”YIELD SOM PRIMÆR USIKKERHETSFAKTOR”

1. RESolutions ”YIELD SOM PRIMÆR USIKKERHETSFAKTOR” Seminar 11. juni 2009 Geirr Frostmann CBRE

2. CB Richard Ellis Oslo Et komplett spekter av tjenester både for lokale og internasjonale aktører

3. CB Richard Ellis - Global leader in real estate services CB Richard Ellis - Verdens største rådgiver og megler innen næringseiendom: ”# 1 innen næringsmegling, verdivurdering & eiendomsforvaltning” Over 29.000 ansatte globalt og over 120 medarbeidere i Norden: ”Lokal kunnskap i et globalt nettverk”

4. # Oppbygging av avkastsningskravet

5. Hvordan oppstår risiko? • Risiko innen næringseiendom er alle faktorer som bidrar til volatilitet i eiendommens eller porteføljens forventede eller virkelige avkastning.

6. Markedsrisiko Risikogrupper Makro forhold Rente- og Inflasjonsrisiko Drifts- og teknisk risiko Leietaker risiko Reguleringsrisiko Beliggenhet Eierforhold

7. Markedsrisiko • Tilbud & etterspørsel • Generell ledighet & likviditet Hva påvirker risikofaktorene? Makro forhold • Sysselsetting og arbeidsledighet • BNP osv Kreditt- og Inflasjonsrisiko • Rentesvingninger • Prisstigning • …problemet er å identifisere hvilke som har betydning for den aktuelle eiendommen Drifts- og teknisk risiko • Alder & vedlikehold • Ledighet Leietaker risiko • Økonomi • Finansiell styrke Reguleringsrisiko • Offentlige pålegg • Reguleringer Eierforhold • Sameie, selveier • Feste Beliggenhet • Beliggenhet på makro og mikro nivå • Framtidsutsikter for området

8. Prising av risiko • Risikoen håndteres ved å bygge opp risikopremien i avkastningskravet og/eller gjennom kontantstrømmen

9. Hvilke risikoer inkluderes i kontantstrømmen • Risiko for ledighet • Volatilitet i leiepriser • Risiko for ekstraordinært vedlikehold gjennom avsetning til vedlikehold eller CAPEX • Risiko for rehabiliterings- og tilpasningskostnader ved endt leieperiode • Kostnadsendringer (festeavgift, eiendomskatt osv) • Generelle prisendringer gjennom KPI

10. Avkastningskravet • Avkastningskravet til en spesifikk eiendom skal reflektere avkastningen en investor vil kreve for å investere i eiendommen. • Avkastningskravet vil representere markedets vurdering av risikoen i kontantstrømmen på eiendommen. • Avkastningskrav = summen av risikofri rente og risikopremien • Risikopremien er en konsolidering av alle risikoer eiendommen vil stå ovenfor gjennom investeringshorisonten, med unntak av de man tar hensyn til gjennom kontantstrømmen.

11. Oppbygging av avkastningskravet Vi setter vanligvis et fast avkastningskrav på en 10 års kontantstrøm, hvis vi ikke ser grunn til å gjøre noe annet.

12. Rente- og inflasjonsrisiko • Rente- og inflasjonsrisiko • Eventuelle rente- og inflasjonssvingninger i et eiendomsprosjekts levetid vil innvirke direkte på investors avkastning. • Vi anvender vanligvis 10års Swap og Norges Bank’s inflasjonsmål som basis for vårt avkastningskrav. • Bankenes påslag på 10Y SWAP varierer veldig, så det gjelder å holde seg oppdatert!

13. Objektrisiko • Subject Risk / Objekt risiko • Objekt risikoen vurderes ut fra et scoring system • Eksempel på faktorer som vurderes: • Leietaker risiko • Eierforhold (selveier, seksjon, festet osv) • Konkurranseevne i det aktuelle området

14. Anvendelsesforhold • Condition Of Use / Anvendelsesforhold • Anvendelsesforhold vurderes ut fra et scoring system • Eksempel på faktorer som vurderes: • Risiko for varierende leieinntekter i forhold til anvendelse • Tilstand (risiko for skjulte feil og mangler) • Reguleringsrisiko

15. Beliggenhet • Location / Beliggenhet • Beliggenhet vurderes ut fra et scoring system • Eksempel på faktorer som vurderes: • Konkurranseevnen til området og eiendommen (størrelse, prestisje, publisitet) • Uforutsette risikoer i forhold til tilbud/etterspørsel i området • Områdets framtidsutsikter

16. # Yieldutvikling

17. Prime kontor yield - Oppgang fra bunnen Basis punkter Kilde: CBRE

18. Yield prognose: Prime kontor Oslo 7,4% 6,95% 6,85% Kilde: CBRE

19. Hva bestemmer Yielden? Utviklingen i de lange rentene: - 10 års renter viser sterk korrelasjon med yield - De korte rentene er ikke en signifikant forklaringsvariabel Forventet utvikling i leiepriser de neste årene: - Denne variabelen har langt større forklaringskraft i mere utviklede og analyserte markeder enn det norske og er bare signifikant for enkelte områder og under 3 år fremover Utvikling i leiepriser tidligere år: - Dette burde ikke påvirke utviklingen i yield, men er en signifikant forklaringsvariabel i de aller fleste markeder, ikke bare i Oslo

20. Differanse mellom yield og 10 års statsrente • 2007 - 2009: Markedet stopper gradvis opp: • Inngangen av likviditet reduseres • Leiemarkedet begynner å svekkes • Mindre tilgjengelig og dyrere Finansiering • 2003 - 2006: Markedet er “billig”: • Yield kompresjon • Leieprisøkning • Gradvis likviditetsøkning • Synkende lange renter % Gj. snitt • 2010 - : Mulighet for “gode” kjøp: • Leiepris nedgangen avtar/ stopper • Attraktiv direkte avkastning • Er finansiering oppnåelig og til hvilken pris? • Distressed salg? • Hvem har mulighet til å kjøpe? • 2006 - 2007: Lav yield og lav risikopremie: • Forventinger om leiepriseøkninger • Stor inngang av ”nye” penger • Økning i lange renter • Stor tilgjenglighet på kreditt Kilde: CBRE & Norges Bank

21. Gjeldsmarkedene påvirker forventet avkastning IRR% Q1 2009 - Grafen viser hvordan forventet internrente for et tenkt prosjekt utvikler seg med forskjellig belåningsgrad, når alle andre faktorer holdes konstante

22. Drivere for fremtidig markedsutvikling Absolutt yieldnivå i forhold til historiske tall: - Jo lavere yield, jo mer aggressivt er markedet priset - Gjennomsnittlig prime kontor yield i Oslo har ligget på ca 7% de siste 10 årene - Dermed tilsier våre prognoser at markedet ikke blir “billig” i et historisk perspektiv de neste 2 årene og signifikant yieldkompresjon kan neppe påregnes Spread mellom prime kontor yield og yield på lange statsobligasjoner: - En proxy for relativ prising av eiendom som aktivaklasse og forventet risiko fremover - Spreaden mellom prime kontor yield og 10 årige statsobligasjoner har gjennomsnittlig ligget på ca 220 basispunkter de siste 10 årene - Denne spreaden vil ligge på mellom 50 og 100 basispunkter over snittet de neste to årene Forventet utvikling i kontorleiene de neste årene: - Fundamentalt: Lavere yield bør rettferdiggjøres av forventet leieprisoppgang - Vi tror at leieprisene vil synke ytterligere og dermed bør vi se fortsatt yield økning frem til leienedgangen forventes å avta og bunne ut i løpet av 2010 Likviditetstilførsel: - Yieldkompresjon er sterkt korrelerende med økt likviditetsinngang i markedet - Dermed vil følgende faktorer spille en stor rolle: Utviklingen i finansmarkedene og børsen, investorenes oppfattelse av eiendom som en attraktiv aktivaklasse samt tilgangen på og prisingen av fremmedkapital