Föreläsning 2 – ons 30/3 2011

1. Föreläsning 2 – ons 30/3 2011 • Jordabalkens (JB) regler om fast egendom • Fastighetsförmedlingsom profession

2. Jordabalken (JB)1970:994 • Grundläggande civilrättsliga reglerna om fast egendom. • I balken regleras vad en fastighet är och vilka föremål som hör till fastigheten, så kallade tillbehör. • Det finns också bestämmelser om innehav och överlåtelse av fastighet. • Balken behandlar också begränsade rättigheter såsom panträtt, nyttjanderätt och servitut.

3. 3D Fastighetsindelning – fördelar: • Byggnader/anläggningar i stadskärnor kan användas effektivare, t.ex. byggnader ovan spårområden. • Effektivare användning av markområden i landsbyggd, t.ex. försvarets outnyttjade bergsrum. • I samband med omstrukturering/bolagisering lättare att säkerställa system av el- och teleteknik samt underjordiska anläggningar. Källa: Lantmäteriets hemsida

4. Tillbehör till fastighet (JB 2 kap) • Detfinnsfysiskaochrättsligatillbehör.

5. Fysiska fastighetstillbehör • Allmännafastighetstillbehör (JB 2:1) • Tillbehör till fastighet, förstadigvarandebruki • ellerovanjord. • Ex: byggnad, stängsel, träd, buskar.

6. Fysiska fastighetstillbehör • Byggnadstillbehör (JB 2:2) • Tillbehör till byggnad, monteradför • stadigvarandebruk. • Ex i en bostad: badkar, dusch, kyl, spis.

7. Fysiska fastighetstillbehör • Industritillbehör (JB 2:3) • Tillbehörsomtillförtsbyggnad, monteradför • stadigvarandebruk. • Komplement till ovantillbehör, industritillbehör • omdetintegåratthänföras till de andra. • Ex: travers, kran

8. Äganderättsgemenskap (JB 2:4) • Föremålsomnyttjanderättsinnehavareellereljestannanänfastighetsägarentillförtfastighetenhörej till denna, omickeföremåletochfastighetenkommitisammaägares hand.

9. Återtaganderättsförbehåll (JB 2:5) • Förvärvarfastighetsägarenföremål under villkorattöverlåtarenharrättattåtertagaföremål, omförvärvarenåsidosättervadsomåliggerhonomenligtöverlåtelseavtalet, ellerattäganderätten till föremåletskallförblihosöverlåtaren till dessbetalningerlagtsellerannanförutsättninguppfyllts, fårvillkoretejgörasgällande sedan fastighetsägarentillförtfastighetenföremåletsåattdetenligt 1 eller 2 § hör till fastigheten. • Överlåtarenharkvaranspråkpåförvärvaren.

10. Koppling mellan fastighet och tillbehör • Är mycket stark i lagstiftningen. • Dock finns det ett par undantag: • Vid en överlåtelse av fastighet tillhörig staten, möjligt att rättsligt sätt särskilja fastighet och tillbehör. • Möjligt att överföra byggnader/andra anläggningar från en fastighet till en annan eller omvandla ledningar som är allmänna fastighetstillbehör till lös egendom (JB 2:7).

11. Lös egendom • Det som inte är fast egendom – tillbehör. • Lös egendom regleras inte i JB. • Ex: • Byggnad på annans mark (ofri grund) • Nyttjanderätter (hyresrätt, bostadsrätt, tomträtt)

12. Rättsliga fastighetstillbehör • Olika rättigheter som är kopplade till fastigheter. • Servitut • En fastighetsägare rätt att nyttja en annan fastighet, väg, brunn etc. • Samfällighet • Gemensamhetsanläggningar enligt Anläggningslagen, väg, lekpark etc. • Ledningsrätt • T.ex. ledningar för el och tele enligt Ledningsrättslagen.

13. Fastighetsöverlåtelse • Överlåtelse = köp, byte och gåva. • Finns regler som måste följas för att en överlåtelse av fast egendom skall bli giltig. • Skriftlig form krävs vid överlåtelse.

14. Skriftliga avtalsvillkor (JB 4:3) • ”Svävarvillkor" – huvudregeln max 2 år (JB 4:4) • Köpetsfullbordanberoravvillkor • (besiktning, lån etc.) • Attsäljareninteskallsvaraföratthanärrättägare (ovanligt) - friskrivning • Inskränkerköparensrättattöverlåtafastigheten (ellerinteckning) - gåva, givarenhindra…

15. Dubbla handlingar • Om köparen fått kredit (bara betalt handpenning). • Om köpet innehåller villkor (gällande både säljare och köpare). • Köpekontrakt • Avtalet, alla villkor som håller köpet ”svävande” med • Formkraven • Köpebrevet • Vid överlåtelse, likvidavräkning (tillträdet) • Kvitto (köpeskilling erlagts) • Formkraven • Används för att söka lagfart

16. Dröjsmål och fel vid fastighetsköp • Dröjsmålisamband med ettfastighetsköpinnebärattköpareellersäljareintefullgörsinaskyldigheterirätttid. • Ex: • Att säljaren inte låter köparen få tillträde till fastigheten i tid. • Att köparen inte betalar köpeskillingen i tid.

17. Dröjsmål och fel vid fastighetsköp • Fastighetenförsämratsmellanavtalochtillträdet(JB 4:11-12) • Ansvaretidettaskedeliggersomhuvudregelpåsäljarenfram till tillträdet. • Regleromnärsäljarenäridröjsmål(JB 4:13-14) • T.ex. attsäljareninteavträderfastighetenitidellerintemedverkar till attupprättaköpebrev.

18. Felreglerna – tre kategorier • Faktiska fel – huvudsakligen att fastighetens fysiska • skick avviker från vad köparen har rätt att kräva. • Rättsliga fel – fastigheten är belastad med • oförutsedd rättighet eller att en rättighet avviker • från vad som förutsatts. • Rådighetsfel – köparens möjligheter att använda • fastigheten är begränsad.

19. Felreglerna – presentationsmodell • Tvåsteg – felbedömning och relevansbedömning • Vid felbedömningen skall man ta hänsyn till vilken • standard i olika avseenden köparen har rätt att • kräva att fastigheten har vid köpet. • Om fastigheten avviker från den standard köparen • har rätt att kräva, föreligger fel i köprättslig mening.

20. Felreglerna – presentationsmodell • Vid felbedömningen konstaterat att det föreligger • ett fel i rättslig mening, steg två i tvåstegsmodellen: • relevansbedömningen. • Ett fel är relevant om köparen kan göra någon • påföljd gällande. • Vid relevansbedömning; omständigheter som parternas vetskap och handlande, reklamation, preskription och vissa friskrivningar.

21. Faktiska fel (JB 4:19) • Huvudsakligen att fastighetens fysiska skick avviker från vad köparen har rätt att kräva. • Även förhållanden i närmiljön kan vara att hänföra till faktiska fel. • Kan vara avtalat skick eller vad köparen med ”fog kan förutsätta”. •  För att säljarens ansvar inte skall bli för omfattande har köparen en långtgående, absolut undersökningsplikt. • Köparen får själv stå för sådana brister som denne genom en undersökning borde ha upptäckt (gäller alla tillgängliga utrymmen). • En säljare kan friskriva sig från ansvar för fel/brister i fastigheten. • Säljaren får inte friskriva sig fel som denne borde ha upplyst köparen om. • Kan bli aktuellt med prisavdrag, skadestånd eller hävning av köpet.

22. Rättsliga fel (JB 4:15-17) • Fastigheten är belastad med oförutsedd rättighet eller att en rättighet avviker från vad som förutsatts. • Kan handla om att fastigheten är pantsatt eller att den är uthyrd. • Särskilt fall: när köparen inte kan erhålla lagfart på fastigheten beroende av en omständighet som är att hänföra till säljaren, t.ex. att säljaren inte är rätt ägare till fastigheten. • Kan bli aktuellt med prisavdrag, skadestånd eller hävning av köpet.

23. Rådighetsfel (JB 4:18) • Köparensmöjligheterattanvändafastighetenärbegränsad. • Köparenvinnerinte den rådighetöverfastighetensomhanharrätt till attutgåifrånp.g.a. ettmyndighetsbeslut. • Kan bliaktuellt med prisavdrag, skadeståndellerhävningavköpet.

24. Byte och gåva av fast egendom • De regler som gäller för köp av fast egendom gäller, med vissa justeringar, även för byte och gåva av fastighet. • Gåva – allmänt svårt att tänka sig att ett felansvar skall kunna göras gällande. • Byte – kan uppkomma ett behov av särskilda överväganden då det inte utgår någon kontant köpeskilling.

25. Tillstånd till förvärv av fastighet och förköp • HR – en fastighetkanöverlåtas till vemsomhelst. • I vissa fall krävsdetsärskilttillståndföratt en överlåtelseskallvaragiltig. • Förvärv av jordbruksfastigheter enligt jordförvärvslagen (1979:230). • Skall vara möjligt att vägra en överlåtelse av en jordbruksfastighet i glesbyggd om denna behövs för att främja sysselsättningen/bosättningen på orten.

26. Tillstånd till förvärv av fastighet och förköp • En bostadsrättsförening/kooperativhyresrättsföreningkan under vissaförutsättningaranmälaintresseavattförvärva en fastighetförombildning till bostadsrättellerkooperativhyresrätt. • Finns en intresseanmälan – fastighetsägarenfårintesäljafastighetenutanattförsttillfrågabostadsrättsföreningen, kooperativahyresgästföreningenattförvärvafastigheten.

27. Fastigheten som kreditobjekt - fastighetspant • S.k. hypotekarisktpantssystem – pantsättningavfastighetutanattbehövalämnaifrån sig fastigheten. • Pantbrevet : • Symboliserar en beloppsmässig del av fastigheten. • Ger panthavaren en rätt i fastigheten, d.v.s. en rätt att erhålla betalning ur de medel som inflyter när fastigheten säljs på exekutiv väg.

28. Inteckning och pantbrev • Förattkunnapantsätta en fastighetmåste man tautpantbrevifastigheten. • Pantbrevet : • Ett bevis för att en inteckning uppgående till ett visst belopp skett i fastigheten. • Finns i pappersform och i form av en registrering i pantbrevsregistret (lagen om pantbrevsregister, 1994: 448). Datapantbrev absolut vanligast idag.

29. Inteckning i flera fastigheter • Borgenärens rätt kan göras gällande i flera fastigheter. • Huvudregeln gemensamt inteckningsansvar: • Varje fastighet svarar för en viss del av det totala ansvaret. • Delen beror på fastighetens värde i förhållande till fastigheternas sammanlagda värde (JB 6:10).

30. Pantsättning • Då fastighetsägaren har intecknat sin fastighet kan panträtt upplåtas genom att pantbrevet överlämnas till en borgenär som säkerhet för en fordran (JB 6:2). • Panten måste svara för en fordran eller förpliktelse. • Fordringen måste knytas till pantbrevet genom en s.k. pantförskrivning. • Pantbrevet måste traderas/överlämnas till borgenären - för ett datapantbrev, borgenären registreras i pantbrevsregistret.

31. Panträttens värde • Panträtt – gerborgenärrättatt, ur de medelsominflytervid en försäljningavfastigheten, täcka den fordranförvilkenpanträttenärupplåten. • Borgenär – kanaldrigerhållaetthögrebeloppändetsomsvarar mot den fordringsomärkopplat till pantbrevet. • Borgenär – harrättattfåutettbeloppmotsvarandepantbrevetsgrundbelopp/beloppetpantbrevetlyderpå.

32. Ägarhypotek (JB 6:9) • Uppstår då en fastighetsägare inte pantsatt ett pantbrev • eller om ett pantbrev är pantsatt och borgenärens krav • inte når upp till pantbrevets grundbelopp. • Motsvarar pantbrevets grundbelopp minskat med den • del som är belånad – omfattas inte av någon panträtt.

33. Exekution • Borgenärensökerbetalningurpantengenomattbegära • attfastighetensäljspåexekutivväg. • Reglerasiutsökningsbalken (UB). • Betalt vid exekutiv aktion: •  Staten, skatter etc. • Konkursförvaltare • Fordringsägare

34. Arrende • Upplåtelsenavseriförsta hand mark. • Mot vederlagträffaravtal med en fastighetsägareattnyttja en bestämd del avdennes mark. • Finns ettbesittningsskydd – iprinciptvingade till arrendatornsförmån (JB 8:2). • Bestämmelserreglerardetvederlag, arrendeavgift, somskallutgådåarrendeavtaletskallförlängas.

35. Arrende • JB 8 kap: Generella regler om arrende – föreskriver • att ett avtal om ett jordbruks-, bostads- eller • anläggningsarrende måste ingås i skriftlig form. • Samtliga avtalsvillkor måste anges. • Även ändringar/tillägg måste ske i skriftlig form.

36. Jordbruksarrende • Upplåtelse av jord till brukande. • Direkt besittningsskydd – i princip en rätt att få avtalet förlängt när det löper ut. • Besittningsbrytande skäl: • Jordägaren eller någon närstående skall bruka jorden. • Jordägaren skall använda marken för annat ändamål. • Två former: • Gårdsarrende • Sidoarrende

37. Bostadsarrende • Marken upplåtits för annat ändamål än jordbruk. • Arrendatorn har rätt att uppföra/bibehålla ett bostadshus. • Minsta avtalsperiod på 5 år. • Arrendatorn direkt besittningsskydd – kan brytas när marken skall användas för annat ändamål.

38. Anläggningsarrende • Mark upplåts för annat ändamål än jordbruk och arrendatorn har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad, som inte är av ringa betydelse för verksamheten. • Avser förvärvsverksamhet – arrendatorn har ett indirekt besittningsskydd, rätt till skadestånd ifall förlängning av avtalet inte medges. Förutsätter att det saknas godtagbara skäl för att vägra förlängning av avtalet.

39. Tomträtt • Nyttjanderätt på obestämd tid. • Tomträttsinnehavaren betalar vederlag/avgäld till fastighetsägaren. • Kan endast upplåtas i en fastighet som är i allmän ägo. • Skall upplåtas skriftligen, anges tomrättsupplåtelse. • Viktigt skilja på upplåtelse av tomträtt och en senare upplåtelse av densamma.

40. Partiell och benefik nyttjanderätt (JB kap 7) • Knapphändigreglering. Storavtalsfrihetpåområdet. • Upplåtelsenmellanparternafårbestämmas med hjälpavavtaletochallmännakontraktsrättsligaregler. • Partiellnyttjanderätt • Ex: Rättatttagrus/stenellerrättattavverkaskog. • Benefiknyttjanderätt • Utgåringetvederlag.

41. Servitut • Rättför en härskandefastighetattpåobegränsadtidutnyttja en tjänandefastighetförettvisständamål. • Föreliggerformkravförattservitutskallkunnatillskapas. • Bildasföratttillgodosebehovhänförliga till självafastighetenoberoendeavvemsomärägareav den. • Skallvaraägnatattfrämja en ändamålsenligmarkanvändning, skallvarafrågaomattkomplettera den härskandefastigheteniviktigaavseenden.

42. Inskrivning och sakrättsliga frågor • Fastighetsregistretsinskrivningsdelinnehåller • bl.a. uppgiftom: • Vemsomärägare till en fastighet. • Vilkapantbrevsomfinnsuttagnaifastigheten. • Ettfungerandeinskrivningssystemskapar • trygghetnärdetgällersakrättsligafrågor.

43. Inskrivning och inskrivningssystemet • Inskrivning ger publicitet och legitimitet åt • rättighetshavaren. • Ett skydd mot att andra förfogar över rätten (äganderätt, nyttjanderätt, annan rättighet). • Trygghet för köpare, kan kontrollera att den som utger sig för att vara ägare, också är det.

44. Godtrosförvärv (JB 18 kap) • Möjligtför; äganderätt, nyttjanderätt, servitut, rätt till elektriskkraftochpanträtt. • Reglernaskyddar en person somendasttror sig handla med fastighetsägaren, men somintegör det. • HR: Förattkunnagöragällandeäganderätt till, eller en rättigheti, en fastighetkrävsatt man bl.a. rättshandlat med ägaren till fastigheten. • En person kanpågodagrunder haft skälattutgåifrånattdetvarfastighetsägarensomhanrätthandlat med.

45. Godtrosförvärv (JB 18 kap) • Godtrosförvärvsreglernakaninnebäraatt den rätteägaren till en fastighetslutgiltigtförlorarfastigheten. • Reglernakanocksåinnebäraatt en person somiochför sig gjortvadsomnormaltkrävsförattvaraskyddat, trots dettaförlorarfastigheten till följdatt den aktuellaogiltighetsgrundenansettsalltförgrov. • I bådaovantypfallkan den somförlorarfastighetenerhållaersättningavstatenför sin förlust.

46. Hävd – till fast egendom • Attnågon, utanattvararättmätigägare till en fastighet, • via ettlångtinnehavfår full äganderätt till fastigheten. • I JB finns 10 årig hävd och 20 årig hävd. • Tre villkor för 20 årig hävd: • Lagfart på fastigheten skall ha beviljats efter det att den rätte ägaren förlorat fastigheten. • 20 år skall ha förflutit sedan lagfart beviljades. • Under denna tid får inte de rätte ägaren ha reagerat och väckt talan om bättre rätt till fastigheten.

47. Dubbeldisposition Kan förekomma då en fastighetsägare säljer fastigheten två gånger eller upplåter en rättighet i fastigheten två gånger. Den senare förvärvaren ges företräde när denne anses skyddsvärd. En förutsättning för att en borgenär ska skyddas vid upplåtelse av panträtt är att denne var i god tro vid upplåtelsen. För äganderätt, nyttjanderätt och servitut finns det regler i JB som föreskriver att en andra förvärvare kan få företräde om denne först söker inskrivning hos IM på förvärvet. Krävs att denne var i god tro om att fastigheten redan var överlåten eller att rättigheten redan upplåtits.

48. Rättighetshavares ställning vid överlåtelse Ett fall när en rättighet är gällande mot en ny ägare är att förbehåll om rättigheten gjorts vid köpet. Ett andra fall är att rättigheten inskrivits i fastighetsregistret. Rättigheten fortsätter också att gälla om förvärvaren var i ond tro. För hyra och arrende gäller även: skriftligt kontrakt och tillträde före överlåtelsen – då består rättigheten (JB 7:13).