Fakultetsoppgåve Fast eigedoms rettsforhold

1. FakultetsoppgåveFast eigedoms rettsforhold Stipendiat Katrine Broch Hauge Institutt for privatrett

2. Oppgåveordlyd • Gi ei oversikt over kva endra samfunnshøve har å seia i forhold til fastlegging av innholdet i • -positive servituttar og, • -negative servituttar.

3. Overordna om oppgåva • Kva oppgåve er eigentleg dette • Oppgåve om servituttar • Ganske lite område innanfor temaet servituttar • Handlar om tolking og fastlegging av innhaldet i servituttar • Både positive og negative • Altså ikkje alt vi veit om ”endra samfunnshøve” eller ”servituttar”, men kva slike høve har å seia for tolkinga av servituttar.

4. Om å skrive teorioppgåver • Kven skriv du til? Fornuftig oppegåande person som ikkje kan noko jus • Formål? Vise at de forstår jus og klarer å formidla det • Tenkt at teorioppgåver på eksamen er ein veldig god sjanse til å visa mykje av det de har lært dykk • Start alltid med å lage ein god disposisjon

5. Hugseliste • Problematiser • Start alltid ei ny drøfting med problemstilling • Få fram begrunnelsen bak den enkelte rettsregel (tenk omsyn, omsyn, omsyn) • Konsentrer deg om hovudreglar og utgangspunkt • Bruk masse eksempel • Bruk gjerne overskrifter

6. Hugseliste • Marker kvar du er i materien (eg vil no sjå nærare på….) • Bruk ordlyden i lova aktivt • Spesielle rettskjeldepoeng på det aktuelle området

7. Om språket • Sensorar let seg sjeldan sjarmera av overhyppig bruk av framandord • Prøv å bruke korte enkle setningar • Skriv i aktiv-form • Ikkje skriv noko du ikkje har skjønt sjølv

8. Innleiing • Sei noko om di forståing av oppgåveordlyden • Fastlegge innhald = tolke innhald • Med andre ord: • Kva har endra samfunnsforhold å sei for tolking av servituttar? • Må sei litt generelt om tolking av servituttar for å kunne seia noko fornuftig om det spesielle temaet • Treng derfor ikkje sei så mykje om stifting og opphøyr av servituttar, berre det som er naturleg for å plassera emnet vårt

9. Innleiing • Kan du trekke ut nokon avgjerande omsyn bak regelen? • Omsynet til best mogleg utnytting jf. rådsegn 5 side 45 • Vegen vidare i oppgåva

10. Rettskjelder • Det aktuelle stiftingsgrunnlaget • Servituttlova av 1968 (for det meste deklaratorisk) • Jf. § 1 andre ledd • Rettspraksis om tolking av servituttar

11. Definisjonar • Kva er ein servitutt? • Partiell bruksrett som ikkje er forbunde med råderetten over eigedomen, men som gir innehavaren av servitutten høve til å rå over eigedomen i ei viss utstrekning • Positivt avgrensa rett • Positiv servitutt • Innehavaren kan rå over eller nytta eigedomen på bestemte måtar • Negativ servitutt • Innehavaren kan hindra eigaren å rå over eigedomen sin på bestemte måtar

12. Litt meir om kva ein servitutt er… • Tale om ein ”særrett” jf S § 1 • allemannsretten fell utanfor • Rettar i allmenningar fell utanfor • Grunnbyrden fell utanfor • Faktisk bruk vs. rettsleg • utparselleringsforbod, salsforbod, forkjøps- og løysingsrettar fell utanfor • Einskild bruk vs. allmenn bruk • totale bruksrettar fell utanom

13. Generelt om tolking av servituttar • Utgangspunkt for tolking av servitutten er stiftingsgrunnlaget • Servituttlova § 2 kjem inn når stiftingsgrunnlaget gir rom for tolkingstvil

14. Korleis blir ein servitutt stifta? • Forskjellige måtar • Kvifor relevant i denne oppgåva? • vil påverka korleis vi skal forstå innhaldet i servitutten • Avtale • Testament • Hevd • Alders tids bruk • Jordskifte • Ekspropriasjon

15. Døme • Stiftingsgrunnlaget er ein avtale • Må tolke avtalen ut frå avtalerettslege tolkingsprinsipp • Tolke avtalen ut frå forholda på avtaletidspunktet • Vederlag? • Faktisk handlemåte • Stiftingsgrunnlaget er hevd • Må tolke hevdsgrunnlaget • Hevdsbruk • ”rekna at ein har hevda rett som har same innhald som om andre rettar til liknande bruk har” • Rt. 1973 side 638

16. Om servituttlova § 2 • Utgangspunkt: Når innhaldet i servitutten ikkje let seg kartleggja aleine ut frå å tolke stiftingsgrunnlaget. • ”Korkje rettshavaren eller eigaren må bruka rådvaldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller utruvande er til skade eller ulempe for den andre.” • ”I avgjerda om noko er er urimeleg skal det leggjast vekt på kva som er føremålet med retten, og kva som er i samsvar med tida og tilhøva.”

17. Partsforholdet Servitutthavar Herskande eigedom Grunneigar Tenande eigedom

18. Servituttlova § 2 ”uturvande” • ”Uturvande” • Må ikkje i rein sjikane legge hindringar i vegen for råderettsutøvinga • Td. når eigaren arbeider på eigedomen sin må han også innretta seg slik at ulempene blir minst mogleg for servitutthavaren

19. Servituttlova § 2 ”urimeleg” • Bruk av råderetten som er ”urimeleg” til skade eller ulempe for den andre er ikkje tillete. Men andre ledd og førearbeida syner at det er noko meir som er tilsikta. • partane skal ha rett til den bruk som er rimeleg

20. Korleis finne ut kva som er rimeleg bruk? • Skal etter § 2 andre ledd legge vekt på • Kva som er føremålet med retten • Kva som i samsvar med tida og tilhøva • Lovgivar har altså sagt at tida og tilhøva er eit relevant forhold som det skal leggjast vekt på når vi skal finne kva som er innhaldet i ein servitutt • Tida og tilhøva=endra samfunnsforhold

21. Kva er føremålet med retten? • Skal altså leggja vekt på kva føremålet med retten var på stiftingstidspunktet • Til dømes ved tolkinga av innhaldet i ein ”husbehovsrett til vatn” • Servitutthavaren må kunne krevja kva som trengst, mens eigaren på si side må kunne motsette seg at det blir teke ut vatn til andre formål • Endra samfunnsforhold kan påverka formålet • Kan medføra at det aktuelle behovet blir større • Bruker t.d. meir vatn per hushaldning • I utgangspunktet ikkje rett til å dekka heilt andre formål

22. I samsvar med tida og tilhøva • Tanken er at råderetten ikkje skal fikserast eingong for alle • Både rettshavaren og grunneigaren skal ha frie hender til å gjera seg nytte av dei tekniske og andre framsteg som tida og tilhøva fører med seg • Bruk av råderetten som ikkje eingong var kjent tidlegare kan vera rimeleg i dag • Må alltid ta omsyn til tyngsla for motparten enten det er rettshavaren eller eigaren av tolareigedomen

23. Positive servituttar • Spørsmålet blir altså kva endra samfunnsforhold eller tida og tilhøva får å seia for fastlegging av innhaldet i ein konkret servitutt • For å seia noko meir fornuftig om det bør vi sjå nærare på nokon servituttypar

24. Positive servituttar - vegrettar • Kan ein køyra bil på ein veg som ein har ein vegrett over, men som vart stifta før bilen vart vanleg? • Rt. 1924 side 583 ”Solbakken i Bærum” • Meningen med avtalen var å gi rett til slik kjøring som var vanlig og påregnelig til enhver tid • En veirett uten rett til bilkjøring ville være svært ufullkommen og utilfredsstillende for nær sagt alle eiendommer • Rt. 1937 side 355 ”Småbruket Lurud i Skedsmo” • Bruk av bil var ikkje urimeleg, også lastebilkøyring vart godteke • Småbruket var for lite til å ernære ein heil familie • Vital interesse vs. små ulemper

25. Positive servituttar - vegrettar • Problemstillinga er så om vegretten kan nyttast til å dekka endra behov? • Servitutthavaren vil ofte ha ein slik rett så framt ulempene for den tenande eigedom ikkje blir for store • Kan t.d. vegretten nyttast av fleire fordi herskande eigedom sel eller bortfestar bustad- eller hyttetomter? • Rt. 1915 side 20: • ”Når intet motsat fremgaar av stiftelsesdokumentet, og ikkje særlige forhold foreligger – maa formodningen være, for at veirett tilkommer senere utskilte parseller”

26. Positive servituttar - vegrettar • Problemstilling: Kvar går grensa med omsyn til å ta i bruk nye ervervsmåtar? • Rt. 1968 side 695 – Deinboll • Kunne servitutthavaren gi vegrett til 36 hytteeigarar? • Omfanget av retten var bestemt av jord- og skogbruksformål • I utgangspunktet innanfor det retten kunne nyttast til • Her var tolegrensa overskriden

27. Positive servituttar - vegrettar • PS: Kan du beholde vegretten når bruken blir endra til berre fritidsformål? • Rt. 2007 side 604 • Vegretten vart avtalt til bruk for eigedom som vart nytta til bustad og jordbruk • ”Enhver trafikk med naturlig tilknytning til eiendommen som bosted og jordbruk” • Div. lovendringar førte til at eigedomen etterkvart kunne nyttast til fritidseigedom • Fl.tal: ”Tida og tilhøva” tilsa at veiretten ble gitt et nytt innhold når eiendommens bruksmåte var endret.” • Vegretten som nødvendig tilbehør til eigedomsretten

28. Positive servituttar - vassrettar • Spørsmål om ein gamal vassrett kan nyttast til andre føremål som ein ikkje hadde for auga på stiftingstidspunktet. • Typisk kan eldre vassrettar nyttast til kraftutbygging? • Rt. 1962 side 162 Mylla – Hakadal Verk • I 1887 vart det gitt vederlagsfri rett til å regulera Mylla til fordel for eit mindre tresliperi • I 1965 vart reguleringsretten leigd bort til Hakadal Kraftverk med sikte på kraftproduksjon • HR: nei – dette ligg for langt utanfor formålet

29. Negative servituttar • Klart at negative servituttar kan reise særlige tolkingsproblem • Servituttar som forbyr bestemte typar verksemd, byggemåtar osv. • Byggjeservituttar • Utsiktsservituttar • Her blir den overordna problemstillinga korleis endra samfunnstilhøve kan påverka innhaldet i negative servituttar?

30. Negative servituttar? • For å finne ut kva som er rimeleg forståing av ein negativ servitutt må også desse tolkast i samsvar med § 2. • Kva er føremålet med retten? • Kva er i samsvar med ”tida og tilhøva”?

31. Negative servituttar og offentleg regulering • Offentleg regulering av fast eigedom kan få verknad for privatrettslege forhold, fordi rettshøvet ikkje kan gjennomførast eller oppretthaldast etter det innhaldet det hadde opphavleg. • Hovudprinsippet har vore at offentleg regulering ikkje grip direkte inn i rettshøvet. • For « negative servituttar » har det derimot vore drøfta om retten automatisk fell bort der det vert vedteke ein reguleringsplan som fastset ei utnytting av området som er i strid med servitutten.

32. Spesielt om bortfall av negative servituttar på grunn av reguleringsplanar • PS: Kan ein reguleringsplan i seg sjølv medføra at ein negativ servitutt fell vekk? • Td. Kan ”villa-klausen” risikere å bli stroken med eit pennestrok fordi kommunen har vedteke ny reguleringsplan? • Ein endeleg reguleringsplan har den verknad at det ikkje kan byggjast i strid med den i det regulerte området jf. planl. § 31.

33. Spesielt om bortfall av negative servituttar på grunn av reguleringsplanar • Motstridande klausul og reguleringsplan kan i realiteten føra til at det er byggjeforbod i området • kan tolke servitutten slik at det ikkje var meininga å gjera området verdilaust. • er det ikkje mulig å tolke seg fram til ei slik løysing kan ekspropriasjon vera løysinga jf. oreigningslova § 2 jf. § 1.

34. Bortfall av negative servituttar på grunn av reguleringsplan - rettspraksis • Rt. 1995 side 904 Gjensidige • Tolka det slik at bygget ikkje var i strid med servitutten • Ville uansett ha falle bort på grunn av utviklinga i strøket • OD: negative servituttar fell bort utan at det er naudsynt å gjennomføra oreigning av retten, i tilfelle der det skjer utbygging av i samsvar med reguleringsplan • Rt. 2002 side 145 Bortelid • Modifiserte uttallingane i Gjensidigedommen

35. Bortfall av negative servituttar på grunn av reguleringsplan - rettspraksis • ”Jeg er kommet til at uttalelsene om bortfall av negative servitutter har fått en for generell utforming og bør modereres. De passer best på byggeservitutter som har vært mer aktuelle i tidligere tider, men som nå fremstår som lite tilpasset dagens utbyggingsbehov, som strøkservitutter som båndlegger areal til et annet formål enn det reguleringsplanen har, deleforbud i eldre villstrøk og bestemmelser om byggegrenser mv.”

36. Bortfall av negative servituttar på grunn av reguleringsplan- rettspraksis • Høgsterettsdom av 11. mars 2008 • Læresetninga frå Gjensidigedommen om at negative servituttar fell bort i den utstrekning dei er i strid med bestemmelsar om reguleringsplanen kan ikkje oppretthaldast • Var ikkje full kollisjon: både reguleringsplan og servitutt la opp til bustadbygging • Men servitutt sette krav om ”villamessig bebyggelse” – urimeleg ikkje-bruk ville ikkje blitt resultat om ein oppførte hus i tråd med servitutten • Dersom vi skal ha generell regel om bortfall må lovgivar på bana! • Servitutten stod seg

37. Lykke til på eksamen! • De er kjempeflinke