Modalitati legale de exploatare a terenurilor agricole – provocari aduse de Noul Cod Civil Roman

1. Modalitati legale de exploatare a terenurilor agricole – provocari aduse de Noul Cod Civil Roman Irina Dimitriu – Senior Associate Nestor Nestor Diculescu Kingston Petersen

2. Titlul asupra terenului agricol proprietate vs. folosinta • 1. Dreptul de proprietate • Avantaje: • Grad sporit de siguranta in exploatarea terenului • Drept perpetuu (nelimitat in timp) • Publicitatea calitatii de proprietar fata de orice alte persoane interesate Dezavantaje: • Obligatii financiare sporite • Pretul de achizitie (full value) • Taxe notariale • Taxe datorate OCPI • Impozitul pe teren • Locatia terenului este inflexibila

3. 1.1 Incheierea contractului de vanzare-cumparare Focus pe urmatoarele aspecte: • Contractul va fi incheiat in forma autentica (in fata notarului public) • Terenul este intabulat in cartea funciara • Extrasul de carte funciara este “curat” (lipsa oricaror sarcini inscrise asupra terenului) • Certificatul fiscal la zi

4. 1.2 Titlul vanzatorului asupra terenului • Notarul public verifica exclusiv titlul de proprietate al vanzatorului - fara sa analizeze istoricul dreptului de proprietate asupra terenului; • O verificare completa a titlului (analiza de tip due diligence) presupune analiza tututor transmisiunilor, cel putin pana la emiterea titlului de proprietate in baza Legii nr. 18/1991; • Importanta verificarii istoricului dreptului de proprietate: • (a) conform principiilor de drept civil, o deficienta/cauza de nulitate a titlului anterior poate afecta titlul vanzatorului, precum si valiabilitatea contractului de vanzare -cumparare; • (b) buna credinta a cumparatorului;

5. 1.3 Importanta verificarii istoricului dreptului de proprietate: (a) Conform principiilor de drept civil, o deficienta/cauza de nulitate a titlului anterior poate afecta titlul anzatorului, precum si valiabilitatea contractului de vanzare -cumparare; Exemplu: Terenuri dobandite prin constituirea dreptului de proprietate in baza Legii nr. 18/1991 – interdictia de vanzare pe termen de 10 ani – abrogata din 1 Octombrie 2011 prin intrarea in vigoare a NCC. (b) Buna credinta a cumparatorului: • Insemnatate - Conform NCC (art 901): Terţul dobânditor este considerat de bună-credinţă numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiţii: a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare; b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; şi c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare. • Efecte - Art. 901 NCC:Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.- Art. 909 NCC: In esenta -Sub rezerva indeplinirii anumitor conditii, actiunea in rectificare a cartii funciare se prescrie in termen de 3 ani, daca dobanditorul a fost de buna-credinta si a dobandit cu titlu oneros.

6. 1.4 Cartea funciara • Efect de opozabilitateal cartii funciare – regula aplicabila pana la 1 Octombrie 2011 (intrarea in vigoare a NCC) Consecinta: incheierea contractului de vanzare-cumparare este suficienta pentru dobandirea proprietatii. • Efectul constitutiv al cartii funciare: inovatie introdusa de NCC Consecinta: transferul valabil al dreptului de proprietate implica doua conditii: • Semnarea contractului de vanzare-cumparare; • Intabularea cumparatorului in cartea funciara, in calitate de proprietar al terenului Aplicare: progresiva, pe masura finalizarii lucrarilor de cadastru si deschiderii de carti funciare in fiecare unitate administrativ-teritoriala;

7. 2. Dreptul de folosinta Poate fi dobandit prin: • Contracte de arenda • Ante-contracte/promisiuni de vanzare-cumparare (pana la data semnarii contractului final) • Contracte de concesiune

8. 2.1 Contracte de arenda Cadrul legal: NCC (Legea arendei nr. 16/1994 a fost abrogata din 1 Octombrie 2011); astfel, standardul de contract prevazut in anexa la Legea nr. 16/1994 nu este aplicabil. Aspecte de interes • Forma: Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute; • Inregistrare: Sub sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de întârziere, arendaşul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local; • Notarea in cartea funciara: se vor respecta formalitatile de publicitate imobiliara;

9. Schimbarea categoriei de folosinta Arendaşul poate schimba categoria de folosinţă a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat în scris de către proprietar şi cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare. • Asigurarea terenului Arendaşul este obligat, chiar în lipsă de stipulaţie expresă, să asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamităţi naturale.arendate. • Reducerea arendei Atunci când, pe durata arendării, întreaga recoltă a unui an sau cel puţin o jumătate din ea a pierit fortuit, arendaşul poate cere reducerea proporţională a arendei dacă aceasta a fost stabilită într-o cantitate determinată de produse agricole, într-o sumă de bani determinată sau într-o sumă de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei cantităţi determinate de produse agricole. Dacă arendarea este făcută pe mai mulţi ani, reducerea nu se va stabili decât la sfârşitul arendării, când se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosinţă. • Interdictia subarendarii Subarendarea totală sau parţială este interzisă, sub sancţiunea nulităţii absolute. • Dreptul de preemptiune Arendaşul are drept de preemptiune cu privire la bunurile agricole.

10. Va multumesc!