Trascrizione e salvezza dei diritti dei terzi

1. Trascrizione e salvezza dei diritti dei terzi Slides di sintesi della lezione del Notaio Diomede Falconio alla Scuola di Notariato della Campania Fondazione Emanuele Casale

2. “I PUBBLICI REGISTRI QUALI RISPOSTA ALLE ESIGENZE INFORMATIVE DEL MERCATO” Le generali esigenze di certezza e sicurezza dei traffici economici richiedono un sistema di informazione attendibile sullo Statuto giuridico dei beni. Nel settore immobiliare tale finalità è realizzata dai pubblici registri che assicurano la conoscibilità degli assetti proprietari e della libertà da situazioni pregiudizievoli circa gli immobili. Prendono perciò forma i tre stadi della pubblicità costitutiva (es.: art. 2808, II co. c.c.), della pubblicità dichiarativa (es.: art. 2644 c.c.) e della pubblicità-notizia (es.: art. 2647 c.c. su cui vedi Corte Cost. 6.4.1995 n. 111 e Cass. 99/12864)

3. “IL PRINCIPIO DI APPARTENENZA TITOLATA E LA TUTELA DELL’AFFIDAMENTO DEITERZI” La pubblicazione nei registri immobiliari avente ad oggetto determinati documenti prodotti da una fonte selettiva (art. 2657 cc) genera un’apparenza titolata sulla quale si basa un elevato grado di affidamento dei terzi tutelato dall’ordinamento. Un’applicazione di questo criterio è facilmente riscontrabile in diverse norme (fra tutte:  art.2644 c.c. per la soluzione del conflitto tra i più aventi causa dallo stesso autore in caso di doppia alienazione immobiliare).

5. “PATOLOGIE DEI NEGOZI TRASCRITTI E RILEVANZA CIRCOLATORIA NEI CONFRONTI DEI TERZI” Nonostante la qualificazione in termini patologici di alcuni negozi, l’ordinamento non esclude la loro rilevanza circolatoria nei confronti dei terzi, in presenza di determinate condizioni (es.: “pubblicità sanante” ex art.2652 n.6). Di qui:  un composito regime delle “salvezze” dei diritti dei terzi in materia di circolazione dei beni immobili, nel quale si incrociano norme di carattere sostanziale e regole pubblicitarie.

6. “GRADUAZIONE DEL SACRIFICIO DEI TERZI NELLE DIVERSE IPOTESI DI IMPUGNABILITA’ DEI NEGOZI” E’ possibile tracciare una sommaria tripartizione del sacrificio (e reciprocamente della salvezza) dei diritti dei terzi nelle tre ipotesi di nullità, annullamento e risoluzione del contratto. Di massima: la nullità travolge i diritti di tutti i terzi (soltanto minimi temperamenti subisce la concezione del “quod nullum est nullum producit effectum”), mentre la risoluzione li fa salvi. Un criterio intermedio vale per l’annullamento.

7. “L’ EQUILIBRIO TRA BUONA FEDE E TRASCRIZIONE DELLE DOMANDE GIUDIZIALI” In campo immobiliare, le salvezze dei terzi sono soggette a un complesso equilibrio tra buona fede e trascrizione delle domande giudiziali. Si hanno ipotesi in cui la buona fede non è presunta e va provata (art. 534 II co. c.c.), casi in cui vale la regola generale dell’art 1147, III co. c.c. da coordinare con l’anteriorità/posteriorità della domanda giudiziale (art.1415 c.c.). In altri ambiti si prescinde dalla buona fede e, in coerenza con una retroattività solo obbligatoria, si guarda semplicemente alla pubblicazione della domanda giudiziale (art. 1458 c.c.).

8. “NULLITA’ E SALVEZZE” La pur rigida regola del “resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis” dettata in tema di nullità soffre due complicate eccezioni: A)    la salvezza degli effetti dell’usucapione (art. 1422 c.c.); B)    la pubblicità sanante (art. 2652 n. 6 c.c.).

9. “NULLITA’ E USUCAPIONE” In presenza di titolo nullo, ancorchè trascritto, non vi è prescrizione dell’azione volta a far dichiarare la nullità. Tuttavia, pur in assenza di titolo (valido) d’acquisto derivativo, decorsi venti anni di possesso continuato,  pubblico e pacifico da parte dell’avente causa, l’usucapione ordinaria (e non quella abbreviata) paralizza l’azione di rivendica del dante causa. Non si tratta di una salvezza di diritti immediatamente di terzi, ma indirettamente può riverberarsi sugli stessi in caso di ritrasferimento (a qualsiasi titolo) da parte dell’usucapiente (in argomento: Cass. Civ., sez. II, 5.2.2007 n. 2485  e Cass. Civ., sez. III, 10.7.2008 n. 18888).

10. ART.1422. IMPRESCINDIBILITÀ DELL'AZIONE DI NULLITÀ. – L'azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione, salvi gli effetti dell'usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione.

11. “PUBBLICITA’ SANANTE” “La vera e più singolare salvezza dei diritti dei terzi in caso di nullità è dettata dall’art.2652 n.6 c.c. (pubblicità sanante): affinchè il terzo avente causa da autore munito di titolo nullo possa vedere conservato il suo diritto deve realizzarsi la seguente sequenza: 1)      trascrizione del titolo nullo; 2)      trasferimento (a titolo sia oneroso sia gratuito) al terzo in buona fede; 3)      trascrizione del trasferimento “sub 2”; 4)      decorso di un quinquennio dalla trascrizione al sub “1”; 5)      trascrizione della domanda di nullità  dopo il quinquennio dalla trascrizione “sub 1” e dopo la trascrizione “sub 3”.

12. Articolo 2652 Domande riguardanti atti soggetti a trascrizione. Effetti delle relative trascrizioni rispetto ai terzi Si devono trascrivere, qualora si riferiscano ai diritti menzionati nell'art. 2643, le domande giudiziali indicate dai numeri seguenti, agli effetti per ciascuna di esse previsti:

13. 1) le domande di risoluzione dei contratti e quelle indicate dal 2° comma dell'art. 648 e dall'ultimo comma dell'art. 793, le domande di rescissione, le domande di revocazione delle donazioni, nonché quelle indicate dall'art. 524. Le sentenze che accolgono tali domande non pregiudicano i diritti acquistati dai terzi in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda; 2) le domande dirette a ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre. La trascrizione della sentenza che accoglie la domanda prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda 3)Le domande dirette a ottenere l'accertamento giudiziale della sottoscrizione di scritture private in cui si contiene un atto soggetto a trascrizione o a iscrizione. La trascrizione o l'iscrizione dell'atto contenuto nella scrittura produce effetto dalla data in cui è stata trascritta la domanda; 4) Le domande dirette all'accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione. La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buonafede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda;

14. 5) Le domande di revoca degli atti soggetti a trascrizione, che siano stati compiuti in pregiudizio dei creditori. La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buonafede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda; 6) Le domande dirette a far dichiarare la nullità o a far pronunziare l'annullamento di atti soggetti a trascrizione e le domande dirette a impugnare la validità della trascrizione. Se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell'atto impugnato, la sentenza che l'accoglie non pregiudica i diritti acquistati a qualunque titolo dai terzi di buonafede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda. Se però la domanda è diretta a far pronunziare l'annullamento per una causa diversa dall'incapacità legale, la sentenza che l'accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buonafede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, anche se questa è stata trascritta prima che siano decorsi cinque anni dalla data della trascrizione dell'atto impugnato, purché in questo caso i terzi abbiano acquistato a titolo oneroso;

15. 7) le domande con le quali si contesta il fondamento di un acquisto a causa di morte. Salvo quanto è disposto dal 2° e 3° comma dell'ari. 534, se la trascrizione della domanda è eseguita dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell'acquisto, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi di buonafede che, in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, hanno a qualunque titolo acquistato diritti da chi appare erede o legatario; 8) le domande di riduzione delle donazioni e delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima. Se la trascrizione è eseguita dopo dieci anni dall'apertura della successione, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda; 9) le domande di revocazione e quelle di opposizione di terzo contro le sentenze soggette a trascrizione per le cause previste dai nn. 1,2,3 e 6 dell'art. 395 del c.p.c. e dal 2" comma, dell'art. 404 dello stesso codice. Se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla trascrizione della sentenza impugnata, la sentenza che l'accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buonafede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda.

16. ALCUNE OSSERVAZIONI SULLA PUBBLICITA’ SANANTE ---1) La trascrizione della domanda di nullità non ammette equipollente (Cass. Civ., sez. III, 24.5.2007 n. 12074). ---2) Il difetto di trascrizione della domanda di nullità nel termine di decadenza del quinquennio deve essere dedotto dalla parte interessata e non è rilevabile d’ufficio (Cass. 13824/2004). ---3) La buona fede del terzo acquirente si presume (Cass. 1301/73). ---4) In dottrina si dibatte se sia una sanatoria in senso tecnico dell’acquisto a non domino (Ferri, Mengoni) ovvero una fattispecie complessa non negoziale che conferisce efficacia al contratto nullo (Gazzoni) configurante un acquisto a titolo originario ex lege (Natoli).

17. EFFETTI RIFLESSI DELL’ANNULLAMENTO Gli effetti dell’annullamento del contratto verso il terzo subacquirente (gli “effetti riflessi” del Messineo) divergono a seconda se si tratti di: -- annullabilità dipendente da incapacità legale o -- annullabilità dipendente da qualsiasi altra causa. La prima è opponibile al terzo, la seconda non è opponibile al terzo subacquirente a titolo oneroso in buona fede (art. 1445 c.c.).

18. ARTICOLO 1445 EFFETTI DELL'ANNULLAMENTO NEI CONTRONTI DI TERZI. L'annullamento che non dipende da incapacità legale non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di annullamento.

19. IL TERZO SUBACQUIRENTE PREGIUDICATO DALL’ANNULLAMENTO Data la conoscibilità, mediante consultazione di pubblici registri, dell’incapacità dichiarata o per minore età, l’annullamento si comunica al terzo subacquirente da avente causa munito di contratto annullabile per incapacità legale. Si dispiega in pieno nuovamente il principio “resoluto iure dantis…” anche nei casi di annullabilità dipendente da incapacità naturale, vizi del volere o altre cause previste dalla legge, quando: --a) il terzo acquisti a titolo gratuito; --b) il terzo subacquirente sia in mala fede, benché a titolo oneroso. In tali casi l’ordinamento sanziona chi “certat de lucro captando” rispetto a chi “certat de damno vitando”.

20. ANNULLAMENTO E SALVEZZE (I) Posto che ex art. 1445 c.c., in caso di annullabilità non dipendente da incapacità legale, il terzo acquirente in buona fede a titolo oneroso fa salvo il proprio subacquisto,  qualora si tratti di contrattazione immobiliare, occorre verificare se la trascrizione a favore del terzo sia anteriore alla trascrizione della domanda giudiziale di annullamento. In caso contrario si riespande la regola “resoluto iure dantis …”.

21. Nel caso in esame, l’art. 2652 n. 6 c.c. mitiga la sequenza della pubblicità sanante come segue: 1)      trascrizione del titolo annullabile; 2)      subacquisto a titolo oneroso del terzo in buona fede; 3)      trascrizione del trasferimento “sub 2”; 4)      trascrizione della domanda di annullamento anche entro 5 anni dalla trascrizione “sub 1” e dopo la trascrizione “sub 3”.

22. ANNULLAMENTO E SALVEZZE (II) Come la nullità anche la annullabilità dipendente da incapacità legale trova una eccezione alla comunicazione ai terzi subacquirenti della caducazione degli effetti del negozio viziato. Qui la sequenza ex art. 2652 n. 6 della pubblicità sanante si snoda così: 1)      trascrizione del titolo annullabile; 2)      subacquisto (a titolo sia oneroso sia gratuito) al terzo in buona fede; 3)      trascrizione del trasferimento “sub 2”; 4)      decorso di un quinquennio dalla trascrizione “sub 1” 5)      trascrizione della domanda di annullamento dopo il quinquennio dalla trascrizione “sub 1” e dopo la trascrizione “sub 3”.

23. ANNULLAMENTO E SALVEZZE (III) La pubblicità sanante secondo lo schema più rigido (che prevede il termine di decadenza del quinquennio per presentare la domanda giudiziale) opera anche in favore del terzo subacquirente in buona fede a titolo gratuito, anche quando si tratti di annullabilità dipendente da causa diversa dall’incapacità legale. Si ritorna all’apparenza titolata:  poiché il terzo ha fatto affidamento su una situazione apparentemente legittima, la sentenza che accolga la domanda giudiziale non pregiudica i diritti del terzo subacquirente in base a titolo trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda stessa.

24. RETROATTIVITA’ OBBLIGATORIA DELLA RISOLUZIONE E TERZI Le conseguenze restitutorie derivanti dalla risoluzione non intaccano i diritti dei terzi subacquirenti, salvi gli effetti della trascrizione della domanda giudiziale. Il titolo non è affetto da una patologia, ma è il rapporto negoziale che soffre le diseconomie derivanti dalla mancata attuazione del contratto stesso. Ecco che i diritti subacquistati dai terzi non sono pregiudicati e non rileva né la natura onerosa o gratuita del trasferimento in loro favore né la sussistenza di buona o mala fede.

25. ARTICOLO 1458 EFFETTI DELLA RISOLUZIONE. La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite. La risoluzione, anche se è stata espressamente pattuita, non pregiudica i diritti acquistati dai terzi, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di risoluzione.

26. TRASCRIZIONE DELLA DOMANDA DI RISOLUZIONE L’unico limite fissato dall’art. 1458 c.c. alla salvezza del terzo è dato dalla trascrizione della domanda di risoluzione anteriormente alla trascrizione del subacquisto.

27. I TERZI INSENSIBILI ALLA SIMULAZIONE Non sono pregiudicati i diritti del terzo in buona fede subacquirente dal titolare apparente: né le parti della simulazione, né gli aventi causa o i creditori del siulato alienante possono sul terzo in buona fede (art. 1415, co. I, c.c.), salvi gli effetti della trascrizione delle domande giudiziali (art. 2652 n. 4). Nei confronti del subacquirente in buona fede non possono far valere la simulazione nemmeno quei terzi che vedono da essa pregiudicati i loro diritti, essendo ciò consentito solo verso le parti (art. 1415, co. II c.c.).

28. BUONA FEDE DEL TERZO NELLA SIMULAZIONE La buona fede si presume (Cass. Civ., 4.3.2002 n. 3102). La mala fede del terzo acquirente va provata (Cass. 63/1753). C’è ambiguità in dottrina e giurisprudenza nel riscontro della mala fede: --a) tesi della mera scienza dell’intesa simulatoria (Cass. Civ. 69/2077); --b) tesi della compartecipazione ex post all’accordo simulatorio  (Cass. Civ., 10.12.1991 n. 13260).

29. EFFETTI DELLA TRASCRIZIONE DELLA DOMANDA DI SIMULAZIONE La trascrizione della domanda di simulazione anteriore alla trascrizione del subacquisto del terzo, ancorché in buona fede, fa prevalere rispetto a quest’ultimo i contraenti dell’accordo simulatorio, i loro aventi causa e creditori (Cass. Civ., 14.2.1970 n. 349). La domanda di simulazione non vale a dirimere i conflitti tra plurimi aventi causa da uno stesso alienante: l’acquirente “reale” prevale in ogni caso su quello simulato (App. Perugia, 30.9.1992).

30. SIMULAZIONE, INTERPOSIZIONE E MANDATO AD ALIENARE E’  da ravvisare un mandato ad alienare (circostanza che esclude la mala fede del terzo, nonostante la scienza dell’intesa simulatoria), quando il simulato alienante, d’accordo con il simulato acquirente e il terzo avente causa, disponga in favore del terzo medesimo del bene intestato al titolare apparente, così dando luogo ad una vendita per interposta persona.

31. CASISTICA:  ALLARGAMENTO DEL NOVERO DEI TERZI In giurisprudenza si comprende nel novero dei terzi in buona fede ex art. 1415 c.c. anche il mediatore  ex art. 1754 c.c. (Cass. Civ. 27.4.1973 n. 1153), mentre in dottrina vi si comprende anche in cessionario del contratto.

32. CASISTICA: SIMULAZIONE E COMUNIONE LEGALE La simulazione è opponibile al coniuge in comunione legale del simulato acquirente, in quanto egli non è terzo avente causa dal titolare apparente ma destinatario di un co-acquisto ex lege (Trib. Lucera 20.10.2004, Trib. Roma 10.11.1999 e Cass. Civ. 11.8.1997 n. 7470 che limita la regola dell’art. 1414 c.c. alla sola simulazione assoluta o alla interposizione fittizia di persona): un bene oggetto di donazione dissimulataattuata mercé una simulata vendita non cade in comunione legale.

33. CASISTICA: SIMULAZIONE, DONATARIO DISSIMULATO, LEGITTIMARIO LESO Autorevole dottrina (Gabrielli) ritiene inapplicabile alla donazione dissimulata la riforma dell’art. 563 c.c. (in particolare il termine ventennale dell’azione di restituzione e l’opposizione), poiché prima dell’apertura della successione il legittimario leso non avrebbe titolo per l’azione di riduzione e la funzionale azione di simulazione. Se così fosse, l’avente causa dal donatario occulto sarebbe esposto a un regime più sfavorevole dell’avente causa dal donatario palese. Dunque l’azione di simulazione sarebbe esperibile in vita del donante in quanto funzionale all’accertamento dei presupposti per l’opposizione ex art. 563 c.c. (Busani, Baralis).

34. SALVEZZA DEI DIRITTI DEI TERZI E EREDE APPARENTE Sono salvi i diritti dei terzi acquirenti dall’erede apparente a titolo oneroso, che provino d’aver contratto in buona fede al momento dell’acquisto e sempreché l’acquisto dell’ e dall’erede apparente siano stati trascritti prima della trascrizione dell’acquisto o della domanda giudiziale da parte dell’erede o legatario vero (art. 534 c.c.).  Sono esclusi dalla salvezza gli aventi causa a titolo gratuito (che “certant de lucro captando”). L’opinione dominante non estende la normativa analogicamente al legatario apparente.

35. BUONA FEDE E EREDE APPARENTE Come nel caso del pagamento al creditore apparente (art. 1189 c.c.) anche per l’erede apparente si inverte la regola secondo cui la buona fede è presunta, dovendo essere invece provata. Non sono sufficienti a provare la buona fede dell’acquirente le dichiarazioni rese nell’atto di trasferimento dall’alienante per garantire l’evizione e affermarsi proprietario del bene (Cass. Civ. sez. II, 15.3.1980 n. 1741) Per la buona fede dell’acquirente devono provarsi l’ignoranza incolpevole circa la realtà della situazione e il comportamento dell’alienante idoneo a generare la ragionevole convinzione d’essere il vero erede (Cass. Civ., sez. II, 9.7.1980 n. 4376).

36. EREDE APPARENTE E ART. 2652 n. 7 Nell’inerzia del vero erede dal trascrivere domanda volta a contestare un acquisto mortis causa protratta oltre cinque anni dalla trascrizione del contestato acquisto, sono salvi i diritti dei terzi in buona fede acquirenti a qualsiasi titolo dall’erede o legatario apparente, se essi abbiano trascritto prima della pubblicità della domanda giudiziale. Siamo in una tipologia diversa dall’art. 534 c.c. e più affine alla pubblicità sanante: devono concorrere requisiti di tempo (cinque anni), requisiti soggettivi (buona fede, qui di nuovo, presunta), anteriorità delle trascrizioni degli acquisti (dell’ e dall’erede o legatario apparente) rispetto alla trascrizione della domanda (Cass. Civ. sez. II, 21.3.1989 n. 1402).