TASACION DE CAMPOS EN URUGUAY

1. TASACION DE CAMPOS EN URUGUAY “El desafío frente al constante cambio de valores y la crisis” MARIO STEFANOLI Rematador Público-Perito Tasador URUGUAY

2. Valuación en el Uruguay • Uruguay: País situado entre Brasil y Argentina, cuenta con una población de 3.4 millones de habitantes. Superficie de 176.200 kms.2 con una población urbana estimada en un 90% y un 10% en el área rural.

3. Valuación en Uruguay • Capital: Montevideo. • País dividido en 19 departamentos. • Recursos Naturales: Fundamentalmente agrícolas. • Recursos hidroeléctricos. • Recursos mineros. • Turismo ( ecológico, de costas )

4. Métodos de Valuación más utilizados en el Uruguay • En Uruguay no se usan aún normas de valuación. • Los métodos más utilizados en la actualidad por los peritos son el de comparación, costos y rentas. • Cada valuador utiliza éstos métodos y su experiencia personal para valuar.

5. Valuación de campos • País esencialmente agrícola ganadero, Uruguay ha sido conocido fundamentalmente a lo largo de la historia por la calidad de la carne bovina, con ganado alimentado en praderas naturales. • Con variantes coyunturales producto de crisis puntuales, los valores de la tierra no sufrieron variaciones importantes hasta hace unos años. • Dos elementos comenzaron a jugar un papel fundamental en el incremento sostenido de los precios de la tierra: FORESTACION – PLANTACION DE SOJA.

6. FORESTACION • Como consecuencia de la ley de Desarrollo forestal de diciembre de 1987 cuando habían 31.000 ha. plantadas, y de la instalación de pasteras y papeleras en territorio nacional, se pasa a 1.305.000 hectáreas. • En la actualidad, se pagan valores en el eje de los U$S 2.500 la hectárea para forestación, dependiendo la cercanía con rutas y tipos de suelos.

7. Agricultura • El incremento de cultivos agrícolas (fundamentalmente soja ) trajo aparejado que campos ganaderos se hayan transformado en agrícolas frente a mejores rentabilidades. • Influyó sensiblemente la llegada de inversores argentinos que pagan un valor mucho más alto para invertir en agricultura que la que se obtiene para cría de ganado. • Los campos para agricultura pueden llegar a valores de US $ 7.500 la hectárea

8. Ganadería • Tradicionalmente la principal actividad económica del país, se ha visto disminuida ante la mejor rentabilidad esperable en una inversión agrícola. • Los precios tuvieron incrementos importantes en los últimos años. • Sin embargo en la actualidad, como consecuencia de la disminución de exportaciones y la sequía los valores se han resentido.

9. Categorización de tierras por el Estado: • Existe un Índice determinado por la Comisión Nacional de Estudio Agro Económico de la tierra que determina la capacidad de los suelos evaluados en kilos de carne bovina, ovina y kilos de lana por hectárea de campo natural, cuyo promedio es 100. • El índice mide la capacidad productiva del campo. • La media del país es 100. • Fue creado, entre otros objetivos, para satisfacer: • La necesidad del conocimiento de la capacidad productiva de los suelos para la planificación del mejor uso de los recursos naturales. • El conocimiento indispensable para diseñar una política tributaria del sector agropecuario basada en la capacidad potencial de la tierra. Es un índice muy utilizado en las valuaciones y considerado en las transacciones inmobiliarias. De acuerdo al índice ( un campo tiene varios tipos de suelos ) se determina que actividades se desarrollan en el campo ( campos ganaderos, uso mixto, agropecuarios, forestales )

10. Valores de la tierra • En el año 2000 el valor promedio de la hectárea se ubicaba en U$S 448. • En el año 2008 (período enero a junio ) dicho valor había trepado a U$S 1768. • Excepto en los años 2001 a 2003 en que la crisis económica determinó valores más bajos, desde 2004 a la 2008 los valores subieron año a año. • Fuente: MGAP-DIEA

11. Motivos de incrementos • Desde 2004 se observa una situación económica favorable en el país. • Se incrementaron los valores de los commodities. • La instalación de pasteras trajo aparejado mayor interés en tierras. • La importante diferencia de precios por hectárea con Argentina y Brasil hizo atractivo al país como lugar de inversión.

12. Diferencias de precios e impuestos • Según SAGyP, al año 2005 la hectárea promedio en Uruguay estaba en U$S 1.050, en Brasil en U$S 1.550 y en Argentina en U$S 3.500, siempre considerando tierras agrícolas y ganaderas. • Estos valores se vieron incrementados sensiblemente en los últimos años. • A los sojeros argentinos les reditúa mucho más plantar en Uruguay por las importantes retenciones impositivas que tienen en su país.

13. PORQUE LAS DIFERENCIAS: • ARGENTINA: Los valores se incrementaron llegando a superar los U$S 10.000 en zonas de mayor producción agrícola. • Motivos: • * Record en las cosechas. • * Alza de precios de los commodities. • * Perspectivas de biocombustibles. • BRASIL: Valores superiores de la tierra llevaron a productores de arroz y ganaderos a invertir en territorio uruguayo.

14. Otros factores que incrementaron los valores en URUGUAY: • Mas demanda de europeos y estadounidenses por precios atractivos. • Falta de oferta de campos para renta en Argentina. • En 2008 podíamos ver titulares en la prensa tales como “la venta de campos uruguayos crece a paso acelerado y todo indica que la tendencia continuará……”

15. División por zonas y valores promedio según Inmobiliaria Caldeyro y Stajano

16. Fuente: Inmob. Caldeyro y Stajano

17. Situación actual del mercado de inmuebles rurales frente a la crisis: • Como consecuencia de la crisis, ya a fines de 2008 los titulares de diarios argentinos (LA NACION) informaba sobre la previsión de una baja en el precio para 2009 entre un 10 y 15%. • URUGUAY ha presentado una merma en la cantidad de negocios y los valores también se han visto afectados. • Otros elementos como la SEQUÍA han incidido negativamente ya que ha afectado importantes zonas del país.

18. Desafíos al momento de tasar: • Llegado el momento de valuar un campo, son muchas las preguntas que debemos hacernos en la actualidad: • Si antes se debían tener en cuenta aspectos tales como tipo de suelo, ubicación, mejoras, cercanías con centros poblados, cultivos, aguadas y otros aspectos HOY es fundamental conocer que potencial tiene la fracción que tasamos desde el punto de vista agrícola-forestal.

19. EN SINTESIS: • La valuación de tierras debe ser efectuada en la actualidad teniendo en cuenta una serie de elementos que antes no jugaban un rol tan importante: • Las altas rentas que se pagan deben ser consideradas como una información importante al determinar el valor. • La permanente variación de precios lleva a que el Valuador deba estar actualizándose permanentemente para determinar el correcto valor a asignar. • Las variaciones constantes llevan a que los valores asignados deban actualizarse en poco tiempo.

20. Desafío que apareja la valuación de campos: • Actualización permanente del perito valuador ante variaciones constantes en los valores de la tierra. • Concientización de los actores que deben actualizarse los informes periódicamente ante dichos cambios. • Seguimiento de factores externos que llevan a la variación de los valores.

21. MUCHAS GRACIAS!!!!!!!! MARIO STEFANOLI • Rematador y Perito Tasador • Presidente Asociación Nacional de Rematadores, Tasadores y Corredores Inmobiliarios de Uruguay mariostefanoli@gmail.com