PALENCIA (CALLE VICTORIO MACHO Nº 96)

1. PALENCIA (CALLE VICTORIO MACHO Nº 96) Edificio a rehabilitar y explotar como “Residencia de la Tercera Edad”. El colegio de las Hermanas Benedictinas de la Providencia, se encuentra ubicado en la calle Victorio Macho Nº 96 de Palencia, dentro del núcleo urbano de la localidad. La parcela donde se localiza el colegio de 6.568,41 m2 de superficie alberga una edificación existente de aproximadamente 5.273,35 m2c en planta baja y tres plantas elevadas. A la extensión de la parcela se le sumará una parte de suelo que se transmite del sector de suelo urbanizable colindante de 5.747,15 m2. La finca final de la congregación dispondrá de una extensión de 12.315,56 m2. Se plantea rehabilitar la mitad occidental de dicha edificación aproximadamente 2.804,28 m2c en PB + III para albergar una residencia de la tercera edad con capacidad para 60 ancianos. El resto de la superficie construida existente sigue manteniendo sus uso actual de colegio. Se segregará de la parcela existente una parte de 4.045 m2 de superficie que incluya la mitad occidental de la edificación y permita una amplia zona de esparcimiento para el uso de residencia de la tercera edad.

2. DESCRIPCION DE LA FINCA La parcela final de las Hermanas Benedictinas de la providencia poseerá una extensión aproximada de 12.315,56 m2 de superficie de la cual se pretende segregar una parte situada al Oeste de aproximadamente 4.045 m2 para destinarla a uso de residencia de tercera edad. La parcela a segregar dispone de un trazado eminentemente rectangular limitando al sur con calle Victorio Macho, al norte y al este con resto de finca matriz y al oeste por nuevo vial a urbanizar por la actuación colindante Sector 3 de suelo urbanizable. El edificio existente en esa parcela segregada, en forma de “L”, se desarrolla en planta sótano, baja y tres elevadas disponiendo de 701,07 m2 construidos por planta y un total construido de 2.804,28 m2c. Dicha edificación se localiza al este de la nueva finca a segregar disponiendo de acceso directo a través de una plaza privada desde la calle Victorio Macho. El resto de la parcela segregada, no ocupada por la edificación, sirve de zona de esparcimiento, acceso y paseo. La edificación dispone de una estructura de hormigón armado y fachadas de ladrillo caravista, así como una crujía suficiente según ordenanza para albergar un pasillo central con habitaciones a ambos lados.

3. SITUACION URBANISTICA DE LA FINCA El “Plan Municipal de Palencia” califica la edificación y la finca como un “Dotacional Educativo privado”, adjudicando a la parcela la edificabilidad existente. No obstante, se ha consultado al Ayuntamiento de Palencia (obteniendo una respuesta escrita favorable) la posibilidad de alcanzar una edificabilidad de 1,5 m2c/m2s, así como la compatibilidad absoluta del uso Educativo con el de Bienestar Social donde se engloba el uso de residencia de la tercera edad. De esta forma la licencia de rehabilitación para este uso sería directa por parte del Ayuntamiento sin necesidad de otro documento que no fuera el proyecto de rehabilitación. La respuesta del Ayuntamiento define que la construcción de nueva planta (si se ejecutara) se disponga en planta baja y dos elevadas, salvo obviamente núcleos de comunicación vertical que sirvan a la edificación existente. Si se plantea modificar las alineaciones u ocupación de la construcción en la parcela será necesario tramitar un estudio de detalle que defina alturas, volúmenes y rasantes.

4. SOLUCION PLANTEADA Se plantea como solución en la finca la reconversión del uso actual (educativo) en una residencia de tercera edad (uso admitido por la ordenanza actual). La solución se plantea diferenciando dos partes en su construcción: Primera parte: La rehabilitación de la edificación existente, planteando unas plantas baja y sótano de servicios y un pasillo central con habitaciones a ambos lados en las plantas elevadas. Se considera que la rehabilitación puede albergar aproximadamente 60 plazas de ancianos asistidos. Esta parte dispone de una superficie construida de 2.804,28 m2 que se desarrolla en Planta sótano, baja y tres plantas elevadas. Segunda parte: Se plantean los núcleos de comunicaciones verticales exteriores a la construcción existente, de forma que no sea necesario perforar los actuales forjados de hormigón. Se dispone así mismo, del resto de la parcela segregada no ocupada por la edificación como zona de esparcimiento y ocio de la explotación. Se admite por parte de la ordenanza cualquier uso en la planta semisótano vinculado a la explotación de residencia de tercera edad, como “sala de exposiciones…”

5. EXPLOTACION, COSTO, CANON Y SUBVENCIONES La explotación se realizará durante un período de tiempo suficiente (40 – 50 años) como para que la empresa explotadora pueda recuperar la inversión realizada en la construcción y adecuación de las instalaciones para residencia de tercera edad. La congregación a cambio de aportar el edificio y la parcela a segregar, recibirá un canon o alquiler actualizable con el IPC o índice que lo sustituya durante el tiempo planteado de explotación. Se ha consultado la propuesta a la Junta de Castilla – León contestando verbalmente la concertación de 20 de las 60 plazas de ancianos planteadas en la propuesta. Así mismo, se podrán conseguir financiaciones de fondos europeos y por la ceación de nuevos puestos de trabajo. Se ha consultado con una empresa constructora a nivel nacional, que ha presupuestado un costo total de ejecución material de la rehabilitación, con licencias, IVA, proyectos y resto de gastos de 2.200.000 Euros.

6. CONCLUSION Se considera que este documento define suficientemente las posibilidades de la parcela y edificio objeto de estudio. No obstante se queda a disposición de los interesados para complementar y aclarar la información. PARA MÁS INFORMACIÓN... Contactar con: Esteban Saralegui Arnaiz ADI asesores Asesoramiento y Desarrollo Integral S.L. C/ Julián Gayarre 36, Bajo 31005 Pamplona Tlfno: 948.24.61.32 629.87.12.10 dtarquitectura@terra.es