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2013 年 10 月 市场月报深圳/ 深圳 10 月份房地产市场月报 10月份深圳房地产情况综述根据深圳市规划国土委公布的数据，今年 10 月深圳楼市虽然没有出现传统 “金九银十” 爆发式的行情，但是市场明显更加“热闹”，市场供应大爆发，预计后市新房成交大放量。数据显示，10 月楼市成交量小幅回涨，总成交面积为 32.49 万平方米，环比上涨 6.84%，同比下跌 1.66%。一手房成交均价为 21740 元/平方米，环比下跌 0.37%，同比上涨 7.92%。值得注意的是，深圳新房均价已连续 9 个月站稳 2 万的关口。一、住宅市场要闻 10月深圳新房均价21740元/平成交量升创下半年新高 10月份一手住宅成交表现活跃，全月新建住宅网签成交3625套、32.5万平方米，超过9月份的3341套、30 .4万平方米，但仍远低于上半年平均水平，仅创下下半年月度新高。相比成交量上涨，成交均价出现小幅下跌，10月份为21740元/ 平方米，环比9月每平方米下降80元，平稳微降0 .3%。 10月份新房成交整体表现量涨价跌，主要原因来自于市场供需两旺。据统计显示，10月全深圳新盘取得预售项目达17个，批售套数16347套，供应量大增，全部在龙岗区、宝安区，因此价格相对走低，大批刚需积极入市。从银十市场情况看，刚需盘开盘当天均热销7成以上，成交量上涨是在情理之中。预计未来2个月还有45个新盘入市 1 深圳智策地产顾问有限公司深圳市龙华新区民治民康路东明大厦 809-811 室电话：（0755）8320 2625 传真：（0755）8527 5578 http://www.szzcdc.com/

2013 年 10 月 市场月报深圳/ 10月份新房供应增长，来自于开发商对政策不稳定性的忧虑，从上月底深圳规土委文件到本月“深八条”调控措施，以及本月的十八届三中全会，让开发商加快推盘节奏，如位于坂田的佳兆业悦峰就在开放营销中心和样板房不到一周连夜开盘，开发商也报出九成销售成绩。未来两个月，深圳楼市供应还将维持高位。根据统计，预计约45个新盘入市，分布在龙岗、南山、罗湖、福田、宝安、龙华各区。从项目区域分布来看，罗湖、福田这些关内缺货已久的区域或迎来新的供应，而龙岗仍是供应最大片区。深圳二手住宅涨势趋缓 9 月二手住宅价格涨幅过高，10 月涨势有所趋缓，下跌趋势明显。根据市规土委数据显示，10 月全市成交面积 50.62 万平米，环比下跌 18.09%，同比上涨 30.10%。成交二手住宅 6767 套，环比 9 月下跌 18.16%。银行信贷紧缩可谓扼住二手市场咽喉，一方面是贷款难度加大，打消部分客户积极性；另一方面多数客户依旧在房价上涨成本与贷款利息成本之间权衡，观望时间延长。预测未来二手住宅市场依旧面临多重压力，在成交乏力的同时价格也难再现大幅上涨。经分析，一手住宅供应量不断攀高，分流了二手市场客户，受各项政策影响，市场对后市价格上涨的预期逐渐减弱，二手住宅价格涨幅趋缓。二、10月深圳楼盘成交量和成交金额前三名成交量前三名成交金额前三名 2 深圳智策地产顾问有限公司深圳市龙华新区民治民康路东明大厦 809-811 室电话：（0755）8320 2625 传真：（0755）8527 5578 http://www.szzcdc.com/

2013 年 10 月 市场月报深圳/ 三、住宅销售情况一手房市场供应分析： 2013 年 10 月，房地产市场供应大爆发，市场批售量 87.66 万平米，较 9 月份上涨 103.81%，同比上涨 62.73%，龙岗供应巨大，供应 59.85 万平米，占比 68.27%；宝宝安, 27.81 安供应 27.81 万平米，占比 31.73% 。宝安龙岗龙岗, 成交分59.85： 2013 年 10 月，深圳一手房成交面积 32.49 万平米，环比上涨 6.83%，同比下跌 1.69%。一手房成交均价为 21740 元/平米，环比下跌 0.37%，同比上涨 7.92%。从区域成交来看，深圳商品住房销售面积龙岗、宝安居多，占全市销售面积的 87.28%，其中宝安区以成交 17.11 万平米位居榜首；盐田区成交最少，仅 0.20 万平米。一手房成交均价罗湖区最高，为 42053 元/平米；龙岗区均价最低，仅 18354 元/平米。六区成交占全市比方面，宝安、龙岗片区仍是成交主力片区，分别占 10 月成交的 52.16%和 34.12%。10 月宝安入市新盘较多，多为中大户型，这也是宝安成交面积占比增大的主要原因。虽然关内楼盘的成交量占全市成交量的比例有所上涨，但新盘和新品加推主要集中在宝安、龙岗，同时宝安龙岗总价相对较低，成为了置业者首选的片区。存量分析：深圳智策地产顾问有限公司深圳市龙华新区民治民康路东明大厦 809-811 室析电话：（0755）8320 2625 传真：（0755）8527 5578 http://www.szzcdc.com/

2013 年 10 月 市场月报深圳/ 从以上图表可以看出，全市一手房按之前 12 个月的销售速度来计算的话，存量套数 8.8 个月可以消耗完，存量面积需 9.3 个月可以消耗完。从区域来看，按照各区前 12 个月销售数据，无论是从存量套数还是存量面积上，南山区销售压力较大，南山区存量套数大概需 18.6 个月才能销售完，存量面积大概需 11.1 个月才能销售完。 2013 年 10 月销售量同比微幅下降，过去 12 个月的平均销售速度微幅下降；市场库存上涨幅度较大，去化周期呈变长。二手房市场二手房成交情况 10月受多重因素影响深圳二手房呈“量跌价涨” 10 月份经历了国庆长假、国土局评估价上调、银行房贷利率的上浮等各种综合因素影响，深圳二手房成交量放缓，总体来看，评估价的上调对市场的影响将小于房贷利率的收紧及上浮。从 10 月份的网上挂牌量及中介公司的数据显示来看，二手房挂牌量相比 9 月均明显缩减，但同比去年 10 月依然保持 1 倍以上的增长。尽管挂牌量减少，但购房者热情未减，因受一些政策因素影响，如近期国家对小产权房的政策未有明确态度，加上 11 月十八届三中全会的即将到来，很多购房者持观望状态，把购房计划推迟到三中全会后再做打算。价格方面，从搜房网的挂牌价及中介公司反映的二手业主报价来看，10 月份业主报价相比 9 月份依然保持增长，部分楼盘每套甚至上涨 10-15 万，这也是令市场成交量有所下降的另一个原因。综合以上因素分析，总体上来说，10 月份的深圳二手楼市呈 “量跌价涨”的趋势。深圳市二手住宅 10 月份挂牌均价为 24605 元/平方米，同比去年 10 月上涨 28.08%，环比上涨 0.47%。2013 年 10 月深圳二手房成交量环比 9 月下跌 18.16% ，同比去年 10 月上涨 39.15%，共成交面积 595235.95 平方米，共成交 6767 套，（包括住宅、商业、办公及其它），其中住宅成交量共计 6204 套。商业部分 4 深圳智策地产顾问有限公司深圳市龙华新区民治民康路东明大厦 809-811 室电话：（0755）8320 2625 传真：（0755）8527 5578 http://www.szzcdc.com/

2013 年 10 月 市场月报深圳/ 商业市场综述根据深圳房地产信息网的监测，2013 年 10 月深圳市商业共成交 38716.46 平方米/406 套，其中成交量最大的前十名楼盘成交 34960.68 平方米/349 套，占总量的九成。位于福田中心区的深业上城入市热销，成交 48 套商业物业，成交面积 10163.51 平方米，摘取全市商业成交龙虎榜桂冠，位于龙岗中心城的万科天誉销量可观，成交 71 套商业物业，成交面积 9481.97 平方米，取得亚军排名，位于龙岗的中信龙盛广场成交 132 套商业，成交面积 5890.68 平方米，居于季军之位。根据深圳房地产信息网的监测，2013 年 10 月深圳市写字楼成交 12007.96 平方米/86 套，位于梅林的卓越城热销 19 套办公楼，成交面积 4372.75 平方米，摘取全市写字楼成交龙虎榜桂冠，和成世纪成交 35 套办公楼，成交面积 2248.31 平方米，取得亚军排名，世纪汇都会轩成交 1 套面积为 2085.46 平方米的办公楼，居于季军之位。一、市场成交情况土地交易市场深圳整体商业供求交易方式宗地号地块位置地块面积（平米）地块用途公告日期 5 深圳智策地产顾问有限公司深圳市龙华新区民治民康路东明大厦 809-811 室电话：（0755）8320 2625 传真：（0755）8527 5578 http://www.szzcdc.com/

2013 年 10 月 市场月报深圳/ 2013 年 10 月，深圳土地市场共成交用地 7 块，总面积 8.64 万平米，其中中海以 38.2 亿拍得一块含居住用途土地。其中新增 3 块商业用地供应，总面积 2.20 万平米；其中前海再推两块土地，共 1.7 万平米。二、商圈改造进程龙华新区利好不断 2000亿规划下一个城市中心区龙华新区首批创新产业园宝能科技园和锦绣文化科技园正式揭牌；观澜高尔夫球会、永丰源观澜瓷谷、观澜原创版画基地、红木家居艺术街等特色文化旅游产业持续蓬勃发展；观澜湖、华为、富士康等更是深圳通往世界的名片。而观澜湖新城 MHmall 一期主体封顶更标志着深圳北地标商圈雏形初现，将为整个龙华新区带来国际化、高端化的休闲娱乐购物体验。总投资约为 43 亿元的深圳北站已成为华南地区目前最大的综合性交通枢纽，根据《深圳北站周边地区规划初步方案》，北站周边不仅将打造总部基地、商务中心，还将建设群众艺术中心、图书馆与交响音乐厅等文化设施。深圳后海 6 年连卖 19 块总部用地多中心发展是大势所趋当更多关注聚焦前海深港合作区时，后海中心区在本周却成为了深圳土地出让市场的焦点。深圳市土地交易中心一周内出让了 5 块总部用地，其中 4 块位于后海中心区。自 2008 年到 2013 年 10 月的 4 块总部用地，近 6 年来总计成功出让了 19 块总部用地，引入 18 家企业总部。出让公告显示，这些总部大厦未来总建筑面积约 168 万平方米。出让公告显示，这些总部大厦未来总建筑面积约 168 万平方米。在深圳湾体育中心旁边，华润总部大厦已经于去年 10 月 24 日奠基，将建设高达 500 米的“春笋”，预计将于 2016 年建成，除 19 块总部用地外，区域内还有不少写字楼项目，包括卓越后海项目，目测已基本封顶。后海站旁边还有一个创佶综合体项目正在动工，据现场工程人员介绍正在打地基，未来将是集公寓、写字楼、商业于一体的综合体项目。 6 深圳智策地产顾问有限公司深圳市龙华新区民治民康路东明大厦 809-811 室电话：（0755）8320 2625 传真：（0755）8527 5578 http://www.szzcdc.com/

2013 年 10 月 市场月报深圳/ 虽然写字楼项目还未有入市，但是后海中心区旁边住宅集中，包括卓越蔚蓝海岸、宝能太古城等项目，已经形成了浓厚的居住气氛。二、商业经营市场 “东门商战”启幕 mini万象城将打破三足鼎立的局面由华润置地倾力打造的 mini 万象城——华润 1234space，将于 10 月 31 日正式在东门开店营业。随着华润“1234space”一同进驻的，包括了 H&M 华南最大旗舰店、GAP 华南旗舰店、设计师刘清扬的 Chictopia 潮牌店等数十家时尚品牌。另外，以香港翠华茶餐厅华南首店、悦活火锅首店、西西弗书店深圳首店为首的众多餐饮、休闲品牌也齐聚于此。深圳中心区购物中心租金将继续上扬新供应预租率理想据调查统计深圳 10 月份零售商表现活跃，地段优越的购物中心供不应求。不过，由于大部分成交位于非核心区的新商场，整体租金升幅偏低。从目前来看，深圳新项目预租理想，未来优质供应将陆续增加，中心区租金平稳增长，投资气氛乐观。其中，罗湖和南山区部分核心项目租金将继续上扬。此外，四季度将全面开业的新供应预租率理想，预计将带动全年净吸纳量上升至约 40 万平方米，为历年之最。据了解，位于龙岗区的万科广场将提前到今年年末开业，并且预租率非常理想，这不仅使今年全年的新增优质零售物业供应达到约 51 万平米，同时也带动净吸纳量上升。据悉，四季度将全面开业的新供应预租率理想，预计将带动全年净吸纳量上升至约 40 万平方米，为历年之最。智策地产市场研究部撰写 7 深圳智策地产顾问有限公司深圳市龙华新区民治民康路东明大厦 809-811 室电话：（0755）8320 2625 传真：（0755）8527 5578 http://www.szzcdc.com/

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