Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011

1. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 Kurzreferat zu Möglichkeiten der Mieterhöhungen Mietvertrag für Studentenwohnungen Kündigungsmöglichkeiten RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

2. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 Mieterhöhungen: Durchbrechung der Vertragsbindung Gesetzl. Regelungen nur für Wohnraum, bei Gewerberaum u.a. nur bei vertraglicher Vereinbarung Ziel der Mieterhöhung ist die Anpassung der vertragl. Gegenleistung an veränderte wirtschaftliche Verhältnisse, weil der Vertrag ein Dauerschuldverhältnis ist, anders ausgedrückt: Inflationsausgleich RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

3. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Daher NIEMALS folgende „Begründung“ schreiben: • „Die Miete ist schon 5 Jahre gleich geblieben. Alles wird teurer, daher muss auch ich erhöhen. Auch das Heizöl ist viel teurer geworden...“ • Folge: SchE für Anwalt des Mieters RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

4. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Welche Möglichkeiten zur Erhöhung gibt es? • Vereinbarung § 557 I BGB • Staffelmiete (§§ 557 II iVm 557a BGB) • Indexmiete (§§557 II iVm 557b BGB) • Voraussetzungen: • Vereinbarung bei Beginn und per Nachtrag • Miete ein Jahr unverändert • Ausschluss anderer Änderungen RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

5. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Vorteile: • Klare Regelungen für beide Seiten • Nachteile • Staffelmiete: Erhöhung ohne Bezug zum Mietmarkt ( will Mieter nicht) • Indexmiete: Bindung an Warenkorb ohne Bezug zu Miete; Möglichkeit der Verringerung zugunsten des Mieters RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

6. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ( § 558 BGB) • Definition: Entgelte für vergleichbare Wohgen in vergleichb. Gemeinden in den letzten 4 Jahren ( § 558 II BGB) • Voraussetzung: 15 Monate unverändert • Beachtung der Kappungsgrenze: nicht mehr als 20 % in den letzten 3 Jahren RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

7. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Nachweismöglichkeiten zur Höhe der ortsübl. VerglMiete: • Mietspiegel ( einfach § 558c BGB od. qualifiziert § 558d BGB), zB Schramberg, Sindelfingen • Mietdatenbank (§ 558e BGB), zB Rottweil • Gutachten eines Sachverständigen (Kostenrisiko) • Vergleichswohnungen RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

8. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Vergleichswohnungen, Voraussetzungen: • 3 Stück mindestens • auch eigene zulässig • Vergleichbarkeit zu Kernkriterien als Zulässigkeitsvoraussetzung • nicht etwa Identität RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

9. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Geltendmachung: Textform und Begründung • Verfahren der Geltendmachung (§ 558b BGB): • Zustimmung des Mieters • Beginn ab übernächster Monat nach Zugang • Sonst Klage auf Zustimmung: • Vergleichswohnungen sind Zulässigkeitsvoraussetzung • Begründetheit über Nachweis eine Gutachtens im gerichtl. Verfahren, Kosten trägt der Verlierer RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

10. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Modernisierungserhöhung (§559 BGB): • Voraussetzungen: • Gebrauchswerterhöhung (Ausbau Zimmer) • Wohnwertverbesserung (neues Bad) • Nachhaltige Energie und Wasserersparnis • Umbau wegen behördl. Auflagen RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

11. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Was sind keine Gründe: • Austausch alte Heizung gegen neue • Einbau eine kostensparenden Heizung, die genauso viel Energie braucht wie die alte • Einbau neuer Fenster weil die alten undicht sind • Renovierung des Bades ohne zusätzlichen Komfort RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

12. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Wie macht man das geltend? • In Textform • Vor Beginn ( Frist 3 Monate) mit einer Aufstellung an alle Mieter über die vorauss. Kosten und die Dauer der Arbeiten (sonst verzögerte Erhöhungsansprüche und kein Duldungsanspruch, § 554 III BGB) RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

13. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Gültig ab 3. Monat nach Geltendmachung • Arbeiten sind dann abgeschlossen und die Erhöhung wird anhand der Kosten ( die nachgewiesen werden) auf der Basis des Voranschlages vorgerechnet: 11 % der Kosten, verteilt ( nach Fläche) auf die Wohnungen • Anrechnung der Drittmittel ( alle Subventionen, zB BAFA und LAKRA) und Kürzung um Anteil der Renovierung ( zB Dämmung und neuer Putz: Putz wird abgezogen!) • Berücksichtigung einer Mietminderung RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

14. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Berechnung Mieterhöhung nach §§ 559 ff BGB Muster • Kosten der Maßnahmen insgesamt 156.000,00 € • Öffentl. Zuschüsse insgesamt ( § 559a I 3.Alt BGB) - 17.600,00 € • Anteil Instandhaltung ohne Modernisierung (25%) - 39.000,00 € • Investitionssumme netto 99.400,00 € • Zinsverbilligung KfW Darlehen ( § 559a II BGB) • Darlehenssumme 150.000,00 € • verbilligter Zins p.a. nominell 1,75% • Marktzins erstrangige Grundschuld, nominell 4,50% • Diff Zins 2,75% • Jahreszins aus Differenz 4 .125,00 € • Erhöhungsbetrag gesamt ( 11%, vgl § 559 I BGB) 10.934,00 € • umlagefähig (= zinsbereinigt) 6 .809,00 € • 80 % davon (Quote) • Umlage pro Wohnung Erhöhung p.a. alte Miete mtl Erhöhung geltend gemacht neue Miete • Whg DG, Fläche in m² 80 Eigentümer Erhöhung p.a. alte MieteErhöhung Quote neue Miete • Whg 1. OG rechts, Fläche in m²/ Anteil Erhöhung 80 1.361,80 € 440,00 € 113,48 € 90,79 € 530,79 € • Whg 1. OG Links, Fläche in m²/ Anteil Erhöhung 80 1.361,80 € 440,00 € 113,48 € 90,79 € 530,79 € • Whg EG rechts Fläche in m²/ Anteil Erhöhung 80 1.361,80 € 440,00 € 113,48 € 90,79 € 530,79 € • Whg EG links Fläche in m²/ Anteil Erhöhung 80 1.361,80 € 440,00 € 113,48 € 90,79 € 530,79 € • Gesamtfläche 400 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

15. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Etwas ganz anderes: • Mieterhöhungen dürfen nicht verwechselt werden mit Erhöhungen der Betriebskosten („Nebenkosten“): • Die gehen nach § 560 BGB nach jeder Abrechnung und richten sich allein nach den Kosten!! RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

16. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Kurzüberblick über Kündigungen im Mietverhältnis • Keine vollständige Zusammenfassung • Nicht berücksichtigt sind Umwandlungskündigungen • Werksmietwohnungen • andere Rechte und Gewerberaumverträge • außerordtl. Kündigungen ( zB bei Erbfall) RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

17. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Kündigungstypen und Voraussetzungen: • Kündigungen nur schriftlich ( § 568 BGB) • Ordentliche und außerordentl., dazu gehören fristlose Kündigungen (s.u.) • Kündigungsschutz für Mieter in Wohnraummietverhältnissen: Kündigung nur aus gesetzl. normierten Gründen (§ 571 BGB) RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

18. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Was ist eine Kündigung: • Sie ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung (Gegenteil: Vertragsaufhebung) • Sie wird, wenn sie zulässig und begründet ist, allein mit dem Zugang beim Vertragspartner wirksam, sie muss hierfür nicht angenommen werden • Sie ist fristgerecht wenn sie bis zum 3. Werktag des mitzuzählenden Monats zugeht ( § 573c BGB) • Der Zugang muss beweisbar sein ( Einschreiben) • Wirkung fällt weg wenn kein Widerspruch (§ 545 BGB) RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

19. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Exkurs: was ist anders bei Studentenwohnungen • Kein spezieller Mietvertrag, es sind Wohnraumvermietungen wie sonst auch ( Sonderfall Kettenmietfälle) • Sonderregelungen nur beim Kündigungsschutz und bei den Mieterhöhungen ( § 549 BGB) • Kein Kündigungsschutz bei • Vorübergehendem Gebrauch, zB Ferienwohnung • Typisches Studentenzimmer: RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

20. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Voraussetzungen für Studentenzimmer (nicht Studentenwohnung!!) • Es liegt innerhalb der Wohnung (nicht des Hauses!) des Vermieters • Es ist (teil-)möbliert vom Vermieter • Und wird nicht von einer Familie (!) bewohnt • Konsequenz: Kündigung bis 15.d.M. auf Monatsende ( § 549 II Ziff 2 iVm 573c III BGB) • Hat nichts mit ELW zu tun, da gilt § 573a BGB (s.u.) RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

21. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Wie geht die ordentliche Kündigung im Wohnraummietvertrag durch den Vermieter? • Nur wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt • Auffangtatbestand in § 573 I BGB, gilt für Sonderfälle, da die Aufzählung in II nicht abschließend ist, kommt selten vor • Typisierte Gründe vorliegen (§ 573 II BGB), nämlich: • Pflichtverletzung (§573 II Ziff 1 BGB) • Eigenbedarf(§573 II Ziff 2 BGB) • Verhinderung angemessener wirtschaftl. Verwertung (§ 573 II Ziff 3 BGB) • Geht nie: zur Mieterhöhung!! RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

22. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Wie geht die ordentliche Kündigung im Wohnraummietvertrag durch den Mieter? • Immer, ohne Begründung und mit einer festen Frist von 3 Monate, sie muss aber auch schriftlich sein RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

23. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Was hat der Mieter an Gegenrechten? • er kann bis 2 Monate vor Vertragsende widersprechen (§ 574 BGB) • Ziel: Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Zeit, etwa wegen Härtefall • Hier muss der Mieter begründen und ggfs beweisen • Vermieter muss auf dieses Recht in der Kündigung hinweisen, sonst gilt Frist (s.o.) nicht RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

24. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Kündigungsfristen: • Sie sind asymmetrisch • Für Vermieter bis 5 Jahre Laufzeit des Mietvertrags 3 Monate • Zwischen 5 und 8 Jahren 6 Monate • Und ab 8 Jahren 9 Monate • Längere Fristen in Altverträgen sind idR unwirksam (Art 229 § 3 X EGBGB) • Für Mieter sind es immer 3 Monate (s.o.) RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

25. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Sonderfall Einliegerwohnung (§ 573a BGB) • Voraussetzung: 2-Fam-Haus • Vermieter wohnt in einer Wohnung selbst (er persönlich, nicht etwa Kinder o.ä.!) • In der Kündigung wird auf die richtige Norm hingewiesen (Zulässigkeitsvorauss.) • Folge: keine Begründung nötig wie in § 573 BGB, also auch wenn kein berechtigtes Interesse gegeben ist. Dann verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

26. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Wie und wann gehen fristlose Kündigungen im Wohnraummietvertrag? • Wenn eine Vertragsverletzung einer Partei vorliegt und deshalb für die andere Partei ein wichtiger Grund vorliegt und die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar geworden ist (§ 543 BGB) • Folge: es können SchE Ansprüche entstehen RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

27. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Das ist für den Mieter der Fall, wenn • Keine Gebrauchsüberlassung der Mietsache erfolgt oder diese später wieder entzogen wird (§ 543 II Ziff1 BGB) • Eine Gesundheitsgefährdung vorliegt (§ 569 I BGB), zB Schimmel RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

28. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Das ist für den Vermieter der Fall, wenn • Eine Hausfriedensstörung durch den Mieter vorliegt (§ 569 II BGB) • Obhutspflichtverletzungen, Gebrauchsüberlassung an Dritte durch den Mieter (§ 543 II Ziff 2 BGB) begangen werden • Zahlungsverzug (§ 543 II Ziff 3 BGB) vorliegt RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

29. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Allg Voraussetzungen für fristlose Kündigungen ( also für beide Parteien): • Abmahnung an den Gegner, damit sich dieser vertragstreu verhält • Nicht nötig wenn: • Keine Aussicht auf Erfolg • Sehr schwere Pflichtverletzung („...ich bring dich um und schneide dich in kleine Stücke...“) • Zahlungsverzug RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

30. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Hauptfall: Zahlungsverzug • Mehr als eine Miete ( KM + NK) fortlaufend offen (§§ 543 II Ziff 3a iVm 569 II Ziff 1 BGB) • Betrag offen, der ohne fortlaufend zu sein zwei Mieten erreicht (§ 543 II Ziff 3b BGB) • gilt nicht bei offenen NK Rückständen oder Kautionsrückständen!! Da geht nur § 573 II Ziff 1 BGB ( Gesetzesänderung geplant) RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

31. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Heilungsmöglichkeit für Mieter: • Vollständige Zahlung des (Miet-)Rückstandes bis spätestens 2 Monate nach Rechtshängigkeit (§ 569 III Ziff 2 BGB) • Geht nicht wenn in den letzten 2 Jahren schon einmal vom Mieter genutzt worden • Hat keine Wirkung auf fristgemäße Kündigung nach § 573 II Ziff 1 BGB wg Vertragsverstoß (deshalb beides im Kündigungsschreiben!) RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner

32. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 • Sind noch Fragen? • Danke für Ihre Aufmerksamkeit RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner