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金融危機後の低炭素社会の実現に向けての企業不動産戦略 - 新しい不動産リスク，環境リスクと向き合う - Green Building and Property Value

金融危機後の低炭素社会の実現に向けての企業不動産戦略 - 新しい不動産リスク，環境リスクと向き合う - Green Building and Property Value. 2009 年 10 月 7 日 第一ホテル東京 主催 : 清水建設. 麗澤大学経済学部・准教授 　清水千弘 (Chihiro SHIMIZU). 1. Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp. 本日のご報告. 1. 金融危機と不動産市場 2. 金融危機後の CRE 戦略 3. 低炭素社会の実現と CRE 戦略

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金融危機後の低炭素社会の実現に向けての企業不動産戦略 - 新しい不動産リスク，環境リスクと向き合う - Green Building and Property Value

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  1. 金融危機後の低炭素社会の実現に向けての企業不動産戦略-新しい不動産リスク，環境リスクと向き合う-Green Building and Property Value 2009年10月7日 第一ホテル東京 主催:清水建設 麗澤大学経済学部・准教授 　清水千弘(Chihiro SHIMIZU) 1 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  2. 本日のご報告 1.金融危機と不動産市場 2.金融危機後のCRE戦略 3.低炭素社会の実現とCRE戦略 4.環境配慮型不動産は市場でどのように評価されるのか? 5.持続可能性と責任不動産投資 6.企業は不動産とどのように向き合うべきか?

  3. 1.金融危機と不動産市場:House Price index between Major Cities. Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  4. Financial Times 2008.3.23 15.September.2008 Collapse of Lehman Brothers Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  5. 我が国の不動産価格の長期トレンド Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  6. 土地神話の崩壊.不動産はリスク資産である Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  7. 日本の人口は減少していく Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  8. 団塊世代のリタイアとオフィス市場 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  9. バブル崩壊局面で何が起こったのか?: 東京23区のオフィスビルの分布:1991年 出典)清水千弘・唐渡広志『不動産市場の計量経済分析』第8章，朝倉書店 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  10. 機会損失が発生しているビル:2004年 出典)清水千弘・唐渡広志『不動産市場の計量経済分析』第8章，朝倉書店 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  11. １.不動産開発事業の現状2009年以降、不動産・建設関連企業の「黒字倒産」が急増している１.不動産開発事業の現状2009年以降、不動産・建設関連企業の「黒字倒産」が急増している • 2009年以降、不動産・建設関連企業の倒産が急増している。2009年11月現在、2009年の大型倒産上位20社のうち、10社を不動産・建設関連企業が占めている。 • また、10月にはJ-REITとして初めてニューシティレジデンス投資法人が民事再生法の適用を申請した。 • これらの倒産企業の多くは、帳簿上は利益が出ていながら、運転資金が調達できず倒産に追い込まれる「黒字倒産」の事例が多くなっている。 最近の不動産・建設関連企業の倒産事例と負債総額 出所）「日経アーキテクチュア」2009年10月13日号、「エコノミスト」2009年11月18日号等を基に作成 出所）国土交通省・都市地域整備局　都市開発事業におけるノンリコースローン等の活用方策に関する研究会」資料 11 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  12. 資金繰り倒産の構造　: バーゼルⅡ・自己資本規制 • 近年の金融危機の影響によって、多くの金融機関は自己資本（分子）の減少とリスク資本（分母）の増加が生じている。 • 自己資本（分子）：当期純利益の減少や有価証券含み損の拡大を通じて自己資本が減少したため、分母のリスク量を絞る動きが加速 • リスク資本（分母）：貸出先企業破綻の増加や内部格付変更等を通して信用リスクが増加したため、追加的な貸出余力が低下 • その結果、多くの金融機関において自己資本比率の低下が生じている。 自己資本の減少とリスク量の増加による自己資本比率の低下の恐れ 純利益の減少＆有価証券含み損の拡大による自己資本の減少 分子の減少 自己資本 自己資本比率８％ 信用リスク 市場リスク オペリスク 分母の増加 企業破綻の増加＆内部格付けの変更等による信用リスク量の増加 出所）国土交通省・都市地域整備局　都市開発事業におけるノンリコースローン等の活用方策に関する研究会」資料

  13. 金融危機から何を学んだのか? サブプライム問題の真相 資金繰り倒産の増加 不動産は本当に担保資産なのか? (なぜ，不動産業界にお金が流れないのか???) 不動産はリスク資産である →プロパティマネジメントからリスクマネジメントへ →リスクとはなにか? Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  14. 2.金融危機後のCRE戦略: Corporate Real Estate とは? Point1.企業にとって不動産とは? Point2.不動産のリスクとは? Point3.不動産市場の今後の見通し Point4.新しい不動産を取り巻く市場変化 -環境価値と建物価値- Point5.企業は，建物の資産価値向上にどのように取り組むべきか Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  15. 企業にとって不動産とは? 財・サービスを生産するための不動産 : 生産資源 -オフィス，工場，倉庫，店舗　等々 福利厚生としての不動産 : 準生産資源 -寮・社宅，グランド，その他，福利厚生施設(宿泊施設等) 投資対象としての不動産 : 投資資産 その他 -担保資産としての不動産 Chihiro SHIMIZU2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  16. 経済活動と不動産 (経済学的には) 生産要素市場から土地・労働力・資本を投入し，財やサービスを生産 　→企業にとって、最も基本的な生産資源 企業の目標: 利潤最大化(短期・長期) Sustainability(持続可能性・持続的成長) CRE戦略と外部性 : CSR(Corporate Social Responsibility) 1)事業への外部性(externality to business model) 2)空間への外部性(externality to space) 3)社会への外部性(externality to social responsibility) Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  17. CRE戦略の視点1.　狭義の企業不動産戦略 CRE戦略:どの程度の不動産と人を投入するのかを決定する -不動産だけでなく労働力や取引費用との同時決定 →人の採用と土地・不動産の投入 土地市場:最も必要とされる用途を選択する/遊休地問題 　高い収益を支払い事ができる土地利用を選択 　→どのような土地利用を選択すべきか???? 労働市場:従業員の通勤も視野に入れる CBDのなかでも住宅地までの距離が近いところでは，通勤費用が小さくなることから，その分だけ賃金が安くなる． →社宅・寮，そして，従業員の住宅地選択 →企業の効率的経営の実現(競争力・優位性) Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  18. CRE戦略の視点2. 長期的視野の重要性(Sustainability) 「取引費用，地代，所得の3つのパラメータの中で最適な意思決定を行い，時間の経過とともに追時的にもたらされる企業のライフサイクルと不動産のライフサイクルの不整合を解消するための戦略」 →　動態的な変化の中での資源配分の最適化行動 ex.所有すべきか，賃貸すべきか 事務所の建て替え・大規模修繕・購入・売却 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  19. CRE戦略の重要性1.事業への「外部性」への配慮CRE戦略の重要性1.事業への「外部性」への配慮 社内調整を阻むCRE戦略の外部性 事業への外部性:Finance & Asset Value 　　不動産→金融資産としての側面を持つ 　　　　「いったん所有してしまえば，従来の会計制度下では，そのような価格変動のリスクから　　　は回避することができた．特に，インフレ下において賃料が上昇していく過程では，インフレヘッジ機能としての役割を持つ．」 企業融資の担保価値 バランスシート上の問題(時価会計への移行) 　　不動産の所有，単純な購入・売却といったことではなく，セールスアンドリースバック・証券化など様々な手法 　　→財務戦略と財務コスト Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  20. CRE戦略の重要性2.空間への外部性:Landscape & Social Cost 物理的資産としての外部性 : 物的資産としてのCSR 正の外部性: 景観への配慮、特に，都市空間に対して，デザインなどによってシンボル性をもつような場合には，企業の付加価値として反映される場合がある．また，生産性とは独立に，丸の内や大手町といったブランド性のある場所に立地することで，企業のイメージが向上するケースも想定できる． Fuerst, F and P.McAllisterand C.Murray,(2009), “ Desighner Buildings: An Evaluation of the Price Impacts of Signature Architects ,” Working Papers in Real Estate & Planning(The university of Reading), No.2009-10. 負の外部性: 所有する資産が土壌汚染・アスベストといった負の外部性を有している場合には，企業の信用に影響をもたらす(リスク3) 遊休地の問題: 　企業の最適化(懐妊期間の存在)vs. 空間の最適化 Chihiro SHIMIZU2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  21. CRE戦略の重要性3.社会への外部性:CSR & Environment 広義のCSR : 地球環境への配慮 地球市民としての企業の社会的責任 所有者としての責任・利用者としての責任 →環境規制の強化　 →新しい不動産リスク(広義の環境リスク) Chihiro SHIMIZU2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  22. 3.低炭素社会の実現とCRE戦略 「京都メカニズム」では、2009年度より第一約束期間がスタートし、いよいよその成果が計測，分析され始められる． 京都議定書の削減目標は基準年である1990年比▲6％のCO2削減であるが、2007年度においては基準年比9％の増加となる． 2009年　COP15　「ポスト京都議定書」 京都メカニズムと比べ，各国の責務の規模・範囲ともに一層拡大していく． 民主党政権の誕生: 1990年比25%削減 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  23. 不動産業界の排出 中でも、事務所を含む「業務その他部門」では基準年比約40％の増加と、住宅を含む「家計部門」とともに、一層の削減が求められる部門としてクローズ・アップされてきている。 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  24. 責任ある投資原則: Principles for Responsible Investment 06年、アナン国連事務総長（当時）の掛け声の下、世界の主要機関投資家を中心にUNEPFI 等が事務局を務める中、「責任ある投資原則：PRI：Principles for Responsible Investment」が公表された。 「責任ある投資原則」とはESG問題環境((Environmental)、社会(Social)、企業統治(Corporate Governance))を投資プロセスに組み込むことで、投資家として「持続可能な発展」に寄与することを宣言したものである。これは投資家自身の行動原理の規範という意味だけでなく、投資先である運用業界への啓蒙、規範化をも含んでおり、投資家の資産を運用する立場の運用業者もこうした原則を十分に理解して行動していく必要が求められている。 この原則には、世界で約500の機関が署名しており、日本でも12の金融機関・機関投資家 が署名している。 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  25. 責任ある不動産投資: Responsible Property Investing 「責任ある投資原則(PRI)」を受け，UNEPFIの下部組織である不動産ワーキング･グループで報告書が公表された。 これはPRIの精神を受け継いだ不動産版責任投資 （Responsible Property Investing） 不動産投資におけるRPIの実践例の紹介 ESG問題環境((Environmental)、社会(Social)、企業統治(Corporate Governance))への対応 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  26. 責任ある不動産投資: Responsible Property Investing 私たち機関投資家には、受益者のために長期的視点に立ち最大限の利益を最大限追求する義務がある。 この受託者としての役割を果たす上で、（ある程度の会社間、業種間、地域間、資産クラス間、そして時代毎の違いはあるものの）環境上の問題、社会の問題および企業統治の問題（ESG）が運用ポートフォリオのパフォーマンスに影響を及ぼすことが可能であることと考える。 さらに、これらの原則を適用することにより、投資家たちが、より広範な社会の目的を達成できるであろうことも認識している。 したがって、受託者責任に反しない範囲で、私たちは以下の事項へのコミットメントを宣言する。 １．私たちは投資分析と意思決定のプロセスにESGの課題を組み込みます。 ２．私たちは活動的な（株式）所有者になり、（株式の）所有方針と（株式の）所有慣習にESG問題を組み入れます。 ３．私たちは、投資対象の主体に対してESGの課題について適切な開示を求めます。 ４．私たちは、資産運用業界において本原則が受け入れられ、実行に移されるように働きかけを行います。 ５．私たちは、本原則を実行する際の効果を高めるために、共働します。 ６．私たちは、本原則の実行に関する活動状況や進捗状況に関して報告します Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  27. 4.環境配慮型不動産は市場でどのように評価されるのか?4.環境配慮型不動産は市場でどのように評価されるのか? Yit : 費用控除後の賃料収益 Rf : 安全資産の投資利回り Rp : リスク・プレミアム G : 収益のマクロ的な上昇率 不動産価値の決まり方 • L : 流動性リスク • F : ファイナンスリスク • ξ:予期できぬリスク 27 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  28. 環境への配慮が賃料に及ぼす影響1: yit G: 環境基準(Energy Star, LEED) (賃料水準) ３％弱程度の賃料上昇が確認(実効賃料で6%程度上昇) Eichholtz,P, Nils Kok and John M.Quigley,(2009) “Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings,” Berkeley Program on Housing and Urban Policy Working Papers,W08-001. (稼働率) 稼働率の3%(Energy Star)から8%(LEED)の上昇が確認 Fuerst, Franz and Patrick McAllister,(2009), “ An Investigation of the Effect of Eco-Labeling on Office Occupancy Rates,” Working Papers in Real Estate & Planning(The university of Reading), No.2009-08. (稼働率・賃料・売買価格) Wiley,J.A, J.D.Benefield a,d K.H.Johnson,(2009), “Green Design and the Market for Commercial Office Space,” Journal of Real Estate Finance and Economics, (forthcoming). 収益水準にどのような影響をもたらすのか? Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  29. 環境への配慮が賃料に及ぼす影響2: yit 1.費用を節約することで利益を確保できる第三次産業の企業 2.株主からのCSRの要請された企業 3.環境に敏感な企業(負のイメージを払拭するため) 4.高い付加価値を生産する人材を多く抱える企業 5.政府または公的機関 6.消費者の行動に敏感な企業体 Eichholtz,P, Nils Kok and John M.Quigley,(2009), “Why Do Companies Rent Green? Real Property and Corporate Social Responsibility.” Berkeley Program on Housing and Urban Policy Working Papers,W09-004. Amacher,G.S, E.Koskela and M. Ollikainen(2004), “Environmental quality competition and eco-labeling” Journal of Environmental Economics and Management,vol.47,pp.284-306 . Teisl,M,F, B.Roe and R. L. Hicks(2002), “Can Eco-Labels Tune a Market? Evidence from Dolphin-Safe Labeling” Journal of Environmental Economics and Management,vol.43,pp.39-359 . なぜ，高い賃料を支払うのか? 誰が高い賃料を支払っているのか? Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  30. GlobalCompact:テナント立地に与える影響 世界約130カ国、約7,000の企業が署名（日本は約80社）するこの概念は10原則の遵守を企業に求めている。 人権　　　企業は、 　原則１：　　国際的に宣言されている人権の保護を支持、尊重し、 　原則２：　　自らが人権侵害に加担しないよう確保すべきである。 労働基準　企業は、 　原則３：　　組合結成の自由と団体交渉の権利の実効的な承認を支持し、 　原則４：　　あらゆる形態の強制労働の撤廃を支持し、 　原則５：　　児童労働の実効的な廃止を支持し、 　原則６：　　雇用と職業における差別の撤廃を支持すべきである。 環境　　　企業は、 　原則７：　　環境上の課題に対する予防原則的アプローチを支持し、 　原則８：　　環境に関するより大きな責任を率先して引き受け、 　原則９：　　環境に優しい技術の開発と普及を奨励すべきである。 腐敗防止　企業は、 　原則10：　 強要と贈収賄を含むあらゆる形態の腐敗の防止に取り組むべきである。 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  31. 環境への配慮がリスクプレミアムに及ぼす影響2: Rp 流動性リスク・金融リスク低下の不確実性 (市場原理では困難SRI投資の教訓→規制効果) →責任投資原則，PRI Newell,G(2009), “Developing a socially responsible property investment index for UK property companies,” Journal of Property Investment & Finance, Vol.27,pp. pp. 511-521. Chan ,E.H.W, Q. K. Qian, and P. T.I. Lam(2009), “The market for green building in developed Asian cities—the perspectives of building designers,” Energy Policy, Vol.37,pp. pp. 3061-3070. Barnea,A, R. Heinkel, A. Kraus(2005), “Green investors and corporate investment,” Structural Change and Economic Dynamics, Vol.16,pp. pp. 332-346. Renneboog,L, J.T. Horst and C.Zhang(2008), “Socially responsible investments: Institutional aspects, performance, and investor behavior,” Journal of Banking & Finance, vol.32,pp. 1723-1742. Galema, R, A. Plantinga and B. Scholtens(2008), “The stocks at stake: Return and risk in socially responsible investment ,” Journal of Banking & Finance, vol.32,pp. 2646-2654. 流動性リスクとファイナンスリスク Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  32. 環境配慮型不動産は市場でどのように評価される!!!環境配慮型不動産は市場でどのように評価される!!! Yit : 費用控除後の賃料収益　 環境配慮型不動産にすることで賃料上昇 Rp : リスク・プレミアム 　　流動性リスク・ファイナンスリスクの低下 メリットからデメリットへ (正の効果から負の効果へ) 不動産価値の上昇 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  33. CRE戦略の重要性3:CSR & Environment空間外部性・社会への配慮に期待される効果(清水(2009)) • 所有者: • -社会的責任に意識の高い企業がテナントとして立地する可能性が高まる • -より高い賃料が獲得できる • -社会から信頼される • →CSRは企業価値に反映される • →環境に配慮した不動産は，不動産価値だけでなく，企業価値に反映される • (Financial Times2008.2.22, ,英国版) • →市場で評価されるためには，情報整備が重要 33 Chihiro SHIMIZU2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  34. Eco Labelの重要性　: G 不動産投資　= 不動産という「情報の塊」に対して投資 不動産情報とは? -収益・費用に関する情報→経済的基準 -性能に関する情報1.耐震性等の物理的基準 -性能に関する情報2.土壌汚染・アスベスト等 　　　→エンジニアリング・レポート -性能に関する情報3.環境基準 LEED, Green Star, BREAM, CASBEE等々 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  35. 主要な環境認証制度 35 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  36. CASBEEの基本理念 ComprehensiveAssessment System forBuildingEnvironmental Efficiency 　　　　 境界内 Ｑ：建築物の 　　環境品質・性能で評価 　　　　 境界外 Ｌ：建築物の 　　環境負荷で評価 環境品質･性能 Q (Quality) 排気・騒音 排熱・排水　etc. 資源消費 ＣＯ2排出etc. 環境性能評価 BEE= 環境負荷 L (Loadings) 仮想境界 （１)エネルギー消費 （２）資源循環 （３）地域循環 （４）室内環境 　　　　　　　　　約８０小項目 Ｑ１：室内環境 Ｑ２：サービス性能 Ｑ３：室外環境（敷地内） Ｑ(Quality) と Ｌ（Load) に分類・再構成 ＢＥＥの分子 Ｌ１：エネルギー Ｌ２：資源・マテリアル Ｌ３：敷地内外環境 ＢＥＥの分母 36 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  37. 高い初期目標設定 ＣＡＳＢＥＥランク Ｓ Ａ Ｂ＋ 環境品質･性能 は大きいほど良い Ｂ－ サステナブルビル 通常のビル Ｃ 環境負荷は 小さいほど良い 37 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  38. IPD Occupiers: Environment Code • 技術基準から投資基準へ: Environment Code • Core Measures: • ⅰ)Energy,ⅱ)Water,ⅲ)Waste • Qualitative Measure: • ⅳ)Transport, ⅴ)Equipment and Appliances, ⅵ)Health and well-Being,ⅶ)Adaptation to Climate Change • 情報整備と情報開示　→企業の情報公開の重要性 38 Chihiro SHIMIZU2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  39. 日本における先進的な取組み: シミズ・グリーンコードhttp://www.shimz.co.jp/theme/gc/index.html Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  40. シミズの環境技術指標　　グリーンコード 公的環境評価軸 清水建設の独自の付加評価軸 （ＣＡＳＢＥＥ準拠） ３０点 ２０点 ①室内環境 ⑦地　震 ②サービス性能 ⑧異常気象 ③室外環境（敷地内） ⑨生態系配慮 ④エネルギー ⑩長寿命化 ⑤資源･マテリアル ⑪モニタリング ⑥敷地外環境 ①建物の価値の最大＝公的評価３０点＋清水建設付加評価２０点 ②地球環境負荷の最小　＝ＣＯ２削減率 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  41. Financial Times 2009.5.12 5.持続可能性と責任不動産投資 41 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  42. IPD/IPF Sustainable Property Index (ISPI) UK • To identify the more sustainable properties in the market, ISPI asks landlords 20 or so questions, easily answerable, based on the 6 categories of: • -Building quality • -Building accessibility • -Energy efficiency • -Water efficiency • -Waste management • -Flood risk. 42 Chihiro SHIMIZU2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  43. 視点1.省エネ 省エネ：テナントが省エネビルに対し13％高い賃料を支払う用意があるとの調査(スイス:Banfi S.他（2005）「Willingness to Pay for Energy-Saving Measures in Residential Buildings」) PRUPIM：　管理物件一括してグリーン電力購入 ニューガイア：　日本で太陽光発電マンション。賃料10％高いが人気 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  44. 省エネルギービルへの再生 機械振興会館 総合診断によってライフサイクルの観点で見直し、最先端省エネビルに再生された、築40年のオフィスビル 所在地：東京都 港区 用　途：事務所 規　模：延床面積 31,024㎡ 地下4階、地上6階 竣工年：1966年 大改修：（第１回）1986～1988年 　　　 　（第２回）2006～2008年 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  45. 視点2.環境保護 環境保護：リサイクルなどによるコスト削減、植栽などで省エネも実現、節水など イカド・パトリムワーヌ：管理物件に植樹を進め価値向上 認証制度（グリーンビル）：テナントニーズも強い 都市整備：公園の近くや広場開設は不動産価値を10～20％向上させる (Kathleen L. Wolf（2007）「City Trees and Property Values」Arborist News) Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  46. 麗澤大学・新校舎 : 森の再生 46 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  47. 視点3.都市再生 モーリー：都市再生イグルー・ファンド。好立地だが劣悪な環境の不動産を再生目的で投資。 • 環境配慮型都市再生:豊洲五丁目地区・都市再生開発事業 • http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/108_koto/080028_41.html Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  48. 都心部の都市再生 九段第３合同庁舎・ 千代田区役所本庁舎 PFI手法を採用し、都市再生プロジェクトの一環として、国と地方公共団体が共同で実施した安全で地域社会に開かれた公共施設 所在地：東京都千代田区 用　途：庁舎 規　模：54,663㎡ 　　　　地下3階、地上23階、塔屋1階 竣工年：2007年

  49. 視点4.労働福祉 労働者福祉：PMでの質の高い管理業務は賃料７％UPに貢献との調査。質の高い管理のためには労働者の環境改善が重要。 ジェネラル・グロース・プロパティーズ：労働者への待遇改善や労働環境整備がサービスの質を高めるとの方針 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  50. 視点5.企業統治 企業市民（企業統治） ハーミーズ：良好な企業統治原則を不動産にも適用 コミュニティ開発：近隣の社会的問題（公衆衛生、犯罪防止、教育など）を解決することにより、不動産への好影響を期待。 エシカル・プロパティ・カンパニー：慈善団体などが一箇所で共同できる空間提供としての不動産購入。 ラーニング・リンクス・センター：低中所得地域でのアパート購入、一定比率を教員向けとし、建物内の児童に教育することで割引が得られる。周辺では不良のいたずらなどで空室率が高い傾向にある中で、きわめて安定した稼動率を実現。 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

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