Wonen Bibliotheek Zonnehof Inleiding toelichting planopzet

1. Wonen Bibliotheek ZonnehofInleiding toelichting planopzet 19 augustus 2014 Marcel Kastein Adviesbureau De Regie

2. Context • 2012 initiatief transformatie bibliotheek genomen • 2013 planvoorstel bij gemeente ingediend • 2014 exclusiviteitspositie tot 20 september as. verkregen • 2013, 2014 actieve steun provincie Utrecht (met advies en geld) april – augustus 2014 • vereniging opgericht • organisatieopzet uitgewerkt • planopzet aangescherpt en opnieuw op financiële haalbaarheid getoetst per 20 september • sluiten koopovereenkomst (o.a. bij voldoende deelname)

3. Programma • Circa 20 à 30 koop- en vrije sector huurwoningen • Overwegend koopwoningen, beperkt aantal huurwoningen (maximaal ca. vijf) • Gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen op de begane grond en in de kelder (functies nog nader in overleg te bepalen) • Onderzoek mogelijkheden grandcafé op de begane grond • Woningbergingen in de kelder • Parkeren achter het gebouw (1 parkeerplaats per woning)

4. Structuurontwerp • Gemaakt door Jan Poolen • Verkenning welke mogelijkheden en kansen het gebouw biedt • Indeling gebouw en aantal woningen is nog flexibel • Toekomstige bewoners kunnen daar samen over beslissen • Kosten gemeenschappelijke ruimte worden naar rato van woningoppervlak over de woningen verdeeld. • Grandcafé kan … worden omgezet naar woningen

5. Park Zonnehof • Inzet vereniging en BIZ! naar gemeente: Plein wordt park • Gemeente heeft deze intentie ook uitgesproken en aanvaard • Bekrachtiging intentie door gemeenteraad (dit najaar) • Van belang bij sluiten koopovereenkomst

6. CPO • CPO: collectief particulier opdrachtgeverschap • Betekent gezamenlijk in eigen beheer een project ontwikkelen • Meer informatie: www.zelfbouwinnederland.nlof www.iceb.nl • Voordelen CPO: • Veel ruimte voor realisatie gezamenlijke en individuele woonwensen • Benutten schaalvoordelen door slim samenwerken • Geen winstoogmerk (kostprijs = koopprijs woning) • Wonen met gelijkgestemden / u kent uw buren / delen voorzieningen • Beperkingen CPO: • Intensiever traject dan gewoon een woning kopen of huren • Opdrachtgever zijn brengt een aantal financiële risico’s met zich mee

7. Wonen Bibliotheek ZonnehofInformatie over opzet en organisatie van het project 19 augustus 2014 Marcel Kastein Adviesbureau De Regie

8. Status informatie • Beschrijving situatie per 19 augustus 2014 • Zorgvuldige beschrijving huidige stand van zaken • Project is volop in ontwikkeling Aan de informatie kunnen daarom geen rechten worden ontleend

9. Vereniging en deelnemers • Woonvereniging Bibliotheek Zonnehof koopt de bibliotheek • De vereniging treedt op als opdrachtgever voor de transformatie van het gebouw tot woongebouw. • Toekomstige kopers en huurders moeten lid/deelnemer van de vereniging worden en sluiten met de vereniging een individuele deelnameovereenkomst. • Deelnemers beslissen samen over de hoofdopzet van het project. • Kopers beslissen zelf over hun woning ‘achter de voordeur’ (plattegrond, afwerkingsniveau e.d.). Huurders doen dat in goed overleg met de verhuurder.

10. Samenwerking • De vereniging zal met diverse partijen samenwerken: • Architect (uitwerking ontwerp) • Adviseurs (constructie, installaties, bouwkosten etc.) • Procesbegeleider (professionele invulling rol opdrachtgever) • Aannemer (mede investeren, bouwteampartner, achtervang) • Belegger (toekomstig verhuurder woningen en grandcafé) • Deze samenwerking krijgt in de aanloop naar 20 september as. geleidelijk vorm

11. Aanmelding / communicatie • Eerlijke selectie van deelnemers uit grote groep belangstellenden vraagt om een zorgvuldige procedure. • 20 september as. moet de basis voor project zijn gelegd. Dit vraagt tegelijkertijd om een snel en efficiënt selectietraject. • Communicatie met belangstellenden verloopt per email en online om traject eerlijk, snel en efficiënt te kunnen doorlopen. Vraag s.v.p. assistentie van iemand in uw omgeving als u hiermee weinig of geen ervaring hebt!

12. Aanmeldingsprocedure samengevat

13. Procedure aanmelding Stap 1 • Morgen, 20 augustus ontvangt u per email de projectinformatie Stap 2 • Overmorgen, 21 augustus om 09:00 uur start de aanmelding. • Aanmelding is uitsluitend mogelijk via een online formulier! • U ontvangt per email een link naar dit online formulier • Aan aanmelding zijn geen kosten verbonden • Per huishouden is slechts één aanmelding toegestaan • Bij aanmelden geeft u meteen uw woonwensen op

14. Procedure aanmelding [2] Stap 3 • Vanaf 25 augustus ontvangt u per email bericht welk rangnummer aan u is toegekend. • Toewijzing rangnummers vindt plaats op volgorde van online aanmelding • Alleen tussen aanmeldingen die op de eerste dag (21 augustus) binnenkomen, wordt geloot door het bestuur om rangnummers toe te kennen (op 25 augustus, onder het toeziend oog van twee vrijwilligers, wie wil daar bij zijn?) • Bij aanmeldingen die na 21 augustus binnenkomen, is naast de datum ook het tijdstip van binnenkomst bepalend. • Initiatiefnemers (zes huishoudens) krijgen rangnummers 1 t/m 6

15. Procedure aanmelding [3] Stap 4 • Samen met uw rangnummer ontvangt u per email een deelnameovereenkomst en een uitnodiging om deze overeenkomst op een specifieke dag en tijd te komen ondertekenen. • Aanmelders worden daartoe op volgorde van hun rangnummer door het bestuur in de gelegenheid gesteld.

16. Procedure aanmelding [4] Stap 5 • 29 augustus start ondertekening deelnameovereenkomsten (op volgorde van rangnummer volgens strak tijdschema). • Voordat u tekent, krijgt u ter plaatse informatie over de woonwensen van de kandidaten die de overeenkomst al getekend hebben. • U hebt dan drie opties: • U tekent de overeenkomst • U tekent de overeenkomst niet en u laat uzelf met behoud van uw rangnummer op de reservelijst plaatsen • U tekent de overeenkomst niet en u verliest definitief uw rangnummer

17. Procedure aanmelding [5] Stap 6 • Het bestuur neemt de getekende deelnameovereenkomsten in ontvangst. • Daarna beslist het bestuur over toelating van kandidaten als lid tot de vereniging en als deelnemer tot het project. • Kandidaten die worden toegelaten ontvangen binnen een week een door het bestuur getekend exemplaar van de overeenkomst retour • Het bestuur kan ook beslissen een kandidaat op de reservelijst te plaatsen (bijvoorbeeld als verwacht wordt dat de woonwensen van een kandidaat niet in te passen zijn). • Deze kandidaten krijgen daarvan ook bericht en kunnen aangeven of zij op de reservelijst willen staan of dat zij zich willen terugtrekken.

18. Procedure aanmelding [6] Stap 7 • Kopers moeten binnen een maand na het sluiten van de deelnameovereenkomst aantonen dat zij financieel in staat zijn de woning die zij wensen te financieren. • Zij moeten door een bank of erkende financiële tussenpersoon een financieringsverklaring laten opstellen waaruit dit blijkt. • Deze verklaring moeten zij tijdig overleggen aan het bestuur van de vereniging, d.w.z. voor eind september 2014. • Huurders moeten voor zichzelf vaststellen of zij financieel in staat zijn de verwachte maandelijkse huur op te brengen. Zij hoeven de vereniging geen bewijsstukken te overleggen.

19. Financiële bijdrage deelnemers • Deelname is niet vrijblijvend. De deelnemers brengen tot de start van de bouw samen het geld bijeen dat de vereniging nodig heeft om het project te ontwikkelen. Deze aanbetaling wordt later verrekend met de prijs van uw koopwoning of met de waarborgsom (bij huurwoningen) • Binnen een week na het sluiten van de deelnameovereenkomst wordt uw eerste betaling verwacht. Kopers betalen € 750. Huurders betalen € 500. • Na 20 september wordt in termijnen van alle deelnemers een vervolgbijdrage gevraagd. De hoogte en vervaldata van deze termijnen zijn nog niet bekend en worden vóór 20 september as. door de deelnemers gezamenlijk vastgesteld.

20. Besluitvorming • De toegelaten deelnemers (leden van de vereniging) nemen samen de belangrijke beslissingen over het project. Bijvoorbeeld over: • Het ontwerp van het gebouw • Gemeenschappelijke voorzieningen • Interne / onderlinge afspraken • Samenwerkingsafspraken met derde partijen, etc. • Het bestuur van de vereniging bereidt deze beslissingen voor en voert ze uit (of stelt commissie samen om dat te doen).

21. Procesbegeleiding • De Regie is door de vereniging ingeschakeld als onafhankelijk procesbegeleider. Ervaring: • Ons bureau is betrokken geweest bij de totstandkoming van een groot aantal projecten die eerder in eigen beheer zijn of nog worden ontwikkeld. Zie www.deregie.nl Belangrijkste rol: • ondersteunen en adviseren vereniging en deelnemers in hun rol als (gezamenlijk) opdrachtgever. • Waar nodig en gewenst aansturen project

22. Woningkeuze • Bij aanmelding of toetreding als deelnemer kan nog geen woning worden gekozen. Eerst moeten de deelnemers samen op projectniveau nog allerlei beslissingen nemen. • Verwachting is dat eind 2014 of begin 2015 het voorlopig ontwerp kan worden afgerond. Dan is duidelijk hoeveel woningen er komen, waar ze zich bevinden, hoe groot ze zijn en wat ze ongeveer zullen kosten. • Kopers en huurders kunnen dan hun woningkeuze vastleggen in een individuele reserveringsovereenkomst met de vereniging.

23. Richtprijzen woningen Voorlopig kunt u bij het opgeven van uw woonwensen uitgaan van de volgende globale richtprijzen (gemiddeld): Rekenvoorbeeld (indicatief) • Een koopwoning van 100 m2 zal ongeveer € 245.000 VON gaan kosten. Een huurwoning van 100 m2 heeft een kale huur per maand van ongeveer € 1.325,- • De berging in de kelder (voorlopig ca. 10 m2) en het aandeel van de woning in de gemeenschappelijke ruimte (m2 afhankelijk van de grootte van uw woning) zijn in de woningoppervlakte en in de prijs meegenomen. De parkeerplaats zit ook in de prijs. • Netto bevindt zich van de 100 m2 dus een gedeelte (bv. 15 m2) buiten uw woning (in uw berging en in de gemeenschappelijke ruimte). • De prijzen zijn gebaseerd op een complete, standaard afgewerkte woning (zonder keuken, wel aansluitingen). Het afwerkingsniveau kan t.z.t. overigens individueel worden bepaald. Meer informatie vindt u in het online aanmeldformulier en in de deelnameovereenkomst

24. Aannemer • De vereniging is in gesprek met Heilijgers Bouw (Amersfoort) over een mogelijke samenwerking. Een van de doelen is de kosten en risico’s voor de deelnemers te beperken. • Heilijgers heeft in 2012/2013 op de achtergrond al eens een rol gespeeld bij de indiening van het plan bij de gemeente. • De samenwerking moet gestalte krijgen voordat de koopovereenkomst met de gemeente wordt gesloten. • De vereniging is niet gebonden aan samenwerking met Heilijgers. Als geen overeenstemming wordt bereikt over de uitgangspunten, is de vereniging vrij met andere aannemers in overleg te gaan.

25. Belegger • De vereniging wil de toekomstige verhuurder van de woningen en het eventuele grandcafé in overleg met de aannemer selecteren. • Voordat afspraken met een belegger worden gemaakt, moet uiteraard helder zijn van welke huur wordt uitgegaan, hoe met toekomstige huurprijsstijgingen wordt omgegaan, etc. • De deelnemers hebben hier straks uiteraard ook een belangrijke stem in.

26. Vereniging van Eigenaren • Het gebouw wordt juridisch gesplitst in appartementsrechten. • De woningen worden te zijner tijd op voordracht van de vereniging verkocht aan de kopers en aan de belegger (huurwoningen). • De kopers en de verhuurder worden lid van de VvE en zijn samen (financieel) verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van het gebouw. Zij betalen de VvE iedere maand servicekosten. • De verhuurder berekent servicekosten door aan de huurder • Naast de VvE blijft de vereniging (WBZ) bestaan. Daarin zitten zowel kopers als huurders (gelijkwaardige positie). De vereniging kan de overige activiteiten in en om het gebouw organiseren.

27. Indicatieve planning Voorlopig kan ongeveer uitgegaan worden van de volgende planning: Om woningen in de bibliotheek te kunnen realiseren moet de bestemming worden gewijzigd. De gemeente stuurt deze procedure aan. De duur van de procedure is op voorhand lastig te bepalen. De gemeente gaat uit van ongeveer een jaar. Het gebouw wordt pas in eigendom overgedragen als de bestemming Wonen van kracht is geworden. In de eerder genoemde richtprijzen is de aankoopprijs van het gebouw inbegrepen.

28. Tot slot • Tot 20 september zal de vereniging samen met de deelnemers die binnenkort tot het project toetreden de basis voor de aankoop van het gebouw leggen. • Kort voor 20 september wordt gezamenlijk met alle toegetreden deelnemers besloten welk planvoorstel aan de gemeente wordt aangeboden. Hartelijk dank voor uw aandacht

29. Aanmeldingsprocedure samengevat