PRAZO DE GARANTIA À LUZ DO CÓDIGO CIVIL/2002 E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

1. PRAZO DE GARANTIA À LUZ DO CÓDIGO CIVIL/2002E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR • PRAZO DE GARANTIA NOS CONTRATOS DE EMPREITADA • PRAZOS DE GARANTIA NO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (LEI 8.078/90)

2. PRAZO DE GARANTIA À LUZ DO CÓDIGO CIVIL/2002E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR 1) PRAZO DE GARANTIA NOS CONTRATOS DE EMPREITADA A questão da responsabilidade de empreiteiros e construtores estava disciplinada no art. 1245 do Código Civil de 1916, sendo assimilada pelo Código Civil de 2002, no seu art. 618: Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de 5 (cinco) anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

3. PRAZO DE GARANTIA À LUZ DO CÓDIGO CIVIL/2002E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Entende-se que empreiteiro, na acepção da lei, são todos os profissionais, engenheiros e arquitetos, pessoas naturais ou jurídicas, que surjam como responsáveis técnicos, porque estes têm poder de deliberação tanto quanto ao material quanto à solidez do prédio. Há quem defenda o entendimento de que não somente pela solidez e segurança do trabalho responde o profissional pelo prazo de 05 (cinco) anos, mas também por todo defeito que comprometa a destinação normal do edifício, interpretação por demais ampliativa, que não se coaduna com a intenção do legislador.

4. PRAZO DE GARANTIA À LUZ DO CÓDIGO CIVIL/2002E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR O novo Código Civil inovou ao prever prazo decadencial para a propositura da ação contra empreiteiro, de 180 (cento e oitenta) dias, na forma do § único do art. 618, do Código Civil, in verbis: Art. 618. (....) Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos 180 (cento e oitenta) dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

5. PRAZO DE GARANTIA À LUZ DO CÓDIGO CIVIL/2002E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR 2) PRAZOS DE GARANTIA NO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (LEI 8.078/90) O Código de Defesa do Consumidor, no seu art. 26, prevê que o direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca, ou seja, decai, em 30 (trinta) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e produto não duráveis, e em 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e produtos duráveis.  A contagem do referido prazo inicia-se com a entrega efetiva do produto ou da execução dos serviços, exceto quando se tratar de vício oculto, cujo prazo inicia-se no momento em que for constatado o defeito.

6. PRAZO DE GARANTIA À LUZ DO CÓDIGO CIVIL/2002E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Vale ressaltar que, após a edição do Código de Defesa do Consumidor, vários condomínios vêm ajuizando ações judiciais, pleiteando indenização das construtoras ou a condenação desta na obrigação de realizar reparos, mesmo depois de ultrapassado o prazo de 05 (cinco) anos da entrega dos empreendimentos, fundamentando a sua pretensão na alegação de existência de vício oculto.

7. PRAZO DE GARANTIA À LUZ DO CÓDIGO CIVIL/2002E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Além dos prazos já referidos, o art. 27 do CDC prevê prazo prescricional de 05 (cinco) anos para a formulação de pleito de reparação pelos danos causados por defeitos decorrentes, dentre outras coisas, de projeto, de construção e de montagem, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos, prazo esse cujo termo inicial coincide com o conhecimento do dano e de sua autoria.

8. PRAZO DE GARANTIA À LUZ DO CÓDIGO CIVIL/2002E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR • Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que o prazo para o proprietário reclamar indenização por defeito na obra coincide com o prazo de prescrição ordinário nas relações obrigacionais, que era de 20 (vinte) anos nos termos do Código Civil de 1916, e passou a ser de 10 (dez) anos de acordo com a disciplina do Código Civil de 2002. Esse entendimento veio a ser objeto do enunciado da Súmula 194 do STJ, que se baseou no argumento de que o prazo de 05 (cinco) anos previsto no art. 618 do Código Civil é prazo de garantia e não de prescrição ou decadência.

9. PRAZO DE GARANTIA À LUZ DO CÓDIGO CIVIL/2002E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR • Ou seja, o defeito tem que aparecer no prazo de 05 (cinco) anos, mas o direito a reclamar indenização por esse defeito prescreve apenas no prazo de 10 (dez) anos (Código Civil de 16, era de 20 (vinte) anos. • Importante: se a obra houver sido entregue até 10 de janeiro de 2003, quando entrou em vigor o novo Código Civil aplica-se o prazo do Código anterior, observada a regra de transição do art. 2028.

10. PRAZO DE GARANTIA À LUZ DO CÓDIGO CIVIL/2002E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR CASOS CONCRETOS Alguns condomínios antes do prazo de 05 (cinco) anos da entrega da unidade ou seja da expedição do “Habite-se”, ingressam com Ação Ordinária de Obrigação de fazer visando a reparação de vários defeitos apontados nas áreas comuns do edifício, ações essas que podem ser ajuizadas perante uma das Varas Cíveis ou perante as Varas Especializadas de Defesa do Consumidor, existindo algumas decisões entendendo serem competentes as Varas Cíveis por se fundar a pretensão no antigo 1245 do Código Civil, atualmente 618.

11. PRAZO DE GARANTIA À LUZ DO CÓDIGO CIVIL/2002E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Outros entendem que as Varas Especializadas de Defesa do Consumidor são competentes por entender que a relação entre as partes adveio da relação de consumo, qual seja a compra do imóvel.

12. PRAZO DE GARANTIA À LUZ DO CÓDIGO CIVIL/2002E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Estas ações visam a condenação da empresa construtora na execução de todos os serviços de reparação e recuperação dos alegados defeitos e vícios, que comprometeriam a solidez e a segurança da construção, tais como fissuras nas paredes, rachaduras, vazamentos de água, esquadrias, alterações nas especificações de acabamentos, etc., além da condenação em indenização por danos materiais e morais, a exemplo de desvalorização do empreendimento, redução do preço do imóvel, etc.

13. PRAZO DE GARANTIA À LUZ DO CÓDIGO CIVIL/2002E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Normalmente é determinada a perícia técnica na edificação a ser elaborada por engenheiro civil, chamado Perito Judicial nomeado pelo Juiz, onde as partes têm oportunidade de apresentar um Assistente Técnico, que cumpre a função de assessoramento, acompanhando a perícia na sua execução e elaborando um parecer técnico a respeito, que poderá ser juntado aos autos.