Foro Nacional de Vivienda Económica

2. 20 de junio de 2008 Foro Nacional de Vivienda Económica

3. CONTENIDO Crisis Subprime Entorno Externo Latino América Entorno Regional México Entorno Local Perspectivas y Estrategias a Futuro

4. Crisis Subprime Entorno Externo Latino América Entorno Regional México Entorno Local Perspectivas y Estrategias a Futuro

5. Entorno Externo El Mercado Subprime EL MERCADO SUBPRIME • Las hipotecas subprime son un nicho en el Mercado de préstamos hipotecarios en los Estados Unidos • La característica principal es que tienen condiciones laxas de crédito como tasas de interés bajas durante los primeros años, para después repreciarse a una tasa mucho mayor. Créditos con poco o ningún enganche, sin historial de crédito, con alto DTI, etc… • Los originadores de créditos subprime originaban los mismos para venderlos y no retenían ningún interés económico en los mismos después de haberlos otorgado. Las prácticas de crédito de los originadores no estaban reguladas. No era necesario tener un historial crediticio • El mercado subprime se expandió dramáticamente, creciendo a tasas de 25% a partir de 1994 • Cerca del 82% de cada dolar de hipotecas subprime fueron bursatilizadas y vendidas como bonos AAA Características de los Créditos % de las originaciones de subprime en Estados Unidos en el pico Tipo de Crédito Solo Interés Ningún Enganche Sin historial crediticio Tasa de interés baja, explotando después de un par de años Riesgo en capas (combina todas las anteriores 37% 38% 43% ~80% 26%

6. Entorno Externo Crecimiento del Mercado de MBS en Estados Unidos EL MERCADO SUBPRIME • Después de experimentar un rápido crecimiento hasta 2006, la emisión en el mercado sub-prime bajo en 2007 y se detuvo en 2008, mientras que la emisión de las agencias se ha mantenido *Agencias se refiere a las originadas o garantizadas por Fannie Mae y Freddie Mac

7. 7 600 6 500 5 400 Emisión US$ bn Tasas 4 300 3 200 2 100 1 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Emisión Subprime Margen de hipotecas Subprime Entorno Externo Crecimiento de las emisiones en el mercado subprime EL MERCADO SUBPRIME • Durante el boom, los rendimientos del mercado subprime atrajeron capital, y el exceso de capital llevo a una competencia excesiva en precios • Las valuaciones de los créditos cayeron de aproximadamente 105% en 2002, a 102% en 2006, (como % de par)

8. Entorno Externo Índice de precios de vivienda en Estados Unidos EL MERCADO SUBPRIME Se espera que los precios de la vivienda en Estados Unidos sigan a la baja La presión sobre precios se ha transmitido Fuente: Indice Case-Shiller de Stabdard & Poor’s Incumplimientos en el mercado hipotecario por tipo de crédito y cosecha EL MERCADO SUBPRIME Con los precios a la baja, la imposibilidad de refinanciar los créditos subprime (se refinanciaban cerca del 90% en el pasado) ha llevado a altas tasas de incumplimiento

9. Ritmo de Venta de Viviendas  Tasas de Interés  Inventarios de Vivienda  Precios de la Vivienda  Crisis en el mercado Subprime Perdidas en el mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas Los Deudores no pueden pagar ni refinanciarsu hipoteca  Entorno Externo Adjudicaciones / Incumplimientos 

10. Precios de Casas Consumo Entorno Externo IMPACTO MACROECONÓMICO DE CRISIS SUBPRIME Recesión en Estados Unidos Recesión Global La crisis comenzó en el mercado subprime en Estados Unidos, pero ha afectado a los inversionistas en todo el mundo disminuyendo así el ritmo de las bursatilizaciones El efecto de contagio se disperso y afecto activos que no tenían relación directa con las hipotecas subprime debido a la perdida de apetito de los inversionistas por productos estructurados, afectando los canales de fondeo de los originadores de hipotecas. Entre los mercados de crédito estructurado impactados estan: Subprime, Jumbo, ABS, ABCP, SIV’s, CDO’s, créditos apalancados, High Yield

11. Entorno Externo Aún hay crisis por delante Non-Financial Financial $362 bn (31%) Asset Backed 11

12. Entorno Externo Incumplimientos reales y pronosticados Non-Financial Financial $362 bn (31%) Asset Backed El típico crédito subprime es un 2/28, es decir los primeros 2 años la tasa es fija y esta por debajo del mercado, posteriormente se convierte en una tasa ajustable por los 28 años restantes El servicio de deuda de estas hipotecas esta por arriba del 45%, mientras que en las hipotecas normales se encuentra por debajo del 33% 12

13. Entorno Externo Evolución de spreads en Estados Unidos Spreads de tasa fija respecto a swaps Spreads de tasa variable respecto a LIBOR Non-Financial Financial $362 bn (31%) Asset Backed La falta de confianza de los inversionistas en conjunto con la poca información, hizo que los inversionistas asumiera el peor escenario Los inversionistas perdieron también la confianza en las agencias calificadoras, las cuales utilizaron supuestos optimistas en estos nuevos tipos de hipotecas, hicieron análisis de tipo bacward-looking para evaluar el riesgo y tuvieron un pronostico erróneo sobre los precios a la vivienda 13

14. Entorno Externo Efecto de las CMO’s sobre el costo de las Hipotecas Non-Financial 20% 18% Financial 16% 14% $362 bn (31%) 12% Asset Backed 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Spread de la Referencia del Treasury de 30 años Referencia de Hipoteca 30 Años Referencia Treasury 30 años Promedio de Spread Antes de Obligaciones Relacionadas con Hipotecas (CMO's): 286 pbs Promedio de Spread Después de Obligaciones Relacionadas con Hipotecas (CMO's): 136 pbs La emisión de CMO’s llevo a que los spreads disminuyeran significativamente 14

15. Entorno Externo Mantener Estándares de Originación Razonablemente Conservadores Revisar el Historial Crediticio y hacer Due Dilligence de los Posibles Acreedores de Creditos Hipotecarios 1 2 Lecciones Aprendidas con la Crisis Subprime Tanto el Prestamista como el Acreedor deberan tener interés económico (Skin in the Game) Preocuparse de los intermediarios que no poseen interés económico (Skin in the Game) 3 4

16. Crisis Subprime Entorno Externo Latino América Entorno Regional México Entorno Local Perspectivas y Estrategias a Futuro

17. Entorno Latino América Impacto en Latino America • A pesar de la crisis crediticia estadounidense, los mercados locales latinoamericanos han mantenido su nivel de actividad • En Latino America el contagio por la crisis subprime ha sido muy limitado, en parte debido a la liquidez de los inversionistas locales, el apoyo de los gobiernos, a la calidad del subyacente y a que solo una pequeña parte de las hipotecas originadas fueron bursatilizadas • La emisión de transacciones estructuradas en el mercado local en Latino América excede por mucho el volumen colocado internacionalmente • Las reducción de las calificaciones por parte de las Agencias Calificadoras que ha jugado un papel importante en la caída del apetito de los inversionistas, y en consecuencia en la disminución en el ritmo de emisión de bonos subprime en Estados Unidos, no se ha visto en el mercado Latinoamericano Volumen de emisiones en Latino América El número en las barras corresponde al número de transacciones El volúmen de las bursatilizaciones en Latino America se ha mantenido fuerte, a pesar de la crisis en el mercado subprime en Estados Unidos

18. Entorno Latino América Bursatilizaciones en Latino América 2006 2007 Enero - Abril 2008 Emisión total US$ 19,904 millones Emisión total US$ 19,446 millones Emisión total US$ 6,648 millones Fuente: Fitch Ratings • México y Brasil continúan siendo los países con el mayor volumen de emisiones en Latino América

19. Crisis Subprime Entorno Externo Latino América Entorno Regional México Entorno Local Perspectivas y Estrategias a Futuro

20. Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México Situación del Mercado Local • En México existe aún un déficit masivo de vivienda, estimado en 6 millones de unidades, y la originación de alrededor de 750,000 créditos hipotecarios al año es suficiente apenas para satisfacer las nuevas necesidades de vivienda. El esfuerzo del gobierno mexicano por reducir este déficit ha estado impulsando la liquidez en el mercado de bursatilizaciones (Fuente: Fitch Ratings) • México es por mucho el mercado más grande de Bonos Respaldados por Hipotecas Residenciales en Latinoamérica, con 76 emisiones desde 2003, tomando en cuenta las emisiones realizadas por Infonavit. Mexico contribuyo con 43% de la emisión total en Latino América. Los primeros en bursatilizar hipotecas fueron Su Casita y Gmac Hipotecaria • Todas los créditos hipotecarios bursatilizados en México son a tasa fija, no existen mecanismos de repreciación • 85% del volumen de bursatilizaciones esta denominado en UDIs, lo que provee protección a la volatilidad en la inflación • La mayoría de los originadores han bursatilizado portafolios sólidos, de alta calidad, que incluyen diversas características orientadas a proteger de la inflación y la volatilidad en las tasas de interés, a los tomadores del crédito y a los inversionistas, como son: • Seguros hipotecarios- Historial Crediticio • LTV no mayores a 90% - 95% - Créditos a tasa fija, algunos en UDIs • DTI no mayores a 33% - Todos los créditos son para 1a vivienda • Swap UDIs – Salario Mínimo • Los administradores de créditos hipotecarios en México han tenido un excelente desempeño. Han logrado implementar prácticas exitosas de mitigación de pérdidas y reducido la vulnerabilidad del financiamiento estructurado • Los Acervos de créditos hipotecarios bursatilizados cuentan con niveles adecuados de Deuda a Ingresos (DTI) y Monto de Crédito a Valor Inmueble (LTV) • Disminución del apetito local por bonos hipotecarios y riesgo corporativo, resultado de la conformación del Sistema Financiero Mexicano Bursatilización por originador Bursatilización por tipo de activo

21. Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México Diferencia en características de los créditos bursatilizados Las razones subyacentes para el deterioro en el desempeño del mercado subprime estadounidense no están presentes en el mercado mexicano de bonos respaldados por hipotecas

22. Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México Efectos Crisis Subprime en Mexico Emisión de Bonos Respaldados por Hipotecas EL MERCADO SUBPRIME • A partir de la segunda mitad del 2007, el mercado Mexicano de hipotecas y Bonos Respaldados por Hipotecas ha estado en el foco de los inversionistas, los cuales se han cuestionado la calidad de sus inversiones en el mismo, así como la veracidad de su aislamiento del mercado subprime americano • Los mayor parte de los factores que llevaron a la desestabilización del mercado en norteamérica no están presentes en el mercado hipotecario mexicano ni en los pools de hipotecas bursatilizadas • A lo largo del año pasado el mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas estuvo activo a pesar de la crisis. Se colocaron un total de 21 transacciones por un monto total de $28,404 millones de pesos, un crecimiento de 60% respecto al año anterior, debido a la incorporación de nuevos jugadores y aumento en el monto de las emisiones de algunos jugadores • A finales del tercer y principios del cuarto trimestre de 2007 la liquidez se vio afectada, provocando que el ritmo de emisión de Bonos Respaldados por Hipotecas disminuyera • El ritmo de emisión se recuperó a finales de año, aunque hubo un impacto significativo en las sobretasas • En lo que va del año se han colocado un total de $13,800 millones de pesos • La emisión de Bonos Respaldados por Hipotecas en México se ha mantenido activa a pesar de la difícil situación en los mercados en todo el mundo

23. Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México Evolución de spreads Non-Financial Los spreads de las transacciones de bonos respaldados por créditos hipotecarios se han ampliado Financial $362 bn (31%) Asset Backed BORHIS senior BORHIS mezzanine CEDEVIS 23

24. Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México Incumplimiento 180+ días por transacción EL MERCADO SUBPRIME Los Incumplimientos en los Bonos Respaldados por Hipotecas en México se han desempeñado de acuerdo a las expectativas de las agencias calificadoras Incumplimiento 180+ días por transacción (continuación) EL MERCADO SUBPRIME EL MERCADO SUBPRIME Fuente: Fitch Research

25. Crisis Subprime Entorno Externo Latino América Entorno Regional México Entorno Local Perspectivas y Estrategias a Futuro

26. Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México Perspectiva del Mercado 2008 • A pesar de que el mercado de deuda local se ha visto contaminado por la restricción de crédito a nivel global y por la reducción en la liquidez de los mercados internacionales, se espera que el volumen de emisión se mantenga en lo que resta del 2008 • Se espera que el comportamiento del colateral se siga manteniendo estable • Se espera que la liquidez en el mercado domestico y el apetito de los inversionistas por nuevas emisiones exista, aunque a menor escala y con un costo mayor • El aumento en sobretasas es debido entre otras cosas a la situación actual de los mercados crediticios globales, especialmente de valores estructurados, mayor oferta de papeles y revisión de calificaciones de algunos jugadores • Dado que las instituciones financieras multinacionales juegan un papel prominente en el sistema financiero mexicano, se ha experimentado cierto efecto de la restricción global de la liquidez , ya que es probable que estas instituciones tengan instrucciones globales de reducir su exposición al mercado hipotecario en particular. En este sentido, para contrarrestar el efecto anterior, la SHF ha sido un participante incremental en el mercado hipotecario en México

27. Estrategias a Futuro Impulsar Mayor Transparencia de Información en el Mercado Promover la Liquidez en el Mercado Primario y Secundario de Hipotecas 1 2 Estrategias claves a seguir para el impulso del mercado hipotecario en México a futuro Continuar con el Impulso a la Vivienda de Menores Ingresos Fortalecer las Instituciones 3 4

28. 20 de junio de 2008 Foro Nacional de Vivienda Económica