Mietrechtsreform 2013 - Überblick - Änderungen im Einzelnen

1. Mietrechtsreform 2013- Überblick- Änderungen im Einzelnen Referent: Volker Grundmann RA u. FA f. Miet- und Wohnungseigentumsrecht

2. Vier wesentliche Änderungen • Neuregelung der Modernisierung und der Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung • Erschwerung der Umstellung auf Wärmecontracting • Neue Kündigungsregelung / Kündigungsschutzregeln • Verbesserung der Stellung des Vermieters bei Zahlungs- und Räumungsklagen

3. Neuregelung der Modernisierung und Mieterhöhung Sinn und Zweck: • Anreizschaffung zur energetischen Sanierung von Wohnraum • Bisherige Regelungen diesbezüglich unzureichend abgestimmt • Kriterien für die Duldung solcher Sanierungen mitunter zu eng

4. Neuregelung der Modernisierung und der Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung

5. Neu § 555b Abs. 1 BGB – Definition Modernisierungsmaßnahmen • Bauliche Veränderungen zur Verbesserung der Mietsache oder sonstiger Gebäudeteile, durch die • Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung) • nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nr. 1 vorliegt

6. Einsparung von … • Endenergie  Energiemenge, die in einem Gebäude zur Deckung des Energiebedarfs tatsächlich benötigt wird einschließlich der Verluste, die bei der Erzeugung und Bereitstellung der nutzbaren Energie entstehen • Primärenergie  Energie aus den natürlich vorkommenden Energieformen oder Energiequellen (Kohle, Gas, Wind und Sonne) • Nicht erneuerbare Primärenergie Energie aus Öl, Kohle oder Gas

7. Nachhaltigkeit • Nach § 555b (neu): Einsparung bzw. Klimaschutz muss „nachhaltig“ sein • Nach § 554 (alt): nur „Einsparung“ erforderlich • Einsparung ist nachhaltig, wenn dauerhaft Energie eingespart wird • bestimmter Einsparumfang nicht erforderlich

8. Neu § 536 Abs.1a BGB - Minderungsausschluss • Minderung der Tauglichkeit aufgrund einer energetischen Modernisierung (§ 555b Abs. 1 Nr. 1) bleibt außer Betracht • für Dauer von 3 Monaten

9. Minderung im Übrigen Mieter kann im Rahmen aller anderen Modernisierungen - außer bei der energetischen Modernisierung - die Miete wie bisher mindern

10. Minderung bei parallelen Maßnahmen • energetische Modernisierungsmaßnahme + • andere Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen  Reichweite des Minderungsausschlusses nur, soweit Beeinträchtigungen auf energetische Modernisierungsmaßnahmen zurückzuführen sind

11. Neu § 555c BGB - Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (1) • spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen Ankündigung muss enthalten: • Art und den voraussichtlichen Umfang in wesentlichen Zügen • voraussichtlichen Beginn, voraussichtliche Dauer • Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten

12. Neu § 555c BGB - Ankündigung vonModernisierungsmaßnahmen (2) Ankündigung soll enthalten: • Hinweis auf Form und die Frist des Härteeinwands (§ 555d Absatz 3 Satz 1)

13. …in wesentlichen Zügen Angaben enthalten • „in wesentlichen Zügen“  Klarstellung, dass an den Inhalt der Modernisierungsankündigung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen

14. Neu § 555c Abs. 3 BGB – Inhaltliche Anforderung an Ankündigung In Modernisierungsankündigung für Maßnahmen nach § 555b Nummer 1 und 2 kann • insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen - auf allgemein anerkannte PauschalwerteBezug genommen werden

15. Anerkannte Pauschalwerte • Beispiel: „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30. Juli 2009 • Darlegung d. Einspareffekts durch Vergleich des Wertes mit dem Wärmedurch-gangskoeffizienten des zu montierenden Bauteils, der vom Hersteller mitgeteilt wird.

16. Neu § 555d BGB - Duldung der Modernisierungsmaßnahmen (1) • Grundsatz: Duldungspflicht des Mieters (§ 555d Abs. 1) • Ausnahme: Härtefallklausel (§ 555d Abs. 2) Modernisierungsmaßnahme bedeutet für Mieter eine Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeffizienz und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist  zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung außer Betracht

17. Neu § 555d BGB - Duldung der Modernisierungsmaßnahmen (2) • Nach derzeit geltendem Recht: wirtschaftliche Aspekte bei Härteprüfung zu überprüfen • Nach der Neuregelung: wirtschaftliche Aspekte erst im Bereich der Mieterhöhung relevant • Mieter muss Umstände, die Härtefall begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mod.-Ankündigung folgt, in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3)

18. Neu § 555d BGB - Duldung der Modernisierungsmaßnahmen (3) nach Ablauf dieser Frist: • Umstände nur noch zu berücksichtigen, wenn Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und • er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitteilt

19. Neu § 555d BGB - Duldung der Modernisierungsmaßnahmen (4) Folge des Fristversäumnisses: • Gründe, die zu spät vom Mieter vorgebracht werden, werden nicht mehr gehört • weder bei der Härteabwägung bzgl. der konkreten Baumaßnahme, noch im Mieterhöhungsverfahren Ausnahme: • Vermieter hat nicht auf Form und Frist des Härteeinwandes hingewiesen (§ 555d Abs. 5) • spätere Mieterhöhung ist höher als 10 %

20. Neu § 559 BGB - Mieterhöhung • Jährliche Erhöhung um 11 % der aufgewendeten Kosten für die Wohnung • zum Beginn d. 3. Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung (unverändert) • Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten  ggf. durch Schätzung zu ermitteln

21. Neu § 559 Abs. 4 BGB - Härtefallprüfung der Mieterhöhung • Findet jedoch nicht statt, wenn: • Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist • Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte • Der Einwand einer Härte aufgrund des verspäteten Vorbringens des Mieter nicht zu berücksichtigen ist (Fälle des § 555d Abs. 3+4)

22. Neu § 559b BGB - Fehler der Modernisierungsankündigung • Frist nach der die Mieterhöhung eintritt verlängert sich um 6 Monate, wenn • Modernisierungsankündigung nicht ordnungsgemäß erfolgt ist • die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt

23. Wärmecontracting

24. Neu § 556 c BGB – Wärmecontracting Definition Wärmecontracting = Vermieter stellt die Versorgung mit Wärme oder Warmwasser von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten um

25. Neu § 556 c BGB – Wärmecontracting Rechtsfolge und Voraussetzungen • Mieter hat die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn • Mieter bisher die Betriebskosten für Wärme und Warmwasser zu tragen hatte und • die Wärme mit verbesserter Effizienz entwederaus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und • die Betriebskosten dadurch nicht erhöht werden

26. Sinn und Zweck des neuen § 556 c BGB • Ermöglichung der Verbesserung der Energieeffizienz mittels Contracting • angemessener Ausgleich der Interessen von Vermieter, Mieter und Wärmelieferant • Schutz des Mieters durch Erfordernis der Kostenneutralität

27. Neue Kündigungsbestimmungen

28. Neue Kündigungsbestimmungen • Überblick: • Nichtleistung der Mietsicherheit • Kündigungsbeschränkung bei Erwerb durch Personengesellschaften

29. Derzeitige Rechtslage • Nichtleistung bzw. teilweise Nichtleistung der Mietsicherheit erheblicher Vertragsverstoß(?) • Nach Abmahnung ist Vermieter zur Kündigung berechtigt • Keine Abhilfemöglichkeit des Mieters nach Ausspruch der Kündigung beispielsweise durch Zahlung der Sicherheit

30. Neu § 569 Abs. 2 a BGB - Nichtleistung der Mietsicherheit Neuer wichtiger Grund: • Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung der Mietsicherheit, soweit diese zwei Monatskaltmieten umfasst • Abmahnung nicht mehr erforderlich • Mieter hat eine Nachholmöglichkeit binnen einer Frist von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage

31. Beschränkung der Kündigung bei Erwerb durch Personengesellschaften Derzeitige Rechtslage: • Erwirbt eine Personengesellschaft (z.B. GbR) eine Immobilie, so kann diese für einen ihrer Gesellschafter ein bestehendes Mietverhältnis mit Eintragung der GbR als Eigentümerin im Grundbuch wg. Eigenbedarfs ohne Einschränkungen kündigen (sog. „Münchener Modell“)

32. Neu § 577 a Abs. 1a BGB - Beschränkung der Kündigung bei Erwerb durch Personengesellschaften • Wartefrist von 3 Jahren ab Eintrag im Grundbuch als Eigentümer, bevor Eigenbe-darfskündigung ausgesprochen werden kann • Es sei denn: • Gesellschafter oder Erwerber gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an oder • vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter ist Wohnungseigentum begründet worden

33. Verbesserung der Vermieterstellung beiZahlungs- und Räumungsklagen

34. Verbesserung der Vermieterstellung bei Zahlungs- und Räumungsklagen • Überblick: • Sicherungsanordnung • Räumungstitel gegen unbekannte Dritte • Räumungstitel im Wege des Einstweiligen Rechtschutzes

35. Sicherungsanordnung – Derzeitige Rechtslage • Bei teilweiser oder vollständiger Nichtzahlung der Miete, kann der Vermieter • die Kaution verwerten • Zahlungsklage erheben • Zahlungsklage auf künftige Leistung erheben (aber nur wenn der Mieter mit der Miete und Nebenkosten erheblich im Rückstand ist, BGH, Urt. v. 4. 5. 2011 − VIII ZR 146/10)

36. Neu § 283a ZPO –Sicherungsanordnung • Gericht des ersten Rechtszugs kann auf Antrag des Klägers wegen künftiger Geldforderungen Sicherungsanordnung treffen • Voraussetzungen: • Klage hat hohe Aussicht auf Erfolg und • die Anordnung ist nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt

37. Sicherungsanordnung - Aussicht auf Erfolg • Gericht trifft insofern nach dem Vortrag der Parteien und eventuellen Beweisergebnissen eine Prognose über den Verfahrensausgang • Hohe Aussicht auf Erfolg besteht, wenn Klage nach dieser prognostischen Würdigung Erfolg haben wird

38. Sicherungsanordnung - Interessenabwägung • Kläger: • Dauer des Verfahrens und abstraktes Risiko der späteren Zahlungsunfähigkeit des Beklagten reicht allein nicht aus • muss konkret dartun, welche besonderen Nachteile er über einen Ausfall der Forderung hinaus zu erwarten hat • Beklagter: • Evtl. zu berücksichtigen, welche Auswirkung der Verlust an Liquidität für ihn im Einzelfall hat.

39. Sicherungsanordnung - Fazit • Sicherungsanordnung wird in den normalen Mietforderungsprozessen, in denen es insbesondere um Minderung bzw. Betriebskosten geht, eher ohne Aussicht auf Erfolg sein. • Alleine in den Fällen, in denen der Mieter ohne ersichtlichen Grund nicht zahlt, ist eine Anordnung denkbar.

40. Neu § 940a Abs. 3 ZPO -Räumung durch einstweilige Verfügung • Räumung auch möglich, wenn:Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a) im Hauptsacheverfahren (Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs ) nicht Folge geleistet hat

41. Räumungstitel gegen unbekannte Dritte – Derzeitige Rechtslage • Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben werden, wenn Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist. • Dies gilt selbst dann, wenn Verdacht besteht, dem Dritten sei Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln. (BGH, Beschluss vom 14.08.2008 - I ZB 39/08)

42. Neu § 940a Abs. 2 ZPO - Räumung durch einstweilige Verfügung • Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten, der im Besitz der Mietsache ist, wenn: • gegen Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und • Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.

43. Neu § 940a Abs. 2 ZPO - Räumung durch einstweilige Verfügung • Voraussetzung ist aber, ... dass Vermieter Anwesenheit des Dritten bei Erwirkung des Räumungstitels positiv nicht bekannt war, was dieser im Verfahren nach § 940 a ZPO glaubhaft zu machen hat.

44. Vollstreckung ohne Räumung – Derzeitige Rechtslage (1) • Berliner Modell: • Räumungsvollstreckung erfolgt, soweit der Vermieter – zur Einsparung von Kosten – sein Vermieterpfandrecht ausgeübt hat, lediglich durch die Übergabe der Wohnung ohne Räumung derselben von Einrichtungen des Mieters. • Es werden nur die Schlösser ausgetauscht, der Mieter aus dem Besitz gesetzt.

45. Räumung ohne Räumung – Derzeitige Rechtslage (2) • Problem: • Vermieter erlangt Besitz an Einrichtung des Mieters, die regelmäßig nicht pfändbar ist • Verwertung des Eigentums des Mieters scheidet aus, soweit es sich um unpfändbare Sachen handelt. • Solange Mieter sein Eigentum nicht abholt, ist Vermieter zur Verwahrung verpflichtet (auch des vermeintlichen Mülls), will er sich nicht ggf. schadensersatzpflichtig machen ( so z.B. LG Lübeck, Beschluss vom 21. 4. 2010 - 14 T 33/10)

46. Neu § 885a ZPO - Berliner Modell wird geregelt • Vermieterpfandrecht muss nicht mehr ausgeübt werden • Gerichtsvollzieher hat die in der Wohnung befindlichen Sachen (oberflächlich) zu dokumentieren (Fotos genügen) • Sachen müssen nicht in der Wohnung verbleiben; offensichtlicher Müll kann entsorgt werden • Haftungserleichterung für den Vermieter hierbei: nur noch grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz • Verwertung der Einrichtung / Gegenstände nach einem Monat (außer private und wichtige Dokumente; diese müssen bewahrt werden) • Sachen, die nicht verwertet werden können, könnenvernichtet werden

47. Regeln der Verwertung • § 383 BGB Versteigerung hinterlegungsunfähiger Sachen: • Versteigerung hat durch einen Gerichtsvollzieher oder zu Versteigerungen befugten anderen Beamten oder öffentlich angestellten Versteigerer öffentlich zu erfolgen • Zeit und Ort der Versteigerung sind unter allgemeiner Bezeichnung der Sache öffentlich bekannt zu machen.