A WING-RŐL

1. TRANZAKCIÓK NÉLKÜLVagyongazdálkodás, vagyonkezelés, ingatlankezelés, ingatlangazdálkodás - mint KIÚTBudapest, 2009. okt. 15.Noah M. Steinberg elnök-vezérigazgató

2. A WING-RŐL • A WING Zrt. Magyarország egyik legjelentősebb ingatlanvállalkozása. • Társaságunk a magyar ingatlanpiacon működő multinacionális cégek, ingatlanfejlesztők magyar konkurense. • Célunk a hosszú távú értékteremtés Magyarországon.

3. A WING CSOPORT PIACI JELENLÉTE • Ingatlanfejlesztés • Iroda, • Ipari és logisztikai, • Kereskedelmi, • Szálloda, • PPP, BTS. • Befektetés és portfoliómenedzsment • Ingatlanszolgáltatás

4. A WING SZÁMOKBAN • 960 000 m² telek területen • Tulajdonlunk / fejlesztettünk / jelenleg építünk/előkészítünk • 320 000 m² irodát • 320 000 m² ipari épületet • 65 000 m² kereskedelmi létesítményt és • 100 000 m² speciális ingatlant • Budapesti fejlesztések: I., II., III., VIII., IX., X., XII., XIII., XVI., XXII. kerületek.

5. FEJLESZTETT PROJEKTEK IRODÁK Millenáris Modern & Avantgarde Átrium Park Studium Irodaház Millenáris Classic Máriássy Ház Danubius Házak Bajor & Polar Center Váci 175 IPARI FEJLESZTÉSEK East Gate Business Park Dél-pesti Üzleti Park I KERESKEDELMI PROJEKTEK Agria Park, Eger PPP Corvinus Campus MTV VPOP ÚJ PROJEKTEK IRODÁK K3 V17 AP2 Duna Passage IPARI FEJLESZTÉSEK Dél-pesti Üzleti Park II Media Park KERESKEDELMI PROJEKTEK Hegyvidék Bevásárlóközpont SZÁLLODÁK A66 Székesfehérvár Postapalota PROJEKTPORTFOLIÓ

6. retail office hotel industrial PROJEKTPORTFOLIÓ ,

7. ÉRTÉKTEREMTÉS • A WING egy értékteremtő vállalkozás, amely az épületei révén hivatott értéket teremteni. • Az értékteremtés területei: • Pénzügyi értelemben, • Funkcionális értelemben, • Építészeti értelemben. • A MA aktuális témája a pénzügyi értelemben vett értékteremtés. Legjobb irodafejlesztés 2008 Legjobb bevásárlóközpont fejlesztés 2008

8. ÉRTÉK ÉS REALIZÁLHATÓSÁG • Egy jó ház megőrzi az értékét! • Hozzáértő gazdálkodással egy stabil piacon ez az érték akár nőhet is! • Befektetőként, az ingatlantulajdonos relatív biztonságban van, hiszen egy ingatlan ritkábban ér nullát, mint a részvény. • Mégis, jelen piaci helyzetben, Magyarországon, az elmúlt egy évben rendkívül nehéz volt ingatlant értékesíteni.

9. A MÚLT • Az ingatlanfejlesztő cégek általános üzleti modellje: • Telekvásárlás, • Ingatlanfejlesztés, • Bérbeadás és • Értékesítés. • Az eladásból származó nyereséget a fejlesztő visszaforgatta a következő projektbe. • Az eladásra nem is mindig volt szükség, hiszen a refinanszírozás tőkeforrás értékesítése nélkül is biztosította az emelt hitelösszeget. • A befektetői kedv növekedésével, a forward sale-nek köszönhetően, sokszor a bérbeadásra sem volt szükség, hiszen a ház felépítésével a fejlesztő már realizálta a nyereséget.

10. PARADIGMAVÁLTÁS • A korábbi világ megszűnt! • Hirtelen szűnt meg! • Idő kellett! • …a megértéshez: • Mi történt? • Mink van és mihez tudunk nyúlni? • Milyen következményei vannak azoknak a döntéseknek, amik egészen más körülmények között lettek meghozva.

11. A WING KORÁBBI TULAJDONOSI DÖNTÉSE • Az általunk fejlesztett projektek javát megtartottuk, sőt vásároltunk is általunk értékesnek vélt bérbeadott ingatlanokat - amikor úgy véltük, hogy értéket tudunk növelni. • Ez a portfolió cash-flow pozitív, ami a jelen piaci helyzetben óriási érték! • Evvel a cash-flowal nem csak, hogy fenn tudjuk tartani a szervezetünket, hanem forrást is biztosít más célokra. • Diverzifikált stratégiánk másik része az ingatlanszolgáltató portfóliónk, amely cégek szintén nyereségesek és többlet bevételt biztosítanak. • Tehát a diverzifikálás egy fontos elem, a három lábon állás egy szerencsés stratégiának tűnik a mai világban.

12. A PROJEKTPORTFOLIÓ MŰKÖDTETÉSE • A portfolió nem automatikusan működik. • Legfőbb értékünk a bérlő! • Rendkívül nagy energiát kell fordítani a bérlő megelégedésére, kiszolgálására. • A házakat nem csak költséghatékonyan kellene üzemeltetni, hanem magas minőségben (pl. takarítás), tehát még fontosabbá vált: • a házakban működő személyzet hozzáállása és • a bérlőnek az általános közérzete! • Meg kell érteni a bérlők igényeit és helyzetüket! • Olyan bérlők esetén például, akik a válság által erősen érintve vannak, meg kell tartani az egyensúlyt a bérlőnek nyújtott esetleges segítség és a ház bevételi igényei között.

13. PROPERTY MANAGEMENT • A WING-nél a vagyongazdálkodási feladatokat (property management, asset management) házon belül kezeljük. • Az ingatlan üzemeltetés (facility management) egy külső terület, amit a STRABAG PFS végez. • A STRABAG PFS az egykori TCW, majd DeTeImmobilien- Hungary, 49%-os tulajdonosa a WING. • Rendkívül fontos, hogy • a PM és az FM szervezetek között jó legyen a koordináció, • szoros legyen az együttműködés és • a bérlő számára világos legyen, hogy ha kérdése vagy problémája van, kihez fordulhat, ki áll vele kapcsolatban.

14. BÉRBEADÁS NEHÉZ IDŐKBEN IS • A meglévő portfolióból maximalizálni kell a bevételt. • Ott, ahol nincs bérlő, de van bérbeadó terület, értelemszerűen a legfontosabb feladat a bérbeadás. • A WING bérbeadási tevékenysége cégen belül zajlik külső ügynökségek segítségével, egyikük az általunk 51 %-ban birtokolt ESTON. • Összefoglalva, a válságban egy jó portfolió, jól bérbeadottan, magas minőségben és költséghatékonyan üzemeltetve, stabil és cash generáló eleme tud lenni egy vállalatnak.

15. A SZÜKSÉGES TŐKE • A korábbi ingatlanfejlesztési modellben reálisan számítani lehetett arra, hogy az új projektekhez szükséges önrész az ingatlanértékesítésből gyorsan össze tud jönni. • Ez a modell a mai világban megbomlott. • A portfolióból generált szabad cash biztosíthat tőkét, de ennek időben történő rendelkezésre lassan biztosított.

16. ELŐKÉSZÍTÉS ALATT ÁLLÓ FEJLESZTÉSEK • Jellemző a cégeknél, hogy olyan ingatlanjaik vannak, amelyek ingatlanfejlesztési előkészítési fázisban vannak és nem generálnak bevételt vagy csak minimális szinten. • Az első számú kérdés az, hogy van-e elég cash a rendszerben a carrying costlefedésére. • Ha a válasz nem, akkor prompt feladat rendezni ezt a helyzetet. • Ha a válasz igen, akkor a következő kérdés, hogy mikor lehet a fejlesztést elindítani, hogy az eredeti célnak megfelelően, bevételt generáljon a projekt. • A mai piacon a legtöbb bank csak előbérlet esetén finanszíroz. • Tehát, a mostani állomány felszívódását követően sok spekulatív ház nem fog épülni, hanem a végfelhasználó ismeretébenépülnek majd a korábbi évekhez képes kisebb volumenben.

17. TÉRJÜNK VISSZA A LÉNYEGRE! • A szükséges önrészt teremteni kell vagy portfolió cash-flow-ból vagy egyéb forrásból. • A mai előadásom nem tér ki a potenciális tőkeforrásokra, de egy biztos, a jól működő, jól szervezett portfólió, amivel jól gazdálkodnak, olyan értéknövekvő tényező, amely ebben a nehéz időszakban az egyik kiút a válságból. • A jó gazdálkodás értéknövelő tevékenység, hiszen idővel a házak visszafizetik a hitelüket és a jól kezelt bérlők akár maguk is értéknövekvő tényezőkké válnak a portfolión belül.

18. MIKOR ÉS MIÉRT FOG VISSZATÉRNI AZ INGATLANBEFEKTETÉSI KEDV? – I. • A nemzetközi gazdaság 2010-ben induló lassú javulása húzza majd maga után a régió országait. • 2010-es, magyarországi választások után bemérhetővé válik a magyar országkockázat. • Az inflációs félelmek függvényében alakuló, de várhatóan tartósan alacsonyan maradó alapkamatok kedvezően hatnak a befektetési kedvre. • A bankok és ingatlanos hitelportfolióik jó része túléli a válságot és a túlélők egy része újra hajlandó lesz hitelezni.

19. MIKOR ÉS MIÉRT FOG VISSZATÉRNI AZ INGATLANBEFEKTETÉSI KEDV? – II. • Az ingatlanpiaci befektetői hozamok 2-3-szor nagyobb megtérülést ígérnek, mint a biztonságosnak tartott (USA, JPN, D, F, stb.) állampapírok. A magyar ingatlanpiac árazása kiemelkedően gyenge, azaz stratégiai befektetőnek vonzó. Az állampapír hozamok valószínű emelkedésével szemben az ingatlanos hozamok csökkenése várható. • A 2009-2010-es helyi bérbe-adhatósági túlkínálatot új fejlesztések híján felszívja a piac. • A helyi piacon gyenge projektek vagy elvéreznek, vagy túlélik a válságot, tehát további, lényegi árcsökkenésnek nem lesz piaci oka. • Ha ezek teljesülnek, akkor egy diverzifikált portfolió része, logikus és vonzó elem az ingatlan, egy földrajzilag diverzifikált portfolióban pedig logikus a jó növekedést prognosztizáló magyar piacon.

20. KONKLÚZIÓ • A bérbeadott ingatlan minden piaci körülmények között értéket képvisel. • A bérbeadást követően a legfontosabb elemek: • a bérlők maximális kiszolgálása, • a ház hatékony és gazdaságos működése. • Pozitív cash-flow-t generáló ház vagy portfolió teremthet fedezetet egyéb felhasználásra akár további fejlesztéshez is. • Kiutat jelenthet a válságból olyan értelemben is, hogy az ingatlan megtartása jó üzleti lehetőséget biztosít és a jövőbeli kedvezőbb befektetési piacon a tulajdonos dönthet az ingatlan megtartása és értékesítése között.

21. KÖSZÖNÖM A FIGYELMET! WING Zrt. 1095Budapest, Máriássy utca 7., MÁRIÁSSY HÁZ Tel.: +36 1 451-4760, Fax: +36 1 451-4289 info@wing.hu, www.wing.hu