220 likes | 335 Views
Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2014-2018. Julkaisuvapaa 24.6.2014 klo 10. Lähestymistapa. Tutkimus tehtiin edellisen kerran vuonna 2013. Asuntosijoittamisen kannattavuuteen vaikuttavat tekijät: Bruttovuokratuotto Arvonnousu Alueelliset kehitystekijät.
E N D
Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2014-2018 Julkaisuvapaa 24.6.2014 klo 10
Lähestymistapa • Tutkimus tehtiin edellisen kerran vuonna 2013. • Asuntosijoittamisen kannattavuuteen vaikuttavat tekijät: • Bruttovuokratuotto • Arvonnousu • Alueelliset kehitystekijät
Asuntosijoittamisen tuotto • Asuntosijoittamisen tuotto (%) = Bruttovuokratuotto (%) + Arvonnousu (%) • Bruttovuokratuottolasketaan tässä tapauksessa seuraavanlaisesti: • Vuokratuotto lasketaan sitoutuneen pääoman sen hetkiselle markkina-arvolle.
Bruttovuokratuotto • Vuokratuoton ja asunnon arvon välillä on käänteinen riippuvuus. • Mitä suurempi on asunnon arvo sitä pienempi on bruttovuokratuotto (muiden tekijöiden pysyessä ennallaan). • Asunto hankitaan ilman lainaa. • Remonttivarana oletettu PKS 700 €/m2, Muut suuret kaupungit 500 €/m2, Muu Suomi 400 €/m2. • Varainsiirtovero asunto-osakkeista 2 prosenttia.
Arvonnousu • Vuokratuoton lisäksi on huomioitava arvonmuutos, joka on usein asuntosijoituksen pitkän aikavälin tuoton tärkein tekijä. • Huonoimmassa tapauksessa asunnon arvo voi myös laskea sijoitusperiodilla. • Arvonnousuun vaikuttavat talouden suhdannetekijöiden lisäksi kaupungin/alueen demografisten sekä sosioekonomisten tekijöiden kehitys. • Asuntosijoittamisen alueellisia eroja havainnollistetaan huomioimalla aluekehitys, jonka avulla tarkennetaan asuntosijoittamisen pitkän aikavälin tuotto-odotuksia.
Ennusteet • Asuntojen hintojen kasvun oletetaan hieman hiipuvan seuraavan viiden vuoden aikana verrattuna edelliseen viiteen vuoteen. • Vuokrien kasvu pysyy edelleen melko voimakkaana kysynnän pysyessä vahvana. • Hoitokulut kasvat vuodesta 2013 vuoteen 2018 yhteensä hieman yli 20 prosenttia, mikä on noin 4 prosenttia vuodessa.
Data • Yhteensä 24 kaupunkia, suurimmista kaupungeista mukana lisäksi alueluokitukset (esim. Helsinki-1, Helsinki-2 jne.) * Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Riihimäki, Sipoo, Tuusula ja Vihti
Alueelliset kehitystekijät • Asuntosijoittamisen tuottoarvioita voidaan tarkentaa huomioimalla kaupunkikohtaisia erityispiirteitä. • Väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää, opiskelijakaupungeissa vuokra-asuntoihin kohdistuu aina kysyntää jne. • Korkeampi tuotto vaatii usein suurempaa riskiä. • Taantuvilla alueilla usein hyvä vuokratuotto, mutta vaarana voi olla sijoituksen arvonlasku sekä riski tyhjistä kuukausista.
Alueelliset kehitystekijät (2) • Bruttovuokratuoton ja arvonnousun lisäksi alueittaista kehitystä ennakoidaan seuraavien muuttujien avulla • Väestönkasvu (%) • Asuntokuntien lukumäärä, muutos (%) • Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, muutos (%) • Yli 18-vuotiaiden opiskelijoiden osuus 18-64-vuotiaista (%) • Asuntojen hintataso suhteessa Helsinki-1 (luku väliltä 0-1) • Hintojen vaihtelu (varianssi) • Muutokset laskettu käyttäen kymmenen edellisen vuoden kehitystä. • Kaupungit järjestetään kaikkien kriteerien perusteella parhaimmasta heikoimpaan.
Taustahuomioita • Vuokrien ennustetapaa on täsmennetty, mikä voi hieman vaikuttaa sijoituksiin. • Sijoitus asettaa kaupungit järjestykseen, mutta ei kerro kaupunkien suhteellisista eroista. Sijoitus on suhteessa vain tarkastelussa mukana olleisiin kaupunkeihin. • Vertailussa on annettu hieman suurempi painoarvo bruttovuokratuotolle ja arvonnousulle kuin alueellisille kehitystekijöille.
Huomioita kaupunkien sijoituksista • Vaasassa sekä bruttovuokratuotto että arvonnousu ovat kohtuullisen hyvät. • Kuopion vahvuutena on hyvät tuotto-odotukset sekä opiskelijoiden määrä. • Raumalla talouden rakenneongelmat heikentävät arvonnousuennustetta. • Kouvolassa asuntojen hintakehitys on heikkoa, väestön määrä on laskussa ja kaupungissa on suhteessa vähän opiskelijoita.
Kokonaisriski vaikuttaa lopulliseen vuosituottoon • Alueelliset kehitystekijät voivat kasvattaa tai pienentää asuntosijoituksen riskiä. • Opiskelijakaupungit ovat yleisesti ottaen hyviä sijoituskohteita. • Myös kasvavan väestön alueilla asuntosijoittamisen riskit ovat hallitummat. • Suuri hintojen varianssi luo epävarmuutta arvonnousulle.
Lisätietoja Suomen Vuokranantajat Annankatu 24, 00100 Helsinki Elina Aalto, puh. 0400209548, elina.aalto@vuokranantajat.fi Pellervon Taloustutkimus PTT Eerikinkatu 28 A, 00180 Helsinki Veera Holappa, puh. 040 164 8063, veera.holappa@ptt.fi