Spreker: Kees van der Lee

1. training SIKB 02-03-2010 Spreker: Kees van der Lee Sinds 1996 werkzaam voor de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam, vanaf 2001 als adjunct-directeur. De SAOZ adviseert overheden inzake o.a. planschade- en nadeelcompensatieclaims van burgers en bedrijven, onteigeningsprocedures en waardering van onroerende zaken (objectief en onafhankelijk advies). Daarnaast adviseert de SAOZ overheden en projectontwikkelaars inzake de planschadegevolgen van voorgenomen planologische maatregelen (risico-analyses).

2. training SIKB 02-03-2010 • Programma: • Ochtend: • Algemene en procedurele aspecten planschade • Inhoudelijke aspecten planschade (beoordelingskader) • Middag: • Archeologie en Planschade: toespitsing van het • planschadestelsel op de bescherming van archeologische • waarden in bestemmingsplannen • knelpunten / oorzaak van het “probleem” • potentieel getroffen objecten • mogelijkheden tot beperking van planschaderisico’s? • alternatieven en “tips & tricks”

3. training SIKB 02-03-2010 • Algemene aspecten planschade ex artikel 6.1 Wro • Het planschadestelsel (afdeling 6.1 Wro) in vogelvlucht • Limitatief en imperatief karakter van het stelsel • Belangrijkste wijzigingen in het stelsel van de afgelopen jaren • Planschadeprocedure en rechtsbescherming

4. training SIKB 02-03-2010 • Artikel 6.1 Wro • Lid 1: • “Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd” • Verschillen t.o.v. oude artikel 49 WRO: • term “tegemoetkoming”

5. training SIKB 02-03-2010 • Artikel 6.1 Wro • Lid 2: • “Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: • a. een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, of van een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38; • b. een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een ontheffing of een nadere eis, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder a tot en met d; • c. een krachtens een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38 verleende ontheffing; • d. een besluit als bedoeld in artikel 3.10, 3.22, 3.23, 3.27, 3.29, 3.40, 3.41 of 3.42; • Verschillen ten opzichte van oude artikel 49 WRO: • wijziging en inperking schadegrondslagen

6. training SIKB 02-03-2010 • Artikel 6.1 Wro • Lid 2: • “Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: • a. een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, of van een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38; • b. een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een ontheffing of een nadere eis, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder a tot en met d; • c. een krachtens een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38 verleende ontheffing; • d. een besluit als bedoeld in artikel 3.10, 3.22, 3.23, 3.27, 3.29, 3.40, 3.41 of 3.42; • Verschillen ten opzichte van oude artikel 49 WRO: • wijziging en inperking schadegrondslagen

7. training SIKB 02-03-2010 • Artikel 6.1 Wro • Lid 2: • “e. de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een bouw-, sloop- of aanlegvergunning ingevolge artikel 50, eerste lid, van de Woningwet, onderscheidenlijk artikel 3.18, tweede lid, en artikel 3.20, vijfde lid; • f. een bepaling van een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1, derde lid, of van een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3, derde lid, voorzover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in de artikelen 3.16, eerste lid, onder c, of 3.20, derde lid, onder b, dan wel artikel 44, eerste lid, onder f of g van de Woningwet; • g. een koninklijk besluit als bedoeld in artikel 10.4. • Verschillen ten opzichte van oude artikel 49 WRO: • wijziging en inperking schadegrondslagen

8. training SIKB 02-03-2010 • Artikel 6.1 Wro • Lid 3: • “De aanvraag bevat een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming” • Verschillen ten opzichte van oude artikel 49 WRO: • dit is iets geheel nieuws!

9. training SIKB 02-03-2010 • Artikel 6.1 Wro • Lid 4 en lid 5: • “Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld in het tweede lid, onder a, b, c, d, f of g, moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak, bedoeld in het eerste lid, onherroepelijk is geworden”. • Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een aanhouding als bedoeld in het tweede lid, onder e, kan eerst, en moet worden ingediend binnen vijf jaar na terinzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan.” • Verschillen ten opzichte van oude artikel 49 WRO: • niks nieuws onder de zon. Artikel 49 WRO was gelijkluidend

10. training SIKB 02-03-2010 Artikel 6.1 Wro is “Limitatief en Imperatief” “Limitatief”: Alleen de in artikel 6.1 Wro genoemde maatregelen kunnen planschade veroorzaken.

11. training SIKB 02-03-2010 Artikel 6.1 Wro is “Limitatief en Imperatief” “Limitatief”: Alleen de in artikel 6.1 Wro genoemde maatregelen kunnen planschade veroorzaken. “Imperatief”: Als er sprake is van één der maatregelen als bedoeld in artikel 6.1 Wro, dan is uitsluitend dat artikel van toepassing op de behandeling van verzoeken om schadevergoeding. Na een inhoudelijke behandeling bestaat geen grondslag meer voor schadevergoeding uit anderen hoofde (zoals nadeelcompensatie o.i.d.)

12. training SIKB 02-03-2010 • Artikel 6.2 Wro • Lid 1: • “Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager.” • Verschillen t.o.v. oude artikel 49 WRO: • dit is geheel nieuw!

13. training SIKB 02-03-2010 • Artikel 6.2 Wro • Lid 2 • “In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: • a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade; • b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is: • 1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, • 2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.” • Verschillen t.o.v. oude artikel 49 WRO: • dit is geheel nieuw!

14. training SIKB 02-03-2010 • Artikel 6.3 Wro • Met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade betrekken burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval: • a. de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak; • b. de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken. • Verschillen t.o.v. oude artikel 49 WRO: • dit is alleen een codificatie van rechtspraak

15. training SIKB 02-03-2010 • Artikel 6.4 Wro • 1. Van de indiener van de aanvraag heffen burgemeester en wethouders een recht. • 2. Burgemeester en wethouders wijzen de indiener van de aanvraag op de verschuldigdheid van het recht en delen hem mee dat het verschuldigde bedrag binnen vier weken na de dag van verzending van de mededeling dient te zijn bijgeschreven op de rekening van de gemeente dan wel op de aangegeven plaats dient te zijn gestort. Indien het bedrag niet binnen deze termijn is bijgeschreven of gestort, verklaren zij de aanvraag niet-ontvankelijk, tenzij redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest. • Verschillen t.o.v. oude artikel 49 WRO: • niks nieuws onder de zon!

16. training SIKB 02-03-2010 • Artikel 6.4 Wro • 3. Het recht bedraagt € 300, welk bedrag bij verordening van de gemeenteraad met ten hoogste twee derde deel kan worden verhoogd of verlaagd. • 4. Indien op de aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist, storten burgemeester en wethouders aan de indiener het door hem betaalde recht terug. • 5. Het in het derde lid genoemde bedrag kan bij algemene maatregel van bestuur worden gewijzigd voor zover het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie daartoe aanleiding geeft. • Verschillen t.o.v. oude artikel 49 WRO: • niks nieuws onder de zon!

17. 02-03-2010 • Artikel 6.5 Wro • “Indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, vergoeden burgemeester en wethouders daarbij tevens: • a. de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand; • b. de wettelijke rente, te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag.” • Verschillen t.o.v. oude artikel 49 WRO: • onderdeel a is nieuw; onderdeel b is codificatie van rechtspraak.

18. training SIKB 02-03-2010 • Artikel 6.6 Wro • “1. Indien provinciale staten (…) een inpassingsplan vaststellen, of (…) een projectbesluit nemen of een besluit als bedoeld in artikel 3.41 nemen, treden gedeputeerde staten (…) in de plaats van burgemeester en wethouders. • 2. Indien Onze Minister (…) een inpassingsplan vaststelt, of (…) een projectbesluit neemt of een besluit als bedoeld in artikel 3.42 neemt, treedt hij (…) in de plaats van burgemeester en wethouders. • 4. Bij toepassing van dit artikel wordt de aanvraag (…) ingediend bij burgemeester en wethouders. Deze dragen ervoor zorg dat de aanvraag onverwijld wordt doorgezonden naar het desbetreffende bestuursorgaan dat op de aanvraag beslist. Het recht, genoemd in artikel 6.4, wordt geïnd door het beslissend bestuursorgaan; de gemeentelijke verordening (…) is hierop niet van toepassing” • Verschillen t.o.v. oude artikel 49 WRO: • dit is geheel nieuw.

19. training SIKB 02-03-2010 • Artikel 6.7 Wro • “Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld omtrent de inrichting en behandeling, en nadere regels omtrent de indiening, de motivering en de wijze van beoordeling, van een aanvraag voor een tegemoetkoming in de schade. Die regels kunnen de verplichting voor de gemeenteraad en provinciale staten inhouden hieromtrent een verordening vast te stellen” • Verschillen t.o.v. oude artikel 49 WRO: • dit is iets nieuws  op grond van dit artikel is het Bro van toepassing

20. training SIKB 02-03-2010 • Belangrijkste wijzigingen sinds 1 september 2005 • Introductie van een verjaringstermijn van 5 jaar • (voorheen: geen verjaringstermijn!) • Behandelingsrecht van € 300,- • (voorheen: legesheffing niet toegestaan) • Bevoegd bestuursorgaan: College van B&W • (voorheen: gemeenteraad bevoegd bestuursorgaan) • Introductie van initiatiefnemer / contractspartij als • belanghebbende in de planschadeprocedure • (voorheen: contractspartij niet belanghebbend)

21. training SIKB 02-03-2010 • Belangrijkste wijzigingen sinds 1 juli 2008 • “Tegemoetkoming” in plaats van “schadevergoeding”: • introductie van het maatschappelijk risico • Ruimhartiger vergoeding van deskundigenkosten? • Wettelijke stroomlijning planschadeprocedure in Bro • Introductie van andere overheden als bevoegde • bestuursorganen planschade • Wijziging schadegrondslagen (ontheffingen en nadere eisen)

22. training SIKB 02-03-2010 • Procedurele aspecten planschade (Planschadeprocedure) • Planschadeprocedure wordt vanaf 1 juli 2008 in hoge mate • geregeld door het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) • (afdeling 6.1 Bro: artikelen 6.1.1.1 t/m 6.1.3.8) • Benoeming en werkwijze van een adviseur dient te worden • geregeld in een door de gemeenteraad vast te stellen • verordening • (art. 6.1.3.3 Bro)

23. training SIKB 02-03-2010 • Termijnen (indienings- en beslistermijnen) • Termijn voor het indienen van een aanvraag: binnen 5 jaar na • onherroepelijk worden schadeveroorzakende maatregel • (sinds spoedwet, thans artikel 6.1 lid 4 Wro). • NB: “oude aanspraken”: overgangsrecht Spoedwet!

24. Termijnen (indienings- en beslistermijnen) • Termijn voor het indienen van een aanvraag: binnen 5 jaar na • onherroepelijk worden schadeveroorzakende maatregel • (sinds spoedwet, thans artikel 6.1 lid 4 Wro). • NB: “oude aanspraken”: overgangsrecht Spoedwet! • Termijn voor het beslissen op een aanvraag: binnen 8 weken na • ontvangst van het (definitieve) advies van de deskundige, • eventueel te verdagen met 4 weken (art. 6.1.3.6 Bro)

25. 02-03-2010 • Rechtsbescherming • Besluit college van B&W: bezwaarschriftprocedure mogelijk • voor aanvrager èn betalende partij! (sinds spoedwet, thans art. • 6.4a Wro)

26. training SIKB 02-03-2010 • Rechtsbescherming • Besluit college van B&W: bezwaarschriftprocedure mogelijk • voor aanvrager èn betalende partij! (sinds spoedwet, thans art. • 6.4a Wro) • Beroep bij de Arrondissementsrechtbank (aanvrager en • betalende partij)

27. training SIKB 02-03-2010 • Rechtsbescherming • Besluit college van B&W: bezwaarschriftprocedure mogelijk • voor aanvrager èn betalende partij! (sinds spoedwet, thans art. • 6.4a Wro) • Beroep bij de Arrondissementsrechtbank (aanvrager en • betalende partij) • Hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad • van State (aanvrager, betalende partij èn college van B&W)

28. training SIKB 02-03-2010 • Inhoudelijke aspecten planschade ex artikel 6.1 Wro • Beoordeling van aanvragen volgens de volgende criteria: • Gerechtigde-begrip • Planologie • Schadeberekening • Vergoedbaarheid

29. training SIKB 02-03-2010 • Gerechtigde-begrip • “Zakenrechtelijke rechtsbetrekking ten tijde van het in werking treden van de planologische maatregel” • (ABRS 15 januari 2003 inzake Heerde & Tynaarlo, ABRS 15 februari 2006 inzake Wageningen en ABRS 16 april 2008 inzake Heusden) • Geen gerechtigde: • degene die levert vóór in werking treden • gerechtigd geworden nà in werking treden • persoonlijk gerechtigde die een niet op geld waardeerbaar èn • overdraagbaar recht heeft (vb. huurder van woning)

30. training SIKB 02-03-2010 • Planologie • “Onherroepelijke planologische wijziging” • Onherroepelijk: het bestemmingsplan / de maatregel moet in • zijn geheel onherroepelijk zijn; • Planologisch: alléén de maatregelen als genoemd in • artikel 6.1 Wro; • Wijziging: het regime moet zijn gewijzigd (in nadelige zin)

31. training SIKB 02-03-2010 Planologie “Onherroepelijkheid” bestemmingsplan of andere planologische maatregel: nodig voor de “entree” tot procedure ex artikel 6.1 Wro. Let op: afwijkende peildatum bepaling belanghebbende en schadeberekening: “in werking treden” van de planologische maatregel.

32. training SIKB 02-03-2010 • Planologie • “Nadelige wijziging”: levert het nieuwe planologische regime (per saldo) een verslechtering voor belanghebbende op? • Planologische vergelijking: zowel oude als nieuwe regime • “maximaal” invullen. In de vergelijking niet meenemen: • - binnenplanse ontheffingsbepalingen; • - de mogelijkheid tot het stellen van nadere eisen; • - uit te werken bestemmingen • - wijzigingsbevoegdheden • - overgangsrecht • Saldering van voor- en nadelen? • - Voordelen en nadelen in zelfde planologische regime

33. training SIKB 02-03-2010 Planologie “Maximale invulling”: maatgevend is hetgeen het planologische regime maximaal mogelijk maakt, tenzij een dergelijke invulling met “aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid” is uit te sluiten ( “illusoir is”). ABRS 30-03-2005 Woudrichem en ABRS 12-03-2008 Smallingerland: goothoogte: 2,50 meter

34. training SIKB 02-03-2010 Planologie “Maximale invulling”: maatgevend is hetgeen het planologische regime maximaal mogelijk maakt, tenzij een dergelijke invulling met “aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid” is uit te sluiten ( “illusoir is”). ABRS 30-03-2005 Woudrichem en ABRS 12-03-2008 Smallingerland: nokhoogte: 15 meter goothoogte: 2,50 meter

35. training SIKB 02-03-2010 “Argentinosaurus” Allergrootste dinosauriër die ooit op deze aarde heeft rondgelopen. Hoogte van teen naar kruin: 15 meter

36. training SIKB 02-03-2010 • Planologie • Aandachtspunten bij planologische vergelijking: • Wijzigingsbevoegdheden (art. 3.6 lid 1 onder a Wro); • Uit te werken bestemmingen (art. 3.6 lid 1 onder b Wro); • Ontheffingsbevoegdheden (art. 3.6 lid 1 onder c); • Overgangsrecht

37. training SIKB 02-03-2010 • Planologie • Wijzigingsbevoegdheden (art. 3.6 lid 1 onder a Wro): • Het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid in een • bestemmingsplan veroorzaakt geen planschade (zie artikel 6.1 • lid 2 Wro), maar levert mogelijk wel “voorzienbaarheid” op • (beperkt!!!) • Een wijzigingsplan kan wel een aanspraak op een tegemoet- • koming met zich meebrengen (zie artikel 6.1 lid 2 Wro) • Verschil met stelsel artikel 49 WRO: • niks nieuws onder de zon!

38. training SIKB 02-03-2010 • Planologie • Uit te werken bestemmingen (art. 3.6 lid 1 onder b Wro): • De uit te werken bestemming (“moederplan”) is uitgezonderd • van de planschaderegeling (zie artikel 6.1 lid 2 Wro), maar levert • wel “voorzienbaarheid” op. • Een uitwerkingsplan kan wel een aanspraak op een tegemoet- • koming met zich meebrengen (zie artikel 6.1 lid 2 Wro) • Verschil met stelsel artikel 49 WRO: • diametraal andersom! Voorheen veroorzaakte het moederplan • de schade en diende het uitwerkingsplan alleen ter bepaling van • de omvang van de schade.

39. training SIKB 02-03-2010 • Planologie • Ontheffingsbevoegdheden (art. 3.6 lid 1 onder c Wro): • Worden niet meegenomen in de planvergelijking aangezien zij • uitgezonderd zijn in art. 6.1 lid 2 Wro; • Voorzienbaarheid op basis van ontheffingsbevoegdheden? • Verlening van ontheffing (voorheen vrijstelling ex art. 15 WRO) • levert een aparte grondslag voor planschadevergoeding op . • Verschil met stelsel artikel 49 WRO: • diametraal andersom! Voorheen werden vrijstellingsbevoegd-heden meegenomen in de planvergelijking en kon voor een vrijstelling ex art. 15 WRO niet worden geclaimd.

40. training SIKB 02-03-2010 • Planologie • Overgangsrecht: • Intentie overgangsrecht: binnen 10 jaar een einde aan de • situatie maken • daarom niet meenemen bij bepaling “maximale invulling” oude • bestemmingsplan • kan ook geen rol spelen bij schadeberekening • (ABRS 28 maart 2007 inzake Het Bildt)

41. training SIKB 02-03-2010 • Schadeberekening • Is er schade ontstaan? • Niet iedere planologisch nadelige wijziging leidt tot schade! • Onderscheid “directe” en “indirecte” planschade • Indien er sprake is van schade, dan wordt de hoogte daarvan • bepaald door: • - aard en ernst van de inbreuk t.o.v. oude regime • - prijsklasse van het getroffen object • - peildatum van de schade

42. training SIKB 02-03-2010 • Schadeberekening • Soorten schade • “Directe planschade”: schade als gevolg van het afnemen van • bouw- of gebruiksmogelijkheden van het eigen object • (bijvoorbeeld: wegbestemde bouwmogelijkheden of beperking • van gebruiksmogelijkheden). • “Indirecte planschade”: schade als gevolg van ontwikkelingen • op een perceel van derden. • Voorzover voor- en nadelen voortvloeien uit dezelfde planologische maatregel mogen deze worden gesaldeerd!

43. training SIKB 02-03-2010 • Vergoedbaarheid • Geen aanspraak op schadevergoeding indien: • Schade overstijgt het maatschappelijk risico (2% waarde) niet

44. training SIKB 02-03-2010 • Vergoedbaarheid • Geen aanspraak op schadevergoeding indien: • Schade overstijgt het maatschappelijk risico (2% waarde) niet • Schade is “anderszins verzekerd” • door aankoop, onteigening of anderszins.

45. training SIKB 02-03-2010 • Vergoedbaarheid • Geen aanspraak op schadevergoeding indien: • Schade overstijgt het maatschappelijk risico (2% waarde) niet • Schade is “anderszins verzekerd” • door aankoop, onteigening of anderszins. • Schade is “voorzienbaar” • actieve risico-aanvaarding: iets “doen” in de wetenschap van • komende maatregel (bv: huis kopen); • passieve risico-aanvaarding: iets “nalaten” in de wetenschap • van komende maatregel (bv: bouwmogelijkheid onbenut laten).

46. training SIKB 02-03-2010 Vergoedbaarheid Voorzienbaarheid: ABRS 26 september 2001 inzake Westerveld (actieve risico-aanvaarding) en ABRS 01-02-2000, AB 2000, 444 inzake Ferweradeel (passieve risico-aanvaarding): “Het te dezen aan te leggen criterium is de vraag of (bij actieve r.a.: ten tijde van aankoop) een redelijk handelende en denkende koper (bij passieve r.a.: eigenaar) rekening diende te houden met de kans, dat het planologische regime ter plaatse in negatieve zin zou wijzigen”. Aannemen voorzienbaarheid alleen o.b.v. van overheidswege, voldoende concrete èn openbaar bekend gemaakte stukken! (ABRS 25 januari 2006 inzake Hengelo)

47. training SIKB 02-03-2010

48. training SIKB 02-03-2010 Op naar de lunch…

49. training SIKB 02-03-2010 • Archeologie en Planschade • Probleem: “de bescherming van archeologische waarden in bestemmingsplannen kan leiden tot (forse) planschadeaanspraken” • Aanleiding tot het ontstaan van de problematiek • - aanpassing Monumentenwet • - aanpassing Wro • Oplossingsrichtingen en “tips & tricks” • Casus

50. training SIKB 02-03-2010 • Archeologie en Planschade • Monumentenwet 1988: aanpassing i.v.m. bescherming archeologische waarden (verdrag van Malta) per 1 juli 2007 (redactie aangepast per 1 juli 2008). Voornaamste artikelen: • Artikel 38a • “De gemeenteraad houdt bij de vaststelling van een bestemmingsplan of een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.1, onderscheidenlijk artikel 3.38, van de Wet ruimtelijke ordening en bij de bestemming van de in het plan begrepen grond, rekening met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten.” • de wet schrijft niet verplicht voor hoe de bescherming van archeologische monumenten zijn beslag moet krijgen!