Verwaltertreff Ratingen e.V. - 15. Juni 2009

1. Verwaltertreff Ratingen e.V. - 15. Juni 2009 Aktuelle Rechtsprechung zur Änderung der Verteilerschlüssel Rechtsanwältin Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Bettina Münstermann-Schlichtmann

2. Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 3 WEG Änderung des Umlageschlüssels gemäß 16 Absatz 3 WEG Übersicht zu § 16 Absatz 3 WEG Urteile zur Wirksamkeit von Beschlüssen Urteile betr. den Anspruch auf Änderung des Umlageschlüssels im Sinne des 16 Absatz 3 WEG Änderung des Umlageschlüssels gemäß 16 Absatz 4 WEG Übersicht zu § 16 Absatz 4 WEG Urteile Regelung der Folgekosten baulicher Maßnahmen

3. Übersicht zu § 16 Absatz 3 WEG Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 3 WEG bezieht sich auf Betriebskosten iSd § 556 BGB • des gemeinschaftlichen Eigentums • des Sondereigentums , die nicht unmittelbar vom SE mit Dritten abgerechnet werden ( Wasser, Kanal, Kabelgeb.) Kosten der Verwaltung ( Verwaltergebühr, Saalmiete)

4. Keine beliebige Änderung Die Umlage kann durch Beschluss erfolgen nach • Verbrauch • Verursachung = ( Dauer, Häufigkeit des Gebrauchs einer Sache, Anzahl der nutzenden Personen) • anderer Maßstab gemäß ordnungsmäßiger Verwaltung - Ermessen der Wohnungseigentümer

5. Ungeschriebene Voraussetzungen • Sachlicher Grund für die Änderung • Kein Eigentümer darf unbillig benachteiligt werden.

6. Änderung der Kostenverteilung; Bestimmtheit des Beschlusses AG Hamburg, Urteil v. 06.10.2008 – 102d C 1062/07 Sachverhalt: GO regelt die Umlage der Kosten nach MEAen Beschluss der Eigentümer im November 07: Änderung des Umlageschlüssels gemäß GO von MEAen auf Wohnfläche einschließlich Kellerfläche des Eigentümers A gemäß vorliegendem WP für 2007 A hat seinen Keller verbotswidrig zu Wohnzwecken vermietet.

7. Er macht geltend, der Beschluss • sei nichtig, es fehle die Beschlusskompetenz, weil die GO als Vereinbarung abgeändert werde • entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, - weil er nicht hinreichend bestimmt. Es nenne keinen Zeitpunkt für den der Änderung; - weil er den Verteilerschlüssel für das laufende Wirtschaftsjahr ändere; - weil kein sachlicher Grund vorliege, dass zu seinen Lasten sein Keller berücksichtigt werde.

8. Fehlende Beschlusskompetenz? § 16 Abs. 3 lautet: Die Wohnungseigentümer können „ abweichend von Absatz 2“ durch Stimmenmehrheit eine Änderung des Umlageschlüssels für Betriebskosten beschließen. Absatz 2 regelt den gesetzlichen Umlageschlüssel: MEAe

9. AG Hamburg: Wortlaut des § 16 Abs. 3 • bezieht sich nur auf die Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssel • ergibt keine Beschlusskompetenz für die Abänderung eines vereinbarten Umlageschlüssels ergo: ein vereinbarter Umlageschlüssel kann nur durch eine Vereinbarung geändert werden Beschluss sei danach nichtig – bislang Mindermeinung

10. Anders die hM: § 16 Abs. 3 darf gemäß § 16 Abs. 5 nicht eingeschränkt werden auch nicht durch die Vereinbarung eines Umlageschlüssels in der GO Umkehrschluss: Die GO ist so auszulegen, dass der vereinbarte Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss gem. § 16 Abs. 3 geändert werden kann. (Becker in Bärmann, WEG, 10.Aufl.,Rz. 75).

11. Verstoß gegen ordnungsmäßige Verwaltung? Argument fehlende Bestimmtheit, weil kein Zeitpunkt, zu dem die beschlossene Änderung gelten soll, ausdrücklich genannt ist? Meinung des Gerichts: die Frage, ab wann eine Änderung gelten soll, ist so wesentlich, dass der Beschluss nicht klar und hinreichend bestimmt ist, wenn er den Beginn nicht genau benennt.

12. Argument: Fehlen eines sachlichen Grundes Die verbotswidrige Nutzung der Kellerräume ist kein sachlicher Grund, Eigentümer auch insoweit an den Betriebskosten zu beteiligen.

13. Änderung des Kostenverteilerschlüssels für die Abrechnung des laufenden Kalenderjahres Urteil des AG Düsseldorf v. 23.03.2009 – 290a C 11636/08 Nach der GO werden die Kosten grundsätzlich nach Wohnfläche umgelegt. Die Kosten des Kabelfernsehens nach Anzahl der Antennensteckdosen. Die Eigentümer beschließen im August 2008 u.a. die Umlage der Kosten im Jahre 2008 für Hausreinigung und Kabelfernsehen nach Einheiten Der Kläger ist Eigentümer einer kleinen Wohnung. Er macht geltend, • die Umlage nach Einheiten komme nur Eigentümern mit großen Wohnungen zu Gute; • es sei ihm nicht möglich, den geänderten Schlüssel auf seine Mieter umzulegen.

14. Beschluss nichtig ? Beschlusskompetenz § 16 Abs.3 WEG gilt auch für Änderung eines vereinbarten Umlageschlüssels. Argument: Umkehrschluss aus §16 Abs. 5 WEG . § 16 Abs.5 : „Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 können durch Vereinbarung nicht eingeschränkt werden“ .

15. Beschluss ordnungsgemäß? Kabelanschluss +, weil Versorger nach Einheiten abrechnet und nicht nach Antennensteckdosen; Treppenhausreinigung -, trage der Verursachung nicht Rechnung, weil Verschmutzung von der Anzahl der Nutzer abhängt. Das Gericht vermutet, dass die größeren Wohnungen mehr Bewohner haben als die kleinen.

16. Achtung: Beklagten tragen die Beweislast dafür, dass ein Beschluss ordnungsgemäß ist.

17. Beschluss zur Umlage der Betriebskosten nach Einheiten AG Lüneburg, Urteil v. 03.12.2008 – 48 C 24/011 – Die WEG beschließt im Juli 2008, den Umlageschlüssel für bestimmte Betriebskosten, wie z.B. Straßenreinigungsgebühren, Treppenreinigung und Müllgebühren noch für das laufende Wirtschaftsjahr 2008 zu ändern. Abweichend von dem Umlageschlüssel nach MEAen soll die Umlage nunmehr nach Wohneinheiten erfolgen. A ist Eigentümer einer kleinen Wohnung und wurde an den Kosten bislang mit einem Anteil von 134/1000 beteiligt. Bei dem neuen Schlüssel wird er mit 166/1000 beteiligt. Die beklagten Miteigentümer berufen sich darauf, dass die Anzahl der Bewohner pro Wohnung trotz unterschiedlicher Wohnungsgröße ungefähr gleich ist.

18. Beschlusskompetenz aus § 16 Abs.3 +, Änderung betrifft Betriebskosten iSd § 556 BGB Beschluss gültig ? +, keine Unbilligkeit: • die Kostenpositionen würden nicht von der Größe der jeweiligen Wohnungen beeinflusst. Dies gelte für die Straßenreinigungs- gebühren und die Kosten der Treppenhausreinigung. • Die Zahl der Bewohner je Wohnung sei unabhängig von der Größe der Wohneinheit. Die größeren Wohneinheiten seien nicht zwangsläufig auch mit einer größeren Anzahl von Bewohnern belegt.

19. Rückwirkung für 2008 führt nicht zur Unbilligkeit, weil der finanzielle Nachteil geringfügig sei.

20. Keine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ; Bildung einer Instandhaltungsrücklage mit Rücksicht auf § 16 Abs. 4 WEG? AG Hannover Urteil v. 31.03.2008 – 485 C 11734/07 Die Eigentümer beschließen im Juli 2007:  • Änderung des Umlageschlüssels für Kosten betreffend Wasser/Kanal (bisher MAe). Rückwirkend zum 01.Januar 2007 soll die Umlage nach Personen erfolgen. • An Stelle der Bildung einer einheitlichen Rücklage soll ab dem 01.Januar 2007 je eine Rücklage für das Haus und eine Rücklage für die Garage gebildet werden.

21. Beschluss bzgl. Umlageschlüssel Beschluss ungültig, es fehle ein sachlicher Grund für die rückwirkende Änderung, die Rückwirkung könne einzelne Eigentümer unbillig benachteiligen Praxistipp: Möglichst keine rückwirkende Änderung von Umlageschlüsseln beschließen

22. Beschluss bzgl. Rücklage Beschluss nichtig, • keine Beschlusskompetenz nach § 16 Abs.3, • keine Beschlusskompetenz gemäß § 16 Abs. 4, es wird kein Einzelfall geregelt, - weil der Beschluss keine konkrete Instandsetzungs- maßnahme regelt und - nach dem Willen der Eigentümer für unbestimmte Zeit gültig sein sollte

23. Fazit aus den vorgenannten Urteilen • §16 Abs.3 WEG gilt auch für die Abänderung vereinbarter Kostenschlüssel. • Der Beginn der Änderung sollte im Beschluss genannt sein. • Vorsicht vor rückwirkenden Änderungen ! • Die Umlage nach Einheiten ist problematisch, wenn die unterschiedliche Kostenverursachung nicht auszuschließen ist.

24. Voraussetzungen eines Anspruchs auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels OLG Hamm, Beschluss vom 10.09.2007 15 W 358/06 Die WEG besteht aus Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Diese beziehen ihr Frischwasser unmittelbar vom Versorgungsträger. Die GO enthält eine Öffnungsklausel. Im Jahre 2003 beschließen die Eigentümer zukünftig das Abwasser nach Fläche umzulegen. A ist Eigentümer eines der beiden Ladenlokale. Er beantragt im Jahre 2005, die Kosten für Abwasser zukünftig entsprechend dem Verbrauch für Frischwasser umzulegen.

25. Die Eigentümer beschließen, den Umlageschlüssel nach Fläche beizubehalten. AG und LG weisen die Beschlussanfechtungsklage des A verbunden mit einer Verpflichtungsklage zur Änderung des Umlageschlüssels für Abwasser zurück. Das OLG Hamm hatte nach Inkrafttreten des neuen WEG, also nach dem 01.07.2007, über die sofortige weitere Beschwerde des A zu entscheiden. Es gilt neues Recht.

26. Rechtsgrundlage für Anspruch auf Abänderung eines bestandskräftigen Umlagebeschlusses Als Rechtsgrundlagen kommen in Betracht: • Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gemäß §§ 21 Abs. 4, 16 Abs. 3 WEG iVm § 242 BGB • Abänderungsanspruch gemäß § 10 Abs.2 Satz 3 WEG Die Voraussetzungen sind unterschiedlich

27. Unterschiede § 242 BGB – Anspruch auf Abänderung eines bestandskräftigen Beschlusses über einen Umlageschlüssel setzt voraus, •   dass außergewöhnliche Umstände vorliegen, die ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig erscheinen lassen. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG - der Abänderungsanspruch setzt voraus, • dass ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen mit Rücksicht auf die Umstände des Einzelfalls unbillig erscheint.

28. Merke: Die Anforderungen an einen Anspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG sind geringer als die Anforderungen an den Anspruch aus §242 BGB

29. Anwendbarkeit des §10 Abs.2 S.3 auf Beschlüsse § 10 Abs. 2 S. 3 lautet: „ Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen…“ Auffassung des Senats: Die Vorschrift gilt auch für bestandskräftige Beschlüsse. Es sei kein Grund ersichtlich, wonach an den Anspruch auf Abänderung eines bestandskräftigen Beschlusses strengere Anforderungen zu stellen seien als an einen Anspruch auf Abänderung einer Vereinbarung.

30. Anspruch begründet ? Auffassung des Gerichts nein, wegen Benachteiligung der übrigen Eigentümer: Zahlt A nur die Abwassergebühren entsprechend dem von ihm verbrauchten Frischwasser und werden die weiteren Kosten nach Fläche umgelegt, gehen die Allgemeinkosten zu lasten der übrigen Eigentümer.

31. Anspruch auf Änderung des Verteilerschlüssels, § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG – teilweise Umlage nach Verbrauch AG Pinneberg, Urteil vom 14.12.2007, 60 C 9/07. Gemäß Teilungserklärung sind die Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche umzulegen. Eigentümer X beantragt die Abänderung des Umlageschlüssels für die Kosten für Wasser und Kanal. Nach seinem Antrag sollen diese Kosten nach Personen umgelegt werden mit Ausnahme der Wohnungen, in denen Wasseruhren vorhanden sind. Die Eigentümer lehnen diesen Beschluss ab.

32. Gründe der Klageabweisung Es erscheine wenig sachgerecht, wenn in einzelnen Wohnungen mit Hilfe einer Wasseruhr nach erfasstem Verbrauch abgerechnet wird, in sämtlichen anderen Wohnungen aber nach einem verbrauchsunabhängigen Schlüssel. Dabei ist zu berücksichtigen, das Wasseruhren regelmäßig erst anspringen, wenn eine gewisse Menge an Wasser an der Mechanik vorbei gelaufen ist. Dies bedeutet aber, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Kosten für das nicht gemessene Wasser übernehmen müssen, diese Regelung entspreche nicht der Billigkeit

33. Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei Abweichen der Wohn- und Nutzfläche vom maßgeblichen Miteigentumsanteil OLG Köln, Beschluss vom 16.11.2007 Az.: 16 Wx 154/07, (ZMR 2008, 989) Die GO sieht vor, dass die Kosten teilweise nach MEAen umzulegen sind. Der Eigentümer X beansprucht die Zustimmung der übrigen Eigentümer, dass die Kosten, welche bisher nach MEAen umgelegt werden, zukünftig nach der Wohn- und Nutzfläche umgelegt werden. Da seine MEAe größer sind als seine Fläche, werde er mit zu hohen Kosten belastet. Die MEAe stünden mit der Verursachung der Kosten in keinem Zusammenhang.

34. Gründe der Klageabweisung Das Gericht führt aus: • Anspruchsgrundlage ist § 10 Abs. 2 S.3 WEG • Eine Schwelle ist dort nicht konkret bezeichnet • Nach der Gesetzesbegründung sei eine Orientierung an der Rspr. des KG angemessen. Schwerwiegende Gründe können vorliegen, wenn die Mehrbelastung durch die Abweichung der MEAe von der Wohnfläche höher ist als 25% - (KG 14.06.2004 Az.: 24 W 32/04 (ZMR 2004, 705, 707) Diese Mehrbelastung war nicht gegeben

35. Anspruch auf Änderung der Miteigentumsanteile OLG München, Beschluss vom 24.04.2008 – 32 Wx 165/07 Zur Einheit des Klägers gehört eine Sondernutzungsfläche von rund 1.200 m², welche bei der Berechnung der Miteigentumsanteils des Klägers berücksichtigt wurde. Umlageschlüssel sind in der GO nicht vereinbart. Im Jahre 2000 wird das Sondernutzungsrecht aufgehoben und die Teilfläche von 1.200 m² veräußert. Die Miteigentumsanteile werden nicht geändert. Eine Änderung der Miteigentumsanteile ohne Berücksichtigung der Sondernutzungsfläche würde beim Kläger zu einer Kostenersparnis von 60 % führen. Der Kläger beantragt in 2005 daher die Miteigentümer zu verpflichten, einer Entsprechenden Änderung der Miteigentumsanteile zuzustimmen. Das Amtsgericht gab Dem Antrag statt, das LG wies ihn ab. Das OLG hat im Beschwerdeverfahren das seit dem 01.07.2007 geltenden Recht anzuwenden.

36. Gründe Um die vom Kläger erstrebte Kostenverteilung zu erzielen, gibt es zwei Wege:  • die Änderung der Miteigentumsanteile gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG; • die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Vereinbarung: Das Gericht vertritt die Auffassung, • ein Anspruch auf Änderung der Miteigentumsanteile aus Gründen einer unbilligen Kostenverteilung ist nicht gerechtfertigt, wenn die Unbilligkeit durch eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels im Wege der Vereinbarung oder Beschluss möglich ist. • Der Kläger muss also die übrigen Miteigentümer auf Zustimmung zur Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Vereinbarung (besser Beschluss) in Anspruch nehmen müssen.

37. Fazit aus den vorgenannten Urteilen • Ansprüche auf Abänderung von Umlageschlüsseln sind auch heute noch selten durchsetzbar . Sie haben wohl nur eine Chance bei einer Mehrbelastung von mehr als 25 % • Verbrauchsabhängige Umlageschlüssel lassen sich allenfalls durchsetzen, wenn der Verbrauch aller Eigentümer erfasst werden kann.

38. Voraussetzungen einer Änderung des Umlageschlüssels gemäß § 16 Abs.4  Gegenstand der Änderung : • die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG • oder • die Kosten baulicher Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 WEG (bauliche Veränderungen und Modernisierungen) Umlagemaßstab: Gebrauch oder Möglichkeit des Gebrauch Regelung nur für den Einzelfall Qualifizierte Mehrheit: 75% aller Stimmen (nach Köpfen) mehr als 50% der MEAe

39. Kostenverteilung im Einzelfall bei Mehrhausanlage betreffend Dach und Fassade eines Hauses AG München, Urteil vom 18.09.2008 – 483 C 470/08 Die Anlage der WEG besteht aus einer Villa mit drei Einheiten sowie zwei Neubauten mit jeweils sechs Einheiten. Eine Kostenregelung gibt es in der GO nicht. In der Versammlung vom April 2008 beschließen die Eigentümer die Sanierung des Daches der Villa. Sie beschließen ferner, dass die Kosten für die Sanierung von den Eigentümern der Wohnungen in der Villa zu tragen sind. Der Kläger, welchem zwei Wohnungen in der Villa gehören, ficht nur den Kostenbeschluss an und macht geltend:

40. Die Regelung entspräche nicht dem Maßstab des Gebrauchs bzw. der Möglichkeit des Gebrauchs im Sinne des § 16 Abs. 4 WEG, Die Sondereigentümer der Villa machten vom Dach keinen Gebrauch. Es handele sich um einen notwendigen Bestandteil des Hauses. • Der Beschluss sei unbillig, weil in Zukunft bei weiteren Sanierungen der Fassade, der Balkone und Dächern der anderen Häuser die Eigentümer nicht verpflichtet seien, eine entsprechende Regelung nach § 16 Abs. 4 WEG zu treffen.

41. Gründe der Klageabweisung Argument - fehlender Gebrauch Ein Gebrauch bzw. der Möglichkeit des Gebrauchs liege vor • Auf eine konkrete Nutzung des Daches komme es nicht an • Der Gebrauchsmaßstab und die Gebrauchsmöglichkeit sind nicht exklusiv zu verstehen. Eine ausschließliche Nutzung durch diejenigen, die die Kosten zu tragen haben, muss nicht Vorliegen.

42. Argument – fehlende Kostenregelung für die Zukunft Unerheblich ist, ob die WEG bei der Sanierung eines anderen Daches in der Zukunft eine gleichartige Kostenregelung treffen müsse, Diese Frage sei erst im Falle der Anfechtung des zukünftigen Beschlusses zu prüfen. Würde man die Regelung heute schon treffen, ergäbe sich eine Dauerregelung , welche jedoch unzulässig ist.

43. Rauchwarnmelder; Kostenverteilung; einheitliche Ausstattung AG Rendsburg, Urteil v. 30.10.2008 – 18 C 545/08 Die Eigentümer 19.06.2008 beschließen mehrheitlich die Ausstattung aller Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zum Preis von jeweils maximal 25,00 € einschließlich Einbau und 10-Jahresbatterie. Sie beschließen ferner mehrheitlich, dass die Anschaffungskosten der Rauchwarnmelder nach der jeweiligen Anzahl der Rauchwarnmelder in den Wohnungen über die Hausgeldabrechnung auf die Eigentümer umgelegt werden. Der Kläger hat seine Wohnung bereits seit 1994 mit Rauchwarnmeldern zum Listenpreis von 80,00 €/Stück ausgestattet. Er behauptet, diese Rauchwarnmelder seien höherwertig als diejenigen, welche nach dem angefochtenen Beschluss angeschafft werden sollen.

44. Einbau von Rauchwarnmeldern Beschlusskompetenz: • § 21 Abs. 4 WEG = Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung Sie dienen dem Bestand und der Sicherheit des Gebäudes. Beschluss ordnungsgemäß ? • Nein, Kläger benötigt keine Rauchwarnmelder, da er bereits hochwertige hat

45. Kostenbeschluss Beschlusskompetenz: § 16 Abs.4 • Einbau der Rauchwarnmelder = Instandsetzungsmaßnahme • Einzelfallregelung +, Maßnahme beschränkt sich auf den erstmaligen Einbau • Umlage entspricht dem Gebrauch Gegen die Verteilung der Kosten nach der Anzahl der Rauchmelder in den Wohnungen bestehen keine Bedenken, denn er trägt der Möglichkeit des Gebrauchs von Rauchwarnmeldern hinreichend Rechnung.

46. Anschlussfrage Können die laufenden Wartungskosten nach der Anzahl der Rauchmelder auf die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss umgelegt werden? Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 3 WEG nur wenn die Wartungskosten = Betriebskosten sind Streitig: + ( Elzer in Riecke/Schmidt § 16 Rz. 64) a.A. Becker in Bärmann: Wartungskosten = Instandhaltungskosten iSd § 16 Abs. 4

47. Kosten der Balkonsanierung AG Oldenburg, Urteil v. 19.02.2008 – E 10 C 1016/07 Im Juli 2007 beschließen die Eigentümer die Sanierung des Balkons des Eigentümers X wegen Feuchtigkeit. Sie beschließen ferner, dass er die Kosten der Sanierung zu tragen habe. Eigentümer X rügt, der angefochtene Beschluss regele keinen Einzelfall, weil die Sanierung im Rahmen der laufenden Verwaltung durchzuführen sei. Die zu reparierenden Teile des Balkons müssten regelmäßig in Stand gesetzt werden.

48. Gründe der Klageabweisung Einzelfall +, die Sanierungsmaßnahme dient der Wiederherstellung eines einzelnen Balkons . Über die Sanierung weiterer Balkone bzw. die Kostenverteilung in vergleichbaren Fällen macht Beschluss keine Aussage. Unerheblich sei, dass die Eigentümer getrennt dazu und zeitlich versetzt entsprechende Beschlüsse für weitere Balkonsanierungen treffen können. Dies ist nach dem Willen des Gesetzgebers zulässig.

49. Folge: X wird sich ungerecht behandelt fühlen, wenn in der Zukunft Sanierungen für Balkone notwendig werden und die Sanierungskosten nicht den betreffenden Eigentümern auferlegt werden. Tipp für die Praxis: Beschlussfassung unter auflösender Bedingung,

50. Möglicher Beschlusstext: „Die Kosten für die Sanierung des Balkons des Eigentümers X gehen zu seinen Lasten. Diese Regelung erfolgt unter der auflösenden Bedingung, dass die Kosten späterer Instandsetzungsmaßnahmen anderer Balkone ebenfalls dem jeweiligen Eigentümer auferlegt werden. Geschieht dies nicht, so kann Eigentümer X von der Gemeinschaft die Erstattung der ihm entstandenen Kosten beanspruchen. „