Mercredi 23 mai 2007

1. European American Chamber of Commerce (France) La sécurisation des autorisations d’urbanisme et des constructions après la Loi ENL Le_Club_Pierre1048475_1 Mercredi 23 mai 2007

2. Introduction • Annick ColybesJournaliste, Les Echos • Le cadre juridique • Philippe Baffert • Chef du bureau de la législation et de la réglementation à la Direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction(DGUHC/DU1) • Pierre Popesco • Avocat Associé, Herbert Smith LLP Paris • Florence Chérel • Avocat, Herbert Smith LLP Paris

3. La sécurisation des autorisations d’urbanisme et des constructions • Présentation générale • Les textes • L’historique 1/10/2007 en vigueur

4. La sécurisation des autorisations d’urbanisme et des constructions • Première partie : la sécurisation des autorisations d’urbanisme • I -1 Délai de retrait des autorisations d’urbanisme • I -2 Limitation des recours • I -3 Limitation des effets des recours • Deuxième partie : la sécurisation des constructions • II -1 Actions en démolition et en dommages-intérêts : responsabilité civile du propriétaire et du constructeur • II -2 Sécurisation des constructions irrégulières : la prescription administrative • II -3 Caducité des règles d’urbanisme des lotissements

5. La sécurisation des autorisations d’urbanisme • I - 1 Délai de retrait des autorisations d’urbanisme • Avant la réforme • Délai de Retrait : jurisprudence TERNON et loi du 12 avril 2000 • Motif d’illégalité • Exception en cas de fraude

6. La sécurisation des autorisations d’urbanisme 1/10/2007 • I - 1 Délai de retrait des autorisations d’urbanisme • Apport de la réforme Article L. 424-5 du Code de l’urbanisme : «La décision de non-opposition à la déclaration préalable ne peut faire l’objet d’aucun retrait. Le permis de construire, d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s’il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire» • Délai de retrait de trois mois (hors cas de fraude) • Point de départ du délai de retrait • Au delà de trois mois, retrait sur demande de l’intéressé • Motif d’illégalité • Questions : fin de la jurisprudence Vicqueneau, Ville de Paris et Secumaris ?

7. La sécurisation des autorisations d’urbanisme en vigueur • I – 2 Limitation des recours • Recevabilité des associations Article L. 600-1-1 du Code de l’urbanisme : «Une association n’est recevable à agir contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l’association en préfecture est intervenu antérieurement à l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire » • Dépôt des statuts ou agréments antérieurs à l’affichage de la demande de permis en mairie

8. La sécurisation des autorisations d’urbanisme I – 2 Limitation des recours • Point de départ et limitation dans le temps des recours • Nouveau point de départ : premier jour d’affichage sur le terrain. Article R600-2: «Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424.15 • Nouvelle limitation dans le temps : un an à compter de l’achèvement réputé intervenu le jour de la déclaration d’achèvement. Article 600-3 «Aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement.Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d’achèvement mentionnée à l’article R. 462-1» 1/10/2007

9. La sécurisation des autorisations d’urbanisme en vigueur • I – 3 Limitation des effets des recours • Divisibilité des autorisations d’urbanisme Article L.600-5 du Code de l’urbanisme «Lorsqu’elle constate que seule une partie d’un projet de construction ou d’aménagement ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation. L’autorité compétente prend, à la demande du bénéficiaire de l’autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive» • possibilité de prononcer une annulation partielle • arrêté de permis de construire modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive

10. La sécurisation des autorisations d’urbanisme En vigueur 1/10/2007 I – 3 Limitation des effets des recours • Suspension du délai de validité du permis de construire en cas de recours Article R. 421-32 du Code de l’urbanisme : «Lorsque le permis de construire fait l’objet d’un recours en annulation devant la juridiction administrative ou d’un recours devant la juridiction civile en application L. 480.13, le délai de validité de ce permis est suspendu jusqu’à la notification de la décision juridictionnelle irrévocable»

11. La sécurisation des autorisations d’urbanisme en vigueur 1/10/2007 I – 3 Limitation des effets des recours • Suspension du délai de validité du permis de construire en cas de recours • Conditions : • Recours en annulation devant le juge administratif ou recours sur le fondement de l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme • Permis en cours de validité à la date du 2 août 2006 • Effet : suspension du délai de validité jusqu’à la décision juridictionnelle irrévocable

12. La sécurisation des autorisations d’urbanisme I – 3 Limitation des effets des recours • Apport récent de la jurisprudence relative à la modulation des effets de l’annulation

13. La sécurisation des constructions • II – 1 Action en démolition et en dommages-intérêts : la responsabilité civile du constructeur et du propriétaire • Situation antérieure : Article L 480-13 Code de l’urbanisme : «Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L’action en responsabilité civile se prescrit, en pareil cas, par cinq ans après l’achèvement des travaux.

14. La sécurisation des constructions en vigueur • II – 1 Action en démolition et en dommages-intérêts : la responsabilité civile du constructeur et du propriétaire • La réforme : Article L 480-13 Code de l’urbanisme : «Lorsqu’une construction a été édifié conformément à un permis de construire : a) Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L’action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative, b) Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L’action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l’achèvement des travaux. »

15. La sécurisation des constructions en vigueur II – 1 Action en démolition et en dommages-intérêts : la responsabilité civile du constructeur et du propriétaire • La réforme : Lorsque l’achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, la prescription antérieure continue à courir selon son régime» • Construction conforme au permis de construire • Constructions achevées après le 16 juillet 2006

16. La sécurisation des constructions en vigueur • II – 1 Action en démolition et en dommages-intérêts : la responsabilité civile du constructeur et du propriétaire • Demande dirigée contre le propriétaire : demande de démolition • Recours en annulation préalable • Annulation contentieuse • Délai de deux ans qui suit la décision de la juridiction administrative devenue définitive • L’absence de recours en annulation dans le délai de recours permet d’écarter tout risque de démolition

17. La sécurisation des constructions en vigueur • II – 1 Action en démolition et en dommages-intérêts : la responsabilité civile du constructeur et du propriétaire • Demande contre le constructeur : demande de dommages et intérêts • Recours en annulation préalable ou constat d’illégalité par la juridiction administrative • Délai de deux ans après l’achèvement

18. La sécurisation des constructions en vigueur • II – 1 Action en démolition et en dommages-intérêts : la responsabilité civile du constructeur et du propriétaire • Questions relatives à l’action en dommages-intérêts : • préjudice personnel et lien de causalité • notion de constructeur : constructeur au sens strict ou maître d’ouvrage • motif de l’action en dommages-intérêts (absence de mention de la méconnaissance d’une règle d’urbanisme ou d’une servitude d’utilité publique) • conformité au permis de construire / déclaration préalable

19. La sécurisation des constructions • II – 2 Sécurisations de constructions irrégulières : la prescription administrative • Situationantérieure : • Jurisprudence Thalamy et Seckler : construction sans permis de construire et irrégulière dès l’origine et construction devenue non conforme

20. La sécurisation des constructions en vigueur • II – 2 Sécurisations de constructions irrégulières : la prescription administrative Apport / objectif de la réforme : Article L.111-12 du Code de l’urbanisme «Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme»

21. La sécurisation des constructions en vigueur • II – 2 Sécurisations de constructions irrégulières : la prescription administrative • Questions relatives au champ d’application de la prescription administrative • cas de la construction édifiée sur la base d’un permis de construire annulé ; • cas de la construction non-conforme au permis obtenu ; • construction initiale et travaux sur construction existante soumis à permis de construire ; • permis de construire / déclaration de travaux • Application dans le temps des exceptions à la prescription administrative

22. La sécurisation des constructions en vigueur • II – 2 Sécurisations de constructions irrégulières : la prescription administrative • Exceptions • lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessure de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ; • lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l’article L.480-13 ; • lorsque la construction est située dans un site classé en application des articles L.341-2 et suivants du code de l’environnement ou un parc naturel créé en application des articles L.331-1 et suivants du même code ; • lorsque la construction est sur le domaine public • lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ; • dans les zones visées au 1° du II de l’article L.562-1 du Code de l’environnement

23. La sécurisation des constructions • II – 3 La caducité des règles d’urbanisme des lotissements • Situation antérieure : • Article R. 315-44 du Code de l’urbanisme • Divergence de jurisprudence du Conseil de l’Etat et de la Cour de Cassation

24. La sécurisation des constructions 1/10/07 • II – 3 La caducité des règles d’urbanisme des lotissements • Réforme • Article R. 442-25 du Code de l’urbanisme « La décision de non-opposition à la déclaration préalable en peut faire l’objet d’aucun retrait. Le permis de construire, d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s’il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire ». • Nouveau mécanisme d’information des co-lotis • Caducité des anciennes règles d’urbanisme spécifiques au lotissement et effet de cette caducité

25. Questions …… Réponses

26. PROCHAIN CLUB PIERRE • 4 juillet 2007 • ARBITRAGE ET DROIT IMMOBILIER • A partir du 1er juillet 2007 • www.clubpierre.com