REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

1. REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL CONSIDERACIONES GENERALES: PROPIEDAD HORIZONTAL es un fenómeno inmobiliario urbano originado en la demanda de vivienda Año 1948 - Ley 13512 Deja sin efecto el régimen prohibitivo del C.C. estableciendo el derecho real de propiedad horizontal El tratamiento actual de la PH excede el marco de esta ley por cuanto: *El concepto de UF no figura en la ley, ésta se refiere a departamentos y pisos.- *El concepto de Unidad Complementaria aparece en las reglamentaciones locales (Dto.18734/49 Bs As que fue tomado como base por las demás disposiciones).- *El reglamento de copropiedad debía ser dictado por el consorcio, en tanto que las leyes locales previeron que fuera dictado también por el único propietario.-

2. Otras novedades • *La incorporación de las unidades a construir o en construcción • *La reserva del derecho de sobreelevar y la transmisión del derecho de sobreelevar • *Sanción de la ley que dispone el régimen de urbanizaciones cerradas o clubes de campo, o nuevas formas de dominio CONCLUSION: El art.2617 C.C. PROHIBIA la división de la propiedad en planos horizontales.- La ley 13512 una ley económica y de buena redacción CREA el derecho de propiedad horizontal el que puede entenderse como un derecho de propiedad autónomo

3. CONSIDERACION EXCLUSIVAMENTE REGISTRAL El Reglamento de Copropiedad y Administración es uno de los documentos que modifican el derecho real de dominio pues ALTERA el objeto de dos maneras: ESENCIAL: porque con la registración desaparece el derecho real de dominio común aparece un derecho nuevo, el de Propiedad horizontal ,con un régimen totalmente distinto FORMAL: porque el suelo que era el elemento único y esencial se transforma en un elemento más, COMUN, sobre el que se asienta una copropiedad

4. MODIFICACION DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Son registrales las modificaciones que tengan trascendencia real *Mayorías necesarias conforme la ley y el reglamento Unidad de dominio exclusivo: es el conjunto continuo o discontinuo de las partes de un edificio Unidad Funcional: conjunto de ambientes principales y dependencias comunicadas y unidas entre si para el desarrollo de las actividades previstas en el Reglamento. Unidad Complementaria: ambientes o dependencias que no tienen autonomía propia, complementa y es accesoria a ella. Polígono: conjunto integrado por la superficie cubierta, semicubierta y descubierta unidos entre si y ubicados en una sola planta.

5. IMPORTANTE Porcentual: significa la proporción sobre los bienes comunes de manera independiente que otorga en principio autonomía *Las UC pueden ser transferidas a condición de que sea al titular de dominio de una UF u otro que adquiera simultáneamente UF y UC *Las UC no pueden hipotecarse por su carácter de accesoriedad, cuyo régimen es totalmente diferente al del dominio común en el que lo accesorio sigue la suerte de la principal

6. UNIDADES A CONSTRUIR O EN CONSTRUCCION • Las UF en construcción quedan inmovilizadas hasta que se produzca la habilitación correspondiente y el propietario por petición directa mediante la denominada escritura de obra nueva y acreditando haber alcanzado el estado constructivo exigido, da por construida la UF • Las unidades funcionales en construcción si bien pueden tener reflejo registral no pueden ser objeto de actos que constituyan, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles pero SI pueden embargarse o admitirse sobre ellas medidas precautorias

7. INCORPORACION O ANEXION DE INMUEBLE LINDERO AL INMUEBLE SOMETIDO A PH Condiciones técnicas y jurídicas necesarias para ello: • Debe haber coincidencia entre la titularidad de ambos inmuebles • Debe haber plano de mensura de anexión y plano de mensura de unificación que una vez aprobado generará una nueva partida inmobiliaria catastral (adrema) • Los integrantes del consorcio ampliarán la afectación al régimen de PH mediante la modificación del Reglamento de Copropiedad • relejando nuevas características parcelarias (superficies, linderos- del inmueble resultante) • La modificación deberá ser inscripta en el Registro y con ella se adecuará la descripción del inmueble en la matrícula correspondiente a la afectación al régimen de PH.- • Se dará de baja a la matrícula del inmueble que fue anexado o se dejará constancia en la matrícula respectiva su hubo segregación.-

8. DESAFECTACION de PH • Causas: • Por destrucción total o vetustez del edificio.- • Se requiere unanimidad de todos los copropietarios.-

9. DERECHO DE SOBREELEVACION O SOBREEDIFICACION CONCEPTO Prerrogativa otorgada a alguno de los copropietarios o a terceros de edificar en una construcción ya existente, un nuevo departamento, o mejorar o ampliar los ya existentes. • SOBREELEVACION -------- solo al espacio aéreo • SOBREEDIFICACION --------- no solo espacio aéreo, también la construcción sobre lo que existe, o por debajo o por el costado

10. FORMA DE CONSTITUCION SIEMPRE por CONTRATO Antes de la construcción: bajo la forma de reserva reglamentaria o contrato posterior Independiente del reglamento de copropiedad administración.-

11. NATURALEZA JURIDICA Tiene carácter de DERECHO PERSONAL, porque resulta imposible atribuir el carácter de real por el hecho físico de la inexistencia de la cosa.- Se instrumenta por medio de un CONTRATO • SOBREELEVACION -obligaciones- • DAR EXISTENCIA A LA NUEVA UF o A SU AMPLIACION.- 1- MODIFICACION del Reglamento de copropiedad y administración 2. MODIFICANDO los planos

12. LA PUBLICIDAD DEL DERECHO DE SOBREELEVACION Porqué es necesaria la PUBLICIDAD? • Respecto de las PARTES • Por que la publicidad permitirá conocer todos los datos y demás elementos que sirvan para determinar las calidades, dimensiones ,tiempo de obra y elementos distintivos del sujeto titular (sea por la inclusión de la reserva en el regl de copr. de origen o bien por un contrato de sobreelevación posterior) • Respecto de TERCEROS • El principal inconveniente se plantea cuando el derecho de sobreelevar nace después del reglamento de copropiedad y no se lo puede dar a conocer porque no quedo plasmado desde su nacimiento en el sometimiento a PH.-