1 / 23

Allmänt om värdering: Syftet med värderingen Värdetidpunkt Datainsamling - marknadsanalys Besiktning Val av värderingsme

Allmänt om värdering: Syftet med värderingen Värdetidpunkt Datainsamling - marknadsanalys Besiktning Val av värderingsmetod Ortsprismetod Avkastningsmetod (Produktionskostnadsmetod) Bestämning av marknadsvärdet Dokumentation. Lån Köp/försäljning Intrång/Expropriation

zaccheus
Download Presentation

Allmänt om värdering: Syftet med värderingen Värdetidpunkt Datainsamling - marknadsanalys Besiktning Val av värderingsme

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. Allmänt om värdering: • Syftet med värderingen • Värdetidpunkt • Datainsamling - marknadsanalys • Besiktning • Val av värderingsmetod • Ortsprismetod • Avkastningsmetod • (Produktionskostnadsmetod) • Bestämning av marknadsvärdet • Dokumentation

  2. Lån • Köp/försäljning • Intrång/Expropriation • Fastighetsbeskattning • Andra ändamål

  3. Värdetidpunkt - allmänt: • Nu (Januari 2008) • Hösten 2004 • 2008-12-31 • Genomsnittlig värde- nivå under 2006 • Värdetidpunkten vid fastighets- taxering = ”andra året före”

  4. Läget • i landet • i staden/orten • i stadsdelen/området • i huset (om lägenheter) • Översikts- och detaljplaner • Marknaden • Typ av hyreshus • Storlek, ålder och standard hos byggnaden

  5. Massvärderingssituationer: Information från register eller fastighetsdeklaration

  6. Tre metoder: • Ortsprismetod • Avkastningsmetod • (Produktionskostnadsmetod)

  7. Ortsprismetoden - olika bestämningsmått: • Pris / kvm • Köpeskillingskoefficient == “K/T-tal” • Bruttokapitaliseringsfaktor • Direktavkastningsprocent

  8. Pris per kvadratmeter: Fastig- Area Pris Pris/kvmhet A 1 000 3 750 3 750 B 1 350 5 450 4 040 C 900 3 200 3 560 D 1 460 6 500 4 450 E 1 250 4 800 3 840 F 1 420 5 700 4 010 Medeltal: 3 940

  9. Köpeskillingskoefficient-“K/T-tal”: Fastig- Taxv Pris K/T het kkr kkr A 1 250 3 750 3.0 B 1 700 5 450 3.2 C 1 100 3 200 2.9 D 2 200 6 500 3.0 E 1 400 4 800 3.4 F 2 000 5 700 2.9 Medeltal: 3.1

  10. Avkastningsmetoder: • Nettokapitalisering • Räntabilitetsmodeller • Diskonteringsmodeller • Bruttokapitalisering

  11. Direktavkastningsprocent: Fastig- Netto- Pris Direktavkast-het intäkt ningsprocent A 266 3 750 7.1 B 376 5 450 6.9 C 269 3 200 8.4 D 442 6 500 6.8 E 350 4 800 7.3 F 427 5 700 7.5 Medeltal: 7.3

  12. Diskonteringsmodell: (H - D - U) R n V =Σ + n t (1 + p)t(1 + p)n t = 1 V = FastighetsvärdeH = HyraD = DriftskostnaderU = UnderhållskostnaderR = Restvärden = Kalkylperiodt = Tidsvariabelp = Kalkylränta på totalt kapital, %

  13. Räntabilitetsmodell: (H - D - U - Ba) V = p V = FastighetsvärdeH = HyraD = DriftskostnaderU = UnderhållskostnaderB = Byggnadsvärdea = Avskrivningsfaktorp = Kalkylränta, procent (H - D - U) V = p

  14. Bruttokapitaliseringsfaktor: Fastig- Brutto- Pris Bruttokapitali- het intäkt seringsfaktor A 500 3 750 7.5 B 675 5 450 8.1 C 450 3 200 7.1 D 730 6 500 8.9 E 625 4 800 7.7 F 710 5 700 8.0 Medeltal: 7.9

  15. Bruttokapitaliseringsmodell: V = BKF x H V = Fastighetsvärde (mark+byggnad) BKF = Bruttokapitaliseringsfaktor H = Bruttohyra, kr/år Totalvärde - Markvärde Byggnadsvärde

  16. Nettokapitaliseringsmodeller - vilken information krävs? • Information om hyresmarknaden (hyror, kontrakt, vakanser, prognoser över framtida hyresintäkter mm) • Driftskostnader • Underhållskostnader • Skatter • Lån • Översikts- och detaljplaner

  17. Bruttokapitaliseringsmodeller - vilken information krävs? • Bruttohyra per år och kvm • Bostäder • Lokaler • Bruttokapitaliseringsfaktor • Bostäder • Lokaler

  18. Fastighetstaxering av hyreshus sker i Sverige med en bruttokapitaliserings-modell. • Värdefaktorer - hyreshus • Lägenhetstyp • Bostäder • Lokaler • Hyra • Bruksvärdehyra • Marknadshyra • Ålder

  19. Värdefaktorer - tomtmark för hyres-hus • Storlek • Kvm byggrätt ovan mark, BTA • Bostäder • Lokaler • Typ av bebyggelse • Bostäder • Lokaler • Notera BTA! Omräkning till BTAfrån BRA blir alltså aktuell om manendast känner bruksarean

  20. Relativa kapitaliseringsfaktorer: Bostäder: Nivå- Värdeårsklass faktor 29 xx xx 70 - 74 xx 85 - 87 xx xx 02 - 0,4 - 2,5 0,71 xx xx 0,,89 xx 1 xx xx 1,3 2,6 - 3,8 0,76 xx xx 0,92 xx 1 xx xx 1,25 4,0 - 7,0 0,81 xx xx 0,96 xx 1 xx xx 1,2 7,5 - 9,5 0,86 xx xx 0,96 xx 1 xx xx 1,15 10,0 - 12,0 0,9 xx xx 0,97 xx 1 xx xx 1,15 Lokaler: Nivå- Värdeårsklass faktor29 xx xx 70 - 75 xx 82 - 87 xx xx 98 - 0,4 - 12,0 0,87 xx xx 0,95 xx 1 xx xx 1,09

  21. Exempel på riktvärdeangivelser vid FFT04 (2002 års värdenivå) : Byggnad Mark Gamla StanB 8,00 7200BR L 4,40 10600BR Norrmalmstorg B 7,50 6200BR L 4,20 22000BR Lund, centrum B 6,00 2600BR B-läge L 6,50 2000BR Åsele, glesbygd B 1,50 60BR L 1,50 40BR

  22. Exempel på hyresnivåer vid FFT04: (2002 års hyresnivå) Bostäder Kontor Butiker Norrmalmstorg800 4600 10000< Lund, B-läge 725 900 1200 Åsele, glesbygd 500 300 450

  23. Med hyra avses bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran skall för värderingsenhet bestämmas med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån under det andra året före taxeringsåret……. (9 kap. 3§ FTL). • Aktuella hyresbegrepp: • Bostäder: • Bruksvärdehyra • Jämförelsehyra • Genomsnittshyra • Lokaler: • Marknadsmässig hyra • Marknadshyra • Internhyra

More Related