LEZIONI DI ESTIMO Tabelle millesimali di condominio Prof. Romano Oss

1. LEZIONI DI ESTIMOTabelle millesimali di condominioProf. Romano Oss

2. Condominio:quando nello stesso fabbricato vi sono delle parti di proprietà individuale (proprietà esclusive) e parti di proprietà comune Il Codice Civile regola il Condominio negli articoli dal 1117 al 1139 Proprietà esclusiva: quella attribuita singolarmente a ciascun condomino come i singoli appartamenti, box auto, cantine, soffitte, terrazzi, balconi, lastrici solari … in questa il condomino esercita il diritto di proprietà assoluta e nel quale non è ammessa alcuna interferenza tranne le limitazioni imposte dalla legge o dal regolamento condominiale come ad esempio se è prescritta la destinazione residenziale non si può cambiare l’unità immobiliare in destinazione produttiva. Proprietà comune: fanno parte di questa il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari non di proprietà, le scale, gli anditi, cortili e in generale tutte le parti di uso comune. Tutte le installazioni e gli impianti, pozzi, cisterne, fognature, canali … fino ai punti di diramazione per le proprietà esclusive.

3. REGOLAMENTO Il Condominio è regolato dalle disposizioni del Codice Civile e dalle norme del Regolamento condominiale. Quest’ultimo è obbligatorio quando i condomini superano il numero di 10 Deve riportare: tabelle di proprietà e d’uso disciplinare l’uso degli spazi comuni modalità per il funzionamento dell’assemblea norme per la pacifica convivenza

4. Calcolo dei millesimi di proprietà rappresentano la quota di proprietà di ciascun condomino rispetto al valore dell’intero edificio e si utilizzano per la suddivisione delle spese generali. I millesimi di proprietà devono indicare il valore proporzionale delle singole proprietà esclusive rispetto al valore dell’intero edificio. Criteri di calcolo: in base al valore (codice civile) utilizzando la Superficie Virtuale

5. Il criterio di calcolo in base al valore si applica quando sia agevole individuare sia il valore dell’intero edificio sia il valore delle singole proprietà e con unità immobiliari caratterizzate da grande omogeneità. Come parametro di calcolo si utilizza la Superficie coperta. Si applica una proporzione: Sup. totale : 1000 = Sup. singola unità : millesimi unità 1000 x Sup. Unità Mill. Unità = Sup. Totale Quando le unità immobiliari presentano differenze apprezzabili tra loro o si debbano ricalcolare i millesimi a seguito di errori, ristrutturazioni o accorpamenti si preferisce utilizzare il criterio della Superficie virtuale.

6. La superficie virtuale viene determinata per ogni ambiente di ogni singola unità immobiliare moltiplicando l’area della superficie effettiva per appositi coefficienti che tengono conto delle caratteristiche che incidono sulla apprezzabilità espressa dal mercato. I coefficienti si riferiscono a: destinazione:utilizzo dei singoli vani orientamento:rispetto ai punti cardinali prospetto:vedute dei vani luminosità:rapporto tra superficie luci o vedute e sup. vani piano:altezza di piano utilizzazione:destinazione dell’intera unità immobiliare.

8. Procedimento analitico: • calcolo superficie di ogni vano • applicazione ad ogni vano dei coefficienti di Dest. Or. Prosp. Lum. • somma delle superfici dei vani ridotte ottenendo la sup. alloggio • superficie alloggio per coeff. di piano e di utilizzazione = sup. virtuale • somma delle sup. virtuali • proporzione a mille e ricerca dei millesimi di proprietà • Procedimento sintetico: (esempio tabella excel) • calcolo della superficie della unità • applicazione all’unità dei coefficienti • calcolo della superficie di balconi e terrazze • calcolo della superficie di soffitte e cantine • calcolo della superficie di box • applicazione dei relativi coefficienti di destinazione • somma delle superfici virtuali • proporzione a mille e ricerca dei millesimi • Nb. non è necessario che siano utilizzati tutti i coefficienti

10. PROCEDIMENTO ANALITICO Si compila una tabella della Superficie virtuale per ogni unità immobiliare Si sommano le superfici virtuali e si rapportano a 1000 trovando i millesimi

11. RIPARTIZIONE DELLE SPESE rispetto alla proprietà (millesimi di proprietà) rispetto all’uso (millesimi d’uso) spese di proprietà spese d’uso amministrazione imposte assicurazioni pulizia illuminazione manutenzione strutture riscaldamento centrale scale e ascensore acqua potabile antenna comune lastrici solari terrazze gronde e pluviali parcheggi soffitti, volte ,solai

12. Schema di formazione delle tabelle per scale e ascensore i cinquecentesimi La tabella millesimale si ottiene considerando sia il livello di piano sia la proprietà. I primi 500 millesimi si ottengono dai millesimi di proprietà dimezzandoli. I secondi 500 millesimi si ottengono proporzionalmente all’altezza di piano. Questi ultimi si calcolano in due fasi: 1) si individuano i cinquecentesimi di piano 2) si ripartiscono per piano proporzionalmente alle proprietà Attribuzione al piano del numero ordinale che gli compete. 500 x 1, 2, 3, 4 rispettivamente al primo, secondo, terzo, quarto piano 1 + 2 + 3 + 4 e si ripartisce proporzionalmente alle unità di piano

15. Organi del Condominio Assemblea dei condomini Amministratore (necessario quando i condomini sono più di 4) Assemblea: ordinaria una volta all’anno straordinaria a necessità o su richiesta dei condomini Compiti dell’amministratore Art. 1130 C.C. Prerogative dell’assemblea Art. 1135 C.C. Le maggioranze sono differenti in relazione al tipo di delibera possono essere basate sul numero di condomini e sulla % di valore rappresentato.

16. ESERCITAZIONE procedimento sintetico Si determinino i millesimi di proprietà generale e di ascensore di un condominio (planimetria allegata) costituito dal piano rialzato e da 2 piani in elevazione con un totale di 12 appartamenti. Le superfici sono le seguenti: Per ogni unità immobiliare è previsto nel piano interrato un box chiuso di 12,8 m2. che costituisce unità immobiliare a se stante L’ascensore raggiunge il piano interrato. Si determinino i millesimi di proprietà generale e di ascensore e quindi si proceda alla ripartizione delle seguenti spese consuntive: spese generali: € 33.885 spese di ascensore: € 2.868

18. Esempio di tabella per il calcolo dei millesimi di proprietà

19. Esempio di tabella per il calcolo dei millesimi di scale e ascensore