Criminaliteit en de vastgoedmarkt

1. Criminaliteit en de vastgoedmarkt Piet Eichholtz Universiteit Maastricht

2. De vastgoedmarkt heeft een slechte reputatie gekregen Imago laatste tijd onder druk • Liquidaties criminele circuit nu ook in vastgoed • Bouwfraude slecht voor imago vastgoedwereld • Maar vastgoedwereld is grotendeels professionele biotoop die erop gericht is om ruimtes te creëren en te beheren die de maatschappij nodig heeft Wat maakt vastgoed aantrekkelijk voor criminele investeringen? • Vastgoed is grootste waardedrager en dus een magneet voor grote vermogens, legaal en illegaal • Vastgoedmarkt is minder transparant en kent minder toezicht dan openbare aandelen- en obligatiemarkten • Panden zijn onschuldig, maar vormen de verbinding tussen onder- en bovenwereld

3. De marktpartijen • Projectontwikkelaars • Particuliere beleggers • Winkels, kantoren en bedrijfspanden • Woningen • Institutionele beleggers • Verzekeraars en pensioenfondsen • Beursfondsen • Woningcorporaties • Huisjesmelkers • Criminelen

4. Hoe verdienen projectontwikkelaars hun geld? • Ontwikkelen lokaties voor eigen rekening en risico • Hebben of krijgen grondposities • Maken plan en krijgen bouwvergunningen • Vinden financiering, vooral kort vreemd vermogen • Geven opdracht aan bouwer • Vinden huurders • Verkopen (verhuurd) project aan belegger of gebruiker • Ontwikkelwinst mede gebaseerd op bestemmingswijziging grond • Landbouwgrond Zuid Limburg < € 10 / m2 • Woningbouwgrond Maastricht € 275 / m2

5. Hoe verdienen particuliere beleggers hun geld? • Winkels, kantoren en bedrijfspanden • Portefeuilles vaak ontstaan uit eigen bedrijf • Vastgoedbezit oorspronkelijk vaak fiscaal gedreven • Houden portefeuilles voor lange termijn en handelen bij winstkansen en om te verversen • Nemen vaak meer risico dan institutionele beleggers • Woningen • Uitponders kopen woningportefeuilles van corporaties of andere partijen, die ze woning voor woning (bij mutatie) verkopen • Geld wordt verdiend door huur en vooral door verschil leegwaarde en aankoopwaarde in verhuurde staat • Rendementen stabiel maar niet spectaculair • Rendement van 10%-15% geldt als uitstekend

6. Hoe verdienen institutionele beleggers hun geld? • Verzekeraars en pensioenfondsen • Houden portefeuilles aan voor lange termijn • Spreiden hun risico’s over verschillende soorten vastgoed • Houden vastgoed vaak indirect aan, via (externe) fondsen • Toezicht strikt, laag risicoprofiel • Beursfondsen • Houden portefeuilles aan voor lange termijn • Vaak duidelijk profiel (vastgoed-type of regio) • Toezicht zeer strikt • Rendementen transparant, stabiel en beperkt • Huidige rendementen < 10% • Om normaal marktrendement te halen zijn kostenbeheersing en scherp aan- en verkopen vereist

7. Waar zitten de gevaren?Overheid loopt structureel integriteitsrisico • Bestemming bepaalt grondwaarde • Grondpositie op juiste plek wordt veel waard • Informatie toekomstige streek- en bestemmingsplannen is zeer waardevol • Besluit bestemmingswijziging is zeer waardevol • Overheid geeft bestemmingswijziging gratis weg • Integriteitsrisico: telefoontje en/of pennestreek maakt grondeigenaar rijk • Aanbeveling • Verander wetgeving en room bestemmingswinst (gedeeltelijk) af • In San Diego (VS) worden ontwikkelrechten in de stad geruild tegen gronden voor regionale parken in de omgeving • Maakt fraude minder aantrekkelijk voor ontwikkelaar en moreel moeilijker te rijmen voor ambtenaar

8. Waar zitten de gevaren?Grondspeculatie kan crimineel geld aantrekken • Veel bonafide partijen hebben grondposities ... • ... maar institutionelen staan onder streng toezicht en opereren onder transparante omstandigheden • Harde grondspeculatie dus vooral activiteit voor particuliere beleggers • Waar halen die hun geld vandaan? • Overgrote deel uit bovenwereld • Sommigen uit onderwereld (in geval van nood) • Aanbeveling • Verander wetgeving en room bestemmingswinst (gedeeltelijk) af

9. Waar zitten de gevaren?Vastgoed wordt gebruikt voor witwasconstructies • Toezicht publieke kapitaalmarkten sterk verzwaard (AFM), maar onveranderd bij vastgoed • Motivatie toezicht: integriteit kapitaalmarkten (is minder belangrijk voor direct vastgoed) • Vastgoedmarkt nu veel minder transparant dan aandelenmarkten: • “Slecht” kapitaal stroomt automatisch naar intransparante markt • Maar systematische koopjes bestaan niet • Systematisch lage verkoopprijzen duiden op malafide verkoper • Systematisch hoge aankoopprijzen duiden op malafide koper • Want duur kopen en goedkoop verkopen kan op normale wijze geen geld opleveren, zeker niet als dat lang doorgaat • Dit kan basis zijn van alarmsysteem

10. Beter toezicht op vastgoedmarkt • Breng toezicht vastgoedmarkt op zelfde niveau als toezicht publieke kapitaalmarkten • AFM “bekijkt” iedere aandelentransactie • Systeem om vreemde transacties op te sporen • Grote volumes vlak voor belangrijk nieuws • Transacties door insiders • Niet handmatig, maar statistisch: database systeem • Verdachte vastgoedtransacties worden nu incidenteel, niet-systematisch en handmatig bekeken, alleen na melding notaris (Wet MOT) • Er moet een toezicht komen op alle vastgoedtransacties

11. Hoe moet dat toezicht eruit zien? • Organiseer transactie-toezicht op systematische, statistische wijze • Verander toezicht van handmatig en incidenteel naar statistisch en compleet • Gebruik de al bestaande informatie infrastructuur voor vastgoed • WOZ waarderingen, eventueel met aanpassing, geven waarde-basis voor al het vastgoed • Kadaster geeft compleet beeld van alle transacties • Vergelijk op statistische wijze alle transacties met WOZ basiswaarde voor structureel alarmsysteem transactieprijzen • Partijen die af en toe onvoordelige transactie doen: niets aan de hand • Partijen die systematisch onvoordelige transacties doen: database slaat alarm en trigger voor recherche-activiteiten • Zwarte lijst? • Missen we de handel in vastgoedrechtspersonen dan niet? • KvK zou zelfde kunnen doen met vastgoed rechtspersonen • Belastingdienst idem met aangiftes overdrachtbelasting