3. A tárgyalás időszakában az érték nem változik • Az értékesítés megfelelő nyilvánossággal történik • Az átlagostól eltérő, speciális vevői ajánlatokat figyelmen kívül hagyjuk A piaci érték ún. objektív érték.

4. Hozamérték A befektetési célú (vagy befektetési célúvá tehető) ingatlanból jövőben várható (tiszta) jövedelmek jelenértéke. Figyelem! Ha az ingatlan nem befektetési célú (ill. nem tehető azzá), akkor nem használható a hozamelvű értékelés!!!

5. Mit tekintünk jövőbeni jövedelemnek? Lehetséges teljes bevétel - Veszteségek + Egyéb bevétel = Effektív bevétel (EGI)  (Piaci érték) - Működési költségek = NOI  Piaci érték - ADS = CF  Befektetési érték

6. Tényleges Bo bevétel szorzó: V – piaci érték EGI – tényleges Bo bevétel

7. Példa: Az 5,3 mFt éves Bo bevételt hozó ingatlanunk értékét szeretnénk megálla-pítani. A rendelkezésünkre állnak a következő hasonló ingatlanok tényleges eladási adatai:

8. Eladási ár: 112 mFt Tényleges Bo bevétel: 5,5 mFt • Eladási ár: 118 mFt Tényleges Bo bevétel: 5,7 mFt • Eladási ár: 110 mFt Tényleges Bo bevétel: 5,3 mFt

9. Az összehasonlító ingatlanok Bo bevétel szorzói:

10. A vizsgált ingatlan értéke:

11. Mikor alkalmazzuk a tényleges bruttó bevételszorzó módszert? Általában olyan ingatlanok értékelésekor, melyeket jól lehet jellemezni az éves bevételükkel (ezáltal jól tipizálhatók), pl.: • Bérlakások értékelése, • Éttermek, szórakozóhelyek értékelése.

12. Direkt tőkésítés: NOI – No működési bevétel R – tőkésítési kamatláb V – piaci érték

13. Mikor alkalmazhatjuk a direkt tőkésítést? Ha az ingatlan jövedelme már stabilizálódott. NOI idő

14. 1. „Build-up” módszer: A tőkésítési ráta becslése: Kockázatmentes kamatláb + Országkockázati tényező + Szektorkockázati ráta + Vállalkozás specifikus kockázati ráta = Tőkésítési kamatláb (R)

15. 2. A tőkésítési ráta meghatározása piaci tapasztalatok alapján:

16. 3. CAPM modell segítségével • Capital Asset Pricing Model • Kezdetben az értékpapír-piaci befekte-tések várható hozamának (megtérülési rátájának) becslésére használták • A modell kiterjeszthető valamennyi befektetés (projekt) várható hozamának becslésére

17. A modell kiterjesztése a különféle projektekre:  (projekt) ?  (befektető)  (Rt.)  (projekt) részvény

18. A modell kiterjesztése a különféle projektekre: A befektetők ugyanazt a hozamot várják el a részvénytársaság által megvalósított projektektől, mintha a projektet saját maguk valósítanák meg.

19. A kockázatok kezelése (diverzifikáció): Diverzifikálás: A tőkénket több különböző kockázatú eszközbe fektetjük (portfóliót képzünk) annak érdekében, hogy az összes kockázatunk csökkenjen.

20. A kockázatok kezelése (diverzifikáció): Kockázatok felbontása: Egy befektetés kockázata mindig felbontható ún. • Egyedi (diverzifikálható, nem szisztematikus) és • Piaci (diverzifikációval nem kiküszöbölhető, szisztematikus) kockázatra.

21. A kockázatok kezelése (diverzifikáció): • Egy jól diverzifikált portfóliónak csak piaci kockázata van, • A gyakorlatban ilyen jól diverzifikált portfóliónak tekintjük a piaci portfóliókat (pl.: tőzsdeindexek).

22. A kockázat mérése (β): r       β               rm    r: a vizsgált befektetés múltbéli hozamai rm: a piaci portfólió múltbéli hozamai

23. A β tulajdonságai: • Időben meglehetősen stabil, • Ha a projekt felbontható különböző kockázatú részekre (pl.: benzinkút = töltőállomás + shop), akkor a β az egyes részek β-jából megfelelő súlyozással számítható, • Az egyes projektek β-ja többnyire az adott ágazat (más hasonló kockázatú befektetések) β-ját követi.

24. A befektetés várható hozama (megtérülése): r = rf+ β  (rm – rf) rf: kockázatmentes kamatláb β: az adott befektetés kockázatának mértéke rm: piaci portfólió hozama (piaci kamatláb) (rm – rf): kockázati prémium

25. A modell alkalmazásának előnyei és nehézségei: • Ha az ingatlan múltbéli hozamadatai ismertek, a várható megtérülési ráta (tőkésítési ráta) könnyen meghatározható, • Új projekt esetén β-könyv szükséges, • Az ingatlan befektetések • A nagy tőkeigény és a • Nehéz feloszthatóság miatt nehezen diverzifikálhatók.

26. Érzékenységvizsgálat: Példa: Határozzuk meg annak az irodaháznak a piaci értékét, melynek éves nettó működési bevétele 42 mFt, a kihasználtsága 95%-os. A hasonló ingatlanok tőkésítési rátája 8%.

28. Vizsgáljuk meg, hogyan változna az eredmény, ha a tőkésítési rátát 0,5%-os lépcsővel változtatjuk a [6%;10%] intervallumban!

30. A DCF módszer sémája: a NOI nem stabila NOI stabil Exit érték (örökjáradék) diszkontálás 0. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. . . év

31. DCF módszer:

32. Mikor alkalmazhatjuk a DCF módszert? Ha az ingatlan jövedelme még nem stabil. NOI idő

33. Példa: Az ingatlan teljes felújítását a jövő évre tervezik. A felújítás évében az ingatlan csaknem üresen áll majd. A felújítás után az épületet értékesíteni szeretnék. A következő években az alábbi jövedelmek várhatók:

34. A hasonló ingatlanok tőkésítési rátája 8%. A befektetők által elvárt megtérülés 10%. Mekkora az ingatlan piaci értéke?

36. A jelenlegi piaci érték:

37. Hogyan kezeljük az inflációt? • A bérleti díjakat és a működési költségeket indexáljuk a becsült inflációs rátával. Ekkor mindig nominális kamatlábakkal dolgozunk. • Reál kamatlábakat használunk. Ebben az esetben sem a bérleti díjakat, sem a működési költségeket nem korrigáljuk az inflációs rátával.

38. Reál kamatláb: Ahol rr: reál kamatláb [%] rn: nominális kamatláb : inflációs ráta Közelítőleg: rr  rn - 

39. Meglévő használat szerinti érték: Az ingatlan piaci értéke abban az esetben, ha feltételezzük, hogy • Az ingatlan jelenlegi használatát (hasznosítási módját) a jövőben is fenntartjuk, de • az ingatlan szabad, azaz „bérlőmentes” állapotban kerül eladásra.

40. Legmagasabb és legjobb használat: Egy ingatlan legvalószínűbb használata (hasznosítása), amely • fizikailag lehetséges, • megfelelően indokolt, • (építés)jogilag megengedett, • pénzügyileg megvalósítható és • a lehetséges használati módok közül a legmagasabb értéket eredményezi.

41. A hozamelvű értékelés folyamata: • Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése. • A jövőbeni pénzfolyamok felállítása, azaz a jövőbeni bevételek és kiadások becslése használati módonként (NOI, CF). • Kamatlábak (elvárt megtérülési ráta, tőkésítési ráta) meghatározása.

42. Az egyes pénzfolyamok jelenértékének meghatározása (direkt tőkésítés, DCF módszer). • A legmagasabb jelenérték, mint hozamérték kiválasztása.

43. Befektetési érték: • Megmutatja, hogy a befektető (tulajdonos) számára mennyit ér az ingatlan. • Szubjektív érték. • Meghatározása az ún. tőkeellátottság szerinti módszerrel történik.

44. Befektetési érték meghatározása: Tőkeellátottsági módszer: Vb=Vs+Vi ahol Vb: befektetési érték Vs: saját tőke értéke Vi: idegen tőke értéke

45. A saját tőke értéke:

46. Az idegen tőke értéke: A befektető számára! Vi = a hitel fennálló egyenlegével (a még fennálló tőketartozással)

47. Példa: Várakozásunk szerint az ingatlannak a következő évben 1.300 eFt NOI-t kell produkálnia. Az adósságszolgálat évente 873 eFt. A hitel jelenlegi egyenlege 14.670 eFt. A tőkésítési ráta 11%. Mennyi az ingatlan befektetési értéke?

48. CF = NOI – ADS = 1.300 – 873 = 427 eFt A CF-t tőkésítjük: A befektetési érték: 3.882 + 14.670 = 18.552 eFt

49. Példa: Az ingatlanból az alábbi CF-kra számí-tunk a következő években:

50. A CF várhatóan az 5. évben fog stabilizálódni. Az épületet 130 mFt hitellel finanszírozták. Az ingatlant az 5. év végén szeretnénk eladni és arra számítunk, hogy 150 mFt-ot fogunk kapni érte. Az elvárt megtérülési ráta 14,2%. Állapítsuk meg a befektetés értékét!