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2014 年 2 月 市场月报深圳/ 深圳 2 月份房地产市场月报 2月份深圳房地产情况综述一、市场概述 2014 年 2 月深圳楼市量跌价涨，全市商品住宅每日累计成交 2534 套，环比 1 月上涨 34.79%，同比 2013 年 2 月上涨 54.32%；2014 年 2 月每日累计成交面积 23.72 万平方米，环比上涨 35.27%，同比上涨 60.6%；成交均价 22672 元/平方米，环比下降 4.17%，同比上涨 9.91%；总成交金额为 53.78 亿元，环比上涨 29.63%，同比上涨 76.52%。 2014 年 2 月深圳新房整体成交情况：量涨价跌 2 月新房日累计成交 2534 套+34.79%均价 22672 元/平方米-4.17% 成交套数方面，除龙岗成交量环比下跌之外，其它五区均上涨，其中宝安区成交 1198 套，领跑六区。春节过后，深圳楼市逐渐复苏，购房者回归市场，购房需求上涨。3 月 1 日，深圳搜房网举行 2014 年首场春季攻市看房团，1547 名网友 8 线齐发，席卷深莞惠 39 个热点楼盘！在看房团现场，八条线路意向成交 326 组，搜房网“最美婚房季”看房团引爆深圳 3 月楼市小阳春！从看房团现场了解到，80-90 平的三房最吸引 80 后刚需购房者，大部份网友都认为深圳房价不会下降，买房还是要趁早，上半年打算出手的占 40%左右。全市六区成交环比、同比分析 2 月六区新房成交环比、同比分析： 2 月宝安区总成交 1198 套，环比上涨 151.68%，同比上涨 127.32%；成交面积为 111659 平方米，环比上涨 142.11%，同比上涨 135.33%。2 月宝安区成交量再破千套，回归到年前正常水平，成交多是刚需楼盘，2 月成交均价 19129 元/ 平，环比下降 23.27%，六区最大跌幅。在全市成交面积排行榜前十名中，宝安区有 5 个项目上榜，分别是卓越皇后道、中熙香缤山（二期）、华盛盛荟、中洲华府二期、锦绣御园，其中总成交 12221.17 平方米，排名第三。成交主力片区龙岗量跌价涨，2 月共成交 91457 平米，环比下降 13.68%，同比上涨 12.57%；总成交 1032 套，环比下降 12.98%，同比上涨 16.09%；2 月成交均价为 21079 元/平，环比上涨 6.04%，同比上涨 21.54%。龙岗区共有 4 个项目入列全市月成交面积排行榜 top10，分别是佳兆业城市广场、恒大国香山、熙璟城、鸿威 de 森林，其中佳兆业城市广场成交 14812.8 平方米，排名第一。福田片区整体成交量上涨，2 月共成交 53 套，环比上涨 15.22%，同比上涨 17.78%；总成交 7932 平方米，环比上涨 9.03%，同比上涨 91.38%；成交均价 39306 元/平，环比下降 4.87%，同比上涨 26.49%。福田区没有楼盘上榜全市成交面积榜前十，京基滨河时代广场（南区）、兰江山第花园一期、山语清晖花园（一期）等是福田区的成交主力楼盘。南山区 2 月共成交 14099 平米/147 套，成交面积环比上涨 36.11%，成交套数环比上涨 39.33%；成交面积同比 2013 年 2 月上涨 17.11%，成交套数与去年同期持平。成交均价 39164 元/平，环比上涨 2.06%，同比上涨 12.03%。南山区山海津上榜全市成交面积榜前十，排名第九，水木丹华、龙瑞佳园等是南山区成交 1 深圳智策地产顾问有限公司深圳市龙华新区民治民康路东明大厦 809-811 室电话：（0755）8320 2625 传真：（0755）8527 5578 http://www.szzcdc.com/

2014 年 2 月 市场月报深圳/ 主力楼盘。罗湖区 2 月共成交 8629 平米/76 套，环比分别上涨 76.03%、33.33%；同比上涨 664.30%，590.91%；成交均价 37418 元/平，环比上涨降 10.94%，六区最大张哥。2 月份罗湖区量价齐涨，京基云景梧桐等是 2 月份罗湖区成交主力楼盘。盐田区 2 月份总成交 28 套，环比上涨 300%，成交面积为 3462 平方米，环比上涨 241.76%，成交均价为 37028 元/平，环比下降 4.88%，同比上涨 122.79%，盐田区成交集中在 2 月份的最后一周。市场楼盘成交量及均价 2014 年 2 月份楼盘成交量前三位 2014 年 2 月深圳楼盘成交龙虎榜冠军，市场参考价 63000 元/平方米；位于西乡的中海九號公馆，雄踞前海半山豪宅住区，彰显尊贵风范，硕果累累，以 22343.27 平方米/104 套位于亚军，市场参考价 60000 元/平方米；位于坂田的大型综合体项目佳兆业城市广场，二期再续热销传奇，以 19555.76 平方米/222 套位居亚军，市场参考价 22400 元/平方米；位于新安片区的中洲中央公园 2 月份销售火爆，量价丰收，以 14371.21 平方米/116 套位居季军，市场参考价 33100 元/平方米。 2014 年 2 月份楼盘成交金额前三位位于华侨城的纯水岸以 196464 万元取得了 2 月份全市楼盘成交金额冠军，荣获 2 月份全市单盘量价双冠军；位于西乡的中海九號公馆以 134060 万元位于亚军；位于新安的中洲中央公园以 47512 万元位居季军。二、深圳新房成交走势 2 月深圳成交均价 22672 元/平同比上涨 9.91% 全市商品住宅每日累计成交 1880 套，全市商品住宅每日累计成交 2534 套，环比 1 月上涨 34.79%，同比 2013 年 2 月上涨 54.32%。成交均价 22672 元/平方米，环比下降 4.17%，同比上涨 9.91%。从区域成交看，宝安区与龙岗是绝对的成交主战场，宝安区多成交刚需中小户型。2 月全市新房成交均价环比小幅度下跌，同比方面，六区均价全线上涨。 2014 年 2 月深圳百盘价格动态调查”显示，在深圳 2 月抽查的近 50 个在售 2 深圳智策地产顾问有限公司深圳市龙华新区民治民康路东明大厦 809-811 室电话：（0755）8320 2625 传真：（0755）8527 5578 http://www.szzcdc.com/

2014 年 2 月 市场月报深圳/ 楼盘当中，价格环比上涨的楼盘有 19 个，达到 41.3%，整体仍旧保持在四成以上的比例，而价格环比下跌的楼盘则为 14 个，数量上有明显减少，成交均价基本保持不变的楼盘则占比 28.26%，占比相对增多。从 1 月 20 日截止至 2 月 20 日，深圳一手新房成交均价为 23458 元/平方米，环比新年首月的 21755 元/平米均价，则有了明显的回暖复苏迹象，整体上涨了 7.82%。与此同时，深圳近一个月以来的一手总成交套数为 1458 套，而新年首月新建住宅成交 1868 套，环比则再次大幅下降了 21.95%。 2014 年 2 月深圳一手住宅市场分析供应方面：虽长假过后，市场逐步复苏，但由于受到流动性趋紧的影响，市场恢复速度明显减慢。鉴于市场刚恢复成交热度不高，目前库存又处于高位，开发商基本处于观望状态。所以本月依然无项目获批，推盘量基本与上月持平，仅 4 个项目自然加推。开发商正通过少量房源的试探性入市，获取目前市场购买力状况，以备后续计划的展开。预计下月，供应将有所增加，但依然难及去年同期水平。最新成交均价 25754 元月成交套数 4740 套最近一年深圳房价走势图 2 月环比 1 月涨幅 1.52%↑ 深圳一手存量仍处于高位开发商卖存货亦无降价打算截止到 2014 年 1 月底，深圳市一手住宅存量达到了 33125 套，可售新房面积为 334.86 万平，相较于去年同期的 308.22 万平，增加了 8.64%，去化周期达到了 9 个月之长。加上 2014 年深圳全市潜在供应达到近 800 万平，较去年预测量增加近两成，开发商的去化压力也将较去年有所增加。根据往年市场情况，春节过后楼市逐渐复苏，但今年的回暖速度明显缓慢得多。截至目前，2 月份深圳全市的批售量及推售量皆为零，而这种“双零”的情况也是历年来首次出现。同时接下来进入 3 月的供应市场同样乏力，预计今年 3 月份入市楼盘仅有 10 个左右，相较于去年 3 月份 19 个楼盘数目的推盘量则大幅减少。数据分析指出，一方面受到年前连续数月的大供应量，开发商目前不急于进入市场，另一方面也是由于开发商去化压力较大，加上市场年后的持续观望，目前深圳楼市将主要以消化现有房源为主，整体的复苏也放缓。有业内人士表示，深圳新盘较少，需求则相对旺盛，因此开发商采取降价的可能性不大，核心区域的楼盘价格依然将稳中带涨。深圳新房成交结构性分析 3 深圳智策地产顾问有限公司深圳市龙华新区民治民康路东明大厦 809-811 室电话：（0755）8320 2625 传真：（0755）8527 5578 http://www.szzcdc.com/

2014 年 2 月 市场月报深圳/ 数据监控中心统计 2014 年 2 月深圳楼市量涨价跌，全市商品住宅每日累计成交 2534 套，环比 1 月上涨 34.79%，同比 2013 年 2 月上涨 54.32%；2014 年 2 月每日累计成交面积 23.72 万平方米，环比上涨 35. 27%，同比上涨 60.6%。 2 月六区新房成交比例：宝安与龙岗总成交面积占全市总面积超 8 成六区成交占全市比方面，宝宝安与龙岗总成交面积占全市总面积 85.62%，是绝对成交主力片区。其中宝安区占总成交面积的 47.07%，龙岗占 38.55%，2 月虽然零开盘，但是随着购房者回归，刚需主战场成交逐渐回升。南山区 2 月成交占比有所上升，罗湖、福田、盐田均维持在正常水平。深圳 2 月新房市场复苏缓慢龙岗存量房充裕龙华饥渴春节过后，市场复苏的脚步走的似乎并不轻松。房贷收紧状况未见改善，利率优惠难寻，个别银行甚至出现停贷；二三线城市个别楼盘的降价风波对市场心态有所影响，观望情绪加剧。这些利空消息短期内对深圳一手住宅市场的影响在所难免，2 月份市场复苏步伐比较缓慢。在这样的环境下，开发商信心不高 2 月份全市商品住宅项目仍然保持为零，仅有龙岗区 4 个项目进行自然加推以试探市场行情，且销售率均在 5 成以下。成交量方面，环比、同比均有所增长，成交面积达到 23.85 万㎡，环比增加 39.81%，同比增加 61.48%。主要是由于一些前期成交项目集中在本月备案，如纯水岸、中州华府等项目。另外，1 月份市场平淡，成交量基数较低，积累的购买力也助推了 2 月份成交量的增加。虽利空消息仍存，但深圳市场仍蕴藏大量需求，目前价格未见下跌，仍然处于上行的通道，2 月全市一手住宅成交均价为 22919 元/㎡，环比上涨 5.35%，同比上涨 11.11%。三、深圳二手房成交量大幅下滑各区涨幅有所扩大 2 月二手住宅成交量大幅回落，成交面积 24.2 万平方米，成交套数 2717 套，环比均下降 37.3%、36.3%，同比也下降了约两成；均价升至 29116 元/平方米，环比上涨 2.1%，同比上涨 19.7%。业内人士称，银行信贷收紧等多重因素抑制了成交回暖，市场购买需求仍较强，中短期难见二手房价的拐点。从全市各区的指数变化情况来看，2 月各区指数涨幅都有所扩大：其中盐田上涨 2.6%，继续引领全市各区，涨幅较 1 月扩大一倍，另外南山、福田、宝安和龙华涨幅也都在 2.0%以上；福田涨幅最大，较 1 月扩大 2.2%；同时，除罗湖涨幅仅扩大 0.7%以外，其他各区涨幅都较 1 月扩大了 1.2%以上。商业部分一、商业成交情况 2014 年 2 月深圳商业市场成交情况分析 2014 年 2 月深圳商业成交面积 24544.44 平方米，环比减少 47.3%，同比增加三成多，商业成交套数 305 套，环比减少 48.7%，同比增加两成。京基滨河时代广场成交 3314.63 平方米/65 套，是全市商业成交量最大的楼盘，东海商务中心成交 2801.44 平方米/15 套，居于第二位。 4 深圳智策地产顾问有限公司深圳市龙华新区民治民康路东明大厦 809-811 室电话：（0755）8320 2625 传真：（0755）8527 5578 http://www.szzcdc.com/

2014 年 2 月 市场月报深圳/ 2 月份深圳的二手商业挂牌均价环比下跌 5.4%至 61039 元/平方米，同比下跌近 14%。所监测的五个区的二手商业挂牌均价涨跌互见，福田区环比上涨 4.7% 突破 9 万大关，为 91344 元/平方米，同比上涨 27.3%；宝安区环比上涨 2.4%至 57508 元/平方米，同比上涨近 13%；罗湖区和龙岗区环比都下跌近 8%，其中，罗湖区为 67435 元/平方米，同比大跌 3 成多，龙岗区为 37509 元/平方米，同比下跌 8.5%；南山区环比下跌 3.3%至 83178 元/平方米，同比下跌 3.8%。 2014 年 2 月深圳写字楼市场成交情况分析 2014 年 2 月深圳市写字楼成交面积 9862.63 平方米，环比减少两成，同比减少 85.7%，写字楼成交套数 101 套，环比减少 13.7%，同比增加 34.7%。万科天誉成交 3178.36 平方米/16 套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，卓越城成交 3165.08 平方米/13 套，居于第二位。 2014 年 2 月一手写字楼成交物业类型 2014 年 2 月在售一手办公物业前三名 2 月份深圳的二手写字楼挂牌均价环比微跌 0.1%至 36075 元/平方米，同比上涨 9.2%。所监测的三个区的二手写字楼挂牌均价全面下跌，其中，福田区环比基本持平，略有微跌，为 37131 元/平方米，同比上涨 5.5%，罗湖区和南山区环比下跌约 1%，其中，罗湖区为 25163 元/平方米，同比上涨近一成，南山区为 33881 元/平方米，同比上涨 4.5%。二、商圈改造进程华强北商圈改造一周年，各项指标均已回暖截至 2 月末，地铁 7 号线华强北片区围挡施工已满一周年。华强北街道办上周发布消息称，一年以来，该商圈人流量、重点商场租出率、营业额在出现短暂急速下滑之后已逐渐回暖，目前各项主要经济指标已达到或接近围挡前的水平。受多种因素影响，过去一年，华强北商圈重点商家营业额呈“低开高走”趋势，去年 2 月，营业额环比下降的商家数量达 100%，3 月开始，所有商场营业额开始 5 深圳智策地产顾问有限公司深圳市龙华新区民治民康路东明大厦 809-811 室电话：（0755）8320 2625 传真：（0755）8527 5578 http://www.szzcdc.com/

2014 年 2 月 市场月报深圳/ 趋好并保持上涨趋势，如茂业百货去年 3 月营业额环比增长 6.06%；赛格康乐市场去年第四季度平均营业额比第三季度环比增长 21.71%。 2014 年盐田计划斥资 14.8 亿元用于城市项目改造 2014 年，盐田区政府投资计划总规模为 14.8 亿元，其中近五成用于城市环境改造类项目。主要包括环境提升和基础设施项目等。据悉，盐田区计划在今年 4 月开始新建东港花园，该花园包括景观绿化、休闲广场、儿童活动中心等，预计明年 12 月完工。烟墩山生态公园也将于 7 月动工。基础设施方面，今年 5 月至明年 2 月，盐田区将启动深盐路上 8 座天桥的改造工程，包含叶屋、荔山、海涛等人行天桥，其中马庙人行天桥将于今年 8 月开始整体拆除，并完善配套设施。此外，进一步加快推进重大项目和城市更新项目建设。推动壹海城、翡翠岛广场、现代产业服务中心等重大项目建设，提升城区产业空间和商业配套档次。智策地产市场研究部撰写 6 深圳智策地产顾问有限公司深圳市龙华新区民治民康路东明大厦 809-811 室电话：（0755）8320 2625 传真：（0755）8527 5578 http://www.szzcdc.com/

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